公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社 東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント
所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 JR山手線「大塚」駅徒歩4分
東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理 三井住友建設株式会社
施工 三井住友建設株式会社
完成時期 2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社
[スムログ 関連記事]
販売前のおすすめ新築マンション5選＋販売中のおすすめ新築マンション5選【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/36033/
【物件概要を追記しました。2020.9.23 管理担当】
[スレ作成日時]2020-09-23 00:00:22
ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？
| No.101 |
by 匿名さん 2020-11-17 22:12:42
投稿する
削除依頼
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| No.102 |
よく考えたら４００～ぐらいならありえなくもないそれならすぐ売れると思うけど
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| No.103 |
AかGが良さそう。一種換気なら買いだな
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| No.104 |
G、間取り見ました。
Gタイプのバルコニーは東、南にあって開放的。 2LDKは夫婦2人の間取りかと思ったのですが、LDK横の洋室もあるので子供1人なら住めそうかと思いました。 何より、キッチン横から洗面に行けるのが家事導線を考えてあって使いやすそうです。 洗面も廊下からじゃないのが使い勝手よさそうでした。 |
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| No.105 |
＞洗面も廊下からじゃない
旗竿レイアウト。LDの畳数を広く見せるトリック。 |
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| No.106 |
今のマンション、モデルルームの一つが洗面2wayの間取りだったけど、キッチンからと廊下からの経路。ここのレイアウトだと2wayの意味あまりないような。
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| No.107 |
>>105 匿名さん
間取り見た？2wayだよ。すみふみたいなリビングイン洗面で10畳表記のリビングが実質5.5畳みたいな凶悪なことはしていないよ。 |
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| No.108 |
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| No.109 |
タワーの価格はレンジで考えないとね。
400-550といったところかな。平均は400台後半。 |
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| No.110 |
日本人は本当にタワー好きだね
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| No.111 |
戸数が少ないけど、細長いのかな
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| No.112 |
住友の値段なんか考慮する必要ないよ。あの会社は異常だから。
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| No.113 |
東池袋が坪500なら大塚もそんなに変わらないと思うけどな
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| No.114 |
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| No.115 |
>>１１４
新築マンション価格が大体同じぐらいだから大塚も過去住友がすでに 板マンション坪４００万で２棟売りきってるし相場的には同じぐらい タワマンなら板マンより坪５０万ぐらい上がる+南口補正プラ20坪４７０万程度と予想 東池袋のタワマン相場も４７０前後（タワ万の中でも高級設備のプラウドは除く） |
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| No.116 |
>>112 名無しさん
実際に売買されているということは需要があるんでしょう。ここ数年の山手線北側の値上がり率は半端ない。穴場穴場と言われてましたが、一般のサラリーマンじゃ手が出せない価格になってきとる。 |
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| No.117 |
>>116
住友不動産は売れたらラッキーで売り出し、売れ行き良ければ後から値段上げるような会社ですから、実需で買っているのかわかりませんが、消費者としては下手な判断かなと思います。 |
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| No.118 |
今3分北４２０～４６０南3分４５０～５００で売れ残ってるけど一応売れてはいる
住不はもうちょい前徒歩5分で 平均４００ぐらいの物件売り切ってるし 徒歩9分南の物件も大体３７０で20１7年に売り切ってる 徒歩8分も2008年に坪350で売り切ってるこれを見る限り坪４００は板マンでも円滑にさばけるだろうということというか大塚より東池袋高騰しすぎ 公示地価坪200前後の東池袋5丁目4丁目に立ってるマンションが坪450～で取引されてるという駅直結とはいえ、、、 >>１１７ 俺が実際に購入検討する場合似たような中古マンションを見て相場を確認（築10年以内） 住みやすいか現地に行ってチェック設備と値段もチェック 似たような額でどんなマンションが買えるのか地域の新築マンションをチェック その地域のハザードマップや犯罪率を確認 あるなら同じ地域の戸建て価格もチェック していいなと思ったら買うどこのデベロッパーも割高な物件はあるし割安な物件もある会社名に踊らされずしっかり確認しよう 住友のうまいとこはだいたい築10年以内の中古より1割ほど高くつけるので迷うとこ |
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| No.119 |
住友の戦略は割と1番利益を最大限に確保できる戦略ですね。
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| No.120 |
>>117 匿名さん
売れたらラッキーで9割売れ残ってたらビジネスにならんでしょう？殿様商売でも利益が出る程度のの買い手がいるから成り立ってるんですよ？ |
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| No.121 |
>>118 匿名さん
