ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

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【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[1086: 匿名さん]

>>1081 匿名さん

野村がわざわざこんなことやらんだろ。
そーゆー発想になるところがかわいそう

[1087: マンション検討中さん]

検討中の者です。乾式間仕切りって、そんなに良くないものなのでしょうか。

[1088: 匿名さん]

>1087

タワマンなら他に選択しない。あきらめようね。

[1089: 匿名さん]

本物件は現状の値段で販売するのであれば、周辺中古の状況から築10年で20%以上資産価値が下落することが目に見えている。
本物件のように、周辺中古からの乖離が激しく、そのわりにスペックが中古よりも劣っているケースは要注意。検討者は、必ず周辺中古と比較検討しておくことをお薦めする。今のところ本物件は新築であることしか周辺中古に勝る要素がなく、残債割れリスクが極めて高い。
以上。老婆心ながら。

[1090: 匿名さん]

野村さん荻窪の1L売れ残ってて大変そうですね。
杉並区駅徒歩6分、北向で5300は流石に厳しいよw

[1091: 匿名さん]

>1055

フィルムな熱割れを助長することもあるから要注意。特に朝日の当たる東向きは。

[1092: 匿名さん]

>>1089 匿名さん

視点を変えて賃料相場で見てみよう。
アウルタワー22階 47平米 19.5万
パークアクシス大塚SGT 17階 43平米 20.2万



おや…？

[1093: eマンションさん]

>>1089 匿名さん
まさにそれです。設備仕様低くても究極どうにかなるんだけど、
周辺中古との乖離が最もネックです。
立地も悪くないし、免震だし、デザインかっこいい。だけど高すぎる。

[1094: 匿名さん]

>>1092 匿名さん

まぁ、そういう事ですな。

[1095: マンション検討中]

>>1089 匿名さん

激しく同意します。まともかつ貴重な意見ありがとうございます。今の価格から坪単マイナス30-50万が妥当かと思ってます。正式価格で見直されるかどうか見守ってます。

[1096: マンション検討中]

>>1092 匿名さん

いやいや、パークアクシスとの比較ではなくてここの査定賃料と比較しましょうよ。

[1097: 匿名さん]

>>1092 匿名さん

賃料取れてますね～。
流石山手線。駅前きれいになったしね。

[1098: マンション掲示板さん]

まあ、大塚でこの仕様で坪500万って、衝撃の一言だよ。。値付け間違えてない？シティハウスのせい？坪400～450が妥当でしょ。
しかし本当に高くなったもんだねえ。大塚なんて10年遡れば坪250～300ってとこだよ。

[1099: 匿名さん]

>>1098 マンション掲示板さん

白金350→650
勝どき、豊洲200→450

十年遡りゃどこもこんなもんよ。

[1100: 匿名さん]

>>1090 匿名さん

おいおい。
荻窪って新築3Lが4900～で買えるような所だぞ。w

[1101: 匿名さん]

>>1079 匿名さん

＞私はお水周り全般と細かいですが建具、建物自体の構造がやはり違うなと感じました

お水周りって初めて聞いたわ
バイトさん勉強不足だよ

[1102: 匿名さん]

バイト中国に発注みたいだよね。以前は簡易体の漢字使ってたし。

[1103: 匿名さん]

>>1101 匿名さん

ネガの火消しに必死ですね。笑

[1104: ファクトくん]

>>1101 匿名さん

ファクトベースじゃなくていいの？
このスレではアウトですよ？

[1105: 今日見学に行ってきたマン]

おいおい、7割は要望埋まってるやん。
SとかNが必死になる訳だよ。
山手線内側+山手線、丸の内線徒歩圏内+タワマン+閑静な立地ってやっぱ最強だわ。

[1106: 匿名さん]

>>1105 今日見学に行ってきたマンさん

ファクト出ちゃいましたね。

[1107: 匿名さん]

>>1105 今日見学に行ってきたマンさん

要望出てるところ＝買われる
わけではないですからね。
このスレの中でも要望だけ出してあとは値段次第って人が多くいるみたいですし。
結果、どれだけ売れるのか見ものですね。

[1108: 通りがかりさん]

>>1099 匿名さん

大塚500なら安く感じてしまう
利便性なら変わらないと思うぞ

[1109: 匿名さん]

大塚500で安いとかって、もはや狂気。大塚だよ、大塚。

[1110: 匿名さん]

>>1108 通りがかりさん

大塚の駅行けばわかるけど、他のJRの駅と比べてもショボい。
安くは感じないだろ。

[1111: 匿名さん]

何もない新大塚推しもしてるくらいだから大塚で十分便利を感じる人なんでしょ。風俗もあるし。

[1112: 匿名さん]

