ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

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【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[1286: 匿名さん]

ん~、ここまでバレバレのやるかな。もしかしたら近隣さんの成りすましかな。S社ならやりかねない。褒め殺しは過去にあったが新パターンか。

[1287: 匿名さん]

人気物件なので色々な人が集まるからね。
情報を取捨選択し自分の判断に活かすことが大事。

[1288: 匿名さん]

ここの営業って東急リバブル。所謂業務委託先が掲示板でステマする訳無いのにね。ちょっと考えりゃわかるだろw

[1289: 匿名さん]

>>1288 匿名さん
確かにそうね。業務委託条項にマンションコミュニティでのステルスマーケティング なんてあるわけ無いし、来た客捌けばいい東急リバブルがステマなんてする意味もない。
売り主に確認、売り主に相談 が口癖だしな。ここの営業。

[1290: マンション検討中さん]

営業さんここに書き込んでいるヒマがあったらマンションブロガーのブログ読んだり、ツイッターのマンションクラスタフォローしたほうがいいよ
彼らのマンション販売への影響力はあなたと違って絶大

[1291: 匿名さん]

>>1290 マンション検討中さん

確かに。マンマニが酷評したここの3Lがほぼ要望埋まってますね。いやー絶大だ。絶大。笑

[1292: 匿名さん]

>>1291 匿名さん
いやいや、絶大っすわー。マンクラの皆さんには頭が上がりませんわー。笑笑

[1293: 匿名さん]

この価格で本当に売れるんだ。すごい時代。
まぁ、どこもコロナに入ってからの方が値上げしてる感じがするし、周りが追い付いてきてるのかも。
ただ買った瞬間10％ぐらいは含み損になりそうな気はする。

[1294: 匿名さん]

>>1280 匿名さん
え、仮に部外者だったらどうやって2週間30組チェックしたの？毎日終日いたら邪魔だろ。暇人か？

[1295: 匿名さん]

>>1288 匿名さん
おい営業！販売受託側がステマやるわけねえだろ！期間伸びれば伸びるほど契約更新で受託料貰えるのに。
こんな簡単な取引スキームも知らねえから、こんな企画にこんな価格付けちゃうんだぞ(笑)

[1296: マンション検討中]

2LDK探してましたが、AとGの間取りのお風呂場リビングインが微妙すぎて。無償で廊下伸ばしてほしいんだが。柱はなんかもう存在感凄すぎて逆に見慣れてきたわｗｗｗ

[1297: マンション検討中]

>>1288 匿名さん

サンケイがやってんじゃねーの？

[1298: 匿名さん]

>>1296 マンション検討中さん

え？お風呂入るとき寒くなくて良いじゃん。

[1299: 匿名さん]

>>1295 匿名さん
そうだよな。あのイマイチやる気の無いリバブル営業がステマなんてする訳無いよな。分かってくれて何よりだわww

[1300: マンション検討中]

公園隣接ではないけど同じ大塚駅徒歩４分のルフォン南大塚ザレジデンスの南東向き14階55平米2LDKが2019年3月坪単358万で成約。免震タワーではないけど仕様はここと大差なかったと思う。ファクトベースです。

[1301: マンション検討中]

>>1298 匿名さん

最近のマンションは寒くないですよ。

[1302: マンション検討中]

ステマがここの査定賃料に一切触れてこないのはどうゆうことでしょうかね。実質利回りまだかなー。パークアクシスの賃料参考にじゃなくて、ここのでよろしく。

[1303: 匿名さん]

ここが完成すれば、
・大塚のマンション相場の向上
・サンケイも儲かる
・大塚ナンバー1物件で購入者も満足
メデタシメデタシじゃねえか。つべこべ言わずに買えよ

[1304: 匿名さん]

>>1300 マンション検討中さん

そらそうよ。
非タワマンなんて池袋徒歩5分でも坪単価350だわ。

むしろ築8年の板マンで坪350は心強い指標と言える。

[1305: 匿名さん]

大塚最高！
ルフォンザタワー最高！
坪500万なんて安い安い。大バーゲンだよ。さあ買った買った。

[1306: 評判気になるさん]