東池袋直結タワマン住んでましたが、勤務先が有楽町じゃないなら駅直結であってもそこまで利便性感じなかった。売り出し中のやつは池袋駅まで距離もあるし実際住んでみて後悔する人多いと思うわ。 |
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| No.122 |
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| No.123 |
>>１２２
マンション価格なんて決まった値段あるわけじゃないし他と比べて値段が妥当で自分が欲しいと感じたら買っていいと思うけどね |
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| No.124 |
>>122 名無しさん
待ち続けた結果、購入の機を逸したのでしょうけど、マンションは買いたいときに買える物件を買う人が多いのが現状だよ。 値下がりするまで賃貸で我慢する人なんか少数派。 資産バブル待ったなしの状態であと何年待つことになるんだろうね |
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| No.125 |
まあまあ。ここはスミフじゃないんで、価格には期待できるのでは？
ルフォンは購入経験があるので印象を述べさせてもらうと、基本的にはがめついデベなのでなるべく高く売ろうとする。でも売れないとわかると妥当な額にするよ。 検討者はMRでデベ（窓口は販売代理だけど販売方針はサンケイビルが決めてる）に意向をしっかり伝えることだね。 |
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| No.126 |
最近は三井も糞仕様マンション作ってるから住友だけがという感じでもないけどね。
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| No.127 |
23区マンションしか見てないが大手３デベロッパー最近はどこも変わらないだろ大体値上がり前提で値段付けてる
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| No.128 |
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| No.129 |
このマンション検討してる人って年収はどれくらいなんでしょう？夫婦合わせて1100万、子供二人、貯金2,000万ほどだと購入は無理あるかな…
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| No.130 |
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| No.131 |
坪450-500くらいの3LDKになると最低1000後半くらいは欲しいかなって印象です。2000台で中長期的にも見通せるならそんなに困る事は無いでしょう。まぁ可処分所得をどのくらい不動産に突っ込めるか（他をどのくらい諦められるか）にもよると思います。
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| No.132 |
ここって期待してる人いるの？
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| No.133 |
駅チカだけど静かでいいところだよ。北口と比べても歩いてる人少ない。
ただし駅から上り坂が続くのがちょっときついかな。ほぼフラットアプローチだけど。 |
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| No.134 |
>>129 マンション検討中さん
3LDKで普通に9,000半ば?だろうし、1,000万頭金に入れても8,500万くらいでそれを世帯収入1,100万円で購入するのは無茶では… 大人しく近くのパークタワーかライオンズタワーの中古買った方が良いかと。 |
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| No.135 |
それだけ高い可能性が高いんですね。
ペンシルタワマンなのに。 |
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| No.136 |
そもそもペンシルタワマンだから安い、大規模タワマンだから高いという認識が違うのでは？パークタワー勝どきだって坪400万円切ってる部屋あるよ。
ほぼ参考にならないけど、タワマンですらない住友なんて北口で坪400万円、南口で坪500万円だし。 |
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| No.137 |
ほむ。
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| No.138 |
>>136
北口安くてもだいたい４２０はするそれでも売れてるから驚き |
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| No.139 |
大塚って下町で汚いイメージ…
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| No.140 |
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| No.141 |
結構高そうだな。ステアリと同じくらいできそう
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| No.142 |
ステアリよりは安く出るでしょ？
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| No.143 |
ステアリは低層に地権者住戸が多かったと聞くのでそのせいで平均価格が上がったのではないかな。
だから平均価格はここのほうが低く、でも実質はさほど変わらないかも。 |
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| No.144 |
ステアリの3LDK全室南方向5Fが449万、17Fが521万、ここと比較にはならないと思いますが、
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| No.145 |
ステアリの坪５５０以上の部屋なくしたぐらいの値付けじゃね
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| No.146 |
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| No.147 |
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| No.148 |
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| No.149 |
>146
風俗あるのは北口だけねここは南口 |
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| No.150 |
ここでは予想単価430万でした。ステアリと同じぐらいはありえないでしょう
https://manmani.net/?p=27016 |
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| No.151 |
