ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

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【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[1126: 匿名さん]

すみふが相場を押し上げたって（笑）。売れ残りまくりじゃない。サンケイもこのまま強行突入したら二の舞か。

[1127: マンション検討中]

>>1122 匿名さん

鵜呑みにはしてるわけではないのですが、仲介業者にあたるというのは具体的にどうしたらいいんでしょうか。電話をかけて問い合わせるとかですか。それともお金を払って調査してくれるサービスがあるとかでしょうか。

[1128: 匿名さん]

>>1121 マンション検討中さん

外壁ベタ塗りでノッペリとした白黒マンションよりはかっこ良いかと思います。吹き付けタイル、ガラス面基調なので仕上がりのムラもないでしょうし。

[1129: 匿名さん]

吹付タイルって風雨にされて数年で残念な感じになる。シンボルマークとして君臨はないかな。

[1130: 匿名さん]

>>1129 匿名さん

パークコート文京小石川も吹き付けタイルですよ。
ベタ塗りの近隣物件は竣工前なのに残念な感じです。

[1131: 匿名さん]

吹付って名前にタイルってついてるけどタイルと大違いなんだよね。ベタ塗とは数年の違いで団栗の背比べ。

[1132: 匿名さん]

ベタ塗り、特に暗い色はムラが目立ってみすぼらしいですよ。
吹き付けタイルであれば均一に仕上がります。

[1133: 匿名さん]

>>1130 匿名さん
パークタワー勝どきも吹き付けタイルですね。
三井のタワマンは標準で吹き付けタイルですね。

[1134: 匿名さん]

>>1132 匿名さん

黒を基調とした住友のシティタワー麻布十番や大崎WSTはタイル張りですね。黒基調のベタ塗りではチープな仕上がりになる事は自明なので、タイル張りとしたのでしょう。

[1135: 匿名さん]

ファクトくんは今日も元気よくステアリをディスているね。笑

[1136: マンション検討中さん]

ここって一種換気ですか？資料見たのですが、よくわかりませんでした。

[1137: 匿名さん]

>>1136 マンション検討中さん

閑静な立地で周囲に高速や幹線道路もなく空気も綺麗なので、三種換気です。メンテコスト安くお手入れも楽

[1138: 匿名さん]

この規模、この仕様ででシンボルになるってことは大塚の将来の発展も期待できないな。
まぁそんなとこだろうと思ってたけど。

[1139: 匿名さん]

DWの部屋もあるのに全熱交換なし。エアコンガンガン必至だから光熱費考えておかないとね。

[1140: 匿名さん]

>>1139 匿名さん

いまどき全熱交換は都心の超高級物件にしか付きませんよ。
白金ザスカイですら最上グレードのみです。

[1141: 匿名さん]

>1140

新築しか考えないとそうなるよね。今マンション買うことのデメリットも知っておかないと。

[1142: 匿名さん]

>>1141 匿名さん

中古も高いですよ。
天カセやリモコン黄ばんでるし、床や建具もスクラッチだらけ、内廊下は臭いしEVはガタガタする。
あと、高級設備ぶっ混みまくってるから管理・修繕費が高過ぎる。気持ち良く住もうと思ったら300～500万のリフォームは必要ですし、手数料も新築よりたかい。

[1143: 匿名さん]

>修繕費が高

これは新築買ってもやがてたどる道。右肩上がりの時代じゃないから考えないとね。

[1144: 匿名さん]

>>1137 匿名さん

コストカットのために三種にしてるのに、君から見たらメリットしかない？
同じ価格で選べるなら誰が三種にするのか？

やっぱ君は営業か

[1145: 匿名さん]

>>1144 匿名さん

いえいえ、同じ物件・条件で1種と3種選べと言われたら、ランニング高くても一種にしますよ。

ここは山手線駅ちかにも関わらず、高速道路や幹線道路に隣接しておらず、1種にする必要がない希少立地という事を言いたいだけです。

[1146: 匿名さん]

