ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

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【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[1974: 匿名さん]

車好きの視点が強すぎて駐車場愛のない物件には冷たいよな
最近の２３区内の物件なんてどこも設置率低いしほとんどの入居者には関係ないのに

[1975: マンコミュファンさん]

大塚の相場は住友不動産が上げてくれるから、ここは今は買いでしょ。

[1976: マンション検討中さん]

正直、いい物件だと思ってる
買おうかなぁ、と思ってるけど

[1977: 匿名さん]

>>1967 匿名さん

大塚駅の風俗がどうしても気になって撤退した者ですが、住戸まで光回線を引いてるのはすごくいいなと思っていました。他のマンションもかなり数見ていますがデフォルトではまだそんなに普及してませんよね。リモートワーク環境が来年夏以降どうなっているかわかりませんが、このマンションだったら回線スピードでストレスを感じはことはなさそうです。

[1978: 匿名さん]

>>1958 匿名さん
ガチ風俗街を抱える大塚を棚に上げてくそ笑えるコメントしてるな。自虐か？

[1979: 匿名さん]

>>1966 匿名さん
若葉さん毎度の如く擁護がしんどすぎる。
ゴミで一番量が出るのは燃えるゴミだし、ラウンジが24時間違えたら騒音や治安問題が発生するのは今に始まったことでは無い。
ポジショントークは結構だけど、メリットに見せかけてここを見る検討者に誤認させるのは控えたら？仮にも営業なんだから。

[1980: 匿名さん]

光回線引いてることってそんなにメリットなの？それが決め手でマンション買いました！って言うなら出口を心配したほうがいい。

[1981: 名無しさん]

10年で2000万価値が下がるマンションはここですか？byマンマニ

[1982: 匿名さん]

ネガさん怒涛の4連投。人気税ですね。もうすぐ完売かな？

[1983: 買い替え検討中さん]

今週末MR行くのでどのくらい動いているか見てきます。
さすがに完売まではまだかかるでしょう…目立ってお得感があるわけではないのでお祭りにならず、じっくり検討できるのは実需の人にとっては良い点とも言えます。
RVとか出口とか、人の心配してくれなくて大丈夫です。
自分が納得できないのであれば、書き込む時間を使って他の物件探せばいいのに。

確かに北大塚は風俗街だけど、南大塚は普通の住宅街ですよ。
南大塚→南池袋→南大塚と住み替えて、次の物件も南大塚を検討するくらいには（私にとって）住みやすく、通勤利便性の高いエリアです。

[1984: 名無しさん]

>>1983 買い替え検討中さん
MRでどのくらい花マークが着いていたか教えてください！

[1985: 住民板ユーザーさん8]

80越えですね

[1986: マンション検討中さん]

HPの空撮かっこいいですよ

[1987: マンション検討中さん]

結構売れてるみたいですね。

[1988: マンション掲示板さん]

>>1987 マンション検討中さん
結構て？80戸越えということすか？

[1989: マンション検討中さん]

1期で80戸も売れたんですか？
それはファクトですか？

[1990: マンコミュファンさん]

大塚台公園から見ても背が高い南側に隣接する大塚台パークサイドハイツ(14F)の屋上高さは、ルフォンの何階部分の水平目線に相当するんでしょうか？

屋上に給水塔のような設備もあって更に上に延びてるようにも見えますが...
建物が無い状態ではありますが、どなたか詳しい方コメント頂けますか?

[1991: 買い替え検討中さん]

>>1984 名無しさん
花は赤・黄合わせて89でした…先月70くらいだったので、ちょっと意外な進み具合でした。
2・3階は最後まで売らないと思うので除外すると、
残りが少ない部屋はＢ（16F・18F・19F）F（19F～22F）Gは（18F)くらい。最上階も残り１。
それ以外はぱらぱら残りがありました。
ぱっと見た感じ、Dが少し花が少ない感じでした。

私は買うつもりだけど、割高感があると思っています。
が、山手線の使い勝手が良い物件を選ぼうとすると選択肢が少ないのが現状で、
そのために割高感に目を瞑れる人が買っているのかな。

物件が少ないせいで、SUUMOも薄くなって読み甲斐がなくなりましたね。

[1992: 買い替え検討中さん]

