ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

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【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[1501: 名無しさん]

>>1489 匿名さん
どっちがいいですか

[1502: 匿名さん]

やはり水木は静かですね笑

[1503: 匿名さん]

1期1次で7割売れるとか吹いてた営業はどこ行ったの？どんだけ見通し甘いんだか

[1504: 匿名さん]

>>1500 マンコミュファンさん
C地区ってもう着工したの？

[1505: 匿名さん]

>>1501 名無しさん
1489ではないですが、あちらは駅直結、仕様設備が段違いに格上、BIG4。単純な坪単価比較で語るものではありません。

[1506: 匿名さん]

ステアリ東南 坪単価500～580
ルフォン東南 坪単価450～520

[1507: 匿名さん]

ステアリ立地△ 駅距離◎ 間取△ 仕様◎ 外観◯ デベ◯ 施工△
ルフォン立地◎ 駅距離◯ 間取◯ 仕様△ 外観◎ デベ△ 施工◯

[1508: 匿名さん]

>>1507 匿名さん
すごく立派な釣り針ですね。

[1509: 匿名さん]

>>1508 匿名さん

叩き台にして議論を深めていきましょう。
立地の判断基準は地盤、水没ハザード、道路や鉄道の騒音、緑の有無で減点評価としました。
外観は周囲と調和が取れているか。シンボリックか。あとは私の好みも入っています。すみません。

[1510: 匿名さん]

立地には駅力も含めないと。二重丸はないかな。

[1511: 匿名さん]

施工も杭事件を起こしたところ。評価、甘いよ。

[1512: 匿名さん]

準大手とランクとしては同じなんだけどね。財閥の名前が2つ入ってるからすごいと思ってるのかな。どちらも破綻しかけて無理やりくっつけられたところ。

[1513: 評判気になるさん]

>>1509 匿名さん
私的には
ステアリ立地△ 駅距離◎ 間取◎ 仕様◎ 外観 ◎ デベ◎ 施工○　価格△
ルフォン立地◎ 駅距離◯ 間取△ 仕様△ 外観◎ デベ△ 施工◎ 価格○
ですが…

[1514: 匿名さん]

横浜の杭不足が有名だけど、みなとみらいでもやらかしちゃってる。

[1515: 匿名さん]

では若葉さんのご意見を踏まえて。
ステアリ立地△ 駅距離◎ 間取△ 仕様◎ 外観◯ デベ◯ 施工△ 総合評点13
ルフォン立地◯ 駅距離◯ 間取◯ 仕様△ 外観◎ デベ△ 施工△ 総合評点12

価格差とあわせて考慮しましょう。

[1516: 評判気になるさん]

>>1515 匿名さん

ステアリの外観なんで○なんでしょうか

[1517: 匿名さん]

>1516

その評価が正しいとするとステアリは一期で半数を完売、こちらは3割の売り出し、違いは何だろう。

[1518: 通りがかりさん]

>>1517 匿名さん

一期は販売戸数193戸のうち115戸供給だったので、約６割ですね。

[1519: 匿名さん]

周辺の築浅中古の坪単価比較も大事。そして、これがルフォンの何よりも大きな問題点。
ブリリアタワー東池袋の中古（平均540）よりも、ステアリ（平均520）のほうが安かった。
ちなみに大塚周辺は350程度。ルフォンは500弱。

[1520: 匿名さん]

>1518

ダブルスコアであることを隠してあげたつもりなんだけど。

[1521: 匿名さん]

>1519

タワマンは板マンより高くても売れるってのを加味しても強気すぎだよね。

[1522: 匿名さん]

>>1513 評判気になるさん

間取は議論の余地がありますね。

どちらも行灯無し、角部屋中心ではありますが
私はWIC、SIC全戸あり、LDが四角形、ラシックによる大容量収納オプション有などの点でルフォンの方が使いやすいのではないか。という意見です。

[1523: 匿名さん]

>>1522 匿名さん

WICSIC全戸ありってどこ見て言ってるんだ？プレミアムフロアですら付いてないところあるぞ

[1524: マンション検討中さん]

>>1517 匿名さん

新駅ができるということですね

[1525: 匿名さん]

