ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

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【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[141: 匿名さん]

結構高そうだな。ステアリと同じくらいできそう

[142: 周辺住民さん]

ステアリよりは安く出るでしょ？

[143: 匿名さん]

ステアリは低層に地権者住戸が多かったと聞くのでそのせいで平均価格が上がったのではないかな。
だから平均価格はここのほうが低く、でも実質はさほど変わらないかも。

[144: 匿名さん]

ステアリの3LDK全室南方向5Fが449万、17Fが521万、ここと比較にはならないと思いますが、

[145: 匿名さん]

ステアリの坪５５０以上の部屋なくしたぐらいの値付けじゃね

[146: 匿名さん]

>139

三業街としてね。その名残で駅の規模にしては風俗がいっぱい。独身男性には住みよいかな。

[147: 匿名さん]

ステアリとそう変わらないのでは？

https://manmani.net/?p=33279

[148: 匿名さん]

>>146 匿名さん
恵比寿とか麻布の方が多いよ

[149: マンション検討中さん]

>146
風俗あるのは北口だけねここは南口

[150: 匿名さん]

ここでは予想単価430万でした。ステアリと同じぐらいはありえないでしょう
https://manmani.net/?p=27016

[151: 匿名さん]

平均430なら買いだね。

[152: 匿名さん]

素人の予想なんて当てにしてんの？
450以下はありえんよ

[153: マンション検討中さん]

>150
・南大塚Ⅳ計画＝坪単価430万円
・東池袋四丁目2番街区地区市街地再開発＝坪単価480万円

これくらいできてくれると理想的なのですがどうでしょうか。って言ってるからどちらかというと予想じゃなくて願望
実際・東池袋四丁目2番街区地区市街地再開発（ステアリ）は坪平均５３０だし

[154: 匿名さん]

ステアリ平均単価520弱
じゃ　ここは1割安く470？　高くないかな、
3LDKで柱の食い込みが3カ所もある間取り、厳しいかも

[155: 匿名さん]

設備仕様にもよるかな
ステアリレベルだったら買いPTKレベルだったらボッタ

[156: マンション検討中さん]

個人的にはステアリレベルではないにしろディスポーザー　食器洗い機　ミストサウナ
辺りの最低限必要な標準的な設備がついて坪４５０かステアリレベルで坪４８０かって予想

[157: 評判気になるさん]

間取りは微妙　あとは設備仕様でどれだけ差がついてるか
大塚駅前の再開発は無いにしても周辺の池袋再開発はひかえているので、今後上がってくるのではないかと？

[158: 匿名さん]

駅に近く、外観デザインもさすがタワマンで素敵です。
ただ外観などからは想像つかないくらい、間取りはシンプルですね。
ありがちな感じでちょっと残念かなと思ってしまいました。
低い価格設定にするつもりなのかな?もう少し情報が欲しいですね。

[159: 匿名さん]

3LDK上層階でも500は超えないと思いますがどうだろう

[160: 匿名さん]

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_toshima/nc_95142521/
近所のグローベルたっか

[161: 名無しさん]

つぼ460強か

[162: 匿名さん]

景色も高層階のメリットあんまりないな近所の板マンを見下ろせるくらいか
ただ春になったらたぶん西巣鴨中近くの桜がちょっと見れるからそこはいいかも

[163: 匿名さん]

追記
近所のグローベルの評価です

[164: 匿名さん]

売れなければ、評価に入れるのは無理がある。
この地域がこんなに高いわけがない。
誰も買わない。

[165: 匿名さん]

デザインはいいね。免震なのも良い。

[166: 匿名さん]

同じ区画で地上げしなかったマンションの側壁が汚い。
どう仕上げてくるのか。

[167: 匿名さん]

ここって共用施設が何もないのね。しょぼいなぁ。

[168: 周辺住民さん]

間取りもしょぼいし駅もしょぼいし、何を期待して買うのかわからん

[169: 匿名さん]

この規模だと共用施設はないのが普通だろうね。まあ管理費は期待できるのでは？
エントランスホール、ラウンジはなかなかかっこいい。
山手線駅至近、丸ノ内線駅も使えるというのがいいのではないかな。
それにメリットを感じない人にとっては検討対象外だろうね。

[170: 匿名さん]

規模からするとディスポーザーも微妙なラインだしね。

[171: 匿名さん]

駅近で山手線も使えるので個人的には満足な立地だと思っています。
間取りがシンプルなので好き嫌いがはっきりわかれそうなところですが、
価格次第では全然ありなように思います。

[172: 匿名さん]

大塚駅前まで結構坂がきついのがネックですね
高台になるので水害に強そうですが。

[173: 職人さん]

山手線大塚駅のいいとこは池袋で降りる人多いから座りやすいとこ

[174: 匿名さん]

