ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

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【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[1914: 匿名さん]

販売は来年らしいけどスミフが南大塚でまた出すね
更に高値目指しそう

[1915: 匿名さん]

プラウド馬場の価格見てからこっちみると割安に見えるよ。同じ山手線徒歩5分以内。物件から駅ホームまでの動線はこっちの圧勝だし。

[1916: 買い替え検討中さん]

坪単価だけ見ると、ブランズタワー芝浦と近い気がしますが、部屋が狭いのでグロスが低い。。これをどう考えるか。。

[1917: 匿名さん]

>>1913 坪単価比較中さん

今まではガチガチのフルローンが結果正解だったけど今後どうなるか。このまま資産インフレが続くのか、はたまた。

[1918: マンコミュファンさん]

>>1914 匿名さん
南大塚のどの辺に、どんな規模の物件出るのかご存知でしたらご教授願います。

[1919: 匿名さん]

>>1918 マンコミュファンさん
ここだと思います
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/otsuka4/

[1920: 匿名さん]

>>1913 坪単価比較中さん

買いましょう！山手線徒歩5分以内のタワー角高層階新築が8000万以下なんてもう一生出てきませんよ（Aタイプ）

[1921: マンコミュファンさん]

>>1919 匿名さん
南大塚でも、この物件の近所じゃ無さそうですね。
情報提供ありがとうございました。

[1922: 坪単価比較中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1923: マンション掲示板さん]

>>1916 買い替え検討中さん
たしかに、芝浦と大塚、好み分かれそう！

[1924: 匿名さん]

>>1922 坪単価比較中さん

中住戸は時間かかりそう。柱食い込んでるしバルコニー立て板低いから逃げちゃうよ。DW拘らないなら選択肢他にもあるからね。サンケイってほんと分かってないよな。

[1925: 匿名さん]

中住戸でも2LのDは眺望抜群だしいいと思うけどね
隔て板も２枚のフィンで目立たなそうだし
単価的には角のAがお買い得だから先に動きそうだけど

[1926: 住民板ユーザーさん8]

フィンは表側だけ？裏側はない？

[1927: マンション検討中さん]

今日撮った写真

[1928: 名無しさん]

>>1927 マンション検討中さん

そろそろいい感じになるね

[1929: 通りがかりさん]

大塚では一際目立ちそうだな。

[1930: 周辺住民さん]

>>1912 買い替え検討中さん
本郷や湯島でもJRの駅（秋葉原、御茶ノ水、水道橋）まで徒歩10～15分くらいですが、駅近狙いなのですね。この物件は、場所が静かな割に駅も近いので、いいですね。

[1931: 匿名さん]

パークホームズ初台ザレジデンスと迷ってます。あちらは2LDKは中住戸多めでナロースパンではありますが、三井ブランドの安心感があるのと各階ゴミステーション有りで設備仕様も結構良いです。山手線ではないものの一駅でターミナルステーション(しかも新宿>池袋)なので迷いますねー。好みでしょうが、エントランスのカッコ良さはさすが三井と思いました。

[1932: 匿名さん]

>>1931 匿名さん
首都高・甲州街道沿いと京王新線の使い勝手をどう感じるかで変わりますね
金額的に候補だったので現地見に行きましたが不便に感じました
あと夜行ったのですが甲州街道側も緑道側も雰囲気がとても不気味でした

[1933: 匿名さん]

京王新線?
甲州街道?
初台か何かのスレと完全に間違えてるよ！

[1934: 匿名さん]

あ、1931が初台のこと書いてるからか。

[1935: 匿名さん]

>>1927 マンション検討中さん

敷地目一杯建てるんですね

[1936: マンション検討中さん]

坪単価高いけど、多分ここはそうそう落ちないんじゃないかな。値段。
大塚のシンボルタワーになりそうだし

[1937: 匿名さん]

>>1935 匿名さん
接道面は歩道状空地と植栽が入るので敷地目一杯ではないみたいですよ

[1938: 通りがかりさん]

なぜシンボルが下がらないかってのは、エリアへの投資が続いていて、デベによる価値向上が図られつつ、周りにNo.2以下案件が生まれている状況だからだよね。ここは当てはまるんだろうか？

