ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

[スムログ 関連記事]
販売前のおすすめ新築マンション5選＋販売中のおすすめ新築マンション5選【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/36033/

【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[121: マンション検討中さん]

>>118 匿名さん
東池袋直結タワマン住んでましたが、勤務先が有楽町じゃないなら駅直結であってもそこまで利便性感じなかった。売り出し中のやつは池袋駅まで距離もあるし実際住んでみて後悔する人多いと思うわ。

[122: 名無しさん]

>>120 マンション検討中さん

売れなかったら下げるまでです。
ただ待てない消費者が多すぎるのが現状です。

[123: 匿名さん]

>>１２２
マンション価格なんて決まった値段あるわけじゃないし他と比べて値段が妥当で自分が欲しいと感じたら買っていいと思うけどね

[124: マンション検討中さん]

>>122 名無しさん
待ち続けた結果、購入の機を逸したのでしょうけど、マンションは買いたいときに買える物件を買う人が多いのが現状だよ。
値下がりするまで賃貸で我慢する人なんか少数派。
資産バブル待ったなしの状態であと何年待つことになるんだろうね

[125: 匿名さん]

まあまあ。ここはスミフじゃないんで、価格には期待できるのでは？
ルフォンは購入経験があるので印象を述べさせてもらうと、基本的にはがめついデベなのでなるべく高く売ろうとする。でも売れないとわかると妥当な額にするよ。
検討者はMRでデベ（窓口は販売代理だけど販売方針はサンケイビルが決めてる）に意向をしっかり伝えることだね。

[126: 名無しさん]

最近は三井も糞仕様マンション作ってるから住友だけがという感じでもないけどね。

[127: 匿名さん]

23区マンションしか見てないが大手３デベロッパー最近はどこも変わらないだろ大体値上がり前提で値段付けてる

[128: 名無しさん]

>>126 名無しさん
三井については同感だ。
大規模の長谷工案件ばかりで、中身見たら仕様は三流デベ以下

[129: マンション検討中さん]

このマンション検討してる人って年収はどれくらいなんでしょう？夫婦合わせて1100万、子供二人、貯金2,000万ほどだと購入は無理あるかな…

[130: 匿名さん]

>129

資金計画は自分でお金を払ってFPに当たるのが確かかな。

[131: マンション検討中さん]

坪450-500くらいの3LDKになると最低1000後半くらいは欲しいかなって印象です。2000台で中長期的にも見通せるならそんなに困る事は無いでしょう。まぁ可処分所得をどのくらい不動産に突っ込めるか（他をどのくらい諦められるか）にもよると思います。

[132: マンション検討中さん]

ここって期待してる人いるの？

[133: 匿名さん]

駅チカだけど静かでいいところだよ。北口と比べても歩いてる人少ない。
ただし駅から上り坂が続くのがちょっときついかな。ほぼフラットアプローチだけど。

[134: 匿名さん]

>>129 マンション検討中さん
3LDKで普通に9,000半ば?だろうし、1,000万頭金に入れても8,500万くらいでそれを世帯収入1,100万円で購入するのは無茶では…
大人しく近くのパークタワーかライオンズタワーの中古買った方が良いかと。

[135: マンション検討中さん]

それだけ高い可能性が高いんですね。
ペンシルタワマンなのに。

[136: 匿名さん]

そもそもペンシルタワマンだから安い、大規模タワマンだから高いという認識が違うのでは？パークタワー勝どきだって坪400万円切ってる部屋あるよ。
ほぼ参考にならないけど、タワマンですらない住友なんて北口で坪400万円、南口で坪500万円だし。

[137: 匿名さん]

ほむ。

[138: 匿名さん]

>>136
北口安くてもだいたい４２０はするそれでも売れてるから驚き

[139: マンション検討中さん]

大塚って下町で汚いイメージ…

[140: 匿名さん]

>>139
昔から下町ではないよ
昔栄えてた繁華街　駅周辺は綺麗

[141: 匿名さん]

結構高そうだな。ステアリと同じくらいできそう

[142: 周辺住民さん]

ステアリよりは安く出るでしょ？

[143: 匿名さん]

ステアリは低層に地権者住戸が多かったと聞くのでそのせいで平均価格が上がったのではないかな。
だから平均価格はここのほうが低く、でも実質はさほど変わらないかも。

[144: 匿名さん]

ステアリの3LDK全室南方向5Fが449万、17Fが521万、ここと比較にはならないと思いますが、

[145: 匿名さん]

ステアリの坪５５０以上の部屋なくしたぐらいの値付けじゃね

[146: 匿名さん]

