ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

[スムログ 関連記事]
販売前のおすすめ新築マンション5選＋販売中のおすすめ新築マンション5選【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/36033/

【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[1601: 匿名さん]

先着順4戸で出てますね。
予想以上に売れた感じです。

[1602: 匿名さん]

売り出し50戸だったので46戸売れたのかね。
146戸-6戸（非分譲）-46戸（1期1次供給）=残96戸

竣工前完売は…厳しいね

[1603: 匿名さん]

>>1602 匿名さん

すまん、残94戸ね。

[1604: マンション検討中さん]

>>1602 匿名さん
あと一年以上あるのに？

[1605: 匿名さん]

>>1604 マンション検討中さん

人気が眺望・日当たりの良い南角に片寄ってるからね。
設備の良さで訴求できない分伸び悩みそう。

[1606: と久米さん]

>1604

一期が一番売れて後はじり貧になるのが通例。一期で1/3だと微妙なライン。

[1607: 匿名さん]

>>1605 匿名さん

同感ですね。中住戸の高層階は苦戦しそうです。半年後とかに不動産相場が今より大分上がってきたりしたらバタバタと売れだすかもしれないですが、少なくとも数ヶ月は厳しそう。

[1608: 匿名さん]

野村はほんとうまくて、角は斜めの間取りで収納弱く＆家具配置難しくして、中住戸はノンリビングインの収納十分＆綺麗な間取りにしたから人気が分散したんだよね。

ここは柱の食い込みはあるけど角部屋も正形だし、メニュープラン2で十分過ぎる収納確保出来ちゃうから角から中に流れないんだよね。

中はだいぶ安くしたみたいだから、価格で勝負かな。

[1609: マンション検討中さん]

>>1608 匿名さん

おつかれさまです。
どちらの野村の物件のことかは分かりかねますが、
いい加減、何度も近隣の野村物件との比較はやめたほうがいいのでは？
この物件を検討するなら、大塚の近隣築浅物件や売出し中のスミフ物件を比較したほうがいいと思います。

[1610: 匿名さん]

>>1609 マンション検討中さん

スミフはそもそもの検討対象外ではないでしょうか。

[1611: 匿名さん]

>>1610 匿名さん

そう思います。
ステアリが完売した今、ここは競合物件ないのだから真価が問われますよね。

[1612: 匿名さん]

3Lはすみふの西池袋始まるまでが勝負だと思う。

[1613: 坪単価比較中さん]

ここ本当に平均坪単価500万もあります？もう少し安いのかなと思ったのですが。

[1614: 匿名さん]

>>1613 坪単価比較中さん
無いですね。南向きの20階超で500越えてくる感じです。

[1615: 匿名さん]

>>1613 坪単価比較中さん

正式価格で下げてきたんですよ。最初ボロクソに叩かれてましたからね。今でも大塚の相場よりは大分割高ですけど北側や中住戸などは最初よりはマシになりました。

[1616: 坪単価比較中さん]

>>1614 匿名さん
ありがとうございます。ツイッターで大塚で坪500は高いという書き込み見たのですが結構いい加減ですね。
ここはイケサンパークが近いのがいいですね。
北口とは似て非なる存在と思っています。

[1617: 坪単価比較中さん]

>>1615 匿名さん
そうだったのですね。眺望はよくないのでしょうけど2LDK坪411万円は悪くないですね。

[1618: 匿名さん]

大井町、武蔵小山が坪500するんだぞ
山手線の内側で地下も使えるなら安いだろ
有明の1LDKの坪単価見てみろよ
全てスミフです

[1619: 匿名さん]

>>1618 匿名さん

ナイスな投稿ありがとうございますｗ

[1620: 匿名さん]

>>1617 坪単価比較中さん

前建抜ける階の低層はお得感すらありますね。
1L～3Lまで天カセ有無位しか設備に違いがないのもポイント。後は変更可能な間取りが良いのでHP掲載すりゃ良いのにね。まぁ一番はマンマニに金つかませりゃ一発だなw

[1621: 匿名さん]

https://mansion-madori.com/blog-entry-7892.html
https://mansion-madori.com/blog-entry-7893.html
1期申し込み終わるまで記事化控えてたのかな？

[1622: 匿名さん]

>>1621 匿名さん

奥ゆかしいモモレジ好き
つーかスキット使えば2.3mのサッシに出来たのか…。

[1623: 評判気になるさん]

サッシ高くしたら売れ行き変わるだろうに。。。

[1624: 匿名さん]

あのサッシ高はMR見た人はやっぱ気になりますよね。決断した人のセンスのなさを感じます。仮に、これ以上仕様を上げられないという事情であったなら、むしろ天高を2400-2450くらいまで落としちゃって戸数を増やして単価を下げるか、天高下げた分を他で仕様を上げて(T2サッシ、low-e、食器棚、洗面台、バルコニー隔板、etc)あげるなど、いくらでもやり方はあっただろうに、、、やはりこうゆうところで実績の無さが響くんでしょうかね。残念の一言。

