ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

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【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[1521: 匿名さん]

>1519

タワマンは板マンより高くても売れるってのを加味しても強気すぎだよね。

[1522: 匿名さん]

>>1513 評判気になるさん

間取は議論の余地がありますね。

どちらも行灯無し、角部屋中心ではありますが
私はWIC、SIC全戸あり、LDが四角形、ラシックによる大容量収納オプション有などの点でルフォンの方が使いやすいのではないか。という意見です。

[1523: 匿名さん]

>>1522 匿名さん

WICSIC全戸ありってどこ見て言ってるんだ？プレミアムフロアですら付いてないところあるぞ

[1524: マンション検討中さん]

>>1517 匿名さん

新駅ができるということですね

[1525: 匿名さん]

>>1523 匿名さん

失礼しました。SICは付いてないプランもありますね。

[1526: マンション検討中さん]

>>1524 マンション検討中さん
副都心線の東池袋駅です

[1527: 匿名さん]

あと制震と免震の違いもありますよね。建築コストは免震の方が高いですから。免震の方が一般的には人気があるようですね。個人的には、ゴムの交換が必要になった時に修繕コストにどう影響が出るのか未知すぎて免震はちょっと買いづらいです。

[1528: 匿名さん]

ステアリ立地△ 駅距離◎ 間取△ 仕様◎ 外観◯ デベ◯ 施工△ 維持費× リセール◯ 総合評点14
ルフォン立地◯ 駅距離◯ 間取◯ 仕様△ 外観◎ デベ△ 施工△ 維持費△ リセール△ 総合評点14

[1529: 匿名さん]

>1527

免震ゴムの交換はジャッキアップして。コストもあるけどその時大きな地震に襲われたらってのがね。

[1530: 通りがかりさん]

>>1528 匿名さん

この物件の決定的にダメな点（各階ゴミ置き場なしとか）はあまり出さずに、主観的な観点で良いと思う点だけ何とかひねり出せれば、もう少しでステアリを上回れそうですね。頑張ってください。
てか、もうステアリと比べるのやめて、大塚の他物件と比較してみたらどうですか？

[1531: 匿名さん]

>>1528 匿名さん

ステアリの間取り△つけてる人多いけど、斜め間取りだけみてるのかね？
眺望は置いといて、ステアリのPとM見たことある？それよりいい間取りこの物件にある？

[1532: 匿名さん]

>>1531 匿名さん

つけてる人一人だけだよ。多分例の営業さん、あるいは要望7割おじさん

[1533: マンション検討中さん]

誹謗中傷は検討の邪魔なので控えて頂けますか。

[1534: 匿名さん]

誹謗中傷ってどのこと言ってるの？
物件のデメリットが誹謗中傷だとしたら検討板にならないけど？

[1535: 匿名さん]

>>1529 匿名さん

ジャッキアップしてゴム交換したケースって今までのタワーで実際にやったところってあるんですかね。ゴム交換必要でもジャッキアップがいやで交換しないままのタワーとかあったりしないのでしょうか、、、
そうゆう恐ろしいことばかり考えてしまうチキンなので私は免震は見送りました。もっと地盤良いところで耐震か、都心であれば制震の方を好みます。素人目線ですみません。

[1536: 評判気になるさん]

武蔵野台地のような地盤のしっかりしたところであれば無駄にお金かけて免震でなくてもいいように思ったのですが、どうなんでしょうか？
詳しい方お願いします。

[1537: 匿名さん]

>>1536 評判気になるさん

そもそも埋めたて地もマンションたてる時は地盤改良するので建物自体の揺れやすさと地盤の相関はありません。

[1538: 匿名さん]

>1536

地盤に関係なく、タワーは頑丈に作ると重さで自重を支えられなくなるので、軽く作って免震か制震でカバーする。

ちなみに免震だから壊れにくいって訳ではないので、そこは認識しておいた方がいいよ。以前は免震も住宅性能評価で耐震等級の判定対象だったけど、ほとんどの免震が耐震等級1だった。免震って評価に変わった後も耐震性を売りにする物件は耐震等級の判定を受けて耐震等級2を謳う物件もあった。

