ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

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【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[1386: ご近所さん]

>>1384 匿名さん

ご丁寧にありがとうございます。若葉のエアプなので頭が下がります。
改めて訪問するのがどうかと思っただけで、営業さんの言う要望状況は把握しているつもりですよ。

[1387: 匿名さん]

>>1386 ご近所さん

要望提出状況を確認の上で販売不振だの値引き不可避だのと仰っている理由が分かりません。詳細な解説願います。

[1388: 匿名さん]

要望書出てるから売れますてのは見込み甘すぎ。
あんなもん営業の口車でとりあえず出しましたみたいなのもいるし、登録するしないも自由な不確実なもの。
せめて売れるアピールするんだったら登録数でやりなよ営業さん。

[1389: 匿名さん]

>>1388 匿名さん

要望数と登録数の相関統計でも出してくれんの？
要望じゃんじゃん入ってるんだから販売好調と踏むのが普通
要望7割超入ってるから販売好調。これを覆したけりゃ数字もってこい。無能が！

[1390: マンション検討中さん]

>>1386 ご近所さん

あなたの情報なら信頼性高そう
把握している要望状況とソース（可能なら）教えてください！

[1391: 匿名]

まあ要望7割入ってるのが事実なら、販売に心配はないんじゃないかな。
山の手線内側が良い普通のサラリーマンが現状買えるタワマンってここくらいだよね。
ブロガーだって別にdisってるわけではなくて、単体で見れば良いマンションと言ってるし。
ネガより営業さん？と思しき東池袋煽って下げてる人の方が悪目立ちしてる気がする。
実際に売れてるんだったら検討者も見てるんだし、冷静になってほしい。

[1392: 匿名さん]

今日金曜だし、ちょっと時間あるのでファクト(笑)を整理して分析してみよう
面白いと思う方、賛同してくれる方、「参考になる」押してください！笑

1.必死に上げてるコメントの「参考になる」の数は大体2なので、2人グループか、もしくは1人で2端末。彼らに賛同する検討者ほぼいない。

2.本当に要望書7割埋まっている場合、本気で買うと思う人はまず煽らない。抽選はいやだろう？例え3倍優遇持ってても。頭が悪いやつもいるかもしれないが、こういうレベルの物件の検討者にそこまで頭悪いやつそんなにいないはず。2人もいるなんて、バカの奇遇か、笑。

3.上げ方について、簡単に反論されるようなレベルの低いコメントが多い。まるで板を荒らすためにコメントしてるようにみえる。メリット一つもないから、サンケイの営業ならそれはしないはず。競合ならやりそう。

4.一般検討者が知らない、MRの新規見学組の数(信憑性不明)をむやみに出してる。サンケイの営業しかわからない数字だが、営業にとって出してはいけない情報なので、サンケイの営業ではないことはほぼ確定。

5.近隣の販売中のスミフ物件は一切触れずに、完売済のステアリだけ必死にディスる。ステアリの住民板まで監視している。この点はあまりにも不自然！
近隣の販売中物件と比較するのが普通だろう？ステアリよりディスるとこあるはずなのに。スミフ物件を絶対ディスらないのは誰？スミフ関係者だ。
また、ステアリをディスることで板がさらに荒れるし都合がいい。

もう答えが見えてるかな

[1393: 名無しさん]

スミフの営業で同社物件に触れない方針なら、大塚の地域性にも触れないで、箱の話に誘導するだろ。頑張って考えたのかもだけど、それほど面白くもない。
あと、すみふとサンケイの営業が知り合いとか言ってた人？だとするとサンケイはライバルに情報流すバカだし、スミフは身バレする情報を使ってることになるけどその認識でよい？
俺もスミフは嫌いだけど笑、あそこはもっと素人向け殿様商売、こんなところで工作しなくても食っていけるよ。

[1394: 匿名さん]

>>1389 匿名さん
まぁ販売経験値少ない中小デベの無能営業マンなら、要望書出した人はみんな買う気あるんだ！やったーと思い込んでもしょうがないよ。そこは大いに同情する。