[1625: 匿名さん]

モモレジの記事は参考になるなぁ。
アルファグランデとデザインコンセプトは似てますね。不透明ガラス手すり、軒の白、柱の黒のコントラスト。今度実物みてこようかな。

[1626: 評判気になるさん]

>>1621 匿名さん
結局評論家が見ると残念なマンションってことですね…。

[1627: 匿名さん]

>>1625 匿名さん
確かに似てますね。アルファグランデを正方形にしてDWつけた感じですね。
外観は秀逸なものになりそうですね。

[1628: 匿名さん]

>>1626 評判気になるさん

残念ですけどそうゆうことですね。一般の人から見ても微妙なわけですから、評論家が見ても似たような感想になるのは当然といえば当然。

[1629: 匿名さん]

モモレジの評価
・価格は妥当
・大塚駅南口&タワマンは希少性あり
・立地恩恵もあり中高層以上は眺望良
・下がり天井の落差、サッシ高さは残念

割と甘口ですね。PC四番町は下がり部が多く落差もありが残念、相場より少し高いとの評価でしたからね。

[1630: 匿名さん]

評価良いじゃん

[1631: 匿名さん]

ここの隣接地のマンションにネット張ってますね。
建て替えあるんですかね？

[1632: 匿名さん]

>>1631 匿名さん

赤っぽい色のマンションですか？
修繕とかじゃないですかね。建て替えだったら重要事項説明であがってきそうですが。

[1633: 匿名さん]

>>1632 匿名さん

公園側のパークヒルズ大塚ですね。
もし立て替えの場合南角に影響しそうです。

[1634: マンション検討中さん]

隣の公園の桜、キレイですね？

[1635: 匿名さん]

>>1633 匿名さん

狭い敷地ですから今より高い建物になることはないと思いますけど、東南側も商業地区なので永久眺望ではないことを理解して買うべきだと思いますね。永久眺望で売ってる雰囲気ありますけどね。

[1636: 匿名さん]

大塚駅前一帯は商業地域だからね。
駅前南側再開発も水面下で動いてるって。

とはいえ複数のマンション立ってる地番は今後20年は大丈夫だと思いますよ。

[1637: マンション検討中さん]

>>1630 匿名さん
評価いいと思える読解力に乾杯

[1638: 通りがかりさん]

>>1637 マンション検討中さん
嫌味で言っておられるのだと思いますが、実は本当にここは良いマンションなんですよ！w

[1639: 匿名さん]

>>1638 通りがかりさん

わかりますよー良い場所ですし！なのに、よりによってなんでサンケイなんだ！！と叫びたいだけなんです泣

[1640: 匿名さん]

まぁまぁ。大手だったら1割高くなるか大抽選会になるような立地なので。今のうちにいい部屋確保しておきましょう。

[1641: 名無しさん]

サッシ10センチ高くしてくれたら買う

[1642: 匿名さん]

>>1641 名無しさん

今より20は高くしないと見た感じ違和感残ると思う。

[1643: 匿名さん]

大塚駅改札からエントランス予定の場所まで2分50秒でした。信号無しは良いですね。

[1644: 匿名さん]

>>1640 匿名さん

価格はさておき、たしかに大抽選会になっていた可能性は高いですね。でも抽選で当たれば良いわけで、リセールする時は大手の方が安心感あります。

[1645: 匿名さん]

>>1644 匿名さん
ブランドももちろん大事ですが、ランドすケープ、デザイン、眺望、間取り、収納などトータルで見られるのが中古物件です。

LDが斜めで使いにくかったり、複数のタワマンと見合っていたり、高速道路わきだったりするとリセールには不利ですね。現地現物を見られますからね。

[1646: 匿名さん]

結構かっちょいい。

[1647: マンション検討中さん]

>>1629 匿名さん
私も価格妥当だと思うよ。ここの掲示板で高いと騒いている人はそもそも大塚のいいところ分かっていないし

[1648: 匿名さん]

サンケイビルのような大企業系のデベロッパーは自分はあまり抵抗感ないな。
だから安くもないけどね。

[1649: マンション検討中さん]

大塚というだけでリセールは諦めた方が良さそうですね。

[1650: 匿名さん]

>>1646 匿名さん
番町に建ってても違和感ないですね。

[1651: 匿名さん]

>>1649 マンション検討中さん

もっと詳しく

[1652: 坪単価比較中さん]

>>1645 匿名さん
こういう驕り高ぶった発言するから叩かれるんだよここ
ルフォン営業だかなんだか知らないけど、他物件貶してるくせに見識が世間とズレすぎてる

[1653: 匿名さん]

>>1646 匿名さん
パークコートと言われても納得の見た目ですね。

[1654: 通りがかりさん]

納得しないだろ。笑
なんのネタかわからんが

[1655: 匿名さん]

本家からこのレベルだとパークタワーですとクレーム入ったりして(笑）。

[1656: 匿名さん]

