ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

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【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[1426: マンション検討中さん]

>>1424 匿名さん
まだ大塚近隣相場よりだいぶ高いですが、予定価格よりは現実的な価格帯に近づいた気がします。申し込み出しました？

[1427: eマンションさん]

>>1426 マンション検討中さん
私は今日出せませんでした。他が下がってて強気なところ強気のままで、全体感的にどうなんだろうと…
みなさんどうしました？

[1428: 匿名さん]

>>1425 匿名さん
ここのポンコツ営業が>>1396で吠えてたよ
明日で4割埋めるんじゃない？1日で50組強対応するんだから凄いよね。そんな広いMRには見えなかったけど。

[1429: 匿名さん]

>>1427 eマンションさん

今回は様子見することにしました。中層以上希望で、今回見送っても間取り変更まだ間に合いそうだったので。

あと3Lのみ天カセ実装になったんですねw今日初めて知りました。

[1430: 匿名さん]

見送りされてる方結構いらっしゃいますね。私は元々低層階との価格差が小さかったので高層階検討してましたが、中層階で出してしまいました。早まったかなぁー

[1431: 匿名さん]

>>1429 匿名さん

3Lは億ションですし、妥当な判断ですね。あとは東南、南西側住戸のlow-e切実に願います。あと出来たらT2サッシ。

[1432: 匿名さん]

>>1430 匿名さん

価格差結構ありませんでしたか？
一番下と上で1500位差があるように見えました。
抜ける低層は狙い目かもしれませんね。

[1433: 匿名さん]

>>1432 匿名さん

正式価格の方が階数による差が出ましたよね。特に2Lと3Lは顕著に。未だ全体的に相場以上の価格ではありますが、価格差をつけてあげた方が後から買う方の不公平感が減って良い気がします。売りやすさと言う意味でも。

以前の価格だと高層階に人気が集中していたように思えましたが、これで低層階にも多少バラけるのではないかと。

[1434: マンション検討中さん]

渋谷勤務でいつも池袋駅から座って行けていた。これこそ大塚駅の魅力だと^ ^

[1435: 匿名さん]

サンケイさん値付けダメだね。
低層凄い買い得じゃん。

[1436: 匿名さん]

>>1435 匿名さん

えーっと、何をもってお買い得と？根拠をお願いします。相場と比べるとお高いと思いますけど。

[1437: 匿名さん]

>>1436 匿名さん

あーいう明らかに顧客目線じゃないコメントはスルーした方がいい
大体は例の営業くんだよ

[1438: 匿名さん]

>>1435 匿名さん
低層もくそ高いがかなり高いになっただけなんだが…
当初から見たらお買い得だけどｗ
正式価格ベースで
高層階→くそ高い
中層階→くそ高い
低層階→かなり高い
絶対額じゃなくて相場からの相対的金額の話ね
これなら1次じゃなくても選び放題かなと思ってスルー。特別商談会もありそうだし

[1439: 匿名さん]

>>1436 匿名さん

2L角が7200万～でしたよ。

[1440: 匿名さん]

結構安くないですか？湾岸相場だよね。

[1441: 匿名さん]

>>1437 匿名さん

なるほど、しまった笑

私も一期は見送る事にしました。

[1442: 匿名さん]

>>1439 匿名さん
スペックとのトータルバランス、相場との整合性を考えないで、単純なグロスだけ見て判断すると経済合理性を欠いた選択をしてしまう

[1443: マンコミュファンさん]

ルフォン市川一丁目 ザ・タワー＆レジデンスのスレを覗いてみた。
先行したプラウドは完売、一方のルフォンは立地は良くても高すぎる価格、いつまでも続く販売期・・・。
ここと何だかよく似ているし、この先も似たような道を辿りそうな気がする。

[1444: 匿名さん]

MRにいる丸顔のお姉さんの笑顔が素敵ですよね。

[1445: 匿名さん]

