ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

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販売前のおすすめ新築マンション5選＋販売中のおすすめ新築マンション5選【マンションマニア】
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【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[1554: 匿名さん]

免震

熊本では、実際に被害が出ている。
ロッカーは倒れ、ダンパーが損傷した。
東北のような強い揺れ戻しがもしあったら、どうなっていたことやら・・・

https://www.kenken.go.jp/japanese/contents/publications/data/173/57.pd...

免震して良いのは、低層建造物。

[1555: 通りがかりさん]

>>1553 匿名さん
免震装置の不正事件が以前有り、免震装置の交換作業が全国で進んでいます。交換する時は強力なジャッキで持ち上げる事になりますが、その際に地震に見舞われることを想定して、ジャッキが揺れに追従し滑る様にし、荷重を受け止め続けます。今回の不正事件が一面免震装置の交換工事の事例をたくさん作り、洗礼させている事実もある訳です。免震装置は地下にある為、交換は制振装置よりも簡単と言われています。

[1556: 匿名さん]

>1554

補修するにも原資がないのが問題。3・11の時、乾式壁は結構壊れていて、補修費用をどう調達するかが問題になった。自然災害は計画できないってことで長期修繕計画には組み込まれていない。

[1557: 匿名さん]

>1537

杭は上からの力は支持層で支えるけど、横方向の力は表層の摩擦力で支える。表層の揺れやすさは関係なくないよ。知ってる限り3・11の時に免震で被災したのは液状化エリア。対策したにもかかわらず。

[1558: マンション検討中さん]

マンマニ先生にもツイッターでコメントいただけてよかったよかった。安心して買えます。

[1559: 匿名さん]

残念ながらマンマニさん、記事はアップデートしてくれてないですね。評価は変える気ないのでしょう。どなたかもおっしゃってましたが、一期はそれなりに売れるでしょうがその後はやや苦戦するかもしれませんね。

[1560: 通りがかりさん]

行って来ました、今のところの販売数は37ぐらいですね。思ったより苦しい印象ですね。ステアリの売れ行きを見て高めに価格を設定したみたいですが、大塚の立地とサンケイのブランドだと今の各階ゴミ置場なしとかのスペックだと苦しいですね。今の調子で行くと一年かかって7割ぐらいですかね、最後は値引しそうな気もします。

[1561: 匿名さん]

>>1560 通りがかりさん

同感です。販売中の新築だけで検討したら決して悪くはない条件に思えたので前向きに検討はしたものの、最後はやはりサンケイ、大塚、スペック、価格のバランスでどうしても引っかかり撤退しました。賛否両論あるでしょうが、例えば今の条件のままで売主だけが三井とか東急不動産とかメジャーセブンだったら買ってたかもしれません。

[1562: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[1563: マンコミュファンさん]

各階ゴミ置場ですが、生ゴミは下でペットボトルなどは各階のようですが、逆に余計不便ですね、一度に出したいけど出せないですね、多少管理費のせても生ゴミはもあわせて各階にしてほしいですよね～

[1564: 匿名さん]

ディスポーザーあるから生ごみは処理できないものだけで余りでないし、各階に生ごみ出したら臭っちゃうよ。

[1565: 匿名さん]

>>1563 マンコミュファンさん

えっ、ペットボトルとか下に持って行っても置く場所ないんですか？！てっきり下にも置けるものかと(汗

であれば本当にかえって不便ですね。いったい誰のアイデアなんでしょうか、、、

[1566: 匿名さん]

いや、流石に下にも置けるでしょ。

[1567: 匿名さん]

>>1566 匿名さん

ですよねｗ

[1568: 通りがかりさん]

ちゃんと確認したほうがいいですね。

[1569: 匿名さん]

天カセ標準になったの？

[1570: 匿名さん]

なってません。

[1571: 評判気になるさん]

なんか、販売がいまいちだってことがわかると急に静かになったな、、、やっぱ大塚でこの価格は苦しかったな。

[1572: 匿名さん]

>>1569 匿名さん
パンフレットに天カセ標準って書いてあるね。

[1573: 口コミ知りたいさん]

>>1572 匿名さん
Low-eはどうですか？

[1574: マンション掲示板さん]

>>1572 匿名さん

2LDKもでしょうか

[1575: マンション掲示板さん]

>>1573 口コミ知りたいさん
フィルムを使えばLow-eそんなに必要じゃないかと思いますが。。。low-eのあるマンションってステアリぐらいじゃないですか。。。

[1576: マンション検討中さん]

販売戸数は50で抽選になると聞きましたけど、うそですかね

[1577: 評判気になるさん]