>>1302 マンション検討中さん
×ステルスマーケティング
○マーケティング

[1307: 匿名さん]

>>1299 匿名さん
サンケイは住友価格に釣られちゃった被害者だからな！ヤケクソでこんなとこでステマする気持ちも分かるわ！(笑)
(なんか1288さんに言ってるような形に見えてすみません)

[1308: 名無しさん]

>>1306 評判気になるさん
確かにステルスしてない笑

[1309: 匿名さん]

>>1303 匿名さん

大塚No. 1が各階ゴミ置き場もない、コスト削減マンションってか？笑
まぁ大塚だし、そんなもんか。

[1310: 匿名さん]

ん?サンケイも被害者だよね。
スミフに煽られて。でも売れれば結果オーライなのよ

[1311: 匿名さん]

>>1309匿名さん

立地の素晴らしいマンションは、仕様には手を抜いてくるものなのよ。ここが低仕様なのは、立地に胡座をかいている証拠?

レッツポジティブシンキング！

[1312: マンション検討中]

>>1303 匿名さん

サンケイが必要以上に儲かることは購入者には何の特にもなりませんけど。

[1313: 匿名さん]

>>1303 匿名さん
サンケイ→利益ガッポリでホクホク
すみふ→便乗価格でフリーライドホクホク
購入者→大塚駅ナンバーワン()ゲットでホクホク
すみふ先発購入者→坪400万超えの高値掴みが救われてホクホク
東池袋タワマン民→後発劣後物件がステアリ価格で売れて相場的にホクホク

あれ、みんな幸せじゃないこれ？
ここが将来出口しくっても最大多数の最大幸福だし

[1314: 匿名さん]

ゴタゴタ言ってる暇あったら、はよモデルルーム行った方が良いよ。山手線内側の新築タワマンゲットできるラストチャンスだぞ。

[1315: 匿名さん]

ステアリは維持費高過ぎ。2Lで3.5万、3Lで4万だぞ階数上がると更に上がるし。5年毎に修繕積立は倍々ゲームなんだろ。5年後には維持費ここの2倍じゃんw完全にC地区までの繋ぎだわ。

[1316: 検討してたけどやめました]

>>1315 匿名さん

うける。ここも修繕は5年毎に倍々だけどなｗ
あとステアリは各階ゴミ捨て場あるからちゃんと同条件で比較してね

[1317: 匿名さん]

>>1315 匿名さん
おい営業！ここの長期修繕計画はどうなんだ！？
ステアリは駅直結通路やスカイラウンジ、下駄履き商業施設等々あるけど、こっちには何があってあの長期修繕計画なんだ？ファクトベースで早く語れやｗ

[1318: 匿名さん]

>>1315 匿名さん

ひええ。築5年も過ぎりゃ維持費だけで年間50～70万かぁ
ローン控除もちょうど谷間で受けれないぽいし大変だね。

管理・修繕一時金もこっちの2倍もするし。

[1319: 匿名さん]

>>1315 匿名さん

ルフォンは10年目まで修繕費据え置きでしたっけ？
であれば相当負担額が違うね。

[1320: マンション検討中さん]

場所は悪いとは言わないからマンクラに企画してもらいたかった
ステアリ買えなかったのが本当に惜しまれます

[1321: 匿名さん]

>>1319 匿名さん

そう考えるとこちらは長く安心して住めそうですね。

[1322: 匿名さん]

営業の自作自演頑張ってるな
ステマ手当出てるのか知らんけどよー頑張るわ

[1323: 検討してたけどやめました]

>>1319 匿名さん

5年毎に倍々だってば

[1324: 匿名さん]

管理・修繕一時金
ルフォンザタワー 2Lで50万
ステアリ 2Lで90万

やばっ。無駄金かかりすぎ。

[1325: 匿名さん]

S社の仕業かな。近隣物件板は荒れる。マンコミュの常識。

[1326: 匿名さん]

すみふ、頑張りすぎてもろバレ。近隣物件板で荒れるいつものパターンだからね。

[1327: 匿名さん]