>139

三業街としてね。その名残で駅の規模にしては風俗がいっぱい。独身男性には住みよいかな。

[147: 匿名さん]

ステアリとそう変わらないのでは？

https://manmani.net/?p=33279

[148: 匿名さん]

>>146 匿名さん
恵比寿とか麻布の方が多いよ

[149: マンション検討中さん]

>146
風俗あるのは北口だけねここは南口

[150: 匿名さん]

ここでは予想単価430万でした。ステアリと同じぐらいはありえないでしょう
https://manmani.net/?p=27016

[151: 匿名さん]

平均430なら買いだね。

[152: 匿名さん]

素人の予想なんて当てにしてんの？
450以下はありえんよ

[153: マンション検討中さん]

>150
・南大塚Ⅳ計画＝坪単価430万円
・東池袋四丁目2番街区地区市街地再開発＝坪単価480万円

これくらいできてくれると理想的なのですがどうでしょうか。って言ってるからどちらかというと予想じゃなくて願望
実際・東池袋四丁目2番街区地区市街地再開発（ステアリ）は坪平均５３０だし

[154: 匿名さん]

ステアリ平均単価520弱
じゃ　ここは1割安く470？　高くないかな、
3LDKで柱の食い込みが3カ所もある間取り、厳しいかも

[155: 匿名さん]

設備仕様にもよるかな
ステアリレベルだったら買いPTKレベルだったらボッタ

[156: マンション検討中さん]

個人的にはステアリレベルではないにしろディスポーザー　食器洗い機　ミストサウナ
辺りの最低限必要な標準的な設備がついて坪４５０かステアリレベルで坪４８０かって予想

[157: 評判気になるさん]

間取りは微妙　あとは設備仕様でどれだけ差がついてるか
大塚駅前の再開発は無いにしても周辺の池袋再開発はひかえているので、今後上がってくるのではないかと？

[158: 匿名さん]

駅に近く、外観デザインもさすがタワマンで素敵です。
ただ外観などからは想像つかないくらい、間取りはシンプルですね。
ありがちな感じでちょっと残念かなと思ってしまいました。
低い価格設定にするつもりなのかな?もう少し情報が欲しいですね。

[159: 匿名さん]

3LDK上層階でも500は超えないと思いますがどうだろう

[160: 匿名さん]

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_toshima/nc_95142521/
近所のグローベルたっか

[161: 名無しさん]

つぼ460強か

[162: 匿名さん]

景色も高層階のメリットあんまりないな近所の板マンを見下ろせるくらいか
ただ春になったらたぶん西巣鴨中近くの桜がちょっと見れるからそこはいいかも

[163: 匿名さん]

追記
近所のグローベルの評価です

[164: 匿名さん]

売れなければ、評価に入れるのは無理がある。
この地域がこんなに高いわけがない。
誰も買わない。

[165: 匿名さん]

デザインはいいね。免震なのも良い。

[166: 匿名さん]

同じ区画で地上げしなかったマンションの側壁が汚い。
どう仕上げてくるのか。

[167: 匿名さん]

ここって共用施設が何もないのね。しょぼいなぁ。

[168: 周辺住民さん]

間取りもしょぼいし駅もしょぼいし、何を期待して買うのかわからん

[169: 匿名さん]

この規模だと共用施設はないのが普通だろうね。まあ管理費は期待できるのでは？
エントランスホール、ラウンジはなかなかかっこいい。
山手線駅至近、丸ノ内線駅も使えるというのがいいのではないかな。
それにメリットを感じない人にとっては検討対象外だろうね。

[170: 匿名さん]

規模からするとディスポーザーも微妙なラインだしね。

[171: 匿名さん]

駅近で山手線も使えるので個人的には満足な立地だと思っています。
間取りがシンプルなので好き嫌いがはっきりわかれそうなところですが、
価格次第では全然ありなように思います。

[172: 匿名さん]

大塚駅前まで結構坂がきついのがネックですね
高台になるので水害に強そうですが。

[173: 職人さん]

山手線大塚駅のいいとこは池袋で降りる人多いから座りやすいとこ

[174: 匿名さん]

>173

内回りはね。外回りは上野、東京でもどっと降りないから座れないほうが多い。実家が大塚で、品川勤務だった時期があったので内回りと外回り試したことある。あと、池袋も階段の近くとか人がどっと降りるポイントをチェックしておかないと。

[175: マンション比較中さん]

>174
大塚から品川通勤は結構大変そうだね。
新宿方面しか普段使わないから忘れてた。
池袋方面は座席の前で待機してればかなりの確率で座れるから楽ぐらいの甘い認識でしかなかった。
階段の近くとかまでは意識してなかったこれからそこも
意識して、これからは池袋で１００パー座るのを目指してみるわ。