でも世の中そんな甘くないんだよ。自社で販売出来ないほどノウハウがないんだから、その普通はただの思い込み。ちゃんと他のデベみたいに他物件のMR潜り込んでリサーチしなよ。なんならマンションの有料相談に経費で行って、本当のプロがどう見てるか聞いて来たら？池袋すぐ近くでしょ？

[1395: 匿名さん]

>>1392 匿名さん
確かに面白い考察だけど、すみふは高値で捌きたい筈だから、ここがこの価格で売れてくれるならむしろ好都合だと思うんだよね。

すみふは大塚に限らずあり得ない価格でどこも出してるから、今更叩いたところで誰も食いつかないんじゃないかと思う。ある意味すみふのアイデンティティだからみんな諦めてる(笑)

となると稚拙な上げコメントは、素直に考えてここの関係者だと思うなぁ。販売代理を据えるほどだから、社内にまともな知識を持った人がいないんじゃないかと。タワマンにやたら誇り()を持ってるから、ステアリをやたら敵対視してるのも頷けるしすみふの大塚はどれも板状がペンシルだから、勝手に眼中にないとか思ってるとか？(笑)

[1396: 匿名さん]

ネガ（近隣物件契約者）がいくら煽ろうが1期1次、救済の1期2次で8割完売だよ。山手線実質徒歩3分のタワマンという至高。近隣物件より進捗良いかもね。涙目敗走の用意しておけよ。

[1397: 匿名さん]

>>1393 名無しさん

いいえ、すみふの営業とルフォン大塚の関係者が知り合いと言ったのは私で、1392さんとは別人です。

[1398: 匿名さん]

>>1396 匿名さん
下りは3分でも登りは5分かかるよ？
ファクト君はすぐ良いとこだけ取るんだもんなぁ
1期2次で8割進捗？供給じゃなくて契約ベースで良いんだよね？魚拓取っておくから逃げんなよー

[1399: 通りがかりさん]

現時点でまだ14日(日)の予約が取れる。
要望書が７割？８割？とか埋まるのに、なんでこんなにMRの予約が取りやすいの？ポジでもネガでもなく、単純な疑問なんだけど…
MR行く人数は少ないけど、歩留まり率がむっちゃ高いってこと？

[1400: 匿名さん]

>>1399 通りがかりさん

さあ予約をするのだ。門戸は開かれているぞ。

[1401: ご近所さん]

>>1390 マンション検討中さん

ありがとうございます。が、ぜひ多面的に見て、ご自身で判断くださいね。要望が7割出ているかどうかはわかりませんが、要望が7割出ていると主張している人がいることは事実ですよ。後悔しないためにも、私が出鱈目を書いている可能性も疑ってください。
で、色々頑張ってみたのですが、営業さんから、7割要望が出ているという情報は引き出せませんでした。なので、私自身は、何か素直に言えない事情があるのではないかと疑っています。営業さんにばれてしまうといけないのでこういう書き方になっていまいますが、ご容赦ください。
…と、これだけだと困ると思うので、私ならどのように判断するかも共有しますね。
・140戸の7割は98戸です。
・1月上旬から約2か月で7割埋まるとすると、週10戸以上のペースで要望が出たことになります。打率1割だとすると週あたり100組、3割だとしても週30組ぐらいの新規客を迎えたことになります。週4日換算しても、1割だと1日25組、3割だとしても12組ですね。
・購入を希望、要望を出した方であれば、いつ販売開始されるのか、気が気でないはずです。一次取得者であれば特にそうなるはずです。
・一次取得者であれば、どのフロアにするか、どの間取りにするか、オプションは何を申し込むかなど、色々話したいはずです。私もそうでした。楽しいですよね。
・要望書の締め切りタイミング前後、こういった書き込みでスレッドがあふれることが多いはずです。一部の方が目の敵にされているステアリであれば、20年の7～8月ごろ。あそこは一期販売が110ぐらいだったから、規模もちょうど同じぐらいですね。もちろん他の物件でも雰囲気はわかるでしょう。
・モデルルームに関して言えば、人気物件の訪問予約は取りにくいものです。
某勝どきが有名ですが、ブリリア西早稲田も1か月先の予約しか取れない
などありましたよね。やはりステアリの話で恐縮ですが、あちらも一般のweb申し込みは、一期販売直前まで受け付けていませんでした。