>>1523 匿名さん

失礼しました。SICは付いてないプランもありますね。

[1526: マンション検討中さん]

>>1524 マンション検討中さん
副都心線の東池袋駅です

[1527: 匿名さん]

あと制震と免震の違いもありますよね。建築コストは免震の方が高いですから。免震の方が一般的には人気があるようですね。個人的には、ゴムの交換が必要になった時に修繕コストにどう影響が出るのか未知すぎて免震はちょっと買いづらいです。

[1528: 匿名さん]

ステアリ立地△ 駅距離◎ 間取△ 仕様◎ 外観◯ デベ◯ 施工△ 維持費× リセール◯ 総合評点14
ルフォン立地◯ 駅距離◯ 間取◯ 仕様△ 外観◎ デベ△ 施工△ 維持費△ リセール△ 総合評点14

[1529: 匿名さん]

>1527

免震ゴムの交換はジャッキアップして。コストもあるけどその時大きな地震に襲われたらってのがね。

[1530: 通りがかりさん]

>>1528 匿名さん

この物件の決定的にダメな点（各階ゴミ置き場なしとか）はあまり出さずに、主観的な観点で良いと思う点だけ何とかひねり出せれば、もう少しでステアリを上回れそうですね。頑張ってください。
てか、もうステアリと比べるのやめて、大塚の他物件と比較してみたらどうですか？

[1531: 匿名さん]

>>1528 匿名さん

ステアリの間取り△つけてる人多いけど、斜め間取りだけみてるのかね？
眺望は置いといて、ステアリのPとM見たことある？それよりいい間取りこの物件にある？

[1532: 匿名さん]

>>1531 匿名さん

つけてる人一人だけだよ。多分例の営業さん、あるいは要望7割おじさん

[1533: マンション検討中さん]

誹謗中傷は検討の邪魔なので控えて頂けますか。

[1534: 匿名さん]

誹謗中傷ってどのこと言ってるの？
物件のデメリットが誹謗中傷だとしたら検討板にならないけど？

[1535: 匿名さん]

>>1529 匿名さん

ジャッキアップしてゴム交換したケースって今までのタワーで実際にやったところってあるんですかね。ゴム交換必要でもジャッキアップがいやで交換しないままのタワーとかあったりしないのでしょうか、、、
そうゆう恐ろしいことばかり考えてしまうチキンなので私は免震は見送りました。もっと地盤良いところで耐震か、都心であれば制震の方を好みます。素人目線ですみません。

[1536: 評判気になるさん]

武蔵野台地のような地盤のしっかりしたところであれば無駄にお金かけて免震でなくてもいいように思ったのですが、どうなんでしょうか？
詳しい方お願いします。

[1537: 匿名さん]

>>1536 評判気になるさん

そもそも埋めたて地もマンションたてる時は地盤改良するので建物自体の揺れやすさと地盤の相関はありません。

[1538: 匿名さん]

>1536

地盤に関係なく、タワーは頑丈に作ると重さで自重を支えられなくなるので、軽く作って免震か制震でカバーする。

ちなみに免震だから壊れにくいって訳ではないので、そこは認識しておいた方がいいよ。以前は免震も住宅性能評価で耐震等級の判定対象だったけど、ほとんどの免震が耐震等級1だった。免震って評価に変わった後も耐震性を売りにする物件は耐震等級の判定を受けて耐震等級2を謳う物件もあった。

[1539: 匿名さん]

>1537

頑丈な地盤まで杭を打って建物を支えるのであって、地盤改良って液状化対策。

[1553: 匿名さん]

[No.1540～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1554: 匿名さん]

免震

熊本では、実際に被害が出ている。
ロッカーは倒れ、ダンパーが損傷した。
東北のような強い揺れ戻しがもしあったら、どうなっていたことやら・・・

https://www.kenken.go.jp/japanese/contents/publications/data/173/57.pd...

