ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

[スムログ 関連記事]
販売前のおすすめ新築マンション5選＋販売中のおすすめ新築マンション5選【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/36033/

【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[1794: マンション検討中さん]

高層階だと高いなあ
大塚に坪500弱か…
高値掴みしそう

[1795: マンコミュファンさん]

でもCタイプは高層から売れている。坪単価高い部屋から売れている、、。

[1796: 匿名さん]

マンクラ敗北ですね
マンマニ記事だけみて批判コメントしてるなんちゃって評論家が多すぎ

[1797: マンション検討中さん]

本日営業担当からの情報は、1/3販売済みらしいですね

[1798: マンション検討中さん]

ここって内廊下に冷暖房ありますか？

[1799: マンション検討中さん]

>>1797 マンション検討中さん
やはり山手線内は強いですね？

[1800: マンコミュファンさん]

>>1798 マンション検討中さん
あったと思います。エレベーター前にあると営業さんから聞きました。

[1801: 口コミ知りたいさん]

マンクラ低評価物件は実は穴場か。高評価だとそもそも予約が取れないー。営業さんも疲弊してる。

[1802: マンション検討中さん]

価格表貰ったけど、買った瞬間10%含み損抱えそうな部屋ばっかだな
柱が全て食い込んでるのと、各階ゴミ置き場も無いのが辛い
これで坪500万円の値付けってマジ？

さすがにまた値下げするだろな

[1803: 匿名さん]

散々希少性を煽った挙句に価格まで下げて、それでもなお1期で3-4割しか売れてないのにどこまでポジティブなんだ？しかも好条件の部屋を先に放出しちゃってるのに。
マンクラ敗北とか言ってる奴の見識の無さに吹くわw

[1804: 通りがかりさん]

そもそも第一期50戸、その後の先着順が5+1戸、第二期が6戸。第二期の申し込み受付始まってないのに申し込み含め半分とか、計算が合わない。第一期も完売してないでしょ。
この物件に関しては前からだけど、売れ行きに関する記載は全部疑ってかからないと。

[1805: マンション検討中さん]

モデルルーム行けば売れ行きわかるんだから見てくれば？

[1806: 通りがかりさん]

モデルルーム行ったら半分ほど花ついていました・・・

[1807: 検討板ユーザーさん]

10%含み損？10%相場上がったらチャラです笑
ここ8年くらいそういう相場

[1808: 名無しさん]

先日行ったら一期で3割売れていると仰ってました。手元資料では54戸供給ですね。たぶんぱっと見のイメージで半分と見えてしまったんじゃないですかねー

[1809: 匿名さん]

>>1807 検討板ユーザーさん

過去8年のデータだけでその考えにいたれるのはちょっと驚きですね。他にも根拠があるのならいいですけど。

[1810: 匿名さん]

>>1808 名無しさん
１期は本広告見たので大体わかりましたが、2期は見込み含めてどうなのでしょう？
花の数で現時点の見込みがわかるはずですが。

[1811: 名無しさん]

>>1810 匿名さん

あくまで手元にある紙ですと、6戸が2期の販売予定住戸になっていますね(54+6)。ここ一週間くらいで動きがあれば別じゃないですかね。花というか、営業さんにいえば供給済ないし2期販売予定住戸の資料くれると思いますよ。

[1812: マンション検討中さん]

供給済と申込済と契約済、営業が言ってるのはどれなんでしょうね。

[1813: 匿名さん]

1期販売54戸とは別に先着順6戸という認識で合ってる？
2期は直前で戸数増えるだろうけどどれくらい要望書でてるんだろうね。

[1814: 名無しさん]

>>1813 匿名さん

54とは別に6ですね。また、2期の6は要望書入っているんでしょう。60以外は次期以降販売予定になっています。60/140なので半分弱といえば半分弱、4割といえば4割なので上のほうの議論はどちらも正解かと。