>>1650 匿名さん
確かに。落ち着いた色合いと規模感は番町立地でも違和感はありませんね。
湾岸とか東池袋のメガマンには無い風情が感じられます。

実際購入されるのもシニアの富裕層が多いと聞きますね。

[1657: 匿名さん]

>>1646 匿名さん
このようなＣＧ載せる位なので相当デザインには自信あるんでしょうね。
確かにこのくらいのスケールがデザイン的には一番美しい気がします。

立ち上がるにつれ評価が高まるんでしょうね。まだいい部屋残ってるのかなぁ。

[1658: 匿名さん]

周りから浮いてるのとペンシル感が半端ない。

[1659: 匿名さん]

デザインと規模感は私も好みなのですが、中が、、、。購入迷われない方はマンションは立地という鉄則にのっとって買われてるのでしょうかね。富裕層だからこそ迷わず買えるのかも。羨ましいです。

[1660: 匿名さん]

>>1659 匿名さん
9割立地ですね。山手線徒歩４分（実質３分弱）は何ものにも代えがたいですし、東池袋再開発の恩恵を受けられるのもよいです。マンマニさんが１年半前から現地視察する位ですから立地については間違いないかと。

[1661: 匿名さん]

外観良いですねー！
上の方仰る通り番町物件と言われても全く違和感ありません。
東池袋含め上品さでこの界隈では頭ひとつ抜けてますね。

[1662: マンション検討中さん]

擁護点ショボ。最低限住める設備整えようよ

[1663: 通りがかりさん]

なんの恨みかわかりませんが、いつまでも東池袋を根に持って貶しているのはどうかと。外観がいいのか知らないけど、ここの住人になる人は上品ではなさそうですね

[1664: マンション検討中さん]

ここを検討してる人って陰湿そうで嫌です。
実際住む人と違うのかもしれませんが。
検討辞めて正解でした。

[1665: 匿名さん]

>>1664 マンション検討中さん
そうですか。お疲れさまでした！
1664さんが良い物件に巡り合えますように！

[1666: 匿名さん]

>>1664 マンション検討中さん

私も一連の投稿をみて、もう検討を辞めようと思っています。
なんだか、大塚の良いところと本物件の良いところをしっかり書けばいいのに、何故か近隣の地域や特定の物件を貶めてばかりいてウンザリ、残念ですね。
もっと自信を持ってアピールすればいいのになと。
そして、残念な設備面、生活面、例を挙げれば各階ゴミ置き場がない点など、正直に明示して、それでも購入する価値があるとなれば、納得できるのですが。。

[1667: 匿名さん]

南角と東南角はほぼ売れたみたいですね。

[1668: 匿名さん]

なんでここのネガって周囲との比較嫌がるの？
同じ奴が連投してるのかな？

[1669: 匿名さん]

>>1666 匿名さん
結局のところ自身の強みを絶対的な尺度で推せないから、他の物件をスケープゴートにして相対的に高めようとしているんだよね。で、それの代表格がステアリなんだけど、正直どの面さげて対抗しようとしているのかって感じ。

そんなに万人が認める希少な立地なら、この価格でも人気にならないとおかしいのに、1期で1/4しか売れてないんだから、市場がどう見てるか明らかなんだよね。

山手線徒歩4分？同じルフォンでも最近出たよね鶯谷に。ここより2割も安くね。
結局希少っつても大塚というミクロな話であって、目の敵にしてる東池袋みたいに広範な訴求力がないのに、その現実から目を背けているのがここの一番痛いところ。

[1670: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[1671: 匿名さん]

ほらな、こうやって大した知見も根拠もない他物件の貶しに終始するんだよな。
天下の日建設計に喧嘩売れるなんて、お前は何様だよっていうw

どうせ前に7割供給するとかホラ吹いて買い煽りしてたやつだろうけど、ワンパターンなんだよんずっと。
こういうのってずっと残るからね。検討者がここに行き着いて、ここの擁護意見がこんなのに終始してるって見たらどう思うのか分からないもんなのかね。まぁだからこそ7割売れるとかまともな市場分析すら出来ないんだろうが。。

[1672: マンション検討中さん]

ステアリなんてC地区出来たらリセール絶望的なのにどこがいいの？ステアリ買うならあと1?2年待ってC地区買えばいいのに。
ステアリ買うなら山手線4分で大塚No.1物件の方が将来性は絶対にいいと思いますよ。

[1673: 匿名さん]

前向きに検討しましたが、北口とはいえやっぱり風俗が多い街に住むのはなーと思って見送りました。それ以外はコンパクトにまとまって住みやすい街だと思うんですが、惜しいです。

[1674: 匿名さん]

大塚は店舗型が結構残ってるので目立っちゃいますよね～。北口綺麗にしたのでそろそろ淘汰されるとは思いますけど。ワンルーム営業の店はほぼ無いですよ。

山手線でいうと人気の恵比寿とかはワンルーム型が主流ですからね～。
大塚よりもたくさんお店ありますよ。

[1675: マンション検討中さん]