[1939: 匿名さん]

>>1938 通りがかりさん
大塚は最近住不が建て続けてるイメージがあるけど

[1940: 匿名さん]

大塚相場は税金多額に投入される東池袋が引っ張ってくれるさ。

[1941: 匿名さん]

山手線駅近でこの価格ではもう買えない、とかいう買い煽りにはくれぐれも注意だね。
そもそも当初予定価格から下げてるし、なんでその価格になってるのか相対的にちゃんと思考しないと痛い目に合う。

[1942: 匿名さん]

下げた部屋はまだ残り
下げなかった部屋はもう無いんじゃないかな。

真の地雷はステアリ。維持費高すぎて買い手着かないよ。

[1943: マンション掲示板さん]

>>1942 匿名さん

今更ステアリの話はやめよう
人気すぎて抽選で当たらなかったのに真の地雷だとか言われても。。。。

[1944: 検討板ユーザーさん]

ステアリ買えていたらこんなの見ないからね

[1945: 検討板ユーザーさん]

イメージが抜群に良い訳ではないエリアは将来的に伸びしろがある。ここは東池袋の開発の恩恵もあるし、S不の強気開発も続くので、手堅いでしょう。物件もステアリと比較したら可哀想ですが、悪くない。一年後には入居できる。検討候補のひとつです。

[1946: 匿名さん]

いろいろ言われてた割に3LDKは大体売れたんでしょ
2LDKはステアリよりここの方が狭くてグロスが安いから比較するのはどうかと思うけどね

[1947: 匿名さん]

>>1943 マンション掲示板さん
ステアリって6年目以降5～8万維持費かかるよ。
C地区あるのに維持費二倍かかる中古なんて相手にされないのでゃ？

[1948: 名無しさん]

>>1947 匿名さん
富裕層にとったら、５?８万円だろうが関係なし。私は庶民です。

[1949: 匿名さん]

まーた若葉マークのステアリとの比較が始まった
市場がどう評価してるかに目を向けず、よく的外れな意見を繰り返し出せるな

[1950: 匿名さん]

>>1945 検討板ユーザーさん
大塚エリアとして今後再開発構想ありましたっけ？隣接エリアの再開発恩恵を受けて?は流石に楽観視しすぎでしょう。

あと、すみふが大塚相場釣り上げてるのは確かですが、それって都内全体を相対的に見たら、エリアとしてはここも含めて割高ではないですか？
となると、価格下落局面ではすみふ含めて諸共可哀想な結果になるリスクがね。

ちなみにステアリは東池袋の中古相場が基にありますが、大塚は中古相場追いついてます？

[1951: 匿名さん]

>>1950 匿名さん
ここは南大塚の端っこで空蝉橋通りや春日通りを渡れば東池袋アドレスだし、南大塚にも類似物件ないし、現時点の大塚だけの中古相場を引き合いに出すのどうかと思うけど。
直近の中古相場は知らないけど

[1952: 匿名さん]

>>1951 匿名さん

中古相場調べてみてください。こことの乖離がすごいので結構びっくりするのではないかと。

[1953: 匿名さん]

>>1952 匿名さん
具体的に出してくれます？

[1954: 匿名さん]

直近だとタワーレジ大塚高層が坪400強で売れてるっしょ。北口ハザード区域内、線路至近、築10年で@400強。ここもこんなもんでそ。

[1955: 匿名さん]

ステアリ、西と北の隣接地にまたタワマン建つんでしょ。凄いよね東池袋。ステアリの眺望とリセールは終わるけど。

[1956: 名無しさん]

>>1950 匿名さん
他の人も書いてくれてますが、およその中古相場は大塚は@400、東池袋は@450でしょう。新宿は@500です。
ただ、この物件は東池袋との比較はされると思うよ。不動産なのでリターンを求めるうえでリスクは当然。許容できるリスクは人によって違うけど。小生は許容範囲。

[1957: ご近所さん]

富士山見えるみたいだね

[1958: 匿名さん]

なにが悲しくて東池袋に住まないといけないのかな
風俗の出勤に近いとかしかメリットないだろ

[1959: 名無しさん]