>>1137 匿名さん

コストカットのために三種にしてるのに、君から見たらメリットしかない？
同じ価格で選べるなら誰が三種にするのか？

やっぱ君は営業か

[1147: 匿名さん]

>>1145 匿名さん

一種は花粉にも効果あるし、省エネ効果もある。
高速に隣接していないから一種は不要とは言えるかね？

[1148: 匿名さん]

そもそもタワマンで一種にするのって熱でしょ。音とか粉塵じゃない。営業だとしても失格だね。

[1149: 名無しさん]

ファクト君以外で、要望書どの程度出てるか確認した方います？

[1150: 匿名さん]

>>1148 匿名さん

いえいえ、音もですよ。
1種換気と3種換気の違いはファンが入り口に付いているか です。従って1種も3種も外気は普通にはいってきます。

[1151: 匿名さん]

>>1147 匿名さん

省エネ交換があるのは熱交換機能付きの1種換気、全熱交換式ですね。花粉やPM2.5の透過性は入り口側のフィルター性能に依存します。いずれの換気でもフィルターは付いているので、取り入れる外気の清浄度に違いはありませんね。

[1152: 匿名さん]

>1150

それって副次的な効果だよね。防音の為ではないから多少さがる程度。防音の為だったら給気口にフード。

[1153: 匿名さん]

＞1151

これも副次的な効果だけど、第一種だとプルとプッシュだから、目の細かいフィルターで清浄度アップできる。

[1154: 匿名さん]

>>1152 匿名さん

おっしゃる通りです。
3種換気でも防音フードがあれば室内への音の流入は軽減出来ますね。

[1155: 匿名さん]

>>1153 匿名さん

おっしゃる通りですが、目の細かすぎるフィルターは詰まりも早いので清掃が大変ですよ。あまり神経質になっても窓開けたら一緒ですし。

[1156: 匿名さん]

内廊下のタワマンって窓開けても風が部屋抜けないから換気は基本強制でしょ。

[1157: 匿名さん]

>>1156 匿名さん

そうですね。3種換気は強制排気です。

[1158: 匿名さん]

>>1145 匿名さん

高速道路にも幹線道路にも見放された土地ということですね。

[1159: 匿名さん]

で、三種換気を採用したのは音や粉じん対策不要が理由って訳でなくコストカットでファイナルアンサー？

[1160: 匿名さん]

>>1158 匿名さん

>>1158 匿名さん
そうですね。イメージとしては南麻布や代官山猿楽町、広尾の有栖川宮公園の辺りに近いでしょうか。

[1161: 匿名さん]

>>1160 匿名さん

ここのイメージが…そうとう素晴らしいお花畑ですね。笑
それ南麻布や代官山猿楽町、広尾の有栖川宮公園辺りに住んでる人たちにも同じこと言わないように気をつけてくださいね。笑

[1162: 通りがかりさん]

やべーやつ出てきたな。笑

[1163: 匿名さん]

なにげに大塚に興味ある人多いのなぜ？
私は昔に2つ駅隣りの後楽園に住んでいたからなんだけど

[1164: 匿名さん]

>>1163 匿名さん
豊島区長や武藤さんのリーダーシップの元、非ステーションの山手線駅では一番変貌著しいからでしょうね。

南口に続き、北口も全く変わりました。

[1165: 匿名さん]

>>1164 匿名さん

非ターミナル山手線駅の間違いです。失礼しました。

[1166: 匿名さん]

>>1154 匿名さん

本物件は防音フード付いてましたか？

[1167: 匿名さん]

>>1162 通りがかりさん

今月入ったくらいからか？急に「ん？」なコメントが散見されるようになったな。営業も見てるんだってさ、ここ。

[1168: 通りがかりさん]

>>1167 匿名さん

じゃぁこーゆーやべーやつは営業か。
納得だわ。笑
ボロクソに言われてるのも知ってるのか。笑

[1169: 匿名さん]

>>1167 匿名さん

営業さんにマンコミュみてますか？って聞かれたんですか？あなたが匿名掲示板で好き放題ネガされてる事知ったらきっと担当営業さんも悲しみますよ。

[1170: マンコミュファンさん]