>>1672 マンション検討中さん
ステアリの良かったとこはそれも見越してか割安な価格なんよ（まあコロナ&リーマン時土地仕込みが理由かもだけど。）。C地区は今から地上げ&あのスミフ様だよ？

ここもそうだけど土地取得が比較的最近の物件は分譲価格高すぎるんよ。

[1676: 匿名さん]

>>1672 マンション検討中さん
ポジショントークにしてもこれは酷い笑

ステアリ→1期1次は販売期間延ばして7割
ルフォン→1期1次は販売期間延ばして3割

ここまで市場評価が決定的なのに、そこまでの事実誤認を恥ずかしげもなく言い切れるのは逆に感心するなぁ。

ステアリのリセールが絶望的とは願望、ルフォンの方が将来的にはいいとは現逸逃避、数字は絶対的な尺度で残酷だからしょうがないよね。この価格帯に手を出せる市場参加者はそんなに馬鹿じゃないよ。

[1677: 匿名さん]

東池袋直結としては5,6番手となるステアリと大塚1番のここはいい勝負ってことか。
まあそんなものかね。

[1678: 匿名さん]

ステアリは眺望ない部屋&将来的に潰れる部屋も高値で売りきったのが凄いよね。駅直結の魔力なんだろうけど、リセールは正直厳しいよ。よりブクロに近く眺望良い大規模新築がライバルで出てくるからね。

[1679: 検討板ユーザーさん]

何が嫌いかより何が好きかで自分を語れよ

[1680: 匿名さん]

外観はどちらもいいですねー！
こちらは番町コード、向こうは湾岸コードな感じですね！

[1681: 匿名さん]

余りの売れ行き、評判の悪さ極まってステアリといい勝負とか番町コードとか妄想が激しくなってきたな
ステアリのリセールをわざわざ気にしてるやついるけどC地区と価格が違うんだから単純比較できるわけないだろ。そんなことより市況から乖離してるここのリセールの心配しろよ

[1682: 匿名さん]

>>1680 匿名さん
外観はルフォンの圧勝だね。
※個人の感想です。

[1683: 匿名さん]

>>1682 匿名さん
ステアリは周囲と調和する気ゼロ、異形？湾岸マンションそのまま内陸に持ってきちゃった感じ。晴海の住友のドトールの子分に似てるよね。

[1684: 通りがかりさん]

じゃぁなんでここはそんなに売れないの？？

これが全てを物語ってる

[1685: 口コミ知りたいさん]

すみません、各階ゴミ置き場がなく、駐車場で雨に打たれるという修行が出来るというパークコートはここですか？？

[1686: 匿名さん]

>>1683 匿名さん
雑居ビルの中に佇むここも場違いの番町コード（）で調和取れてないけどそれはいいの？
まぁなんちゃってタワマンで中身が何もないというのは周りに合わせてると言えるかもだけど。

[1687: 匿名さん]

悪名は無名に勝るともいうし、叩かれているうちが華だわな。
そういう意味では炎上マーケティング成功だけど、1期１次で進捗率3割は、この先どういった道を歩むかは今までもたくさん事例があるからね。

格上の他物件の粗探ししても全部倍返しブーメランだし、そんなので溜飲下げるくらいだったら、有明や成増の某物件みたいにデベへの働きかけをした方がいいんじゃないんの？所沢になりたくないでしょ。

[1688: 検討板ユーザーさん]

先着順住戸が5に増えてる…

[1689: 匿名さん]

若葉ちゃんが一人で必死にネガしてるだけでしょ？w
心配しなくても南向きのEとGはほぼ埋まったよ。

他の方角も直近の価格調整で相当目に優しくなってるから直ぐ捌けるんじゃない？下にマンマニが出してるけど山手線徒歩4分のタワマン角部屋が7000万弱で買える値段になってるからね。

[1690: 匿名さん]

EとGがほぼ埋まったってことは抽選落選組に優先的に回してる感じ？
着々と販売は進んでいるようだね
2LDKと1LDKはマンマニおすすめでさらに価格調整してる部屋も多いから時間の問題かもね

[1691: 匿名さん]

Aタイプお安いですよねー！湾岸より安い！！
Aタイプ+収納拡張プラン凄い良いですよ。
検討されてる方は間取り変更期限が4月下旬なので急がれた方が良いです！

[1692: 匿名さん]

>>1689 匿名さん
おい7割営業くん、お前はまず7割供給するとか言う嘘に対する弁明と、数々の内部情報を流出させた謝罪をしてから書き込めよ。また勝手に契約状況流失させてるし。

それでなんでそんな希少な立地なのに価格調整してんだよw自己矛盾か？
ちゃんと山手線の威を借りるんじゃなくて大塚駅って書けって前も言ったろ。鶯谷と同レベルに名前出したくないって認識なんだろ？