圧倒的なファクトを目の当たりにし、最早言いがかりを付けるしか無くなってしまいましたね。

[1113: 匿名さん]

>>1109 匿名さん

今ならまだ部屋選べるぞ
山手線駅徒歩5分以内のタワマン買えるラストチャンス
さぁMRへGO

[1114: 匿名さん]

山手線といっても、

どこ住んでるの？
大塚
それどこ？
池袋の隣

じゃない。

[1115: 匿名さん]

>>1113 匿名さん

確かにそう考えるとすげぇ希少だな。
目黒野村は駅遠かつ白金新築より高くするって噂だし、大崎住友なんて坪700行くんじゃねぇか。

そう考えると庶民が山手線駅ちか新築タワマン買えるラスト・チャンスだわ。

[1116: 検討板ユーザーさん]

>>1114 匿名さん

住む気が無いなら誹謗中傷、住む気が有るなら自虐的。何にしろモラルに問題あり。

[1117: 匿名さん]

>>1105 今日見学に行ってきたマンさん

マンマニが壮絶にディスりまくってた3Lがほぼ要望埋まってたな。
ブロガーの影響力なんてほとんど無いんだね。
あってもマンションオタクの湾岸民限定。

[1118: 老人]

バブル末期を思い出す。
いい立地が暴騰して、それにつられてたいしたことない場所まで信じられない値上がり。
だが、その後にやって来たのは「半値八掛け二割引」の嵐。
購入者たちは重いローン負担に長く苦しみましたとさ。

[1119: 匿名さん]

>1116

大塚に住んでたことあって、そんな反応されてた。大塚推しがむしろ滑稽。

[1120: 匿名さん]

この間、街ブラ番組で駅前のおもちゃ屋さん、千成最中、バッティングセンター映ってて懐かしかったな。駅ビルは変わったみたいだけど、一歩出ると何十年前から変わってない。

[1121: マンション検討中]

営業が言うように本当に大塚のシンボルタワーとして君臨してくれるのだろうか。シンボルタワーだからってことでのこの強気な価格であるわけで、完成してみてパッとしなかったらその時点で資産価値2割減。リスク高すぎる。

[1122: 匿名さん]

>1121

資産性について客観的な情報を得たかったら近隣の仲介業者、できれば複数に当たるのが一つの手。

営業の話は鵜呑みにしないほうが。

[1123: 匿名さん]

某銀行は、大塚駅前支店が大塚支店（文京区の大塚）になって今や茗荷谷に。

[1124: 匿名さん]

>1122

あっ、ライバル物件（ToBe)の系列は外した方がいいかな。ここをよく言うことはないでしょ。

[1125: 通りがかりさん]

大塚駅はこの20年でかなり変わったね。つい最近まで穴場感のある場所だったけど住友が相場押し上げたおかげで、他のマンションも引っ張られた感じかな。山手線の内側だし妥当っちゃあ妥当な価格かな。

[1126: 匿名さん]

すみふが相場を押し上げたって（笑）。売れ残りまくりじゃない。サンケイもこのまま強行突入したら二の舞か。

[1127: マンション検討中]

>>1122 匿名さん

鵜呑みにはしてるわけではないのですが、仲介業者にあたるというのは具体的にどうしたらいいんでしょうか。電話をかけて問い合わせるとかですか。それともお金を払って調査してくれるサービスがあるとかでしょうか。

[1128: 匿名さん]

>>1121 マンション検討中さん

外壁ベタ塗りでノッペリとした白黒マンションよりはかっこ良いかと思います。吹き付けタイル、ガラス面基調なので仕上がりのムラもないでしょうし。

[1129: 匿名さん]

吹付タイルって風雨にされて数年で残念な感じになる。シンボルマークとして君臨はないかな。

[1130: 匿名さん]

>>1129 匿名さん

パークコート文京小石川も吹き付けタイルですよ。
ベタ塗りの近隣物件は竣工前なのに残念な感じです。

[1131: 匿名さん]

吹付って名前にタイルってついてるけどタイルと大違いなんだよね。ベタ塗とは数年の違いで団栗の背比べ。

[1132: 匿名さん]

ベタ塗り、特に暗い色はムラが目立ってみすぼらしいですよ。
吹き付けタイルであれば均一に仕上がります。

[1133: 匿名さん]

>>1130 匿名さん
パークタワー勝どきも吹き付けタイルですね。
三井のタワマンは標準で吹き付けタイルですね。

[1134: 匿名さん]

>>1132 匿名さん

黒を基調とした住友のシティタワー麻布十番や大崎WSTはタイル張りですね。黒基調のベタ塗りではチープな仕上がりになる事は自明なので、タイル張りとしたのでしょう。

[1135: 匿名さん]