免震して良いのは、低層建造物。

[1555: 通りがかりさん]

>>1553 匿名さん
免震装置の不正事件が以前有り、免震装置の交換作業が全国で進んでいます。交換する時は強力なジャッキで持ち上げる事になりますが、その際に地震に見舞われることを想定して、ジャッキが揺れに追従し滑る様にし、荷重を受け止め続けます。今回の不正事件が一面免震装置の交換工事の事例をたくさん作り、洗礼させている事実もある訳です。免震装置は地下にある為、交換は制振装置よりも簡単と言われています。

[1556: 匿名さん]

>1554

補修するにも原資がないのが問題。3・11の時、乾式壁は結構壊れていて、補修費用をどう調達するかが問題になった。自然災害は計画できないってことで長期修繕計画には組み込まれていない。

[1557: 匿名さん]

>1537

杭は上からの力は支持層で支えるけど、横方向の力は表層の摩擦力で支える。表層の揺れやすさは関係なくないよ。知ってる限り3・11の時に免震で被災したのは液状化エリア。対策したにもかかわらず。

[1558: マンション検討中さん]

マンマニ先生にもツイッターでコメントいただけてよかったよかった。安心して買えます。

[1559: 匿名さん]

残念ながらマンマニさん、記事はアップデートしてくれてないですね。評価は変える気ないのでしょう。どなたかもおっしゃってましたが、一期はそれなりに売れるでしょうがその後はやや苦戦するかもしれませんね。

[1560: 通りがかりさん]

行って来ました、今のところの販売数は37ぐらいですね。思ったより苦しい印象ですね。ステアリの売れ行きを見て高めに価格を設定したみたいですが、大塚の立地とサンケイのブランドだと今の各階ゴミ置場なしとかのスペックだと苦しいですね。今の調子で行くと一年かかって7割ぐらいですかね、最後は値引しそうな気もします。

[1561: 匿名さん]

>>1560 通りがかりさん

同感です。販売中の新築だけで検討したら決して悪くはない条件に思えたので前向きに検討はしたものの、最後はやはりサンケイ、大塚、スペック、価格のバランスでどうしても引っかかり撤退しました。賛否両論あるでしょうが、例えば今の条件のままで売主だけが三井とか東急不動産とかメジャーセブンだったら買ってたかもしれません。

[1562: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[1563: マンコミュファンさん]

各階ゴミ置場ですが、生ゴミは下でペットボトルなどは各階のようですが、逆に余計不便ですね、一度に出したいけど出せないですね、多少管理費のせても生ゴミはもあわせて各階にしてほしいですよね～

[1564: 匿名さん]

ディスポーザーあるから生ごみは処理できないものだけで余りでないし、各階に生ごみ出したら臭っちゃうよ。

[1565: 匿名さん]

>>1563 マンコミュファンさん

えっ、ペットボトルとか下に持って行っても置く場所ないんですか？！てっきり下にも置けるものかと(汗

であれば本当にかえって不便ですね。いったい誰のアイデアなんでしょうか、、、

[1566: 匿名さん]

いや、流石に下にも置けるでしょ。

[1567: 匿名さん]

>>1566 匿名さん

ですよねｗ

[1568: 通りがかりさん]

ちゃんと確認したほうがいいですね。

[1569: 匿名さん]

天カセ標準になったの？

[1570: 匿名さん]

なってません。

[1571: 評判気になるさん]

なんか、販売がいまいちだってことがわかると急に静かになったな、、、やっぱ大塚でこの価格は苦しかったな。

[1572: 匿名さん]

>>1569 匿名さん
パンフレットに天カセ標準って書いてあるね。

[1573: 口コミ知りたいさん]

>>1572 匿名さん
Low-eはどうですか？

[1574: マンション掲示板さん]

>>1572 匿名さん

2LDKもでしょうか

[1575: マンション掲示板さん]

>>1573 口コミ知りたいさん
フィルムを使えばLow-eそんなに必要じゃないかと思いますが。。。low-eのあるマンションってステアリぐらいじゃないですか。。。

[1576: マンション検討中さん]

販売戸数は50で抽選になると聞きましたけど、うそですかね

[1577: 評判気になるさん]

>>1575 マンション掲示板さん
そうですよネ。有難うございました。

[1578: 匿名さん]

