ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

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【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[121: マンション検討中さん]

>>118 匿名さん
東池袋直結タワマン住んでましたが、勤務先が有楽町じゃないなら駅直結であってもそこまで利便性感じなかった。売り出し中のやつは池袋駅まで距離もあるし実際住んでみて後悔する人多いと思うわ。

[122: 名無しさん]

>>120 マンション検討中さん

売れなかったら下げるまでです。
ただ待てない消費者が多すぎるのが現状です。

[123: 匿名さん]

>>１２２
マンション価格なんて決まった値段あるわけじゃないし他と比べて値段が妥当で自分が欲しいと感じたら買っていいと思うけどね

[124: マンション検討中さん]

>>122 名無しさん
待ち続けた結果、購入の機を逸したのでしょうけど、マンションは買いたいときに買える物件を買う人が多いのが現状だよ。
値下がりするまで賃貸で我慢する人なんか少数派。
資産バブル待ったなしの状態であと何年待つことになるんだろうね

[125: 匿名さん]

まあまあ。ここはスミフじゃないんで、価格には期待できるのでは？
ルフォンは購入経験があるので印象を述べさせてもらうと、基本的にはがめついデベなのでなるべく高く売ろうとする。でも売れないとわかると妥当な額にするよ。
検討者はMRでデベ（窓口は販売代理だけど販売方針はサンケイビルが決めてる）に意向をしっかり伝えることだね。

[126: 名無しさん]

最近は三井も糞仕様マンション作ってるから住友だけがという感じでもないけどね。

[127: 匿名さん]

23区マンションしか見てないが大手３デベロッパー最近はどこも変わらないだろ大体値上がり前提で値段付けてる

[128: 名無しさん]

>>126 名無しさん
三井については同感だ。
大規模の長谷工案件ばかりで、中身見たら仕様は三流デベ以下

[129: マンション検討中さん]

このマンション検討してる人って年収はどれくらいなんでしょう？夫婦合わせて1100万、子供二人、貯金2,000万ほどだと購入は無理あるかな…

[130: 匿名さん]

>129

資金計画は自分でお金を払ってFPに当たるのが確かかな。

[131: マンション検討中さん]

坪450-500くらいの3LDKになると最低1000後半くらいは欲しいかなって印象です。2000台で中長期的にも見通せるならそんなに困る事は無いでしょう。まぁ可処分所得をどのくらい不動産に突っ込めるか（他をどのくらい諦められるか）にもよると思います。

[132: マンション検討中さん]

ここって期待してる人いるの？

[133: 匿名さん]

駅チカだけど静かでいいところだよ。北口と比べても歩いてる人少ない。
ただし駅から上り坂が続くのがちょっときついかな。ほぼフラットアプローチだけど。

[134: 匿名さん]

>>129 マンション検討中さん
3LDKで普通に9,000半ば?だろうし、1,000万頭金に入れても8,500万くらいでそれを世帯収入1,100万円で購入するのは無茶では…
大人しく近くのパークタワーかライオンズタワーの中古買った方が良いかと。

[135: マンション検討中さん]

それだけ高い可能性が高いんですね。
ペンシルタワマンなのに。

[136: 匿名さん]

そもそもペンシルタワマンだから安い、大規模タワマンだから高いという認識が違うのでは？パークタワー勝どきだって坪400万円切ってる部屋あるよ。
ほぼ参考にならないけど、タワマンですらない住友なんて北口で坪400万円、南口で坪500万円だし。

[137: 匿名さん]

ほむ。

[138: 匿名さん]

>>136
北口安くてもだいたい４２０はするそれでも売れてるから驚き

[139: マンション検討中さん]

大塚って下町で汚いイメージ…

[140: 匿名さん]

>>139
昔から下町ではないよ
昔栄えてた繁華街　駅周辺は綺麗

[141: 匿名さん]

結構高そうだな。ステアリと同じくらいできそう

[142: 周辺住民さん]

ステアリよりは安く出るでしょ？

[143: 匿名さん]