>>1438 匿名さん
坪単価でどれくらいですか？

[1446: 匿名さん]

>>1444 匿名さん
とてもいい情報だ。物件には一切関係ないけどｗ

[1447: 匿名さん]

>1446

契約者には一日デート権つけたら売れるかも。

[1448: 通りがかりさん]

>>1438 匿名さん

いくらですか

[1449: 通りがかりさん]

>>1431 匿名さん
うそや、そんなの出来たらステアリより高く売れるんじゃないの

[1450: 匿名さん]

>>1449 通りがかりさん

いや、だから、今の価格が既にステアリより高いから仕様上げてよって話ですよ。

[1451: 匿名さん]

>>1449 通りがかりさん
ステアリなんかそんなの当然付いてる上に、さらにもう二段上の仕様なんだが

[1453: 匿名さん]

ステアリもすでに仕様落としてるところもあるんだけどね。

[1457: 匿名さん]

ステアリの弱点
収納少ない、汚い間取りで空間効率×、西向は眺望終わってる

ワンチャンあるでしょ。ルフォンザタワー。

[1459: 匿名さん]

マンマニ、他のエリアでは10年前の物件引き合いにして最近の物件は仕様低いって酷評していたのにステアリは持ち上げ。節操ないな。

[1460: 匿名さん]

マンマニは三井と野村びいきだからね。
販売中止した市ヶ谷も屋根無し駐車場だったけど
ちょっと触れただけ。ここは鬼の首取ったような大騒ぎしたのにねw

煽動屋としては凄い優秀だけど論評は偏ってるよw

[1461: 匿名さん]

マンマニはデベで偏ってるから提灯持ちってもろバレ。市ヶ谷の件、お金もらってるってのが露見したらアウトでしょ。

[1462: 匿名さん]

>>1460 匿名さん
市ヶ谷はいつタワマンになったんだ？
ご自慢のタワマンのくせに屋内タワーパーキングない時点で終わってるだろ

マンマニ氏は三井野村贔屓とか大して読んでないのが分かる
酷評されたからって論点ずらしとかその時点で偏ってるんだぞ営業くん

[1464: 匿名さん]

>>1462 匿名さん
何いってんだお前
大好きなマンマニ様が言ってたのは機械式駐車に屋根つけろ だぞ。この敷地形状でタワパは無理だ。ど素人か？現場作業員からやり直せよ。

[1465: 匿名さん]

機械式で雨ざらしだとオイルが流れてチェーンとか錆びちゃったりするんだよね。

[1466: 匿名さん]

最後大人気だった西向き買えなかったの？？笑

[1467: 匿名さん]

>>1462 匿名さん

おいおい、教祖様の記事を読み違えるとか破門されるぞ。
1日100記事、感謝の音読を10年は続けないとアカンな。

[1468: マンション掲示板さん]

>>1465 匿名さん

ちょっと屋根つけたぐらいじゃオイルは流れちゃうのと違う？

[1469: 匿名]

要望7割って持ち上げてた人、嘘だったの？

[1470: 匿名さん]

>1468

直接雨がかかるのと吹き込んだのがかかる程度ではだいぶ違うでしょ。

[1471: 匿名さん]

>>1469 匿名さん

要望7割連呼してたものですが、実際は4割位でしたね。
すみません。

[1474: 匿名さん]

キモいネガが連投してますが私は営業じゃないですよ。所詮委託のリバブルは販売符丁で長引くほど得するんだから必死には売りませんよ。こんな簡単な仮説すらたてられない無能はダメですねぇ。

ちな、私は都心の大規模タワマン角部屋契約済みなので、こちらの物件と利害関係はありませんよ。大塚住んでた事はありますが。良いところですよね。

[1476: 周辺住民さん]

>>1474 匿名さん

7割の要望出ているとか言って反論を罵倒し続けているだけならともかく、
ここの3倍優遇持っていると言った後に別の物件契約済と言ってみたり、
どうせまた嘘を書いているとしか思わないです。
これから先は何を書いても私は信用しないし、面白半分で相手する人しか
寄ってきませんよ。
真面目に検討している人の邪魔なので、書き込み控えていただけますか。