>>1990 マンコミュファンさん
以前MRに訪問してドローンで撮った写真を見た限りでは、13Fで屋上を超えたような見た目（抜け感）でした。
Fタイプ（南東）確認だったので方向がご希望の間取りと異なるかもしれません。

[1993: 匿名さん]

>>1991 買い替え検討中さん

89というのは2期の6戸入れた数ですか？

[1994: 買い替え検討中さん]

MRには成約（赤）商談中（黄）を掲出しています。
販売期にかかわらず、現時点で売れた（売れそう）な部屋の数が89ということです。

この物件は「〇期」という販売とは別に、MRで商談して購入したい部屋を指定して追加で売り出すシステムを取っており、抽選になるのを避けているようです。
東池袋・豊洲・笹塚と抽選外れまくった私にはありがたいシステムでした。

[1995: 匿名さん]

>>1994 買い替え検討中さん

東池袋も豊洲も販売初期はほぼ希望住戸ゲット出来ましたよ。私豊洲に一部屋持ってます。

[1996: マンション検討中さん]

私ももう買うのは決めました。
商業地域だから、周りに高い建物立たないといいなぁとは思ってます

[1997: 匿名さん]

>>1994 買い替え検討中さん
先着順に回してくれるのはありがたいですよね
販売状況も順調のようなので、その分即断即決しなければなりませんが

[1999: マンコミュファンさん]

>>1992 買い替え検討中さん

親切で丁寧なアドバイスに感謝いたします。
南向きの部屋の眺望を確保するための参考として、非常に参考になりました。

[2000: 買い替え検討中さん]

>>1995 匿名さん
おめでとう。私の希望の間取りと向きは初期に出ませんでした。

[2001: 名無しさん]

>>2000 買い替え検討中さん
成約・申し込み戸数詳しくありがとうございます。結構、進捗しているんですね。割高感はあるということで、買い替え検討中さんは低層を狙っているのですか？高層フロアは値が張りますね。私は、タイミング的に別物件にしようと思います。

[2002: 買い替え検討中さん]

>>2001 名無しさん
タイミングってありますよね。私は逆にタイミングが合うのでここで考えています。

割高感は今現在、都内のどの物件でも感じる（一部割安なものは殺到して買えない）ので、ここで決めつつあります。
一部中層があるので、そのあたりで考えています。

[2003: マンション検討中さん]

2ヶ月で80程度はけてるのは、かなり早いな。びっくり

[2004: マンコミュファンさん]

>>2003 マンション検討中さん
確かに。
高台立地とかの環境からみても、大塚で販売中の他の物件より良いと思うし、このペースだと夏ごろにはあらかた埋まって、秋ごろには完売目処つきそうですね。

[2005: 匿名さん]

シティハウス南大塚レジデンスがここよりちょい高
シティハウス南大塚テラスの方はどれくらいで来るんだろうね。バルコニー隔て板は向こうの方が良さそう。

[2006: マンション検討中さん]

>>2005 匿名さん
シティハウス池袋はどのくらいなんだろうね？

[2007: 名無しさん]

>>2002 買い替え検討中さん
そうですよね。都内はどの物件も400万円以上はしますし。
この物件は積極的に転売して住み替えするような購入者がいなそうで、建物を大切に暮らせそうですね。
無い物ねだりですが、ある程度割り切らないと、住まいが見つからないご時世ですね。

[2008: マンション検討中さん]

>>2007
テンカセじゃないとか、他にも諸々オプションの縛りが厳しいとか結構制限が厳しくて、なかなか100点の物件はないなぁと思ってますが、しゃあないかなぁとも思ってます。

[2009: 名無しさん]

>>2008 マンション検討中さん
ですね。。個人的にディスポーザーは一度使うと不可欠ですが、テンカセはまだ我慢できます。。

[2010: 匿名さん]

>>2006 マンション検討中さん
ここの売れ行き見ながら調整してるんじゃない？
豊島区に3件新規で出すからね。

[2011: 口コミ知りたいさん]

>>2006さん
社内検討価格で坪500以上らしいです。

[2012: マンション検討中さん]

>>2011 口コミ知りたいさん
そんなにするのは、池袋アドレスだからですか？
こちらと仕様とか比較して決めたいですね？

[2013: 匿名さん]

