ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

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【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[1601: 匿名さん]

先着順4戸で出てますね。
予想以上に売れた感じです。

[1602: 匿名さん]

売り出し50戸だったので46戸売れたのかね。
146戸-6戸（非分譲）-46戸（1期1次供給）=残96戸

竣工前完売は…厳しいね

[1603: 匿名さん]

>>1602 匿名さん

すまん、残94戸ね。

[1604: マンション検討中さん]

>>1602 匿名さん
あと一年以上あるのに？

[1605: 匿名さん]

>>1604 マンション検討中さん

人気が眺望・日当たりの良い南角に片寄ってるからね。
設備の良さで訴求できない分伸び悩みそう。

[1606: と久米さん]

>1604

一期が一番売れて後はじり貧になるのが通例。一期で1/3だと微妙なライン。

[1607: 匿名さん]

>>1605 匿名さん

同感ですね。中住戸の高層階は苦戦しそうです。半年後とかに不動産相場が今より大分上がってきたりしたらバタバタと売れだすかもしれないですが、少なくとも数ヶ月は厳しそう。

[1608: 匿名さん]

野村はほんとうまくて、角は斜めの間取りで収納弱く＆家具配置難しくして、中住戸はノンリビングインの収納十分＆綺麗な間取りにしたから人気が分散したんだよね。

ここは柱の食い込みはあるけど角部屋も正形だし、メニュープラン2で十分過ぎる収納確保出来ちゃうから角から中に流れないんだよね。

中はだいぶ安くしたみたいだから、価格で勝負かな。

[1609: マンション検討中さん]

>>1608 匿名さん

おつかれさまです。
どちらの野村の物件のことかは分かりかねますが、
いい加減、何度も近隣の野村物件との比較はやめたほうがいいのでは？
この物件を検討するなら、大塚の近隣築浅物件や売出し中のスミフ物件を比較したほうがいいと思います。

[1610: 匿名さん]

>>1609 マンション検討中さん

スミフはそもそもの検討対象外ではないでしょうか。

[1611: 匿名さん]

>>1610 匿名さん

そう思います。
ステアリが完売した今、ここは競合物件ないのだから真価が問われますよね。

[1612: 匿名さん]

3Lはすみふの西池袋始まるまでが勝負だと思う。

[1613: 坪単価比較中さん]

ここ本当に平均坪単価500万もあります？もう少し安いのかなと思ったのですが。

[1614: 匿名さん]

>>1613 坪単価比較中さん
無いですね。南向きの20階超で500越えてくる感じです。

[1615: 匿名さん]

>>1613 坪単価比較中さん

正式価格で下げてきたんですよ。最初ボロクソに叩かれてましたからね。今でも大塚の相場よりは大分割高ですけど北側や中住戸などは最初よりはマシになりました。

[1616: 坪単価比較中さん]

>>1614 匿名さん
ありがとうございます。ツイッターで大塚で坪500は高いという書き込み見たのですが結構いい加減ですね。
ここはイケサンパークが近いのがいいですね。
北口とは似て非なる存在と思っています。

[1617: 坪単価比較中さん]

>>1615 匿名さん
そうだったのですね。眺望はよくないのでしょうけど2LDK坪411万円は悪くないですね。

[1618: 匿名さん]

大井町、武蔵小山が坪500するんだぞ
山手線の内側で地下も使えるなら安いだろ
有明の1LDKの坪単価見てみろよ
全てスミフです

[1619: 匿名さん]

>>1618 匿名さん

ナイスな投稿ありがとうございますｗ

[1620: 匿名さん]

>>1617 坪単価比較中さん

前建抜ける階の低層はお得感すらありますね。
1L～3Lまで天カセ有無位しか設備に違いがないのもポイント。後は変更可能な間取りが良いのでHP掲載すりゃ良いのにね。まぁ一番はマンマニに金つかませりゃ一発だなw

[1621: 匿名さん]

https://mansion-madori.com/blog-entry-7892.html
https://mansion-madori.com/blog-entry-7893.html
1期申し込み終わるまで記事化控えてたのかな？

[1622: 匿名さん]

>>1621 匿名さん

奥ゆかしいモモレジ好き
つーかスキット使えば2.3mのサッシに出来たのか…。

[1623: 評判気になるさん]

サッシ高くしたら売れ行き変わるだろうに。。。

[1624: 匿名さん]