売れているかどうかでいえば、先着がずっと出ている現状からも超人気マンションではないでしょうね。ただ全く売れていないという感じでもないとは思います。2期が6戸で残り80、人気の間取りはそれなりに売れてるので時間はかかるかな。

[1815: 匿名さん]

>>1814 名無しさん
高価格帯の部屋から売れてるのはよい傾向かな
角住戸は早めになくなると思うけど、中住戸はどうだろね。
1LDKは広域で見てる人多そうだから時間かかるかもね。

[1816: 検討板ユーザーさん]

正確な情報ありがたい。

[1817: 匿名さん]

まだ、竣工まで1年以上あるみたいだから、まぁまぁなペースでは？
そして、狙い目の部屋はこれから出てくる！

[1818: 匿名さん]

平均坪単価計算したところプレミアム除いて470半ば位ですね
坪単価高めのEやGがほぼ完売で占める比率が高いので全体でならすともう少し低くなると思います
一番高い列がEで500位、安い列がAで440位、但しAは低層中層中心の単価で高層はこれからなのでそれを考慮すると450位になるでしょう

[1819: 匿名さん]

これを逃すと庶民が買える山手線駅ちかタワマンは日暮里待ちになりますね。野村目黒は富裕層向け、三井PC北参道は超富裕層向け、大崎住友は賃貸。

[1820: 匿名さん]

>>1802 マンション検討中さん

残念だけど、単価高い部屋はほぼ売れましたよw
残ってるのは450～480のレンジです。

[1821: マンション掲示板さん]

>>1806 通りがかりさん
昔マンション販売の営業していました。まず、「昔は」をつけて話します。販売済みに花ですが、昔は売れてないのに付けていましたよ。
そうやって見学に来た人を焦らして急いで契約に持っていくみたいな。
今はやらないのかなあ？？？

[1822: 匿名さん]

>>1821 マンション掲示板さん

そんなあからさまな業法違反今はやらないよ。

[1823: 名無しさん]

>>1819 匿名さん
東池袋のcやb地区は遠すぎですか

[1824: マンション検討中さん]

地盤は負けるけど、ブランズタワー芝浦かプラウドタワー芝浦の方が大規模だし共用部が充実してるし魅力的だなあ
坪単価は同じくらいかな

ルフォンザ・タワー大塚の立地は芝浦よりは良いと思うけど、各階ゴミ置き場すら無いし柱食い込み過ぎでデッドスペース多いから表記上の平米数より使えるスペースは狭い

[1825: 通りがかりさん]

54.91m2、6830万円　この部屋はもう売却済？

[1826: 名無しさん]

各階ゴミ置場はあるけど、粗大ゴミが出せないだけでは？

[1827: 匿名さん]

カンビンペットボトル段ボールは出せます。
可燃物は不可です。ちょっと中途半端ですね。

[1828: 匿名さん]

管理費との兼ね合いですが、敷地広くないからそれ程気にならないかな。
生ごみはディスポーザーあるし、嵩張る資源ごみは各階で捨てられるし。
芝浦は駅距離が許容できるのであればいいと思いますが、管理費が高いみたいですね。

[1829: 検討板ユーザーさん]

可燃物は不可とか管理組合で話し合って変更できるんしょうか？

[1830: マンション検討中さん]

>>1814 名無しさん
１期の先着順て要望書の取りこぼしですか？

[1831: 検討板ユーザーさん]

>>1826 名無しさん
嘘は書かないでください。

[1832: マンション検討中さん]

周辺の中古相場見るに、買った瞬間に10%位は値下がりしそうなんだよな

あと賃貸に出すにしても、大塚駅前の賃貸タワーマンションの賃料を参考にすると表面利回りで3%前後になって割高な気がする

[1833: 匿名さん]

>>1832 マンション検討中さん
さすがに表面利回り3％前後にはならんだろ
どういう計算してるんだ？

[1834: 口コミ知りたいさん]