>>1324 匿名さん
そりゃ大した設備もないクソスペ仕様のマンションだから管理も修繕も手間かからんだろ
こういう見た目でしか比較出来ない擁護しか出来ないからダメなんだよここ

[1328: 匿名さん]

>>1318
>>1319
>>1321
雁首揃えて見苦しい論点ずらししてんな。
検討者ならちゃんとMR行ってここの長期修繕計画見てきなよ、とんでもないブーメラン喰らうから。
デベ関係者なら数字も読めないのかっていうレベルだからら新人研修からやり直してこい。

[1329: 匿名さん]

このスレほど下品なアホ営業が集うところはないな。
大塚4分なんて別になんの強みでもないことを棚に上げてアホな金額で売り出し。
他物件のネガ行いクソスペなことをひた隠しにしてアゲようとする。
都合の悪いことはスルー。
MRの状況を晒す。

今まではかわいい喧嘩で済んでいたが、ここ2.3日は見てて気持ち悪くなってくるレベル。

[1330: マンション検討中さん]

>>1329 匿名さん

よく考えたらサンケイの営業より、スミフがやってる可能性高いな
いくら頭悪い営業でも、そこまで露骨にやることはないだろう。検討者の反感を買うだけだからね

あと、ルフォンを上げるのに近隣のスミフ物件ではなく、わざわざ完売済のステアリを粘着してディスるところも怪しい。スミフの営業なら分かるね。

まぁ、そこまでしなくても、この物件が売れないだろう。笑

[1331: 匿名さん]

>1330

ここはすみふ近隣ってだけでなく囲われてるからね。

[1332: 匿名さん]

1人でも客が流れたら困るって状況なんでしょ(笑）。

[1333: 匿名さん]

営業さん！
スミフの物件の強みはなんですか？？

[1334: 名無しさん]

すみふの営業がここのモデルルームの来客状況知ってるなら、ここのセキュリティはどうなってるんだよ笑

[1335: マンション検討中さん]

>>1334 名無しさん

正確な数値かどうか一般検討者はわからないから、適当に言ってるかもしれない

[1336: 匿名さん]

ネガも必死だな。検討する気ないならさっさと埼玉とか千葉の物件スレに帰れよ。

キモいマンクラがあーだこーだ文句垂れようがサクッと完売だよw

[1337: 匿名さん]

>>1336 匿名さん
本当は好きだからちょっかいかけちゃうんだよね。
小学校低学年みたいで可愛い。

[1338: 匿名さん]

>>1327 匿名さん
管理修繕に手間・金がかからない優良タワマンですね。
3分も歩けばジム・カフェ・スーパー・コンビニ・ユニクロ・本屋・総菜屋・マッサージ屋・雑貨屋併設のアトレがあるので共用もラウンジがあれば十分ですからね。

[1339: 匿名さん]

>>1338 匿名さん
坪500万円も出してこんなお粗末な設備しかないとこないし、専有部クソスペなのにどこに金使ってんのっていう

大体そんな瑣末なランニングコストで騒ぐくせに、そもそもここの価格は気にしないとか本末転倒もいいところなんだけどな

[1340: 匿名さん]

>>1339 匿名さん

山手線内側でここより安い免震新築タワマンなんてある？
無いんだなこれが。

[1341: 匿名さん]

維持費1万円の差は35年ローンで言うと500万円ですからね～。些末毎じゃないよね。

[1342: 匿名さん]

>>1340 匿名さん

免震タワマン安心だね。制震はダンパーで上階の揺れ抑えるだけだから構造駆体へのダメージはデカイ。

[1343: 匿名さん]

>1342

その免震でも乾式壁はしょぼいから、3・11の時壊れちゃったりしてる。免震だから安心だと思ってたのになんて書き込みが散見。

さらに問題なのは自然災害って計画できないってことで長期修繕計画には組み込まれていない。計画外の補修費用をどう調達するかってのが問題になる。

[1344: 匿名さん]

>>1343 匿名さん

そうですね。タワマンは乾式壁なので、免震はマストだと思います。どことは云いませんが制振なんて論外です。

[1345: 匿名さん]