[1693: 検討板ユーザーさん]

マンマニ先生を信じてください！

[1694: マンション検討中さん]

2LDK角部屋7000万って安くしすぎじゃね？
サンケイって下手くそだね。

[1695: 検討板ユーザーさん]

ネガが怖くて住民板行けへんの？

[1696: マンション検討中さん]

>>1692 匿名さん
ん？MR行けば契約状況一目で分かるぞ。

[1697: 口コミ知りたいさん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1698: 匿名さん]

ここまでのポジさんたちの発言まとめたら、『湾岸より安くして目に優しい価格にしても、条件いいE.G以外の部屋は反響が少ない。』
要するに山手線の内側と言って胡座かいてるだけで、大塚という駅はそういうところ。以上。

[1699: マンション検討中さん]

個人的には、GよりCの方がいいと思う。これから立つ池袋の高層マンションを夜景として楽しめるのと、イケサンサンパークの緑が気持ちい。夜景は少し離れているときれいに見える。あとは、このタワーの正面が、Cになるのと、昼の太陽と、ロマンチックな夕日が楽しめる。富士山が見えればラッキーだね。Eは公園に面していないから、建物が建つ可能性があるけど、Cは公園に面しているから、建物もたたない。確かに、サッシは低いし、駐車場では雨に濡れるし、各階ゴミ置き場ないし、大塚だけど、そこは本人が他物件とか、価格とか、タイミングとかで判断だよね。この物件は、冊子を高くして駐車場に屋根つけて、ゴミ置き場をつけたら、すごく売れただけに惜しいね。

[1700: 通りがかりさん]

>>1698 匿名さん
価格調整はマンマニがブログ更新しなかったから周知されてない、条件いい部屋は価格調整せずに売れた、ということでしょ

[1701: 匿名さん]

>>1681 匿名さん

>>1677を書いたものだけど、妄想というか、あなたの　>>1676 を読んだ素直な感想ですよ。
いい勝負でなければそもそも比較しないでしょ。

[1702: 匿名さん]

>>1700 通りがかりさん
検討してる人はMRでもなんでも確認してると思いますが？マンマニのブログからしか情報得られないっておかしな話。

[1703: 匿名さん]

>>1699 マンション検討中さん

CとAは調整して安くなったからすぐ売れると思う。Cは天カセも付いたし。1Lも2Lと設備変わらないから売れそう。
2L中住戸が最後まで残りそうかな。

[1704: 匿名さん]

>>1697 口コミ知りたいさん
そんな見えすいた論点ずらしどうでもいいから、自分の言ったことに責任持ちなよ。大人のくせに。
ちょっと前の自分の不適切投稿も削除されるでしょ？どっちが知性と上品が欠乏してるのかもっと自覚した方がいいぞ。

あと営業のくせに知識なさすぎるから、もっとTwitterでも眺めて論理的な上げコメント書きなよ。今のところ自ら大塚を貶してるだけで検討者契約者に失礼。

[1705: 匿名さん]

>>1703 匿名さん
Aはカップボード？食器棚？と吊戸棚ももなぜか標準でついてくるのでコスパ良いですよね！ほかの部屋だとオプションなのに意味が分かりません（笑

[1706: マンション検討中さん]

目に優しい価格になっているっけ

[1707: 匿名さん]

>>1703 匿名さん

そうですねー、Dの間取りあの柱がなければ中住戸でももう少し人気出たと思うんですけどね。価格もうちょっと下げるか他の2LDKがなくなったら動き出す感じでしょうかね。

[1708: 匿名さん]

>>1699 マンション検討中さん

たぶんCとE間違ってるぞ。
そんな条件良い間取りを値下げするわけないし笑笑

[1709: 匿名さん]

>>1691 匿名さん
Aの収納拡張プラン良いですよね。dinksにピッタリ。

[1710: 匿名さん]

>>1709 匿名さん
キッチン壁面でリビング広々と使えそうでよさそうですね。
なぜか付いてるリビング寄りの棚？はカウンターとして使えるのですか？
天板の素材も気になりました。

[1711: マンション検討中さん]

c地区のHPいつできるかご存知？

[1712: マンション検討中さん]

現場の取り壊しは秋ぐらいに始まって、来春ぐらいに着工らしいですから、年末ぐらいですかね。

[1713: 匿名さん]

1.1億でC地区の角買えるかな？眺望無しの平米抑えた低層ならありそう？

[1714: 評判気になるさん]

>>1713 匿名さん

1億までなら買いたい、低層でもいいけど無理でしょうかね

[1715: 匿名さん]

>>1714 評判気になるさん

角に2Lは作らんでしょ。多分…。
作ってくれたとしてもガチお見合いの低層で1億スタートだと思う。

[1716: マンション検討中さん]

同じ大規模駅直結のPTK角は9500スタート。
普通の仕様にするのにプラス300万、手数料含め1億ちょい。
東池袋の相場は坪単価で勝どきプラス50～100。
直結の方はすみふだし、低層角で1.2億スタートかな。