>>1832 マンション検討中さん
周辺っていっても北大塚しかタワーがないから
比較するなら東池袋あたりか新大塚(文京区)周辺で比較するんじゃないですか

[1835: 口コミ知りたいさん]

>>1828 匿名さん
大塚駅と属性違いすぎて参考できないわ

[1836: 通りがかりさん]

ここは、南大塚No.1マンション？

[1837: 通りがかりさん]

>>1832 マンション検討中
プラウドタワー東池袋も同じくらい

[1838: 匿名さん]

一般庶民が山手線内側に新築タワマン買いたいならここしかないという現実

[1839: 匿名さん]

>>1836 通りがかりさん

当面はそうですが、更なる開発が欲しいところですね。
南口商店街を生かしながらチェーン店のみ入っている古ビル を更新するような計画が欲しいですね。

[1840: 通りがかりさん]

>>1838 匿名さん
その通り。選択肢がない。

[1841: キャピタルゲイン]

>>1832 マンション検討中さん
値下がりしそうだけど、株高続けば維持しそう

[1842: マンション検討中]

>>1832 マンション検討中さん
ブロガーさんがYoutubeで8000万円前後の2LDKは出口見えやすいって言ってない？

[1843: マンション検討中さん]

一部の間取りは数百万円値下げしたし、今売れ残ってる部屋もそのうち値下げはするだろう

[1844: マンション検討中]

>>1843 マンション検討中さん
するなら竣工後かな。実物は周辺でインパクトありそうだから売れそうだが。南池袋まで待つかなーどうしよ。

[1845: 匿名さん]

>>1843 マンション検討中さん
具体的に数百万円値下げした間取りはわかりますか？

[1846: マンション検討中さん]

>>1845 匿名さん
ひとつは2LDK中住戸ですね。タイプはDだったかな

[1847: マンション検討中さん]

>>1846 マンション検討中さん

営業の方は下がる可能性ほぼなしみたいなことっていませんでしたか
あれ嘘ですかね

[1848: 匿名さん]

>>1843 マンション検討中さん
値下げといっても１期の予定価格を正式価格で下げただけでしょ

[1849: マンション検討中さん]

>>1847 マンション検討中さん
正式価格の発表前に調整した、というのが正しい表現だと思われる。価格が確定してからは下げてないでしょう。

[1850: 匿名さん]

Dは中住戸で平米も他の2Lと変わらないのにGより高い意味不明な予定価格だったからね。サンケイってアホか？と思いましたね。

[1851: 匿名さん]

>>1850 匿名さん
それはDは公園沿いで抜け感・眺望が圧倒的によいからでしょ
でもここの検討者は眺望より角部屋を選択しただけのこと
個人的にはGに偏った理由がわからないね

[1852: マンション検討中さん]

>>1850 匿名さん
サンケイさんはタワマン始めてだったかも？タワマンに求められているのは角であって方角ではなかった、ということでね。

[1853: 匿名さん]

タワマン買う人はダイレクトウィンドウに憧れているところはあるね

[1854: マンション検討中さん]

>>1847 マンション検討中さん

そりゃあ値下げの可能性はありますなんて言わないよ

[1855: マンション検討中さん]

>>1854 マンション検討中さん
価格は周辺の新築物件と同じくらいだ。値下げはしないね。

[1856: 買い替え検討中さん]

借りて住む人はどのくらいいるエリアなのでしょうか。
せっかく購入するのですから、家賃よりローン支払い額のほうが安くありたいです。

[1857: マンション検討中さん]

>>1856 買い替え検討中さん
パークアクシス大塚ステーションゲートタワーも竣工しましたし、借りる人は一体ほど見込めるエリア。ここ1LDKが?22万円。

[1858: 匿名さん]

大塚の家賃相場って異常に低くない?
新築が少ないからかな?