大塚、良いところだと思うのですけどね。
高値でケチ仕様のデベと、他物件のディスりに熱心な変なポジショントーク屋さんのせいで、
地域全体の印象も悪くなりそうで残念です。

[1171: 匿名さん]

まぁ後半年位でサクッと完売でしょう。

[1172: マンション検討中さん]

この価格のままだと検討してはいけないのでしょうか？地元に住んでるもので、友達の父親が不動産屋を経営してるのですが、高すぎると…皆さんのご意見をお伺いできれば…

[1173: 匿名さん]

＞友達の父親が不動産屋

相場のデータ出してもらえば、正しいアドバイスってことが分かると思うけど。

＞この価格のままだと検討してはいけないのでしょうか？

支払い能力次第。相場が2割くらい下がってもオーバーローンにならない資金計画なら、身動き取れなくなることはないかな。

[1174: 匿名さん]

>>1172 マンション検討中さん

そりゃ新築タワマンだしね。古い不動産屋は世界的な金余りの状況を知らず、過去相場との比較が出来ないから読み違える。大手デベは軒並みコロナで相場が一段上がったと認識している。

[1175: 匿名さん]

※過去相場との比較しかできないから

[1176: 匿名さん]

>>1163 匿名さん
あ、同じ境遇だ。

[1177: 匿名さん]

>世界的な金余り

バブルを認めてるのなら、崩壊も知ってるよね。歴史は繰り返す。

[1178: 匿名さん]

30年前だからバブルを知らない人も多いのかな。崩壊して不動産価格は急落後、さらに15年かけて不動産はずるずる下がった。高値つかみ、怖いよ。

[1179: 匿名さん]

サカーキみたいな暴落芸し出したら負けだぞ
近くの賃貸タワー43平米20階で23万賃料とれてるんだから鉄板だろ。

[1180: 匿名さん]

S氏、暴落芸人として無視され続けていたけど、メディアに取り上げられ始めてる。今はオオカミ少年とは扱われていない。

[1181: 匿名さん]

皆がバブルだーって言ってるうちは崩壊しないよ。マスメディアがペアのフルローンで山手線内側を買おう！とか言い出したら危険信号

[1182: 検討板ユーザーさん]

マンクラ→ネタにできる
サンケイ→マンクラのお陰で有名になる
購入者　→マンクラの中で有名になる
win-win-winの素晴らしい関係

[1183: 匿名さん]

>>1163 匿名さん
大塚に興味があるんじゃなくてここに興味があるんだよ
素人でも分かりやすい話のネタが満載だから良い勉強になると思うし
所沢の住友タワー以来の逸材と言っても過言ではない

[1184: 匿名さん]

すみふ所沢って、二期から値下げしたすみふとしては異例の物件だよね。

[1185: 匿名さん]

>>1092 匿名さん
新築と10年落ちがやっと同水準になる時点でやべーだろ笑
しかもご自慢の山手線駅とディスりまくってる有楽町線駅で徒歩距離同じだぞ？これが正真正銘のファクトだから覚えときなさい営業くん

[1186: 匿名さん]

>>1184 匿名さん
まぁそれくらいのポテンシャルは秘めてるよねここ
多分これから更に盛り上がると思うな

[1187: 匿名さん]

東建が磯子で二期から値下げしたときは、一期契約者にも差額返金。再来あるか。

[1188: 匿名さん]

財閥デベでもないここが既契約者への差額返金とかやったら傾くんじゃないの？
そもそもこんな価格で一期で買うやつおらんだろ…と思っても所沢の例があるからな。相場に疎いやつは疎いから営業に乗せられるのもいるかもしれない。

[1189: マンション検討中]

>>1188 匿名さん

それこそ大塚でしか探してない人たちからしたら周りは相場を無視したスミフ物件ばかりでここの価格が割安に感じてるかも。所沢の話は知りませんでしたが、聞いた感じここも似たようなものっぽいですね。高すぎるもんな。