[1477: 匿名さん]

>>1476 周辺住民さん

真面目に検討されてる方が邪魔と思われているのであれば書き込み控えますね。あと、ここの3倍優遇持ってた事は事実ですよ。比較検討でMR行きましたからね。因縁レベルのネガに負けず頑張って下さいね。

[1478: マンション検討中さん]

マンマニよりはモモレジの方がもっと客観的意見を書いてるような気がします。
今回、記事書いていないのが、すこし残念です。
後、4割とか7割とか書かないで欲しいですね。
販売側の人間ではない以上、分かるわけもないでしょう。

[1482: マンション検討中さん]

誹謗中傷ばかりで、もっと役に立つ情報を流してもらえませんか！

[1484: 匿名さん]

一期見送ったものですが、逆に要望出して抽選待ちの方とかいらっしゃいませんかね。よろしければ何が決め手になって申し込みされたのか共有していただけるとありがたいです。

私は眺望と日当たり重視で東南側高層階の住戸をはじめ検討してましたが、相場とかなり乖離した金額を払ってまで大塚に住みたいか、眺望、日当たりが欲しいのかと問われるとうんと言えなくなり見送りました。

[1485: 匿名さん]

>1484

判断基準は人それぞれだからね。まあ、確信持てないのならここに限らず手を出さないのが賢明かな。

[1488: 匿名さん]

[No.1452～本レスまでは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1489: 匿名さん]

>>1484 匿名さん
Gタイプですよね。ステアリの東南角住戸の単価と見比べれば結論が出るかと思いますよ。サッシがLowEじゃない点は注意が必要ですが。

[1490: マンション検討中さん]

DMみたら2LDKが6830円のようですが、何平米でしょうか？？

[1491: 匿名さん]

>>1489 匿名さん

そうそう、low-eじゃないのは本当に致命的でしたよね。それで思い出しましたが、どうしてもここ買うのであれば直射日光の当たらない低層階のA、Gタイプあたりが一番条件がいいのでは、と思いました笑

[1492: 匿名さん]

>>1490 マンション検討中さん

2Lは、53.78、54.91、55.90の3種

[1493: 匿名さん]

>>1490 マンション検討中さん

Aタイプの低層階だと思いますので、55平米ですね。日当たり望めないのでlow-eじゃなくても問題ないでしょうから、このマンションの中では条件良いと思いますよ。

[1494: マンション検討中さん]

https://www.moguravr.com/ikebukuro-mirror-world/
大塚の今と未来を語るらしいです。これ見て大塚を好きになりましょう！

[1495: 匿名さん]

50戸売り出し。それなりの出だしですね。

[1496: 匿名さん]

>>1495 匿名さん

1/3強ってところですね。実際に契約されるのは供給戸数に対してどのくらいの割合になるのが一般的なんでしょうか。

[1497: 匿名さん]

3割だと最近だとそこそこといったところかな。ただ、新築分譲マンションの販売って一期が一番売れて後はじり貧になるのが通例。先は長いね。

[1498: 匿名さん]

あと、要望書を集めて売れる見込みのところを販売してるのに取りこぼしってのも最近の傾向。竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。売れ行きは慎重に判断しないと。

[1499: 匿名さん]

当選しても、契約するまではノーペナルティで降りられる。実際の倍率とかも含めて判断。

[1500: マンコミュファンさん]

c地区のＨＰが空くまでが勝負ですね！早く売ってしまわないと！

[1501: 名無しさん]

>>1489 匿名さん
どっちがいいですか

[1502: 匿名さん]

やはり水木は静かですね笑

[1503: 匿名さん]

1期1次で7割売れるとか吹いてた営業はどこ行ったの？どんだけ見通し甘いんだか

[1504: 匿名さん]