>>1340 匿名さん
10年スパンで一度活躍するかどうかの性能を大事にして毎日使う部分コストカットとか意味不明ｗ
しかも地盤が盤石なんじゃないの？コスト掛かるとこ間違ってるだろｗ

[1346: 匿名さん]

>>1341 匿名さん
で、相場から10-15%高いのはどうなの？
1億の部屋だと1.,000-1,500万違ってくるんだけどそこは無視なの？全然こっちの方がデカイよね。さらに駅直結タワマンの資産性にも劣後するのに。
営業なんだからさ、ちゃんとトータルで見なよ。視野が狭すぎるんだよずーと。

[1347: 名無しさん]

すみふの価格釣り上げなんて今に始まったことじゃない
むしろすみふからしたら安く売られたら困るくらいだから、ここを叩く必要なんで皆無だろ
すみふをスケープゴートにして現実から目を逸らすなよ

[1348: 匿名さん]

>>1346 匿名さん

山手線内側の新築タワマン3Lが1億弱で買える訳無いだろw
小岩にプラウドタワー出来るみたいだね。そちらへどうぞ。海抜0m以下のイーストエリアなら貴方の予算でもギリ買えるんじゃないかな。笑

[1349: 匿名さん]

>>1348 匿名さん
何を勘違いしてるのか知らんが、ここの価格の話を簡潔にしただけだぞ？
そんならリアルな価格にしたらもっと金額乖離するんだが書いていいのか？笑
山手線内側という唯一のアイデンティティを盲信させて、顧客に買った瞬間1,000万円オーバーの含み損抱えさせることに営業の良心として何とも思わんのか？

[1350: 匿名さん]

>>1349 匿名さん

ファクトベースで行きましょう。
詳細で綿密な解説をお願いしますね笑

[1351: マンション検討中さん]

買った瞬間1000万の含み損とか明確な根拠でもあるのか？
適当こいてる場合サンケイに訴えられても知らんぞ。

[1352: マンション検討中さん]

仮に購入しても劣等感に苛まされそうな荒れ具合。。

[1353: 住民板ユーザーさん2]

むしろこんなに荒れた物件買いたい人いないだろ。笑
買った後にこの掲示板知ったら地獄だな。

[1354: 匿名さん]

人気物件のスレは荒れる宿命

大塚駅前徒歩2分築1年
20階43平米 23.3万 から 22階47平米だと25.6万想定
築年数補正0.995
25.6÷0.995=25.73(新築時賃料）

東池袋駅徒歩2分築10年
22階47平米19.5万
築年数補正0.95
19.5÷0.95=20.53（新築時賃料）

東池袋+5万賃料取れる大塚。ネガはファクトも示せず逃亡。

[1355: 匿名さん]

>>1353 住民板ユーザーさん2さん

3時間前にステアリの契約スレに書き込まれてますね。
正体バレちゃいましたね。笑

[1356: 匿名さん]

うわぁマジだ…。ガチのポジ持ちじゃん。引くわ…。

280 住民板ユーザーさん2 3時間前
>>278 住民板ユーザーさん8さん

ありがとうございます。
やっぱり仕様がいいのが良いですね！
ステアリ引越し前で今借家に住んでいますが、当たり前ですが仕様が低いですし、外廊下…早く引越ししたいです！

[1357: 匿名さん]

仕様に拘ってるあたりガチだなw
執拗なネガは近隣物件購入者って事ね。コスい事するなぁ笑

[1358: マンション検討中さん]

>>1355 匿名さん

やっぱりステアリ意識しているんだな
あっちは完売済で近隣物件リストに表示されなくなっているはず、それなのにたどり着けるんだな
君は常にステアリの住民板をチェックしているってこともバレバレだよw

[1359: 匿名さん]

>>1353 住民板ユーザーさん2さん

早く外廊下の借家から引っ越せると良いですね。笑
こちらはルフォンザタワー大塚の購入検討掲示板なので既に近隣物件購入されてる方はお引き取りくださいね(^-^;

[1360: 匿名さん]

>>1354 匿名さん
おい営業！>>1283から逃げてるのお前やろがいｗ
都合の良い数値だけ並べて悦に浸ってらのか？その賃料でパークアクシスは満室になってんのか？ファクトで語れやｗ