[1717: 匿名さん]

>>1713 匿名さん

素朴な疑問なんだけど、眺望なしの低層角って、角の意味あるのかな？
開放感を求めて角選ぶんだよね？

[1718: 匿名さん]

>>1717 匿名さん

両側乾式壁に囲まれるよりは片側で済みますからそれだけでもメリットになると思います。あとはサッシのグレードによって、外からある程度音が入ってくれば中の騒音はある程度気にならなくなりますが、良いサッシを使っているなら中の音が気になるってくること多いですからね。

[1719: 通りがかりさん]

>>1716 マンション検討中さん
スミフの直結か、相当強烈だね

[1720: 通りがかりさん]

>>1719 通りがかりさん

もう賃貸にしちゃえ

[1721: マンション検討中さん]

c地区の2棟の中、一棟は確実に賃貸ですよね

[1722: 匿名さん]

>>1718 匿名さん
両側乾式壁なのは角でも一緒でしょ。
ここのGタイプは片方外廊下に面したALCだけど。

[1723: 匿名さん]

C地区は直結の方がすみふ、非直結の方が野村ですよ。
税金も入ってるので賃貸って事は無いでしょうけど…。
将来的に遮るもののない眺望と日照両立できるのは野村の南東側だけですけどね。

[1724: 匿名さん]

東池袋は壮絶な眺望の潰し合いですからね。
無傷で助かるのは
ステアリ東、南
アウル北
ブリリア西
C地区野村の東、南

くらいかな。

[1725: 通りがかりさん]

まぁ湾岸と違って眺望を求めると言うよりは利便性を求める人が多いかもしれないですね。
そういう意味では潰しあっても需要はあるのかも、むしろ価格が抑えられるのなら自分は嬉しいな?

[1726: 名無しさん]

ステアリ18階が売りに出てるね、既に1000万ほど値上がりしてるような。。。
ステアリ見た目ダサいね、ルフォンの方がかっこいいね～

[1727: 匿名さん]

ルフォンはまだ実物立ち上がって来たところだからね。
CG通りに行きゃ万歳だけどね。結構突貫なんだよなー。
日曜も作業員いるし。ちゃんと監督できてりゃいいけど。

[1728: 通りがかりさん]

見た目良くても中身がないからな?

[1729: 匿名さん]

>>1722 匿名さん

人が住んでるのが片側だけで済むって意味

[1730: 匿名さん]

>>1726 名無しさん
ほらまたこういう投稿するもんなここ。

他を叩くことでしか自己肯定できないほどクソスペって自分で言ってるようなもんだから醜いことこの上ない。
大塚だからその程度の品位なのかもしれないけど、そう思われることでこのマンションの品位を自ら下げてるって気付かないのかな。そもそも名ばかりタワマンがステアリとの比較の土台に乗ろうとするのがおこがましいけどね。身の程知らずというか。

[1731: 匿名さん]

ステアリ上げるコメントとほぼ同時刻にルフォン下げ。もうちょっと上手くやれよw

[1732: 名無しさん]

>>1730 匿名さん

そんなにカリカリしなさんな。。。
個人的意見を言っただけですよ

[1733: マンション検討中さん]

上からの写真に騙されてるだけでこんなんタワマンちゃうやろ。野村のプラウド一号みてみろよ？あれと同じでタワマンとは言えん。
むしろ大規模板マンとしての品位の構築に努めようぜ。

[1734: 匿名さん]

>>1733 マンション検討中さん
CGは下からのイメージですよ
カッコよくないですか？

[1735: 口コミ知りたいさん]

>>1726 名無しさん

それはないな　どう考えてもステアリの方が格好いいでしょ

[1736: マンション検討中さん]

残念ながら私もステアリを買いたかった
その外観は50年後でもスタイリッシュで良い

[1737: 匿名さん]

好きな方買えば良いじゃん。
C地区できたらステアリ中古大量に出るでしょ。

[1738: 通りがかりさん]

>>1737 匿名さん
ルフォンの営業さんと同じこと言っているね。
大量に出ているとしても価格は下がらないからな。
今高くなっているし

[1739: 通りがかりさん]

というかc地区また遅延になったりしない？
できるのかな

[1740: マンション掲示板さん]

昨日MR行ってきたけど5割くらい供給済みじゃん。
スゴい市況だね。EとGは要望含め完売見込みらしい。

[1741: 匿名さん]

マンマニが動画で各階ゴミ置き場やれば倍売れたって言ってた
でもそんなの関係ないくらいよく売れてるみたいだね

[1742: 匿名さん]

>>1740 マンション掲示板さん

EとGだけじゃない？

[1743: マンション検討中さん]

Aも安いのバレて要望集まってきてるぽい。
5階　6830万円　坪単価411万円
山手線内側、2Lタワマン角、抜け感ありでこの値付けはミスりすぎ。

[1744: 匿名さん]