>>1958 匿名さん
東池袋にお住まいの方には厳しいコメントですね。残念です。

[1960: 匿名さん]

まぁ大塚北口も大概だけどね。
チャイエスはほぼ無くなったけど、ピンサロはまだあるね。駅前のキャッチは大概ぼったくりガールズバー。はやく摘発して欲しい。

[1961: 匿名さん]

東池袋は、マンマニ煽り物件だからね。
気をつけないとね。
トンピン銘柄みたいなもんだな。

[1962: 匿名さん]

>>1961 匿名さん
分譲価格、立地、仕様は申し分ないけどね。今後周りにタワマン乱立、維持管理費高過ぎ問題（庶民が買える物件ではトップクラス。ここの1.5～2倍）があるからババになる可能性あるんだよね。

[1963: マンション検討中さん]

マンマニは初台も勧めてるなぁ。
個人的には、南大塚はここから伸び代あると思うんだよね。
他の場所と比べても、現段階でまだ安めだから。

[1964: 名無しさん]

>>1963 マンション検討中さん
初台は部屋を選べばなかなかお買い得だけど、マジで空気が悪いから…。後ろに10車線くらいある。

[1965: マンション検討中さん]

ステアリ買えなかったとかは書き込み控えてほしいですね。純粋にこの物件の話をしたいです。周辺との比較とかいいだすんでしょうけど、今はステアリは完売でライバルじゃないんですからそんな粘着しなくても。それにここだって設備の割に維持管理費高いですよね？
大塚は目の前の公園を除けば割と小洒落てる店多いですよ。

[1966: 匿名さん]

>>1965 マンション検討中さん

設備の割に高いって…。認識間違ってるよ。ここ普通の板マンと同じくらい。2Lで25000～、3Lで32000～ 6年目以降も6～7千円アップする程度。それでいて燃えるゴミ以外は各階に捨てられるし24H利用できるラウンジもある。（ステアリは8～22時だったかな？）マンマニの印象操作に惑わされちゃってるね。

[1967: 匿名さん]

ここは実は各住戸まで光回線引いてる
自分は設備面で重視しているポイントの１つなんだけど、
設備にうるさいマンマニもこの点は軽視してるよね

[1968: 匿名さん]

ここがマンマニに酷評されてた億ションか。
まぁ書いてある内容はもっともなところあるからな。あれだけ酷く書かれたらそりゃ嫌いになるよね。彼が推してる周辺マンションのことネガしたくなるよね。

[1969: 名無しさん]

>>1968 匿名さん
マンマニさん酷評はしてないよ！
でも酷評されたと勘違いしてる人が多くて、倍率が高くならなかった模様。買った人にはありがたいね。

[1970: 匿名さん]

初台は、渋谷区物件ですからね。かつ最大手の三井ブランド、各階ゴミ置き場あり。
山手線使いたい派には大塚でしょう。
完全に好みの問題だと思います。

私はこちらの方が好きです。高速沿い、山手線駅から遠い初台やステアリより良いのでは？大塚地域ナンバーワンかと。

[1971: マンション検討中さん]

マンマニは別に酷評してない。
ゴミ置場がありえない、比較物件考えるとちょっと、という話なだけで立地は良いと褒めてる。
どちらかと言うと主にツイッターのマンクラに印象が悪くて、大塚なのに割高というコメントが多かった気がする。
まあ本気狙いの人は競争率下がって良かったと思う。

[1972: 匿名さん]

マンマニは、ガチで東池袋の利害関係者だからな

[1973: 匿名さん]

各戸アルコープ+置配用リモート解錠システムとか各階宅配ボックスの上位互換もあるのに一切触れなかったし。いくら無印プラウドタワー高く売りたいからって利益誘導し過ぎ。

[1974: 匿名さん]

車好きの視点が強すぎて駐車場愛のない物件には冷たいよな
最近の２３区内の物件なんてどこも設置率低いしほとんどの入居者には関係ないのに

[1975: マンコミュファンさん]

大塚の相場は住友不動産が上げてくれるから、ここは今は買いでしょ。

[1976: マンション検討中さん]