[1361: 匿名さん]

>>1354 匿名さん
>>1218の間違いだったわｗ
早くファクトベースでちゃんと本業らしく精緻な分析してくれやｗ

[1362: 匿名さん]

営業！恥ずかしがらずにマンションブログを読め！
プロの目線を知るのも大事だぞ！

[1363: 匿名さん]

今日のファクト

その1
ネガの数字に根拠無し。サンケイからの提訴を恐れ涙目敗走

その2
ネガの正体はステ○リ契約者。コテハンでバレたウッカリさん

[1364: 匿名さん]

>>1334 名無しさん

スミフとここの関係者(多分リバブル営業)繋がってるらしいよ。どこまで情報交換してるか知らないけど、スミフの営業がルフォンの方に知り合いいるって言ってたから。

[1365: 匿名さん]

>>1354 匿名さん

またお前かよ。いい加減大塚駅前のパークアクシスの賃料引き合いに出すのやめてくんないかな。ここのマンションの賃料査定出てんだからそれ出せよ。安過ぎて出せないんだろうがなｗ

[1366: マンション検討中さん]

>>1363 匿名さん

自分がステアリの住民板を粘着してるファクトも書けよ笑

[1367: 匿名さん]

>>1363 匿名さん
おいファクト営業くん早く>>1218に答えろよ
＊＊＊の遠吠えどころか妄想垂れ流しになってるぞ

[1368: 匿名さん]

すぐ三井の看板にすがるくらいだから自分のブランドに誇りも自信も持ててないんでしょ
フロントの人間がそんなみっともない真似してるマンション誰が買いたいと思うの？

[1369: マンション検討中さん]

>>1366 マンション検討中さん

ルフォンを必死に上げてるやつがステアリの契約板を覗いてるか、どういう気持ちなんだろw

[1370: 匿名さん]

>>1364 匿名さん

すみふの営業は優秀だから近隣物件の価格や間取り、仕様、家具配置シミュレーションもしてるよ。肝心の物件力がないから可哀想だけど。

[1371: 匿名さん]

掲示板工作員ならもう少しマトモなの派遣すればいいのにな。
ブロガー、マンクラの方がよっぽど客観的かつ具体的な比較検討してるから説得力ある。このファクト君上っ面の付け焼き刃知識しか知らないから話にならん。相場感もないし。

勉強のためにTwitter突撃してボコられて来た方が良いよマジで。ホントに人気物件だったらマンクラ界隈で常に話になるはずなのに、販売近いけどなーんにも上がらないよ。

[1372: 匿名さん]

ネットが世の中の全てじゃねーぞ。陰キャのオタク君。

[1373: 匿名さん]

販売見込みはMR行けば一目瞭然だろ
MRすら行ってないのにネガってるのか？
マジで気持ち悪いな。

[1374: 匿名さん]

近隣物件の人がネガる意味あるの？ポジ持ちは相場上がる方がありがたくない？

[1375: 評判気になるさん]

パークアクシス大塚の空室状況はファクトでみれるから確認したら？新築２ヶ月フリーレントでこの空室は終わってる。たぶん賃料高いから入らない。大塚はこんなもんだよ。池袋じゃない。

[1376: 匿名さん]

目の肥えたブロガー、マンクラは一通りネタにして飽きてしまってるからな
次話題になるとしたら販売状況がわかってきたときだな

[1377: 匿名さん]

>>1372 匿名さん

ネットがすべてじゃないとか言いながら掲示板で必死に自作自演で工作しててウケるな(笑)

あとSNSの影響力舐めすぎだろ。そういう時代錯誤な考えだから相場も読めないんだぞ営業くん。お前よりマンクラの方がよっぽど実地のMR訪問してるから経験値高いぞ？

[1378: 買い替え検討中さん]