[1859: 名無しさん]

>>1858 匿名さん

結構高いよ、
特に駅前と南口の賃貸マンション
たしかに築浅だから池袋よりも高いよね

[1860: 匿名さん]

三井が分譲しないで賃貸に回すくらいだから賃貸需要は高いんだろな

[1861: 匿名さん]

>>1860 匿名さん

賃貸需要が高いというよりは、わざわざ買ってまで大塚に住みたいという人は少ない。アクセス重視でエリアには拘らないけど安く住みたいという賃借人の方が見つけやすいというだけの話。

[1862: 匿名さん]

賃貸といっても1Lまででしょ。
山手線ならどの駅でも駅近1L賃貸は充実してるよ

[1863: マンション検討中さん]

>>1861 匿名さん
でも、三井の賃貸レジの立地、確かに良い場所だけどあの規模で分譲でなく賃貸選んだのは、驚きだ。賃貸需要はあるということ。勿論、比較論だから、港区や千代田区に比べれば弱いでしょうが。

[1864: 検討板ユーザーさん]

リバブルにルフォンザ・タワーの賃料相場見せてもらった方、平米あたりいくらか教えてください。5000円行くかな？

[1865: 匿名さん]

>>1864 検討板ユーザーさん

ここの営業微妙だから準備してないんじゃない？
すみふの南大塚行けば喜んで見せてくれるよ。

[1866: 匿名さん]

まだ6割しか売れてないじゃん！
残り60戸くらいあったぞ。

[1867: 匿名さん]

1期で4割くらいって言ってなかったけ？
それから2割も売れたの？

[1868: マンション検討中さん]

>>1867 匿名さん

ここは、1期で7割要望出てる物件ですよ

[1869: 地域の住人]

>>1867 匿名さん
本当に6割売れてたらすごいな。確かな情報？

[1870: 検討板ユーザーさん]

>>1865 匿名さん
行くのはやめときます。

[1871: 匿名さん]

>>1863 マンション検討中さん

あとはタイミングとか内部事情もあるかもしれないですね。三井は勝どきに相当数人員取られてますし、これから初台と北参道で大忙しでしょうから、そんな中で大塚まで手が回らないとか。ルフォンと住友と競合するしたくないだとか。なのでひとまず賃貸にしといて回しておこうってのもあるのかもしれない。

[1872: 匿名さん]

>>1864 検討板ユーザーさん

お願いすれば個別に教えてくれますよ。安いからでしょうけど、お願いされない限り出してくれません笑

[1873: 買い替え検討中さん]

今日行ってきました。
貼り出してある成約状況では70/140でリボン（赤・契約/黄色・商談中）がついていました。実際に契約済なのは60後半ってところじゃないでしょうか。

D（2LDKの中住戸）が空白多め、A・Fは上層階がまだ空き多め、一番狭いBは上のほうから埋まった感じです。Ｃ・Ｅ（３ＬＤＫ）が先に埋まったのは意外。一番人気はやはりＧ。
方角のせいかＡ（角）がＤ（中）より安く、少しだけお得に見えたのは感覚がマヒしたのか…
一番下のフロアはまだ売り出し予定なさそうです。

使いたい路線で他に適当な物件がないので、私はたぶん契約します。割高感しかありませんが。
坪単価で上層階450・下層400なら進捗良かったと思うんだけど…MR担当さんは「好調です」って言ってるけど、好調なら抽選倍率高いよ！と突っ込みたかった。

賃貸目的でここ買うくらいなら、中古で築浅物件買った方がいいと思いますよ。
築浅の１ＬＤＫ・２ＬＤＫもぽつぽつ出ています。
利回りとか考えるのがばからしいくらい価格が大塚相場と乖離しています。

[1874: 検討板ユーザーさん]

>>1873 買い替え検討中さん
ありがとうございます。狙い目はまだ売りに出てない最下層ですか？

[1875: 職人さん]