>>1577 評判気になるさん

いやいや、low-eあるマンションちゃんとそれなりにありますよ、ここに具体的な名前出すと営業とか言われるので伏せますが。ここみたいに日照や眺望を売りにしてるマンションがlow-eにしないというところから、他の部分でも見えないコストカットがされているかもしれないという不信感から私は撤退しました。表面的なスペックの低さも気になるけど、それ以上に売主の信頼性と実績が弱いことによる不安ですかね。

[1579: 匿名さん]

>>1572 匿名さん

一部のタイプを除くってなってません？そしてその一部は3L以外全てではｗ

[1580: 匿名さん]

フィルムは熱割れを助長することもあるから要注意。

[1581: 匿名さん]

天カセ

[1582: 匿名さん]

ミストサウナなんて要らないからサッシ性能上げてバルコニー隔て板高くしてほしかったですねｗ

[1583: マンション検討中さん]

Low-eガラスは、通常の複層ガラスよりもお値段が高くなります。また、製品によって、西側には不向きなモノ、北面や南面に向いているモノなど設置に工夫が必要なモノがあります。しっかりと、どういった目的で取り付けるのかを明確にしないと充分に効果を発揮しないというデメリットがあります。また、サッシについてよく勘違いされていることがあります。

冬の西日が気になる場合
遮熱型Low-eガラスの交換を検討されている場合、家の西側に取り付けると冬に西日による日射熱が抑えられてしまうというデメリットがあります。夏の西日が強くて部屋が涼しくならないという場合はいいですが、特に暑くならなくて冬は西日が重要という人は注意した方がいいでしょう。

[1584: 検討板ユーザーさん]

勝どきの某タワーを見ていましたが、そこは地権者の部屋だけLow-Eガラスになっています。。。結構大規模のタワーであるのにね

[1585: 匿名さん]

https://www.lefond.jp/otsuka-tower/quality/
ここには天カセ書いてないのよね

[1586: マンション検討中さん]

いよいよ抽選ですね、住民スレ早く開設してくれないかな

●抽選日時／2021年3月26日（金）14:00より
●登録受付・抽選場所／「ルフォン　ザ・タワー大塚」ゲストサロン

[1587: 名無しさん]

>>1586 マンション検討中さん

どうだった

[1588: マンション検討中さん]

>>1581 匿名さん
天カセはありがたいですが、急遽変更になったのだとすると設置位置がどこなのかきちんと確認しないといけないですね。設置したところが下り天井になると結構目立つので。

[1589: 匿名さん]

>>1588 マンション検討中さん

パンフレットによるとたしかに標準になったように見えますね。営業に確認された方いらっしゃいますか？

[1590: マンション検討中さん]

バルコニー隔て板低いんですか？？？

[1591: 匿名さん]

抽選に当たった皆さまおめでとうございます。
契約者・住民専用スレッドを立てましたので、今後の手続きやインテリア・引っ越しなどの情報交換はそちらでお願いします。

【契約者専用】ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/669264/

[1592: eマンションさん]

テンかせは
c,e.e1,ta,tb,tc,tdですね

[1593: 匿名さん]

>>1592 eマンションさん

やはりそうですよね。ありがとうございます！パンフレットの記載あれでは誤解を生みますからさっさと直してほしい。細かいことかもしれないけど、竣工前に契約させるんだからこうゆう間違いは致命的だと思います。日々信用を失ってること早く気付いて欲しいです。

[1594: eマンションさん]

c.eは、しかもリビングだけですね。いまだと全部天カセに聞こえます。

[1595: マンション検討中さん]

結局いくつ売れたの？

[1596: 匿名さん]

静か過ぎて怖いですね。あまり売れなかったのかな。

[1597: 匿名さん]

一部の間取りに人気が集中してましたからね。
今からでもバルコニー隔て板をトールタイプにしたり等、仕様上げるか価格調整した方が良いと思いますけどね。ぺらぼーで中住戸検討者がかなり逃げたと思いますよｗ

[1598: 検討板ユーザーさん]

隔て板は高くしてほしいですね

[1599: 匿名さん]

>1588

天カセは厚みの分を折り上げ天井にして設置するのが普通。間取り図に表示してなかったら契約までに確認しないとね。

[1600: 匿名さん]

Eは半分くらい販売、Gはほぼ完売
他は苦戦してる感じ