ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

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【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[1914: 匿名さん]

販売は来年らしいけどスミフが南大塚でまた出すね
更に高値目指しそう

[1915: 匿名さん]

プラウド馬場の価格見てからこっちみると割安に見えるよ。同じ山手線徒歩5分以内。物件から駅ホームまでの動線はこっちの圧勝だし。

[1916: 買い替え検討中さん]

坪単価だけ見ると、ブランズタワー芝浦と近い気がしますが、部屋が狭いのでグロスが低い。。これをどう考えるか。。

[1917: 匿名さん]

>>1913 坪単価比較中さん

今まではガチガチのフルローンが結果正解だったけど今後どうなるか。このまま資産インフレが続くのか、はたまた。

[1918: マンコミュファンさん]

>>1914 匿名さん
南大塚のどの辺に、どんな規模の物件出るのかご存知でしたらご教授願います。

[1919: 匿名さん]

>>1918 マンコミュファンさん
ここだと思います
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/otsuka4/

[1920: 匿名さん]

>>1913 坪単価比較中さん

買いましょう！山手線徒歩5分以内のタワー角高層階新築が8000万以下なんてもう一生出てきませんよ（Aタイプ）

[1921: マンコミュファンさん]

>>1919 匿名さん
南大塚でも、この物件の近所じゃ無さそうですね。
情報提供ありがとうございました。

[1922: 坪単価比較中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1923: マンション掲示板さん]

>>1916 買い替え検討中さん
たしかに、芝浦と大塚、好み分かれそう！

[1924: 匿名さん]

>>1922 坪単価比較中さん

中住戸は時間かかりそう。柱食い込んでるしバルコニー立て板低いから逃げちゃうよ。DW拘らないなら選択肢他にもあるからね。サンケイってほんと分かってないよな。

[1925: 匿名さん]

中住戸でも2LのDは眺望抜群だしいいと思うけどね
隔て板も２枚のフィンで目立たなそうだし
単価的には角のAがお買い得だから先に動きそうだけど

[1926: 住民板ユーザーさん8]

フィンは表側だけ？裏側はない？

[1927: マンション検討中さん]

今日撮った写真

[1928: 名無しさん]

>>1927 マンション検討中さん

そろそろいい感じになるね

[1929: 通りがかりさん]

大塚では一際目立ちそうだな。

[1930: 周辺住民さん]

>>1912 買い替え検討中さん
本郷や湯島でもJRの駅（秋葉原、御茶ノ水、水道橋）まで徒歩10～15分くらいですが、駅近狙いなのですね。この物件は、場所が静かな割に駅も近いので、いいですね。

[1931: 匿名さん]

パークホームズ初台ザレジデンスと迷ってます。あちらは2LDKは中住戸多めでナロースパンではありますが、三井ブランドの安心感があるのと各階ゴミステーション有りで設備仕様も結構良いです。山手線ではないものの一駅でターミナルステーション(しかも新宿>池袋)なので迷いますねー。好みでしょうが、エントランスのカッコ良さはさすが三井と思いました。

[1932: 匿名さん]

>>1931 匿名さん
首都高・甲州街道沿いと京王新線の使い勝手をどう感じるかで変わりますね
金額的に候補だったので現地見に行きましたが不便に感じました
あと夜行ったのですが甲州街道側も緑道側も雰囲気がとても不気味でした

[1933: 匿名さん]

京王新線?
甲州街道?
初台か何かのスレと完全に間違えてるよ！

[1934: 匿名さん]

あ、1931が初台のこと書いてるからか。

[1935: 匿名さん]

>>1927 マンション検討中さん

敷地目一杯建てるんですね

[1936: マンション検討中さん]

坪単価高いけど、多分ここはそうそう落ちないんじゃないかな。値段。
大塚のシンボルタワーになりそうだし

[1937: 匿名さん]

>>1935 匿名さん
接道面は歩道状空地と植栽が入るので敷地目一杯ではないみたいですよ

[1938: 通りがかりさん]

なぜシンボルが下がらないかってのは、エリアへの投資が続いていて、デベによる価値向上が図られつつ、周りにNo.2以下案件が生まれている状況だからだよね。ここは当てはまるんだろうか？

[1939: 匿名さん]

>>1938 通りがかりさん
大塚は最近住不が建て続けてるイメージがあるけど

[1940: 匿名さん]

大塚相場は税金多額に投入される東池袋が引っ張ってくれるさ。

[1941: 匿名さん]

山手線駅近でこの価格ではもう買えない、とかいう買い煽りにはくれぐれも注意だね。
そもそも当初予定価格から下げてるし、なんでその価格になってるのか相対的にちゃんと思考しないと痛い目に合う。