後はご自身で考えてみてください。

[1402: 匿名さん]

>>1399 通りがかりさん
単にこの工作営業マンが無知なだけだと思いますよ。
そもそもそれだけ要望集まってたら、大好評()につき期間延長しますなんてする必要ないですしね。

こういう初歩的なマンション販売スケジュールも知らないようなので、適当に吠えてるだけかと。そのせいで無知を露呈してますがね。

[1403: 匿名さん]

>>1398 匿名さん

ん？徒歩3分というのはアトレ1Fくりこ庵横の出入口の話な。
ここからは傘要らず、屋内通れるので実質3分て事な。

[1404: 匿名さん]

>>1401 ご近所さん
ん？何言ってるんだ？要望が出てるところに印付けた住戸表見せてくれる事も知らんのか！？お前完全にエアプじゃねぇか！wいい加減にしろ！！

[1405: 匿名さん]

>>1403 匿名さん
あ、営業のくせにそんなこと言っていいの？
公正競争規約施行規則で明確に駅徒歩分数表記方法が定められてるけど、そちらのHPに書いてる通りの表現方法以外なんてないから実質もクソもないよ？
宅建も取ってない営業が掲示板で嘯くって相当まずいんじゃない？ただでさえ内部情報だだ漏らしてるのに

[1406: 匿名さん]

長文ネガが馬脚を露わしてて草

[1407: 匿名さん]

検討者が生活する上での実質導線で駅距離語ってたら因縁付けてきて草。もう手当たり次第だなw

[1408: 通りがかりさん]

ここで掲示板工作してる営業の何が一番ヤバいかって自分でこの立地を貶してるんだよね。気付いてないと思うけど。

この人ひたすら山手線内側だから希少って主張してるけど、一回も大塚駅ってワード出さないんだよね。暗に自分でも大塚のネームバリューがない、ネガティブ要素あるって知ってるから山手線の名前にすがって大塚駅の名前を出さない。。
普通は公式HPみたいに◯◯駅徒歩何分を謳えば十分。

別にタワマンらしい何かあるかって何もないし、各階ゴミ置き場もない、駐車場は外でとなると板状やペンシルと大して変わらんし、それなら山手線内側で希少なら西日暮里や鴬谷にも今度ここより安いの出来るよね。
そういうのとの差別化要素を論理的に主張すりゃ良いのに。

[1409: 匿名さん]

>>1407 匿名さん
そんな＊＊＊の遠吠えこぼすくらいだったら宅建の勉強でとしたら？屋根ありゃ実質駅とか考えてるのお前だけだぞ

[1410: 匿名さん]

>>1408 通りがかりさん
西日暮里は山手線外側ですよね。千駄木450で出して瞬間蒸発した野村主幹事だから坪500は固いな。

鶯谷、山手線内側のタワマン計画は知りませんね。是非紹介ください。

[1411: 匿名さん]

>>1393 名無しさん

サンケイがスミフに情報流したと思ってない。あの人数はただの嘘かと。

[1412: 匿名さん]

どうしても新築じゃないと嫌だ、駅には拘らないから山手線内側駅近、高台物件が良い、スペックはそこそこでOK、一生住むつもりなのでリセール、賃貸はどうでも良い、北参道やC地区にはおそらく高過ぎて手が出ない、という人にはもしかしたら買いな物件なのかもね。

でも中古も検討出来るという人はここに謎のプレミアム(ぼったくりとも言う)を支払うリスクをよく考えた方がいい。今買っておかないとこれからどんどん上がっちゃうからと焦っていませんか？もちろん本当にそうなる可能性もありますが、あと数年もしたら築10年程度のタワマンがもっと中古供給されるでしょうし、キャピタルゲインが充分とれている中古になるでしょうから値下げ交渉も可能かもしれない。まぁどちらも可能性の話なので申し訳ないんですが。