ファクトくんは今日も元気よくステアリをディスているね。笑

[1136: マンション検討中さん]

ここって一種換気ですか？資料見たのですが、よくわかりませんでした。

[1137: 匿名さん]

>>1136 マンション検討中さん

閑静な立地で周囲に高速や幹線道路もなく空気も綺麗なので、三種換気です。メンテコスト安くお手入れも楽

[1138: 匿名さん]

この規模、この仕様ででシンボルになるってことは大塚の将来の発展も期待できないな。
まぁそんなとこだろうと思ってたけど。

[1139: 匿名さん]

DWの部屋もあるのに全熱交換なし。エアコンガンガン必至だから光熱費考えておかないとね。

[1140: 匿名さん]

>>1139 匿名さん

いまどき全熱交換は都心の超高級物件にしか付きませんよ。
白金ザスカイですら最上グレードのみです。

[1141: 匿名さん]

>1140

新築しか考えないとそうなるよね。今マンション買うことのデメリットも知っておかないと。

[1142: 匿名さん]

>>1141 匿名さん

中古も高いですよ。
天カセやリモコン黄ばんでるし、床や建具もスクラッチだらけ、内廊下は臭いしEVはガタガタする。
あと、高級設備ぶっ混みまくってるから管理・修繕費が高過ぎる。気持ち良く住もうと思ったら300～500万のリフォームは必要ですし、手数料も新築よりたかい。

[1143: 匿名さん]

>修繕費が高

これは新築買ってもやがてたどる道。右肩上がりの時代じゃないから考えないとね。

[1144: 匿名さん]

>>1137 匿名さん

コストカットのために三種にしてるのに、君から見たらメリットしかない？
同じ価格で選べるなら誰が三種にするのか？

やっぱ君は営業か

[1145: 匿名さん]

>>1144 匿名さん

いえいえ、同じ物件・条件で1種と3種選べと言われたら、ランニング高くても一種にしますよ。

ここは山手線駅ちかにも関わらず、高速道路や幹線道路に隣接しておらず、1種にする必要がない希少立地という事を言いたいだけです。

[1146: 匿名さん]

>>1137 匿名さん

コストカットのために三種にしてるのに、君から見たらメリットしかない？
同じ価格で選べるなら誰が三種にするのか？

やっぱ君は営業か

[1147: 匿名さん]

>>1145 匿名さん

一種は花粉にも効果あるし、省エネ効果もある。
高速に隣接していないから一種は不要とは言えるかね？

[1148: 匿名さん]

そもそもタワマンで一種にするのって熱でしょ。音とか粉塵じゃない。営業だとしても失格だね。

[1149: 名無しさん]

ファクト君以外で、要望書どの程度出てるか確認した方います？

[1150: 匿名さん]

>>1148 匿名さん

いえいえ、音もですよ。
1種換気と3種換気の違いはファンが入り口に付いているか です。従って1種も3種も外気は普通にはいってきます。

[1151: 匿名さん]

>>1147 匿名さん

省エネ交換があるのは熱交換機能付きの1種換気、全熱交換式ですね。花粉やPM2.5の透過性は入り口側のフィルター性能に依存します。いずれの換気でもフィルターは付いているので、取り入れる外気の清浄度に違いはありませんね。

[1152: 匿名さん]

>1150

それって副次的な効果だよね。防音の為ではないから多少さがる程度。防音の為だったら給気口にフード。

[1153: 匿名さん]

＞1151

これも副次的な効果だけど、第一種だとプルとプッシュだから、目の細かいフィルターで清浄度アップできる。

[1154: 匿名さん]

>>1152 匿名さん

おっしゃる通りです。
3種換気でも防音フードがあれば室内への音の流入は軽減出来ますね。

[1155: 匿名さん]

>>1153 匿名さん

おっしゃる通りですが、目の細かすぎるフィルターは詰まりも早いので清掃が大変ですよ。あまり神経質になっても窓開けたら一緒ですし。

[1156: 匿名さん]

内廊下のタワマンって窓開けても風が部屋抜けないから換気は基本強制でしょ。

[1157: 匿名さん]

>>1156 匿名さん

そうですね。3種換気は強制排気です。

[1158: 匿名さん]

>>1145 匿名さん

高速道路にも幹線道路にも見放された土地ということですね。

[1159: 匿名さん]

で、三種換気を採用したのは音や粉じん対策不要が理由って訳でなくコストカットでファイナルアンサー？

[1160: 匿名さん]

>>1158 匿名さん

>>1158 匿名さん
そうですね。イメージとしては南麻布や代官山猿楽町、広尾の有栖川宮公園の辺りに近いでしょうか。

[1161: 匿名さん]