[1942: 匿名さん]

下げた部屋はまだ残り
下げなかった部屋はもう無いんじゃないかな。

真の地雷はステアリ。維持費高すぎて買い手着かないよ。

[1943: マンション掲示板さん]

>>1942 匿名さん

今更ステアリの話はやめよう
人気すぎて抽選で当たらなかったのに真の地雷だとか言われても。。。。

[1944: 検討板ユーザーさん]

ステアリ買えていたらこんなの見ないからね

[1945: 検討板ユーザーさん]

イメージが抜群に良い訳ではないエリアは将来的に伸びしろがある。ここは東池袋の開発の恩恵もあるし、S不の強気開発も続くので、手堅いでしょう。物件もステアリと比較したら可哀想ですが、悪くない。一年後には入居できる。検討候補のひとつです。

[1946: 匿名さん]

いろいろ言われてた割に3LDKは大体売れたんでしょ
2LDKはステアリよりここの方が狭くてグロスが安いから比較するのはどうかと思うけどね

[1947: 匿名さん]

>>1943 マンション掲示板さん
ステアリって6年目以降5～8万維持費かかるよ。
C地区あるのに維持費二倍かかる中古なんて相手にされないのでゃ？

[1948: 名無しさん]

>>1947 匿名さん
富裕層にとったら、５?８万円だろうが関係なし。私は庶民です。

[1949: 匿名さん]

まーた若葉マークのステアリとの比較が始まった
市場がどう評価してるかに目を向けず、よく的外れな意見を繰り返し出せるな

[1950: 匿名さん]

>>1945 検討板ユーザーさん
大塚エリアとして今後再開発構想ありましたっけ？隣接エリアの再開発恩恵を受けて?は流石に楽観視しすぎでしょう。

あと、すみふが大塚相場釣り上げてるのは確かですが、それって都内全体を相対的に見たら、エリアとしてはここも含めて割高ではないですか？
となると、価格下落局面ではすみふ含めて諸共可哀想な結果になるリスクがね。

ちなみにステアリは東池袋の中古相場が基にありますが、大塚は中古相場追いついてます？

[1951: 匿名さん]

>>1950 匿名さん
ここは南大塚の端っこで空蝉橋通りや春日通りを渡れば東池袋アドレスだし、南大塚にも類似物件ないし、現時点の大塚だけの中古相場を引き合いに出すのどうかと思うけど。
直近の中古相場は知らないけど

[1952: 匿名さん]

>>1951 匿名さん

中古相場調べてみてください。こことの乖離がすごいので結構びっくりするのではないかと。

[1953: 匿名さん]

>>1952 匿名さん
具体的に出してくれます？

[1954: 匿名さん]

直近だとタワーレジ大塚高層が坪400強で売れてるっしょ。北口ハザード区域内、線路至近、築10年で@400強。ここもこんなもんでそ。

[1955: 匿名さん]

ステアリ、西と北の隣接地にまたタワマン建つんでしょ。凄いよね東池袋。ステアリの眺望とリセールは終わるけど。

[1956: 名無しさん]

>>1950 匿名さん
他の人も書いてくれてますが、およその中古相場は大塚は@400、東池袋は@450でしょう。新宿は@500です。
ただ、この物件は東池袋との比較はされると思うよ。不動産なのでリターンを求めるうえでリスクは当然。許容できるリスクは人によって違うけど。小生は許容範囲。

[1957: ご近所さん]

富士山見えるみたいだね

[1958: 匿名さん]

なにが悲しくて東池袋に住まないといけないのかな
風俗の出勤に近いとかしかメリットないだろ

[1959: 名無しさん]

>>1958 匿名さん
東池袋にお住まいの方には厳しいコメントですね。残念です。

[1960: 匿名さん]

まぁ大塚北口も大概だけどね。
チャイエスはほぼ無くなったけど、ピンサロはまだあるね。駅前のキャッチは大概ぼったくりガールズバー。はやく摘発して欲しい。

[1961: 匿名さん]

東池袋は、マンマニ煽り物件だからね。
気をつけないとね。
トンピン銘柄みたいなもんだな。

[1962: 匿名さん]

>>1961 匿名さん
分譲価格、立地、仕様は申し分ないけどね。今後周りにタワマン乱立、維持管理費高過ぎ問題（庶民が買える物件ではトップクラス。ここの1.5～2倍）があるからババになる可能性あるんだよね。

[1963: マンション検討中さん]

マンマニは初台も勧めてるなぁ。
個人的には、南大塚はここから伸び代あると思うんだよね。
他の場所と比べても、現段階でまだ安めだから。