正直、いい物件だと思ってる
買おうかなぁ、と思ってるけど

[1977: 匿名さん]

>>1967 匿名さん

大塚駅の風俗がどうしても気になって撤退した者ですが、住戸まで光回線を引いてるのはすごくいいなと思っていました。他のマンションもかなり数見ていますがデフォルトではまだそんなに普及してませんよね。リモートワーク環境が来年夏以降どうなっているかわかりませんが、このマンションだったら回線スピードでストレスを感じはことはなさそうです。

[1978: 匿名さん]

>>1958 匿名さん
ガチ風俗街を抱える大塚を棚に上げてくそ笑えるコメントしてるな。自虐か？

[1979: 匿名さん]

>>1966 匿名さん
若葉さん毎度の如く擁護がしんどすぎる。
ゴミで一番量が出るのは燃えるゴミだし、ラウンジが24時間違えたら騒音や治安問題が発生するのは今に始まったことでは無い。
ポジショントークは結構だけど、メリットに見せかけてここを見る検討者に誤認させるのは控えたら？仮にも営業なんだから。

[1980: 匿名さん]

光回線引いてることってそんなにメリットなの？それが決め手でマンション買いました！って言うなら出口を心配したほうがいい。

[1981: 名無しさん]

10年で2000万価値が下がるマンションはここですか？byマンマニ

[1982: 匿名さん]

ネガさん怒涛の4連投。人気税ですね。もうすぐ完売かな？

[1983: 買い替え検討中さん]

今週末MR行くのでどのくらい動いているか見てきます。
さすがに完売まではまだかかるでしょう…目立ってお得感があるわけではないのでお祭りにならず、じっくり検討できるのは実需の人にとっては良い点とも言えます。
RVとか出口とか、人の心配してくれなくて大丈夫です。
自分が納得できないのであれば、書き込む時間を使って他の物件探せばいいのに。

確かに北大塚は風俗街だけど、南大塚は普通の住宅街ですよ。
南大塚→南池袋→南大塚と住み替えて、次の物件も南大塚を検討するくらいには（私にとって）住みやすく、通勤利便性の高いエリアです。

[1984: 名無しさん]

>>1983 買い替え検討中さん
MRでどのくらい花マークが着いていたか教えてください！

[1985: 住民板ユーザーさん8]

80越えですね

[1986: マンション検討中さん]

HPの空撮かっこいいですよ

[1987: マンション検討中さん]

結構売れてるみたいですね。

[1988: マンション掲示板さん]

>>1987 マンション検討中さん
結構て？80戸越えということすか？

[1989: マンション検討中さん]

1期で80戸も売れたんですか？
それはファクトですか？

[1990: マンコミュファンさん]

大塚台公園から見ても背が高い南側に隣接する大塚台パークサイドハイツ(14F)の屋上高さは、ルフォンの何階部分の水平目線に相当するんでしょうか？

屋上に給水塔のような設備もあって更に上に延びてるようにも見えますが...
建物が無い状態ではありますが、どなたか詳しい方コメント頂けますか?

[1991: 買い替え検討中さん]

>>1984 名無しさん
花は赤・黄合わせて89でした…先月70くらいだったので、ちょっと意外な進み具合でした。
2・3階は最後まで売らないと思うので除外すると、
残りが少ない部屋はＢ（16F・18F・19F）F（19F～22F）Gは（18F)くらい。最上階も残り１。
それ以外はぱらぱら残りがありました。
ぱっと見た感じ、Dが少し花が少ない感じでした。

私は買うつもりだけど、割高感があると思っています。
が、山手線の使い勝手が良い物件を選ぼうとすると選択肢が少ないのが現状で、
そのために割高感に目を瞑れる人が買っているのかな。

物件が少ないせいで、SUUMOも薄くなって読み甲斐がなくなりましたね。

[1992: 買い替え検討中さん]

>>1990 マンコミュファンさん
以前MRに訪問してドローンで撮った写真を見た限りでは、13Fで屋上を超えたような見た目（抜け感）でした。
Fタイプ（南東）確認だったので方向がご希望の間取りと異なるかもしれません。

[1993: 匿名さん]