[1190: 匿名さん]

>1188

差額返金は過去にいくつかあるし、財閥系デベでやったのは知る限り東建だけ。デベの良心の問題。すみふはあり得ないかな(笑）。

[1191: 匿名さん]

所沢の時は明らかに相場からぶっ飛んだ価格だったのに、地域ナンバーワンを標榜して妥当感を演出したら、手のひら返しでアレだったからねぇ。

あれ、ここも大塚のシンボルタワーとか言われてたなぁ…所沢との違いは周りにそのすみふが沢山いることだけど(笑)

[1192: マンション検討中]

>>1191 匿名さん

なるほど、所沢もシンボルタワー売り文句にぶっ飛んだ価格設定だったんですね。めちゃくちゃかぶってますね。さらにこのマンションは近隣スミフのマンション価格という後ろ盾があるのである意味余計にタチが悪いです。

[1193: 匿名さん]

大塚っていいよねえ
北口で花びら３回転からの北大塚ラーメン食べてからのぴこたおで一振りして汗流してから帰る。
青春だったわ

[1194: 匿名さん]

>>1193 匿名さん

分かるぞ
文京区から遠征してたわ

[1195: 匿名さん]

>>1191 匿名さん

まぁ先週の段階で低層～高層まで満遍なく要望入ってましたからね。1期1次で7割進捗、その後値上げしながら半年程で完売でしょうね。まだ要望間に合うぞ。ほかと被ると倍率優遇で敗戦必死だから急いだ方がいいですよw

[1196: 匿名さん]

>>1191 匿名さん

おいおい、
所沢 と
山手線内側、山手線+丸の内線利用可、高台閑静公園隣接立地

を同列に語るなよww新手のギャグかw

[1197: 匿名さん]

>>1185 匿名さん

平米数も階数も違うだろw
22階47平米なら24万は取れる。

しかもパークアクシスSGTは非分譲の低仕様だ。

わかったかネガ助。

[1198: 通りがかりさん]

人気なのに買いを煽る人って、何が目的でやってるんだろうね。購入検討者だったら抽選回避したいはずなんだけどな。本当に人気なんだよね？
営業だとすると理解だけど、稚拙なんだよね。不思議。

[1199: 匿名さん]

>>1198 通りがかりさん

これから検討者増えても3倍優遇持ってるから問題無いんだよね。検討するなら今週末の事前登録がラストチャンス。登録したところの蓋は空くから倍率優遇持って無くても希望に近い住戸ゲット可能。

[1200: 匿名さん]

倍率優遇ってグレーゾーン。優先販売だと早期来場を理由にしてはいけないって決まり。そういうことする会社ってことは理解したうえでね。

[1201: 匿名さん]

>>1200 匿名さん

三井もやってますよ。三井並みの会社という事ですね。

[1202: 匿名さん]

>>1199 匿名さん

いやいや、本当に自分が買いたいものならたとえ10倍優遇持っていても、そんなことはしないよ。逆に買えなくなる可能性あるからね、営業くん。
やり方はもう少し先輩たちに聞いてみたら。笑

[1203: 匿名さん]

>>1202 匿名さん
それって貴方の感想ですよね？笑

[1204: 匿名さん]

>>1203 匿名さん

本気で検討するものならみんなそうだよ。1198さんもそう言ってるじゃない？
まぁ、君だけは物件自体売れれば、自分は買えなくてもいいってことね。

[1205: 匿名さん]

>1201

まさか三井にモラルがあると思ってるとか。

[1206: 匿名さん]

倍率優遇同士がぶつかったら同じ土俵で抽選でしょ。

[1207: 匿名さん]

>>1204 匿名さん

お気遣い頂きありがとうございます。
ちゃんと戦略は練ってるので大丈夫ですよw

この物件に多大な興味を持たれているようですので、
今週末での御予約をオススメします。3L南西は激戦の様相ですが、その他はまだchanceがありそうです。

[1208: 匿名さん]