>>1575 マンション掲示板さん
そうですよネ。有難うございました。

[1578: 匿名さん]

>>1577 評判気になるさん

いやいや、low-eあるマンションちゃんとそれなりにありますよ、ここに具体的な名前出すと営業とか言われるので伏せますが。ここみたいに日照や眺望を売りにしてるマンションがlow-eにしないというところから、他の部分でも見えないコストカットがされているかもしれないという不信感から私は撤退しました。表面的なスペックの低さも気になるけど、それ以上に売主の信頼性と実績が弱いことによる不安ですかね。

[1579: 匿名さん]

>>1572 匿名さん

一部のタイプを除くってなってません？そしてその一部は3L以外全てではｗ

[1580: 匿名さん]

フィルムは熱割れを助長することもあるから要注意。

[1581: 匿名さん]

天カセ

[1582: 匿名さん]

ミストサウナなんて要らないからサッシ性能上げてバルコニー隔て板高くしてほしかったですねｗ

[1583: マンション検討中さん]

Low-eガラスは、通常の複層ガラスよりもお値段が高くなります。また、製品によって、西側には不向きなモノ、北面や南面に向いているモノなど設置に工夫が必要なモノがあります。しっかりと、どういった目的で取り付けるのかを明確にしないと充分に効果を発揮しないというデメリットがあります。また、サッシについてよく勘違いされていることがあります。

冬の西日が気になる場合
遮熱型Low-eガラスの交換を検討されている場合、家の西側に取り付けると冬に西日による日射熱が抑えられてしまうというデメリットがあります。夏の西日が強くて部屋が涼しくならないという場合はいいですが、特に暑くならなくて冬は西日が重要という人は注意した方がいいでしょう。

[1584: 検討板ユーザーさん]

勝どきの某タワーを見ていましたが、そこは地権者の部屋だけLow-Eガラスになっています。。。結構大規模のタワーであるのにね

[1585: 匿名さん]

https://www.lefond.jp/otsuka-tower/quality/
ここには天カセ書いてないのよね

[1586: マンション検討中さん]

いよいよ抽選ですね、住民スレ早く開設してくれないかな

●抽選日時／2021年3月26日（金）14:00より
●登録受付・抽選場所／「ルフォン　ザ・タワー大塚」ゲストサロン

[1587: 名無しさん]

>>1586 マンション検討中さん

どうだった

[1588: マンション検討中さん]

>>1581 匿名さん
天カセはありがたいですが、急遽変更になったのだとすると設置位置がどこなのかきちんと確認しないといけないですね。設置したところが下り天井になると結構目立つので。

[1589: 匿名さん]

>>1588 マンション検討中さん

パンフレットによるとたしかに標準になったように見えますね。営業に確認された方いらっしゃいますか？

[1590: マンション検討中さん]

バルコニー隔て板低いんですか？？？

[1591: 匿名さん]

抽選に当たった皆さまおめでとうございます。
契約者・住民専用スレッドを立てましたので、今後の手続きやインテリア・引っ越しなどの情報交換はそちらでお願いします。

【契約者専用】ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/669264/

[1592: eマンションさん]

テンかせは
c,e.e1,ta,tb,tc,tdですね

[1593: 匿名さん]

>>1592 eマンションさん

やはりそうですよね。ありがとうございます！パンフレットの記載あれでは誤解を生みますからさっさと直してほしい。細かいことかもしれないけど、竣工前に契約させるんだからこうゆう間違いは致命的だと思います。日々信用を失ってること早く気付いて欲しいです。

[1594: eマンションさん]

c.eは、しかもリビングだけですね。いまだと全部天カセに聞こえます。

[1595: マンション検討中さん]

結局いくつ売れたの？

[1596: 匿名さん]

静か過ぎて怖いですね。あまり売れなかったのかな。

[1597: 匿名さん]

一部の間取りに人気が集中してましたからね。
今からでもバルコニー隔て板をトールタイプにしたり等、仕様上げるか価格調整した方が良いと思いますけどね。ぺらぼーで中住戸検討者がかなり逃げたと思いますよｗ

[1598: 検討板ユーザーさん]

隔て板は高くしてほしいですね

[1599: 匿名さん]

>1588

天カセは厚みの分を折り上げ天井にして設置するのが普通。間取り図に表示してなかったら契約までに確認しないとね。

[1600: 匿名さん]

Eは半分くらい販売、Gはほぼ完売
他は苦戦してる感じ

[1601: 匿名さん]

先着順4戸で出てますね。
予想以上に売れた感じです。

[1602: 匿名さん]

売り出し50戸だったので46戸売れたのかね。
146戸-6戸（非分譲）-46戸（1期1次供給）=残96戸

竣工前完売は…厳しいね

[1603: 匿名さん]