>>1991 買い替え検討中さん

89というのは2期の6戸入れた数ですか？

[1994: 買い替え検討中さん]

MRには成約（赤）商談中（黄）を掲出しています。
販売期にかかわらず、現時点で売れた（売れそう）な部屋の数が89ということです。

この物件は「〇期」という販売とは別に、MRで商談して購入したい部屋を指定して追加で売り出すシステムを取っており、抽選になるのを避けているようです。
東池袋・豊洲・笹塚と抽選外れまくった私にはありがたいシステムでした。

[1995: 匿名さん]

>>1994 買い替え検討中さん

東池袋も豊洲も販売初期はほぼ希望住戸ゲット出来ましたよ。私豊洲に一部屋持ってます。

[1996: マンション検討中さん]

私ももう買うのは決めました。
商業地域だから、周りに高い建物立たないといいなぁとは思ってます

[1997: 匿名さん]

>>1994 買い替え検討中さん
先着順に回してくれるのはありがたいですよね
販売状況も順調のようなので、その分即断即決しなければなりませんが

[1999: マンコミュファンさん]

>>1992 買い替え検討中さん

親切で丁寧なアドバイスに感謝いたします。
南向きの部屋の眺望を確保するための参考として、非常に参考になりました。

[2000: 買い替え検討中さん]

>>1995 匿名さん
おめでとう。私の希望の間取りと向きは初期に出ませんでした。

[2001: 名無しさん]

>>2000 買い替え検討中さん
成約・申し込み戸数詳しくありがとうございます。結構、進捗しているんですね。割高感はあるということで、買い替え検討中さんは低層を狙っているのですか？高層フロアは値が張りますね。私は、タイミング的に別物件にしようと思います。

[2002: 買い替え検討中さん]

>>2001 名無しさん
タイミングってありますよね。私は逆にタイミングが合うのでここで考えています。

割高感は今現在、都内のどの物件でも感じる（一部割安なものは殺到して買えない）ので、ここで決めつつあります。
一部中層があるので、そのあたりで考えています。

[2003: マンション検討中さん]

2ヶ月で80程度はけてるのは、かなり早いな。びっくり

[2004: マンコミュファンさん]

>>2003 マンション検討中さん
確かに。
高台立地とかの環境からみても、大塚で販売中の他の物件より良いと思うし、このペースだと夏ごろにはあらかた埋まって、秋ごろには完売目処つきそうですね。

[2005: 匿名さん]

シティハウス南大塚レジデンスがここよりちょい高
シティハウス南大塚テラスの方はどれくらいで来るんだろうね。バルコニー隔て板は向こうの方が良さそう。

[2006: マンション検討中さん]

>>2005 匿名さん
シティハウス池袋はどのくらいなんだろうね？

[2007: 名無しさん]

>>2002 買い替え検討中さん
そうですよね。都内はどの物件も400万円以上はしますし。
この物件は積極的に転売して住み替えするような購入者がいなそうで、建物を大切に暮らせそうですね。
無い物ねだりですが、ある程度割り切らないと、住まいが見つからないご時世ですね。

[2008: マンション検討中さん]

>>2007
テンカセじゃないとか、他にも諸々オプションの縛りが厳しいとか結構制限が厳しくて、なかなか100点の物件はないなぁと思ってますが、しゃあないかなぁとも思ってます。

[2009: 名無しさん]

>>2008 マンション検討中さん
ですね。。個人的にディスポーザーは一度使うと不可欠ですが、テンカセはまだ我慢できます。。

[2010: 匿名さん]

>>2006 マンション検討中さん
ここの売れ行き見ながら調整してるんじゃない？
豊島区に3件新規で出すからね。

[2011: 口コミ知りたいさん]

>>2006さん
社内検討価格で坪500以上らしいです。

[2012: マンション検討中さん]

>>2011 口コミ知りたいさん
そんなにするのは、池袋アドレスだからですか？
こちらと仕様とか比較して決めたいですね？

[2013: 匿名さん]

>>2012 マンション検討中さん

すみふだから予測つくでしょ。
シティハウス南大塚レジと同程度だよ。
サッシと隔て板はすみふ、それ以外はこちら。
あとEVはむこう一台になると思う。