三井は最近、市ヶ谷で建築確認取り消しになったけど、建築審査会で審査中にしれっと販売開始してたのがやり玉に挙がってる。そういう会社。

[1209: 匿名さん]

>>1197 匿名さん
ポジ吉はなんで築年数無視するの？
アウルタワーなんか当時坪単価今の半値だったんだから仕様なんて大したことないぞ。
そして仕様の差なんて賃料にそれほど反映されないのは多少知識あれば知ってるはずなんだよなぁ…営業のくせにそんなことも知らんの？

[1210: 匿名さん]

>>1196 匿名さん
新手のギャグはここの相場見誤った価格とそれに見合わないクソスペ仕様だろｗ

[1211: マンション検討中]

>>1210 匿名さん

間違いないｗ

[1212: 匿名さん]

>>1192 マンション検討中さん
そうですね、あちらは周辺坪300万円-のエリアなのに一般部屋を坪400万円以上、中には坪500万円の部屋を一期で出してました。
その後はすみふなら通常はやらない下の階を20％程度下げて出して、界隈で騒然となりましたね。

体力あるすみふだからまだ粘れてるところはありそうですが、体力ない中小デベ…まぁどうでしょうね。

[1213: 匿名さん]

>>1209 匿名さん

ふーん。

大塚駅前徒歩2分築1年
20階43平米 23.3万 から 22階47平米だと25.6万想定
築年数補正0.995
25.6÷0.995=25.73(新築時賃料）

東池袋駅徒歩2分築10年
22階47平米19.5万
築年数補正0.95
19.5÷0.95=20.53（新築時賃料）

[1214: 匿名さん]

>>1213 匿名さん

ああ、これはファクトだわ。

[1215: 匿名さん]

>>1213 匿名さん

負けたわ。やっぱすげぇわ。大塚。

[1216: 通りがかりさん]

>>1213 匿名さん

営業は否定しないんだ。笑

[1217: 通りがかりさん]

ネガさんが優しくこの物件のクソさを教えてあげてるのに、それでも買う変わり者がいるならそれでいいじゃない(^^)
喧嘩しないで?

[1218: 匿名さん]

>>1213 匿名さん
おい営業、新築プレミアムは考慮しないのか？
未入居時点と築10年時点の賃料比較するのはおかしいし、分譲時からの利回りも考えろよ。
本業ならもっと精緻に分析しろやｗ

[1219: 名無しさん]

有名ブロガーにもTwitterのマンクラにも誰一人として擁護してくれる味方がいないから営業も掲示板工作で大変だな
誰か広告宣伝用に買収した方が良いんじゃないの？笑

[1220: 匿名さん]

どうだろうね。市ヶ谷の建築中止になった物件をマンマニが絶賛してたのがやり玉に挙がってる。ブロガーもリスクのあるご時勢。

[1221: 匿名さん]

マンクラやブロガー信者など、売り抜け狙いの空中属が少ないのは良いですね～。入れ替わり少なく平穏に過ごせそうですし、万一将来的に売る事になってもライバル不在で売りやすい。

[1222: 匿名さん]

>>1221 匿名さん
周辺に競合も無いですからね。
タワマン乱立してる東池袋と違い、希少価値があります。

[1223: 匿名さん]

>>1222 匿名さん

デベは需要がある土地にマンションをたくさん建てる、当たり前だろう？
需要がない=希少価値、すごいお花畑だね

[1224: 匿名さん]

>>1222 匿名さん

古くから需要があり便利な土地は権利関係も複雑で地上げも困難ですからね～。ここは奇跡的に地主一棟所有の賃貸マンションがあったので5年ほどで地上げできたと聞きました。大塚周辺じゃそんな土地はもう無いですし、本当に希少ですね。

[1225: 匿名さん]

>>1224 匿名さん

地主の山口さんありがとう。といった所ですね。
多大な権利を振りかざさず、最上階ではなく控えめな10階に非分譲住戸を持たれている辺り、お人柄の良さが伺えます。