ステアリは低層に地権者住戸が多かったと聞くのでそのせいで平均価格が上がったのではないかな。
だから平均価格はここのほうが低く、でも実質はさほど変わらないかも。

[144: 匿名さん]

ステアリの3LDK全室南方向5Fが449万、17Fが521万、ここと比較にはならないと思いますが、

[145: 匿名さん]

ステアリの坪５５０以上の部屋なくしたぐらいの値付けじゃね

[146: 匿名さん]

>139

三業街としてね。その名残で駅の規模にしては風俗がいっぱい。独身男性には住みよいかな。

[147: 匿名さん]

ステアリとそう変わらないのでは？

https://manmani.net/?p=33279

[148: 匿名さん]

>>146 匿名さん
恵比寿とか麻布の方が多いよ

[149: マンション検討中さん]

>146
風俗あるのは北口だけねここは南口

[150: 匿名さん]

ここでは予想単価430万でした。ステアリと同じぐらいはありえないでしょう
https://manmani.net/?p=27016

[151: 匿名さん]

平均430なら買いだね。

[152: 匿名さん]

素人の予想なんて当てにしてんの？
450以下はありえんよ

[153: マンション検討中さん]

>150
・南大塚Ⅳ計画＝坪単価430万円
・東池袋四丁目2番街区地区市街地再開発＝坪単価480万円

これくらいできてくれると理想的なのですがどうでしょうか。って言ってるからどちらかというと予想じゃなくて願望
実際・東池袋四丁目2番街区地区市街地再開発（ステアリ）は坪平均５３０だし

[154: 匿名さん]

ステアリ平均単価520弱
じゃ　ここは1割安く470？　高くないかな、
3LDKで柱の食い込みが3カ所もある間取り、厳しいかも

[155: 匿名さん]

設備仕様にもよるかな
ステアリレベルだったら買いPTKレベルだったらボッタ

[156: マンション検討中さん]

個人的にはステアリレベルではないにしろディスポーザー　食器洗い機　ミストサウナ
辺りの最低限必要な標準的な設備がついて坪４５０かステアリレベルで坪４８０かって予想

[157: 評判気になるさん]

間取りは微妙　あとは設備仕様でどれだけ差がついてるか
大塚駅前の再開発は無いにしても周辺の池袋再開発はひかえているので、今後上がってくるのではないかと？

[158: 匿名さん]

駅に近く、外観デザインもさすがタワマンで素敵です。
ただ外観などからは想像つかないくらい、間取りはシンプルですね。
ありがちな感じでちょっと残念かなと思ってしまいました。
低い価格設定にするつもりなのかな?もう少し情報が欲しいですね。

[159: 匿名さん]

3LDK上層階でも500は超えないと思いますがどうだろう

[160: 匿名さん]

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_toshima/nc_95142521/
近所のグローベルたっか

[161: 名無しさん]

つぼ460強か

[162: 匿名さん]

景色も高層階のメリットあんまりないな近所の板マンを見下ろせるくらいか
ただ春になったらたぶん西巣鴨中近くの桜がちょっと見れるからそこはいいかも

[163: 匿名さん]

追記
近所のグローベルの評価です

[164: 匿名さん]

売れなければ、評価に入れるのは無理がある。
この地域がこんなに高いわけがない。
誰も買わない。

[165: 匿名さん]

デザインはいいね。免震なのも良い。

[166: 匿名さん]

同じ区画で地上げしなかったマンションの側壁が汚い。
どう仕上げてくるのか。

[167: 匿名さん]

ここって共用施設が何もないのね。しょぼいなぁ。

[168: 周辺住民さん]

間取りもしょぼいし駅もしょぼいし、何を期待して買うのかわからん

[169: 匿名さん]

この規模だと共用施設はないのが普通だろうね。まあ管理費は期待できるのでは？
エントランスホール、ラウンジはなかなかかっこいい。
山手線駅至近、丸ノ内線駅も使えるというのがいいのではないかな。
それにメリットを感じない人にとっては検討対象外だろうね。

[170: 匿名さん]

規模からするとディスポーザーも微妙なラインだしね。