>>1743 マンション検討中さん

有明よりはるかに安いじゃん

[1745: 匿名さん]

>>1743 マンション検討中さん
この部屋だけ坪単価おかしいですよね。パンダ？

[1746: 匿名さん]

>>1745 匿名さん

要望少なすぎて値段下げただけです笑
でもGがほぼ完売ですからこれからは要望あるでしょうね。E,G,A,C,FときてBかDが最後まで残るのかなあ。

[1747: 匿名さん]

ホームページによると先着順2LDKは7320万～だから6830万の部屋は1期で売れたのでしょう。
値下げ前の予定価格は知りませんが。

[1748: 匿名さん]

都電渡ったところの三井の賃貸、高さ30m未満で影響なさそうですね。
しかし三井はこのへん賃貸しか作りませんね。

[1749: 評判気になるさん]

>>1748 匿名さん
賃貸は分譲よりも儲かるからじゃない
大塚はもともとホテルとかが強いし
さすが池袋の隣駅(山手線)だから立地が良い

[1750: 匿名さん]

商住複合再開発でも無いとパンチに欠けるんですよね。
リセール不安で購入に踏み切れん。

南口の古ビルオーナーに声かかってるみたいだけどどうなることやら。
北口整備やコロナを機に進捗してくれりゃいいんだけどね。

[1751: マンション検討中さん]

マンションマニア氏のブログのとおり、リセール重視なら別の選択肢もありそうですね。公園近くで街の雰囲気はよいですけどね。

[1752: 匿名さん]

>>1751 マンション検討中さん
でもマンマニ予想に反して3Lは結構売れてるんだよね。

[1753: 匿名さん]

リセール重視ならここの低層が良いですね。
特に2Lで7千万切る角住戸とか今の相場からすると二度見する安さ。

でも特に安いところはもう無さそう。

[1754: 匿名さん]

リセールは単なる大塚駅徒歩４分物件と見るか、東池袋相場も意識されるかで変わりますね
東池袋相場となれば北口徒歩４分のタワマン相場とは違う動きになるでしょう

[1755: 検討板ユーザーさん]

>>1753 匿名さん
2Lもう一回抽選できると言われた

[1756: 匿名さん]

新築と中古は全然別になので、新築で好調だったからリセールも大丈夫とは限らない。
ステアリはC地区控えてる上にブリリアタワー池袋やアウルタワーからの住み替えで売りも出るだろうからリセールは厳しいよ。
その点ここは対抗馬がない分リセールで苦労はしないはず。

[1757: 匿名さん]

東池よりは住みやすいと思うけど、如何せん勢いに欠けるんだよなぁ。
三井はやる気ねぇし、住友もマンション売って終わりだからな。
サンケイでもどこでもいいから南口まとめてくれ。

[1758: 匿名さん]

>>1756 匿名さん

リセールって、周辺物件の数だけでなく、それらと比べて価格や仕様的に優位かどうかなんだよ
対抗馬がいなければ、いくらでも売れるわけないだろう
ステアリの強みは、タイプによって、新築なのに中古よりも安いことだ。その上に仕様もそこそこ高い。
ステアリと比較するのをやめてくれないかね、営業くん！

[1759: 匿名さん]

要望書を集めて売れる見込みのところを販売して取りこぼしてる訳だからね。即日完売物件減ってる中とはいえ、東池袋とは差をつけられてる。

[1760: 匿名さん]

>>1755 検討板ユーザーさん
低層は意図的に未供給のようなので安値狙いの人はまだチャンスありそうですね

[1761: 匿名さん]

まぁ物件力はそれなりだけど市況物凄いからすぐはけると思うよ。
勝どきの1Lが7800万付けてる時代だからね。
商談ブースから見える場所に成約状況乗っけてる全裸営業は好感持てる。

[1762: 通りがかりさん]

競合物件がない＝需要がない

[1763: マンション検討中さん]

ここの内廊下って空調ついてるんですか？

[1764: 匿名さん]

大塚って風俗街のイメージ

[1765: 評判気になるさん]

>>1763 マンション検討中さん
普通は付いているイメージですが。
空調がついてない内廊下なんてあるんですか？
知っている方教えていただけたら嬉しいです。

[1766: 匿名さん]

https://www.lefond.jp/otsuka-tower/outline/
第二期は6戸

[1767: 口コミ知りたいさん]

>>1766 匿名さん
少ないですね。値下げしても完売までは時間がかかりそうな。コロナでの在宅引越需要が少し落ち着いてきたんでしょうか...。

[1768: マンション検討中さん]

第二期販売予定時期が５月下旬だから戸数だすタイミングは早すぎ
現時点で要望入ってる戸数を入れたんですか？

[1769: 匿名さん]

・先着順が売れないので、早急に値上げを示唆したかった。
・10戸ぐらい見込み、普通に2期始めるよりも小さめで出して、好評につき追加供給と言いたい
供給戸数未定で出さない理由が気になります。