>173

内回りはね。外回りは上野、東京でもどっと降りないから座れないほうが多い。実家が大塚で、品川勤務だった時期があったので内回りと外回り試したことある。あと、池袋も階段の近くとか人がどっと降りるポイントをチェックしておかないと。

[175: マンション比較中さん]

>174
大塚から品川通勤は結構大変そうだね。
新宿方面しか普段使わないから忘れてた。
池袋方面は座席の前で待機してればかなりの確率で座れるから楽ぐらいの甘い認識でしかなかった。
階段の近くとかまでは意識してなかったこれからそこも
意識して、これからは池袋で１００パー座るのを目指してみるわ。

[176: マンション検討中]

先程営業の方と話しましたが、価格は未定なものの、東池袋のステアリを意識してるようですね。あそこまではいかないだろうとのこと。

[177: 匿名さん]

事前案内きたな。
ステアリちょい下で来るなら設備構造相当頑張ってくれないと。loweグローエ天カセ一種換気は欲しい。スラブ厚もボイドで300は無いとね。

[178: 匿名さん]

>175

１００パーは難しいかな。ポジションを少し間違えると下りる人に押されて出されちゃうことがある。

あと、座れないときつい。混みすぎてガラスが割れたことがあったんだけど、身動き取れなくて近くなのに音だけで状況を確認すらできなかった。

[179: 匿名さん]

>177

ダイレクトウィンドウのところは全熱交換もね。

[180: 名無しさん]

天カセあればいいな

[181: 匿名さん]

各階リサイクルステーションがあるのは良いですね　設備のグレードも期待できるかも

[182: マンション比較中さん]

>178
１００パーは確かにきつい、１００パー狙うなら朝早く起きるしかないけど朝早くは眠い。
てか、下りる人に押し出されるのあるあるだよね。
ガラス割れるのは普通に怖いね走行中だったらと考えると((((；ﾟДﾟ))))ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ

[183: マンション検討中さん]

入居が2022年なので、住宅ローン控除は金利1%ルールが適用されますか？

[184: マンション検討中さん]

ルフォンは築年数が経過しても維持管理が良くて羨ましい、駐輪違反が外からは見当たらないですし、管理員がちゃんと見張ってるのでしょうね。

新築で高くかいましたが、店舗付き、店舗従業員が駐輪違反してるのに、管理人は管理室にこもりっきりで見張らない、注意喚起もしない、マンション に住んでるものですから、店舗付きマンション を敬遠する方がいるのもわかります。メジャーセブンだかららといって、管理会社の管理が強い、質が良いと言うわけではないことがわかりました。

実際アフターなどあって管理会社は変えられませんから、重要なことです

[185: 匿名さん]

>184

どこのルフォンと管理がダメなマンションの話だろう。

あと、アフター対応は管理会社ではなく売主。売主の系列だと管理会社が窓口になってくれることはあるけど。

アフターといえば今のマンション(こことは別デベ）、入居後1か月は売主の担当者が管理人室に常駐して、ちょっとした不具合や使い方がわからないといった対応は即時にやってくれた。そういうケアがあるかどうかも要確認。3か月点検まで放置ってケースが多いみたいだけど。

[186: マンション検討中さん]

>>185 匿名さん

ルフォンではないです。
アフター期間中は管理会社とは別に、売主が見にきてくれて対応してくれています。

他社分譲で駐輪違反に敏感に対応してくれてる会社がある事を管理会社に伝えましたが、管理会社はあくまで中立の立場だとか何とか言って、管理会社、管理員も注意喚起を嫌がっています。それを店舗側も認識していて店舗は自由にやっています。店舗は地権者なんで本当に困ったもんです。細則違反やり放題です。

売主と管理会社が別なのはわかってるんですが、やはり管理会社を変えると何かと都合が悪いのではないかと、いう案が出ました。

まだ1年も経過していないのに管理会社が値上げを要求、アフター期間中であるため、今回は受け入れたということです。

管理会社は実質変更できないし、売主は地権者への対応は本来はできるだろうけど、やらない、売りっぱなしと言われても仕方ないと思います。店舗付きのマンションは店舗次第では美観が損なわれる可能性が高い事をもっと認識しておくべきでした。

[187: 匿名さん]

1年も経過せずに値上げを要求っておかしいな。委託契約の更新時に交渉なのに。

[188: マンション検討中さん]

ここは下から上まで（プレミアムを除いて）同じプランしかないのだろうか。3LDK（か２LDK）で考えていたが、どれも間取りが残念すぎる・・とくに柱・・・
ほかのプランがあるのなら見てみたいけど、これだけだったらお得感がない限り別のマンションでいいかーとしか考えられなくなってきた。

[189: 匿名さん]

柱2本分にも対価を払う

[190: 匿名さん]

専有面積は壁芯で表示だから壁より内側の柱も含まれる。あと、税制の減免対象となるかの基準は内法の登記面積なのでその辺も注意。