>>1602 匿名さん

すまん、残94戸ね。

[1604: マンション検討中さん]

>>1602 匿名さん
あと一年以上あるのに？

[1605: 匿名さん]

>>1604 マンション検討中さん

人気が眺望・日当たりの良い南角に片寄ってるからね。
設備の良さで訴求できない分伸び悩みそう。

[1606: と久米さん]

>1604

一期が一番売れて後はじり貧になるのが通例。一期で1/3だと微妙なライン。

[1607: 匿名さん]

>>1605 匿名さん

同感ですね。中住戸の高層階は苦戦しそうです。半年後とかに不動産相場が今より大分上がってきたりしたらバタバタと売れだすかもしれないですが、少なくとも数ヶ月は厳しそう。

[1608: 匿名さん]

野村はほんとうまくて、角は斜めの間取りで収納弱く＆家具配置難しくして、中住戸はノンリビングインの収納十分＆綺麗な間取りにしたから人気が分散したんだよね。

ここは柱の食い込みはあるけど角部屋も正形だし、メニュープラン2で十分過ぎる収納確保出来ちゃうから角から中に流れないんだよね。

中はだいぶ安くしたみたいだから、価格で勝負かな。

[1609: マンション検討中さん]

>>1608 匿名さん

おつかれさまです。
どちらの野村の物件のことかは分かりかねますが、
いい加減、何度も近隣の野村物件との比較はやめたほうがいいのでは？
この物件を検討するなら、大塚の近隣築浅物件や売出し中のスミフ物件を比較したほうがいいと思います。

[1610: 匿名さん]

>>1609 マンション検討中さん

スミフはそもそもの検討対象外ではないでしょうか。

[1611: 匿名さん]

>>1610 匿名さん

そう思います。
ステアリが完売した今、ここは競合物件ないのだから真価が問われますよね。

[1612: 匿名さん]

3Lはすみふの西池袋始まるまでが勝負だと思う。

[1613: 坪単価比較中さん]

ここ本当に平均坪単価500万もあります？もう少し安いのかなと思ったのですが。

[1614: 匿名さん]

>>1613 坪単価比較中さん
無いですね。南向きの20階超で500越えてくる感じです。

[1615: 匿名さん]

>>1613 坪単価比較中さん

正式価格で下げてきたんですよ。最初ボロクソに叩かれてましたからね。今でも大塚の相場よりは大分割高ですけど北側や中住戸などは最初よりはマシになりました。

[1616: 坪単価比較中さん]

>>1614 匿名さん
ありがとうございます。ツイッターで大塚で坪500は高いという書き込み見たのですが結構いい加減ですね。
ここはイケサンパークが近いのがいいですね。
北口とは似て非なる存在と思っています。

[1617: 坪単価比較中さん]

>>1615 匿名さん
そうだったのですね。眺望はよくないのでしょうけど2LDK坪411万円は悪くないですね。

[1618: 匿名さん]

大井町、武蔵小山が坪500するんだぞ
山手線の内側で地下も使えるなら安いだろ
有明の1LDKの坪単価見てみろよ
全てスミフです

[1619: 匿名さん]

>>1618 匿名さん

ナイスな投稿ありがとうございますｗ

[1620: 匿名さん]

>>1617 坪単価比較中さん

前建抜ける階の低層はお得感すらありますね。
1L～3Lまで天カセ有無位しか設備に違いがないのもポイント。後は変更可能な間取りが良いのでHP掲載すりゃ良いのにね。まぁ一番はマンマニに金つかませりゃ一発だなw

[1621: 匿名さん]

https://mansion-madori.com/blog-entry-7892.html
https://mansion-madori.com/blog-entry-7893.html
1期申し込み終わるまで記事化控えてたのかな？

[1622: 匿名さん]

>>1621 匿名さん

奥ゆかしいモモレジ好き
つーかスキット使えば2.3mのサッシに出来たのか…。

[1623: 評判気になるさん]

サッシ高くしたら売れ行き変わるだろうに。。。

[1624: 匿名さん]

あのサッシ高はMR見た人はやっぱ気になりますよね。決断した人のセンスのなさを感じます。仮に、これ以上仕様を上げられないという事情であったなら、むしろ天高を2400-2450くらいまで落としちゃって戸数を増やして単価を下げるか、天高下げた分を他で仕様を上げて(T2サッシ、low-e、食器棚、洗面台、バルコニー隔板、etc)あげるなど、いくらでもやり方はあっただろうに、、、やはりこうゆうところで実績の無さが響くんでしょうかね。残念の一言。

[1625: 匿名さん]