[1770: 匿名さん]

タワマン嫌いの榊氏の東京のタワーマンション厳選10物件にここ入ってたよ
検討に値するみたい

[1771: 通りがかりさん]

>>1770 匿名さん

タワマン嫌いだから各階ゴミ置き場なしとか、タワマンっぽくないここを入れたんじゃないの？

[1772: 匿名さん]

>>1770 匿名さん

榊氏に勧められたら逆に怖い笑笑

[1773: 名無しさん]

>>1772 匿名さん

なんで

[1774: 匿名さん]

https://note.com/sakakiats/n/nfab574a7cce8

これだね。詳細は有料だけど物件名だけは無料でみれる。
全て現地視察してるみたいだが人気物件は含まれていて立地で判断してる感じだな。

[1775: 匿名さん]

S氏はトラブルもほのめかして有料動画に誘導。お金儲けなら何でもありみたい。

[1776: 口コミ知りたいさん]

>>1775 匿名さん
S氏って誰のこと？

[1777: 評判気になるさん]

>>1776 口コミ知りたいさん
榊氏だよ前のチャットを見て

[1778: 名無しさん]

>>1777 評判気になるさん
根拠が有るんですか？
訴えられますよ！

[1779: 名無しさん]

>>1777 評判気になるさん
暴落芸人って呼ばれてる人でしょ？逆張りしてたら購入のタイミングと物件は間違わないので、ある意味参考になる。

[1780: マンション掲示板さん]

ある程度知名度のあるタワーで個人にとって住みやすいし、ランクインすべきじゃないか

[1781: マンション検討中さん]

3LDKのみ天カセと聞いたのですが、間取図みたら3LDKでも壁掛けを想定している図面でした。
急遽変更となったのですか？
2LDK検討中ですが天カセに変更になることはないですかね？

[1782: マンション検討中さん]

2LDKは天カセ無しと営業さんが言ってましたよ。

[1783: 匿名さん]

>>1765 評判気になるさん

文京区の築浅ですが、小規模マンションなので維持費云々で
内廊下空調なしでした。１階ロビーは流石にありますが。
世帯数少なければ、そんなに気にならないかも。

トランクルームも、秋～春はちょっとした冷蔵庫代わりで
常備の水も冷たいです。

[1784: 匿名さん]

天カセだと、掃除は業者一択ですか？
エアコンってカビが発生したりするので、定期的な掃除が必要と聞きます。

一般的なエアコン、お金の余裕がある時に業者に依頼して掃除してもらっています。
今、夏前にも一度頼もうかと思っているところで。
スプレー式の掃除用品を買ってきて掃除したこともあります。

業者掃除にしても、一般的な壁かけのエアコンと天カセエアコンでは値段が違いますか？
もし違うなら、壁かけエアコンでも不便はないのかと考えています。

[1785: 名無しさん]

私も天カセに拘る必要ないと思う

[1786: マンション検討中さん]

壁掛けも天カセも配管までは掃除できないから結局フィルターまでの掃除になります。そのため、天カセでも外して自分で掃除できる部分は一緒です。我が家の場合になりますがご参考になれば。

[1787: マンション検討中さん]

Gだけ売れてて他は結構残ってるみたい
また値下げするんじゃないかな？

[1788: マンション検討中さん]

売れ始めた予感。

[1789: マンション検討中さん]

マジレスすると売れたのは54、申し込みは12、GとEはほぼ売れた。Cも上層階は売れた。あとは安めの低層階も結構売れてる。

[1790: 匿名さん]

>>1789 マンション検討中さん

申し込み12って、先着順6に申し込み12入ってるということ？販売予定への要望書ではないの？

[1791: マンション検討中さん]

高層階はそこそこのお値段だけど、売れてるのか。高いけど良いものを買う人も多いんだな。羨ましい。

[1792: 匿名さん]

申し込み含めればもう半分位ですか。順調ですね。
赤バラが販売済、黄バラが申し込み（要望書？）でしたっけ？
モデルルーム行くと販売状況をわかりやすい場所に掲示してますよね。

[1793: マンコミュファンさん]

どんな属性の人が買うんだろ。

[1794: マンション検討中さん]

高層階だと高いなあ
大塚に坪500弱か…
高値掴みしそう

[1795: マンコミュファンさん]

でもCタイプは高層から売れている。坪単価高い部屋から売れている、、。

[1796: 匿名さん]

マンクラ敗北ですね
マンマニ記事だけみて批判コメントしてるなんちゃって評論家が多すぎ

[1797: マンション検討中さん]

本日営業担当からの情報は、1/3販売済みらしいですね

[1798: マンション検討中さん]

ここって内廊下に冷暖房ありますか？

[1799: マンション検討中さん]

>>1797 マンション検討中さん
やはり山手線内は強いですね？

[1800: マンコミュファンさん]

>>1798 マンション検討中さん
あったと思います。エレベーター前にあると営業さんから聞きました。