>>1160 匿名さん

ここのイメージが…そうとう素晴らしいお花畑ですね。笑
それ南麻布や代官山猿楽町、広尾の有栖川宮公園辺りに住んでる人たちにも同じこと言わないように気をつけてくださいね。笑

[1162: 通りがかりさん]

やべーやつ出てきたな。笑

[1163: 匿名さん]

なにげに大塚に興味ある人多いのなぜ？
私は昔に2つ駅隣りの後楽園に住んでいたからなんだけど

[1164: 匿名さん]

>>1163 匿名さん
豊島区長や武藤さんのリーダーシップの元、非ステーションの山手線駅では一番変貌著しいからでしょうね。

南口に続き、北口も全く変わりました。

[1165: 匿名さん]

>>1164 匿名さん

非ターミナル山手線駅の間違いです。失礼しました。

[1166: 匿名さん]

>>1154 匿名さん

本物件は防音フード付いてましたか？

[1167: 匿名さん]

>>1162 通りがかりさん

今月入ったくらいからか？急に「ん？」なコメントが散見されるようになったな。営業も見てるんだってさ、ここ。

[1168: 通りがかりさん]

>>1167 匿名さん

じゃぁこーゆーやべーやつは営業か。
納得だわ。笑
ボロクソに言われてるのも知ってるのか。笑

[1169: 匿名さん]

>>1167 匿名さん

営業さんにマンコミュみてますか？って聞かれたんですか？あなたが匿名掲示板で好き放題ネガされてる事知ったらきっと担当営業さんも悲しみますよ。

[1170: マンコミュファンさん]

大塚、良いところだと思うのですけどね。
高値でケチ仕様のデベと、他物件のディスりに熱心な変なポジショントーク屋さんのせいで、
地域全体の印象も悪くなりそうで残念です。

[1171: 匿名さん]

まぁ後半年位でサクッと完売でしょう。

[1172: マンション検討中さん]

この価格のままだと検討してはいけないのでしょうか？地元に住んでるもので、友達の父親が不動産屋を経営してるのですが、高すぎると…皆さんのご意見をお伺いできれば…

[1173: 匿名さん]

＞友達の父親が不動産屋

相場のデータ出してもらえば、正しいアドバイスってことが分かると思うけど。

＞この価格のままだと検討してはいけないのでしょうか？

支払い能力次第。相場が2割くらい下がってもオーバーローンにならない資金計画なら、身動き取れなくなることはないかな。

[1174: 匿名さん]

>>1172 マンション検討中さん

そりゃ新築タワマンだしね。古い不動産屋は世界的な金余りの状況を知らず、過去相場との比較が出来ないから読み違える。大手デベは軒並みコロナで相場が一段上がったと認識している。

[1175: 匿名さん]

※過去相場との比較しかできないから

[1176: 匿名さん]

>>1163 匿名さん
あ、同じ境遇だ。

[1177: 匿名さん]

>世界的な金余り

バブルを認めてるのなら、崩壊も知ってるよね。歴史は繰り返す。

[1178: 匿名さん]

30年前だからバブルを知らない人も多いのかな。崩壊して不動産価格は急落後、さらに15年かけて不動産はずるずる下がった。高値つかみ、怖いよ。

[1179: 匿名さん]

サカーキみたいな暴落芸し出したら負けだぞ
近くの賃貸タワー43平米20階で23万賃料とれてるんだから鉄板だろ。

[1180: 匿名さん]

S氏、暴落芸人として無視され続けていたけど、メディアに取り上げられ始めてる。今はオオカミ少年とは扱われていない。

[1181: 匿名さん]

皆がバブルだーって言ってるうちは崩壊しないよ。マスメディアがペアのフルローンで山手線内側を買おう！とか言い出したら危険信号

[1182: 検討板ユーザーさん]

マンクラ→ネタにできる
サンケイ→マンクラのお陰で有名になる
購入者　→マンクラの中で有名になる
win-win-winの素晴らしい関係

[1183: 匿名さん]

>>1163 匿名さん
大塚に興味があるんじゃなくてここに興味があるんだよ
素人でも分かりやすい話のネタが満載だから良い勉強になると思うし
所沢の住友タワー以来の逸材と言っても過言ではない

[1184: 匿名さん]

すみふ所沢って、二期から値下げしたすみふとしては異例の物件だよね。

[1185: 匿名さん]

>>1092 匿名さん
新築と10年落ちがやっと同水準になる時点でやべーだろ笑
しかもご自慢の山手線駅とディスりまくってる有楽町線駅で徒歩距離同じだぞ？これが正真正銘のファクトだから覚えときなさい営業くん