[176: マンション検討中]

先程営業の方と話しましたが、価格は未定なものの、東池袋のステアリを意識してるようですね。あそこまではいかないだろうとのこと。

[177: 匿名さん]

事前案内きたな。
ステアリちょい下で来るなら設備構造相当頑張ってくれないと。loweグローエ天カセ一種換気は欲しい。スラブ厚もボイドで300は無いとね。

[178: 匿名さん]

>175

１００パーは難しいかな。ポジションを少し間違えると下りる人に押されて出されちゃうことがある。

あと、座れないときつい。混みすぎてガラスが割れたことがあったんだけど、身動き取れなくて近くなのに音だけで状況を確認すらできなかった。

[179: 匿名さん]

>177

ダイレクトウィンドウのところは全熱交換もね。

[180: 名無しさん]

天カセあればいいな

[181: 匿名さん]

各階リサイクルステーションがあるのは良いですね　設備のグレードも期待できるかも

[182: マンション比較中さん]

>178
１００パーは確かにきつい、１００パー狙うなら朝早く起きるしかないけど朝早くは眠い。
てか、下りる人に押し出されるのあるあるだよね。
ガラス割れるのは普通に怖いね走行中だったらと考えると((((；ﾟДﾟ))))ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ

[183: マンション検討中さん]

入居が2022年なので、住宅ローン控除は金利1%ルールが適用されますか？

[184: マンション検討中さん]

ルフォンは築年数が経過しても維持管理が良くて羨ましい、駐輪違反が外からは見当たらないですし、管理員がちゃんと見張ってるのでしょうね。

新築で高くかいましたが、店舗付き、店舗従業員が駐輪違反してるのに、管理人は管理室にこもりっきりで見張らない、注意喚起もしない、マンション に住んでるものですから、店舗付きマンション を敬遠する方がいるのもわかります。メジャーセブンだかららといって、管理会社の管理が強い、質が良いと言うわけではないことがわかりました。

実際アフターなどあって管理会社は変えられませんから、重要なことです

[185: 匿名さん]

>184

どこのルフォンと管理がダメなマンションの話だろう。

あと、アフター対応は管理会社ではなく売主。売主の系列だと管理会社が窓口になってくれることはあるけど。

アフターといえば今のマンション(こことは別デベ）、入居後1か月は売主の担当者が管理人室に常駐して、ちょっとした不具合や使い方がわからないといった対応は即時にやってくれた。そういうケアがあるかどうかも要確認。3か月点検まで放置ってケースが多いみたいだけど。

[186: マンション検討中さん]

>>185 匿名さん

ルフォンではないです。
アフター期間中は管理会社とは別に、売主が見にきてくれて対応してくれています。

他社分譲で駐輪違反に敏感に対応してくれてる会社がある事を管理会社に伝えましたが、管理会社はあくまで中立の立場だとか何とか言って、管理会社、管理員も注意喚起を嫌がっています。それを店舗側も認識していて店舗は自由にやっています。店舗は地権者なんで本当に困ったもんです。細則違反やり放題です。

売主と管理会社が別なのはわかってるんですが、やはり管理会社を変えると何かと都合が悪いのではないかと、いう案が出ました。

まだ1年も経過していないのに管理会社が値上げを要求、アフター期間中であるため、今回は受け入れたということです。

管理会社は実質変更できないし、売主は地権者への対応は本来はできるだろうけど、やらない、売りっぱなしと言われても仕方ないと思います。店舗付きのマンションは店舗次第では美観が損なわれる可能性が高い事をもっと認識しておくべきでした。

[187: 匿名さん]

1年も経過せずに値上げを要求っておかしいな。委託契約の更新時に交渉なのに。

[188: マンション検討中さん]

ここは下から上まで（プレミアムを除いて）同じプランしかないのだろうか。3LDK（か２LDK）で考えていたが、どれも間取りが残念すぎる・・とくに柱・・・
ほかのプランがあるのなら見てみたいけど、これだけだったらお得感がない限り別のマンションでいいかーとしか考えられなくなってきた。

[189: 匿名さん]

柱2本分にも対価を払う

[190: 匿名さん]

専有面積は壁芯で表示だから壁より内側の柱も含まれる。あと、税制の減免対象となるかの基準は内法の登記面積なのでその辺も注意。

[191: 名無しさん]

予定価格楽しみやな

[192: 匿名さん]

>188

上下同じ間取りって浴室の下に寝室が来ないって意味で理にかなってる。プレミアフロアとか別レイアウトになってるときは要注意。

[193: 匿名さん]