>>2012 マンション検討中さん

すみふだから予測つくでしょ。
シティハウス南大塚レジと同程度だよ。
サッシと隔て板はすみふ、それ以外はこちら。
あとEVはむこう一台になると思う。

[2014: 匿名さん]

すみふを待つくらいならここを買った方がいいでしょうね。

[2015: マンション検討中さん]

シティハウス池袋が坪500となるとC地区は坪600は平気で超えてきそうですね…
そういう意味ではここはお買い得なのでしょうかね？

[2016: 匿名さん]

ここは維持費安いのがポイントだよ。
戸数少なめの低層マンションより安い。

[2017: 周辺住民さん]

>>2015 マンション検討中さん
C地区（東池袋）と大塚はエリアが近いけど商圏は別なので、単純に単価では判断しづらいと思います。
長文ですが、自分でもこのエリアは新築・中古を見ているので比較まとめました。

◆中古坪単価※（）内に中古の坪単価入れてみました。最近の「売り出し」価格
東池袋直結グループ：ブリ池（参考にならないくらい高い）・エアライズ（500弱）・アウル（480～500）
東池袋徒歩５分：初代プラウド(450前後)・ブランズ東池袋（368）・シティハウス東池袋（380）
大塚駅５分：南/北の区別なく、築浅中規模～（350～378）

大塚もひと昔前は坪200～250と、山の手線でもお買い得物件だったのですが、
最近は「大塚でこの価格？」と、大塚を知っている程信じられない価格になっています。
反対側のお買い得エリアの湾岸も同じように坪単価400超えが当たり前になっていることを考えると、
都内全体ではまだ買いやすいエリアなのかもしれません。

◆リセール目線
Ｃ地区：表記が「駅直結」になる・新駅構想あり、など開発余地があるのでリセール伸びしろあり
L大塚：大きい開発はなく、リセールの伸びしろは少ない（むしろ中古市場と売り出しの乖離が若干ある）

◆実需目線
Ｃ地区：池袋駅までの駅距離表記は「10～12分」かもしれないが、ホームまでは遠い。
　　　　地下鉄（有楽町）メインなら問題なし
　　　　たぶん仕様設備はこちらが上だが、管理費・修繕も当然上と思う

L大塚：山手線ホームまで7分（実測）
　　　新大塚は乗り換え含めたらＣも大塚も変わらない
　　　共用設備が少ないので、管理費・修繕も抑えめ（でも各階ごみ捨ては欲しかった）
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C地区との一番の違いである「自分がメインで使う路線に対してアクセスが良いか」は判断基準の一つになると思います。
（以前池袋のグランドミレーニアに住んでいた時には、駅徒歩（6分）以上に駅構内を歩いたのが微妙にストレスで買い換えました…）

リセール最優先であれば、C地区が良いと思います。
※現在の都内の市況を見ると、どこを買っても高値掴みの傾向はあると思います。

私は早めに買いたい・大塚の雰囲気が好き・共用部は不要・かつ山の手ホームまでのアクセスの良さを欲している、のでL大塚を買うことにしました。
ある程度の期間住むことを考えれば、残債割れということもないと思います。

[2018: 匿名さん]

>>2017 周辺住民さん

成約ベースだとエアライズ300前半、アウル400位だよ。
ブリリアもC地区に眺望塞がれる部屋は今後安くなると思うよ。

[2019: マンション検討中さん]

>>2018 匿名さん
売り出しとの乖離大きいですね？

[2020: 匿名さん]

池袋駅広いもんな
人混みやし、乞食居るし、変なガキもたくさんいる
毎日は嫌やな

[2021: マンション検討中さん]

>>2018 匿名さん
嘘は良くないです。エアライズは72平米が9000万強、アウルは66平米が9180万で成約してますよ。

[2022: マンション検討中さん]

>>2018 匿名さん

>>2018 匿名さん
嘘は良くないです。エアライズは72平米が9000万強、アウルは66平米が9180万で成約してますよ。

[2023: 匿名さん]

>>2022 マンション検討中さん

ふむふむ。エアライズ400強、アウル450位ですね。

無印プラウドタワーも450ならここもそれ以上は期待出来そうですね。もちろん部屋もよると思いますけど。