[1413: 口コミ知りたいさん]

>>1412 匿名さん
何を言ってるのか不明。
ただ、ネガりたいだけ？

[1414: 匿名さん]

今日から正式価格発表・事前登録ですね。

[1415: 匿名さん]

>>1410 匿名さん
タワマン誇りたいならタワマンらしいスペックにしろよ
価格だけ一丁前のタワマンもどきでタワマンアピールとか虚しい

[1416: 匿名さん]

一番な被害者はクソスペ案件をクソ価格で現場営業させられてる東急リバプルの営業マンだわな

[1417: マンション検討中さん]

何か荒れてますね。
数人粘着ネガが居るみたいね。
買う気ないなら見なきゃ良いのに。

[1418: 入居予定さん]

>>1416 匿名さん
クヤクションが坪600オーバーで売れちゃうご時世ですから、案外楽かもしれませんよ

[1419: 匿名さん]

>>1417 マンション検討中さん

勘違いするなよ、1、2人の営業くん以外みんなファクトベースで会話してるだけだよw

[1420: 匿名さん]

>>1417 マンション検討中さん
他物件をディスるくせにここを買える材料を何ら提供出来ない営業くんが悪いんだよなぁ

[1421: 匿名さん]

>>1418 入居予定さん
クヤクションとここが比較出来るわけないだろｗ

[1422: 匿名さん]

白金ザスカイ50平米中住戸9200万
ここ、ちょっと高いですよね。

[1423: 匿名さん]

正式価格、まだですかね？

[1424: 匿名さん]

>>1423 匿名さん

低層と中住戸はちょっと下がってました。
高層角は相変わらず強気ですね。

[1425: 匿名さん]

誰か7割要望入ってるっていってなかった？今日の時点では普通に3割強くらいだったよ。正式価格で住戸によっては数百万値下げしたから2LDKと3LDKは希望間取りの変更が多少ありそうだけど。

[1426: マンション検討中さん]

>>1424 匿名さん
まだ大塚近隣相場よりだいぶ高いですが、予定価格よりは現実的な価格帯に近づいた気がします。申し込み出しました？

[1427: eマンションさん]

>>1426 マンション検討中さん
私は今日出せませんでした。他が下がってて強気なところ強気のままで、全体感的にどうなんだろうと…
みなさんどうしました？

[1428: 匿名さん]

>>1425 匿名さん
ここのポンコツ営業が>>1396で吠えてたよ
明日で4割埋めるんじゃない？1日で50組強対応するんだから凄いよね。そんな広いMRには見えなかったけど。

[1429: 匿名さん]

>>1427 eマンションさん

今回は様子見することにしました。中層以上希望で、今回見送っても間取り変更まだ間に合いそうだったので。

あと3Lのみ天カセ実装になったんですねw今日初めて知りました。

[1430: 匿名さん]

見送りされてる方結構いらっしゃいますね。私は元々低層階との価格差が小さかったので高層階検討してましたが、中層階で出してしまいました。早まったかなぁー

[1431: 匿名さん]

>>1429 匿名さん

3Lは億ションですし、妥当な判断ですね。あとは東南、南西側住戸のlow-e切実に願います。あと出来たらT2サッシ。

[1432: 匿名さん]

>>1430 匿名さん

価格差結構ありませんでしたか？
一番下と上で1500位差があるように見えました。
抜ける低層は狙い目かもしれませんね。

[1433: 匿名さん]

>>1432 匿名さん

正式価格の方が階数による差が出ましたよね。特に2Lと3Lは顕著に。未だ全体的に相場以上の価格ではありますが、価格差をつけてあげた方が後から買う方の不公平感が減って良い気がします。売りやすさと言う意味でも。

以前の価格だと高層階に人気が集中していたように思えましたが、これで低層階にも多少バラけるのではないかと。

[1434: マンション検討中さん]

渋谷勤務でいつも池袋駅から座って行けていた。これこそ大塚駅の魅力だと^ ^

[1435: 匿名さん]

サンケイさん値付けダメだね。
低層凄い買い得じゃん。