価格と仕様のバランスが楽しみ。天カセ天高2600一種換気だったら買います。

[194: 匿名さん]

駐車台数が総戸数146に対して33台となっておりますが、
思ったより確保されていてよかったという印象です。
他のところではもっと割合が低いところがたくさんありましたので。

[195: マンション検討中さん]

それなりに便利だけど駅直結でもないし周りの環境が特別いいわけでもない。
ステアリを意識するなら上物のクオリティはステアリくらいにはして欲しいよね。

[196: 検討板ユーザーさん]

近くに仕様の高いマンションないから、そんなに頑張らないと思うよ

急に頑張る方が不自然

[197: マンション検討中さん]

>196
一応南大塚にはグランドヒルズがあったはず

[198: マンション検討中さん]

ルフォンで天カセって今までありました？

[199: 匿名さん]

10年以上前のルフォンだと天カセじゃないのを探すのが難しいかとは思うが、ここ10年はどうかね。
白金台のタワー見たときに天カセがLDだけだったのにがっかりしたような（さすがにLDまで壁掛けではなかったと思うんだけど記憶が定かではない）

[200: マンション検討中さん]

>>187 匿名さん
残金の時に、委託契約期間が7ヶ月しかなかったことに、違和感を感じませんでした。3末入居なのに、9月末に管理会社から更新の打診がありました。人件費の関係で値上げとなったことを了承して欲しいとのことです。委託契約期間は大事ですね。

[201: 匿名さん]

プレミアムフロアの画像壁面に恥ずかしい吸気口が映り込んでて萎えました。天カセloweも無かったら撤退です。

[202: 匿名さん]

本当だ..こんな仕様でよくクオリティ高めた上質な設備仕様と広告出しましたね、期待できないか

[203: マンション比較中さん]

大塚も高級住宅街になったな
ピンサロやトルコはなくなったのか

[204: 匿名さん]

>>203 マンション比較中さん
ワンルームメンエスが山のようにある恵比寿とか中目黒よりは綺麗になったよ。この前もガサ入ってたし。

[205: 購入経験者さん]

>>203 マンション比較中さん
南口にはない

[206: 匿名さん]

壁給気口って時点で一種換気無し。終わった。

[207: eマンションさん]

>>206 匿名さん

そんなん大塚物件に付くかいな

[208: 匿名さん]

>>207 eマンションさん

東池袋には付いたぞ。

[209: eマンションさん]

>>208 匿名さん

へー

[210: 匿名さん]

ダイレクトウィンドウの部屋なら一種換気必須でしょ。大塚に関係なく。

[211: 購入経験者さん]

>>207 eマンションさん
すみふの物件は大体一種換気だから
大塚はすみふマンション多いし一種換気も多いと思うわ

[212: 匿名さん]

>211

すみふも板マンは三種換気。大塚のすみふ板マンだからね。

[213: 購入経験者さん]

>>212 匿名さん
すみふの坪３８０ぐらいの普通の板マン買ったことあるけど一種換気だったわ
営業が都内のシティハウスしか一種換気にしないんですよって
自慢してた記憶まあ5年以上前だから今は違うかもだが

[214: 評判気になるさん]

今度見学行ってきます！

[215: 匿名さん]

>213

もはや昔話。というか、専有面積減らすから始まったコストダウンの先陣ってすみふだった。

[216: マンション検討中さん]

一種換気はタワマンなら標準装備かと思っていました、湾岸の格好良いのは求めてないけど、欲しい機能ですね。ただもはやコストダウンは始まっているとの事ですし、他にも気をつけないと、この情報貴重ですね

[217: 匿名さん]

最近はコストダウンしまくりだよ。分かりにくいのはそれを隠すためかオプション表示なし、オプションリストなしで、今までなら当たり前の設備がしれっとオプションになってたりする。インターフォンの玄関カメラとか玄関照明の人感センサーとか。設備は全部確認しないと。

[218: 匿名さん]

一種換気含め数十万程度なのにケチりよるからな。戸建じゃ全熱交換すら当たり前になりつつあるのに。

[219: 匿名さん]

最近ここまでケチるようになったのかと思うのは浴室乾燥の物干しをかけるフック。物干し2本だと使うところ用としまうところ用に片側に４つついてたんだけど、最近2つってのが結構ある。それケチっていくらなのなんだけど。

３つなんて微妙なのもあるし。

[220: 匿名さん]

驚きなのはZEHで高断熱を謳っていて、全熱交換ないケース。断熱よくしても24時間換気で外気をそのまま取り込んだら意味ないと思うんだけど。ZEHの基準って眉唾。