モモレジの記事は参考になるなぁ。
アルファグランデとデザインコンセプトは似てますね。不透明ガラス手すり、軒の白、柱の黒のコントラスト。今度実物みてこようかな。

[1626: 評判気になるさん]

>>1621 匿名さん
結局評論家が見ると残念なマンションってことですね…。

[1627: 匿名さん]

>>1625 匿名さん
確かに似てますね。アルファグランデを正方形にしてDWつけた感じですね。
外観は秀逸なものになりそうですね。

[1628: 匿名さん]

>>1626 評判気になるさん

残念ですけどそうゆうことですね。一般の人から見ても微妙なわけですから、評論家が見ても似たような感想になるのは当然といえば当然。

[1629: 匿名さん]

モモレジの評価
・価格は妥当
・大塚駅南口&タワマンは希少性あり
・立地恩恵もあり中高層以上は眺望良
・下がり天井の落差、サッシ高さは残念

割と甘口ですね。PC四番町は下がり部が多く落差もありが残念、相場より少し高いとの評価でしたからね。

[1630: 匿名さん]

評価良いじゃん

[1631: 匿名さん]

ここの隣接地のマンションにネット張ってますね。
建て替えあるんですかね？

[1632: 匿名さん]

>>1631 匿名さん

赤っぽい色のマンションですか？
修繕とかじゃないですかね。建て替えだったら重要事項説明であがってきそうですが。

[1633: 匿名さん]

>>1632 匿名さん

公園側のパークヒルズ大塚ですね。
もし立て替えの場合南角に影響しそうです。

[1634: マンション検討中さん]

隣の公園の桜、キレイですね？

[1635: 匿名さん]

>>1633 匿名さん

狭い敷地ですから今より高い建物になることはないと思いますけど、東南側も商業地区なので永久眺望ではないことを理解して買うべきだと思いますね。永久眺望で売ってる雰囲気ありますけどね。

[1636: 匿名さん]

大塚駅前一帯は商業地域だからね。
駅前南側再開発も水面下で動いてるって。

とはいえ複数のマンション立ってる地番は今後20年は大丈夫だと思いますよ。

[1637: マンション検討中さん]

>>1630 匿名さん
評価いいと思える読解力に乾杯

[1638: 通りがかりさん]

>>1637 マンション検討中さん
嫌味で言っておられるのだと思いますが、実は本当にここは良いマンションなんですよ！w

[1639: 匿名さん]

>>1638 通りがかりさん

わかりますよー良い場所ですし！なのに、よりによってなんでサンケイなんだ！！と叫びたいだけなんです泣

[1640: 匿名さん]

まぁまぁ。大手だったら1割高くなるか大抽選会になるような立地なので。今のうちにいい部屋確保しておきましょう。

[1641: 名無しさん]

サッシ10センチ高くしてくれたら買う

[1642: 匿名さん]

>>1641 名無しさん

今より20は高くしないと見た感じ違和感残ると思う。

[1643: 匿名さん]

大塚駅改札からエントランス予定の場所まで2分50秒でした。信号無しは良いですね。

[1644: 匿名さん]

>>1640 匿名さん

価格はさておき、たしかに大抽選会になっていた可能性は高いですね。でも抽選で当たれば良いわけで、リセールする時は大手の方が安心感あります。

[1645: 匿名さん]

>>1644 匿名さん
ブランドももちろん大事ですが、ランドすケープ、デザイン、眺望、間取り、収納などトータルで見られるのが中古物件です。

LDが斜めで使いにくかったり、複数のタワマンと見合っていたり、高速道路わきだったりするとリセールには不利ですね。現地現物を見られますからね。

[1646: 匿名さん]

結構かっちょいい。

[1647: マンション検討中さん]

>>1629 匿名さん
私も価格妥当だと思うよ。ここの掲示板で高いと騒いている人はそもそも大塚のいいところ分かっていないし

[1648: 匿名さん]

サンケイビルのような大企業系のデベロッパーは自分はあまり抵抗感ないな。
だから安くもないけどね。

[1649: マンション検討中さん]

大塚というだけでリセールは諦めた方が良さそうですね。

[1650: 匿名さん]

>>1646 匿名さん
番町に建ってても違和感ないですね。

[1651: 匿名さん]

>>1649 マンション検討中さん

もっと詳しく

[1652: 坪単価比較中さん]

>>1645 匿名さん
こういう驕り高ぶった発言するから叩かれるんだよここ
ルフォン営業だかなんだか知らないけど、他物件貶してるくせに見識が世間とズレすぎてる

[1653: 匿名さん]

>>1646 匿名さん
パークコートと言われても納得の見た目ですね。