>>1500 マンコミュファンさん
C地区ってもう着工したの？

[1505: 匿名さん]

>>1501 名無しさん
1489ではないですが、あちらは駅直結、仕様設備が段違いに格上、BIG4。単純な坪単価比較で語るものではありません。

[1506: 匿名さん]

ステアリ東南 坪単価500～580
ルフォン東南 坪単価450～520

[1507: 匿名さん]

ステアリ立地△ 駅距離◎ 間取△ 仕様◎ 外観◯ デベ◯ 施工△
ルフォン立地◎ 駅距離◯ 間取◯ 仕様△ 外観◎ デベ△ 施工◯

[1508: 匿名さん]

>>1507 匿名さん
すごく立派な釣り針ですね。

[1509: 匿名さん]

>>1508 匿名さん

叩き台にして議論を深めていきましょう。
立地の判断基準は地盤、水没ハザード、道路や鉄道の騒音、緑の有無で減点評価としました。
外観は周囲と調和が取れているか。シンボリックか。あとは私の好みも入っています。すみません。

[1510: 匿名さん]

立地には駅力も含めないと。二重丸はないかな。

[1511: 匿名さん]

施工も杭事件を起こしたところ。評価、甘いよ。

[1512: 匿名さん]

準大手とランクとしては同じなんだけどね。財閥の名前が2つ入ってるからすごいと思ってるのかな。どちらも破綻しかけて無理やりくっつけられたところ。

[1513: 評判気になるさん]

>>1509 匿名さん
私的には
ステアリ立地△ 駅距離◎ 間取◎ 仕様◎ 外観 ◎ デベ◎ 施工○　価格△
ルフォン立地◎ 駅距離◯ 間取△ 仕様△ 外観◎ デベ△ 施工◎ 価格○
ですが…

[1514: 匿名さん]

横浜の杭不足が有名だけど、みなとみらいでもやらかしちゃってる。

[1515: 匿名さん]

では若葉さんのご意見を踏まえて。
ステアリ立地△ 駅距離◎ 間取△ 仕様◎ 外観◯ デベ◯ 施工△ 総合評点13
ルフォン立地◯ 駅距離◯ 間取◯ 仕様△ 外観◎ デベ△ 施工△ 総合評点12

価格差とあわせて考慮しましょう。

[1516: 評判気になるさん]

>>1515 匿名さん

ステアリの外観なんで○なんでしょうか

[1517: 匿名さん]

>1516

その評価が正しいとするとステアリは一期で半数を完売、こちらは3割の売り出し、違いは何だろう。

[1518: 通りがかりさん]

>>1517 匿名さん

一期は販売戸数193戸のうち115戸供給だったので、約６割ですね。

[1519: 匿名さん]

周辺の築浅中古の坪単価比較も大事。そして、これがルフォンの何よりも大きな問題点。
ブリリアタワー東池袋の中古（平均540）よりも、ステアリ（平均520）のほうが安かった。
ちなみに大塚周辺は350程度。ルフォンは500弱。

[1520: 匿名さん]

>1518

ダブルスコアであることを隠してあげたつもりなんだけど。

[1521: 匿名さん]

>1519

タワマンは板マンより高くても売れるってのを加味しても強気すぎだよね。

[1522: 匿名さん]

>>1513 評判気になるさん

間取は議論の余地がありますね。

どちらも行灯無し、角部屋中心ではありますが
私はWIC、SIC全戸あり、LDが四角形、ラシックによる大容量収納オプション有などの点でルフォンの方が使いやすいのではないか。という意見です。

[1523: 匿名さん]

>>1522 匿名さん

WICSIC全戸ありってどこ見て言ってるんだ？プレミアムフロアですら付いてないところあるぞ

[1524: マンション検討中さん]

>>1517 匿名さん

新駅ができるということですね

[1525: 匿名さん]

>>1523 匿名さん

失礼しました。SICは付いてないプランもありますね。