あのサッシ高はMR見た人はやっぱ気になりますよね。決断した人のセンスのなさを感じます。仮に、これ以上仕様を上げられないという事情であったなら、むしろ天高を2400-2450くらいまで落としちゃって戸数を増やして単価を下げるか、天高下げた分を他で仕様を上げて(T2サッシ、low-e、食器棚、洗面台、バルコニー隔板、etc)あげるなど、いくらでもやり方はあっただろうに、、、やはりこうゆうところで実績の無さが響くんでしょうかね。残念の一言。

[1625: 匿名さん]

モモレジの記事は参考になるなぁ。
アルファグランデとデザインコンセプトは似てますね。不透明ガラス手すり、軒の白、柱の黒のコントラスト。今度実物みてこようかな。

[1626: 評判気になるさん]

>>1621 匿名さん
結局評論家が見ると残念なマンションってことですね…。

[1627: 匿名さん]

>>1625 匿名さん
確かに似てますね。アルファグランデを正方形にしてDWつけた感じですね。
外観は秀逸なものになりそうですね。

[1628: 匿名さん]

>>1626 評判気になるさん

残念ですけどそうゆうことですね。一般の人から見ても微妙なわけですから、評論家が見ても似たような感想になるのは当然といえば当然。

[1629: 匿名さん]

モモレジの評価
・価格は妥当
・大塚駅南口&タワマンは希少性あり
・立地恩恵もあり中高層以上は眺望良
・下がり天井の落差、サッシ高さは残念

割と甘口ですね。PC四番町は下がり部が多く落差もありが残念、相場より少し高いとの評価でしたからね。

[1630: 匿名さん]

評価良いじゃん

[1631: 匿名さん]

ここの隣接地のマンションにネット張ってますね。
建て替えあるんですかね？

[1632: 匿名さん]

>>1631 匿名さん

赤っぽい色のマンションですか？
修繕とかじゃないですかね。建て替えだったら重要事項説明であがってきそうですが。

[1633: 匿名さん]

>>1632 匿名さん

公園側のパークヒルズ大塚ですね。
もし立て替えの場合南角に影響しそうです。

[1634: マンション検討中さん]

隣の公園の桜、キレイですね？

[1635: 匿名さん]

>>1633 匿名さん

狭い敷地ですから今より高い建物になることはないと思いますけど、東南側も商業地区なので永久眺望ではないことを理解して買うべきだと思いますね。永久眺望で売ってる雰囲気ありますけどね。

[1636: 匿名さん]

大塚駅前一帯は商業地域だからね。
駅前南側再開発も水面下で動いてるって。

とはいえ複数のマンション立ってる地番は今後20年は大丈夫だと思いますよ。

[1637: マンション検討中さん]

>>1630 匿名さん
評価いいと思える読解力に乾杯

[1638: 通りがかりさん]

>>1637 マンション検討中さん
嫌味で言っておられるのだと思いますが、実は本当にここは良いマンションなんですよ！w

[1639: 匿名さん]

>>1638 通りがかりさん

わかりますよー良い場所ですし！なのに、よりによってなんでサンケイなんだ！！と叫びたいだけなんです泣

[1640: 匿名さん]

まぁまぁ。大手だったら1割高くなるか大抽選会になるような立地なので。今のうちにいい部屋確保しておきましょう。

[1641: 名無しさん]

サッシ10センチ高くしてくれたら買う

[1642: 匿名さん]

>>1641 名無しさん

今より20は高くしないと見た感じ違和感残ると思う。

[1643: 匿名さん]

大塚駅改札からエントランス予定の場所まで2分50秒でした。信号無しは良いですね。

[1644: 匿名さん]

>>1640 匿名さん

価格はさておき、たしかに大抽選会になっていた可能性は高いですね。でも抽選で当たれば良いわけで、リセールする時は大手の方が安心感あります。

[1645: 匿名さん]

>>1644 匿名さん
ブランドももちろん大事ですが、ランドすケープ、デザイン、眺望、間取り、収納などトータルで見られるのが中古物件です。

LDが斜めで使いにくかったり、複数のタワマンと見合っていたり、高速道路わきだったりするとリセールには不利ですね。現地現物を見られますからね。

[1646: 匿名さん]

結構かっちょいい。

[1647: マンション検討中さん]

>>1629 匿名さん
私も価格妥当だと思うよ。ここの掲示板で高いと騒いている人はそもそも大塚のいいところ分かっていないし

[1648: 匿名さん]

サンケイビルのような大企業系のデベロッパーは自分はあまり抵抗感ないな。
だから安くもないけどね。

[1649: マンション検討中さん]

大塚というだけでリセールは諦めた方が良さそうですね。

[1650: 匿名さん]

>>1646 匿名さん
番町に建ってても違和感ないですね。