ここの高層階を検討してたけど、周辺の中古相場見て買わないほうがいいかもと思った。
明らかに割高
買った瞬間に少なくとも10％含み損は確実

よっぽどこのマンションが気に入った人じゃないと、この価格だと高層階はなかなか売れないと思う。。。
ここの高層階の単価出すなら他にもっと魅力的なマンションあるし

ちょっと期待していただけに、この価格ならせめて各階ゴミ置き場あったり、バルコニーの仕切り板をもっとマシなものにしてほしかった

[1876: 匿名さん]

>>1875 職人さん

特にグロスと単価が高いC,E,Gの高層は既に販売済みなので杞憂だったようです。
A,D,Fの高層はまだありますので御検討下さいね。

[1877: 悟空]

>>1876 匿名さん
各階ゴミ置き場と仕切り板は同感。
他の魅力的マンションは教えて頂きたい。
晴海フラッグ？

[1878: 匿名さん]

高価格帯から売れてるのは大したもんだね
低層パンダもまだ出してないみたいだし

[1879: 匿名さん]

ここは周りに目立つ建物ないから出来たら更に評価あがるかもね
高台の上だから大塚駅から見ても目立つかも

[1880: マンコミュファンさん]

>>1873 買い替え検討中さん

比較対象が北口のタワーレジ大塚位ですからね。北口かつ線路至近、ハザード区域なので立地評価としてはこちらが上です。


プラウドタワー東池袋が参考になるんじゃないですかね。
東池袋徒歩5分が坪450付近で動いてるの見れば安心材料にはなるんじゃないんですかね。

[1881: 塚大]

>>1880 マンコミュファンさん
中古で450か。なかなかな水準だけど、そう思うとここもバカ高いわけではないか。

[1882: 通りがかりさん]

割高かと思われたけどマンション相場がここに追いついてきたのか

[1883: 検討板ユーザーさん]

価格表更新されてる。参考になる。

[1884: 検討板ユーザーさん]

>>1883 検討板ユーザーさん
2階や3階は奇跡の坪300万円台ありそう。
全体平均も460くらいになるのかな？

[1885: 通りがかりさん]

結局下げないと売れない場所だったってことか。

[1886: 匿名さん]

>>1885 通りがかりさん
下げてない部屋が先に売れてるようだけどね

[1887: マンション検討中さん]

価格変更となった、値下げ？

[1888: 通りがかりさん]

>>1886 匿名さん
そら、売れたもんは下げられないだろ

[1889: 匿名さん]

1期予定価格から正式価格で一部部屋の価格調整があったのは知ってるけど、
それ以降で値下げあったの？
価格スレのは1期の正式価格だよね
結構前から住まいサーフィンに掲載されてたけど

[1890: 検討板ユーザーさん]

>>1889 匿名さん
ないでしょ。まだ1年以上あるし、サンケイも好調と言ってるようだし。

[1891: 買い替え検討中さん]

>>1889 匿名さん
>1期予定価格から正式価格で一部部屋の価格調整があった

このことを値下げって言っているんだと思います。
確かに予定価格からは下がっていた部屋もありました。上乗せされた部屋もあったけど。
Ｆ（１ＬＤＫ・南）は心持ち、本当に少しだけ目に優しくなりました。

[1892: 検討板ユーザーさん]

>>1891 買い替え検討中さん
DとFが、目に優しくなったのですか？

[1893: 買い替え検討中さん]

>>1892 検討板ユーザーさん
F（1LDK）だけでなく、2LDK含めて全体的に調整されたのだと思います。
3ＬＤＫは初期にほぼ捌けたようなので、詳しくはわかりません。

期待するほどではありませんし、割高かどうかで言えば８割の人が割高と答えるでしょう…特に一昔前の大塚の物件を知っている人は。

山の手線の内外を色々見ましたが、なんかそこまで酷くないように見えてきました。
少なくとも山手線中心・丸の内線もサブで使用する人の選択肢としてはここ以外にない、というのも確かです。
山手線を外して都内で見るなら小岩・亀戸・西大島あたりが値ごろ感もありますが、
総武線や都営新宿線は私の使用路線ではないので、結局ここに決めそう。