ご近所としては、ここがそれなりに投資して、時間かけてでも高値で売り抜けてくれることを期待していました。が、ハコへの投資、技量ともに正直難しそうですね。
営業さんがここを見ているという仮定の下ですが、大失敗プロジェクトと思われないよう、以下、検討ください。余計なお世話ならすみません。
・販売規模に対し、下記の客を対象にすべきかどうか、そちらの情報を合わせ判断ください。
- 広域の客を対象にすべきかどうか。パンフレットを見る限り、地盤、山手線アクセス、その次は池袋～東池袋再開発となっています。広域を対象にしようとしている模様、再開発の恩恵を受けたいように見えますが、であれば、東池袋のネガキャンは避けるべきです。あそこはいい物件でしたよね、C地区はいろいろ難航しそうですよ、ぐらいから入った方がプラスになるのではないでしょうか。あるいは、地元民に絞るのであれば、地元に沿った価格にすべきと感じます。
- 同様にネット民に対しても、相手にすべきかどうか。市場規模上相手にしないといけないのなら、ネット向けのプロモーションを研究すべきです。今時、研修とか学習プログラム、少し金かかりますがいろいろありますよ。長期的にはサンケイさんや東急リバブルさんの利益につながると思います。相手にしなくても客の規模が達成できる見通しなら、全部スルーして他手段、地元にフォーカスしたコミュニケーションに絞るべきでしょう。
・いずれにしろ、値下げは避けられないと思います。社内事情あるかもしれませんが、早い段階で腹を括ってください。時間をかけても傷口が広がるだけです。
・何としてもMRに来てほしい様子を見受けますが、であれば、ネットで参照できる予約状況だけでも工夫ください。
例えば今週土曜とか、もう少しタイムスロット増やして、×で埋めるとか。どうしても気になるならその時間に接客対応練習でもすれば、恐らくバレないですよ。
・ポジティブな意味でネットで話題になることを目指してください。不特定多数に値下げ、仕様の拡充(これは難しいでしょうけど)やオプション無償化をアピールすれば、意外性は取れると思いますよ。直近の懐は痛みますが、それでも長期的にはマシではないかと。
・大塚台公園隣接は、他には真似できないポイントだと思います。豊島区に100万円ぐらい寄付してでも、置いてあるSLとか設備の拡充に投資してみてはいかがでしょうか。また、エキストラとプロカメラマンを雇ってでも、ファミリーで休日を過ごしている絵を撮りましょう。ファミリー(候補)層には刺さると思いますよ。
・最後は多少赤字になってでも誠意を見せるしかないかと思っています。誠意の原価は0なので、ぜひそこで工夫ください。いろいろ逆境かと思いますが、踏ん張ってもらえることを期待しています。

[1379: 匿名さん]

>>1374 匿名さん

わからん。
ス○アリの契約者が荒らしていた事だけは事実だ。

[1380: 匿名さん]

>>1378 買い替え検討中さん

値下げは無いと思いますよ。
1期1次で8割は売れる見込みですからね。
早く動かないと直ぐに完売ですよ。

[1381: 匿名さん]

>>1377 匿名さん
月2でMR言ってますが、どこのデベも強気ですよ～。
コロナで確実に相場は上がった、仕込みも出来てないし今後山手線沿いの物件は坪単白金以上目標。といった意見が多勢です。
ただアホ面下げて設備仕様チェックする場じゃないんですよーMRは。

[1382: 匿名さん]

>>1378 買い替え検討中さん

若葉、まずはMRへ行こう

[1383: ご近所さん]

>>1382 匿名さん

アドバイスありがとうございます。私自身が買うつもりもないのに訪問して時間を取らせるのもどうかと思って、遠慮しています。大人気ということであれば、購入検討者の対応だけで手一杯でしょうし。
あと、名前、買い替え検討中は、入力ミスで、ご近所さんだと思ってください。誤解させてしまっていたらごめんなさい。

[1384: 匿名さん]

>>1383 ご近所さん
いえいえ、遠慮なさらず予約してください。MR行かずに論評なんて典型的なエアプじゃないですか。
要望状況一目で分かる表を提示頂けるので販売見込みも良く分かりますよ。

[1385: 匿名さん]

大失敗、値下げ不可避、赤字確実

上記全てMRすら行ってないネガによる発言です。
いくらなんでも酷すぎなのでは？