[1539: 匿名さん]

>1537

頑丈な地盤まで杭を打って建物を支えるのであって、地盤改良って液状化対策。

[1553: 匿名さん]

[No.1540～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1554: 匿名さん]

免震

熊本では、実際に被害が出ている。
ロッカーは倒れ、ダンパーが損傷した。
東北のような強い揺れ戻しがもしあったら、どうなっていたことやら・・・

https://www.kenken.go.jp/japanese/contents/publications/data/173/57.pd...

免震して良いのは、低層建造物。

[1555: 通りがかりさん]

>>1553 匿名さん
免震装置の不正事件が以前有り、免震装置の交換作業が全国で進んでいます。交換する時は強力なジャッキで持ち上げる事になりますが、その際に地震に見舞われることを想定して、ジャッキが揺れに追従し滑る様にし、荷重を受け止め続けます。今回の不正事件が一面免震装置の交換工事の事例をたくさん作り、洗礼させている事実もある訳です。免震装置は地下にある為、交換は制振装置よりも簡単と言われています。

[1556: 匿名さん]

>1554

補修するにも原資がないのが問題。3・11の時、乾式壁は結構壊れていて、補修費用をどう調達するかが問題になった。自然災害は計画できないってことで長期修繕計画には組み込まれていない。

[1557: 匿名さん]

>1537

杭は上からの力は支持層で支えるけど、横方向の力は表層の摩擦力で支える。表層の揺れやすさは関係なくないよ。知ってる限り3・11の時に免震で被災したのは液状化エリア。対策したにもかかわらず。

[1558: マンション検討中さん]

マンマニ先生にもツイッターでコメントいただけてよかったよかった。安心して買えます。

[1559: 匿名さん]

残念ながらマンマニさん、記事はアップデートしてくれてないですね。評価は変える気ないのでしょう。どなたかもおっしゃってましたが、一期はそれなりに売れるでしょうがその後はやや苦戦するかもしれませんね。

[1560: 通りがかりさん]

行って来ました、今のところの販売数は37ぐらいですね。思ったより苦しい印象ですね。ステアリの売れ行きを見て高めに価格を設定したみたいですが、大塚の立地とサンケイのブランドだと今の各階ゴミ置場なしとかのスペックだと苦しいですね。今の調子で行くと一年かかって7割ぐらいですかね、最後は値引しそうな気もします。

[1561: 匿名さん]

>>1560 通りがかりさん

同感です。販売中の新築だけで検討したら決して悪くはない条件に思えたので前向きに検討はしたものの、最後はやはりサンケイ、大塚、スペック、価格のバランスでどうしても引っかかり撤退しました。賛否両論あるでしょうが、例えば今の条件のままで売主だけが三井とか東急不動産とかメジャーセブンだったら買ってたかもしれません。

[1562: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[1563: マンコミュファンさん]

各階ゴミ置場ですが、生ゴミは下でペットボトルなどは各階のようですが、逆に余計不便ですね、一度に出したいけど出せないですね、多少管理費のせても生ゴミはもあわせて各階にしてほしいですよね～

[1564: 匿名さん]

ディスポーザーあるから生ごみは処理できないものだけで余りでないし、各階に生ごみ出したら臭っちゃうよ。

[1565: 匿名さん]

>>1563 マンコミュファンさん

えっ、ペットボトルとか下に持って行っても置く場所ないんですか？！てっきり下にも置けるものかと(汗

であれば本当にかえって不便ですね。いったい誰のアイデアなんでしょうか、、、

[1566: 匿名さん]

いや、流石に下にも置けるでしょ。

[1567: 匿名さん]

>>1566 匿名さん

ですよねｗ

[1568: 通りがかりさん]

ちゃんと確認したほうがいいですね。

[1569: 匿名さん]

天カセ標準になったの？

[1570: 匿名さん]

なってません。