平均430なら買いだね。
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| No.152 |
素人の予想なんて当てにしてんの？
450以下はありえんよ |
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| No.153 |
>150
・南大塚Ⅳ計画＝坪単価430万円 ・東池袋四丁目2番街区地区市街地再開発＝坪単価480万円 これくらいできてくれると理想的なのですがどうでしょうか。って言ってるからどちらかというと予想じゃなくて願望 実際・東池袋四丁目2番街区地区市街地再開発（ステアリ）は坪平均５３０だし |
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| No.154 |
ステアリ平均単価520弱
じゃ ここは1割安く470？ 高くないかな、 3LDKで柱の食い込みが3カ所もある間取り、厳しいかも |
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| No.155 |
設備仕様にもよるかな
ステアリレベルだったら買いPTKレベルだったらボッタ |
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| No.156 |
個人的にはステアリレベルではないにしろディスポーザー 食器洗い機 ミストサウナ
辺りの最低限必要な標準的な設備がついて坪４５０かステアリレベルで坪４８０かって予想 |
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| No.157 |
間取りは微妙 あとは設備仕様でどれだけ差がついてるか
大塚駅前の再開発は無いにしても周辺の池袋再開発はひかえているので、今後上がってくるのではないかと？ |
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| No.158 |
駅に近く、外観デザインもさすがタワマンで素敵です。
ただ外観などからは想像つかないくらい、間取りはシンプルですね。 ありがちな感じでちょっと残念かなと思ってしまいました。 低い価格設定にするつもりなのかな?もう少し情報が欲しいですね。 |
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| No.159 |
3LDK上層階でも500は超えないと思いますがどうだろう
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| No.160 | ||
| No.161 |
つぼ460強か
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| No.162 |
景色も高層階のメリットあんまりないな近所の板マンを見下ろせるくらいか
ただ春になったらたぶん西巣鴨中近くの桜がちょっと見れるからそこはいいかも |
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| No.163 |
追記
近所のグローベルの評価です |
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| No.164 |
売れなければ、評価に入れるのは無理がある。
この地域がこんなに高いわけがない。 誰も買わない。 |
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| No.165 |
デザインはいいね。免震なのも良い。
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| No.166 |
同じ区画で地上げしなかったマンションの側壁が汚い。
どう仕上げてくるのか。 |
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| No.167 |
ここって共用施設が何もないのね。しょぼいなぁ。
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| No.168 |
間取りもしょぼいし駅もしょぼいし、何を期待して買うのかわからん
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| No.169 |
この規模だと共用施設はないのが普通だろうね。まあ管理費は期待できるのでは？
エントランスホール、ラウンジはなかなかかっこいい。 山手線駅至近、丸ノ内線駅も使えるというのがいいのではないかな。 それにメリットを感じない人にとっては検討対象外だろうね。 |
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| No.170 |
規模からするとディスポーザーも微妙なラインだしね。
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| No.171 |
駅近で山手線も使えるので個人的には満足な立地だと思っています。
間取りがシンプルなので好き嫌いがはっきりわかれそうなところですが、 価格次第では全然ありなように思います。 |
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| No.172 |
大塚駅前まで結構坂がきついのがネックですね
高台になるので水害に強そうですが。 |
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| No.173 |
山手線大塚駅のいいとこは池袋で降りる人多いから座りやすいとこ
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| No.174 |
>173
内回りはね。外回りは上野、東京でもどっと降りないから座れないほうが多い。実家が大塚で、品川勤務だった時期があったので内回りと外回り試したことある。あと、池袋も階段の近くとか人がどっと降りるポイントをチェックしておかないと。 |
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| No.175 |
>174
大塚から品川通勤は結構大変そうだね。 新宿方面しか普段使わないから忘れてた。 池袋方面は座席の前で待機してればかなりの確率で座れるから楽ぐらいの甘い認識でしかなかった。 階段の近くとかまでは意識してなかったこれからそこも 意識して、これからは池袋で１００パー座るのを目指してみるわ。 |
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| No.176 |
先程営業の方と話しましたが、価格は未定なものの、東池袋のステアリを意識してるようですね。あそこまではいかないだろうとのこと。
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| No.177 |
事前案内きたな。
ステアリちょい下で来るなら設備構造相当頑張ってくれないと。loweグローエ天カセ一種換気は欲しい。スラブ厚もボイドで300は無いとね。 |
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| No.178 |
>175
１００パーは難しいかな。ポジションを少し間違えると下りる人に押されて出されちゃうことがある。 あと、座れないときつい。混みすぎてガラスが割れたことがあったんだけど、身動き取れなくて近くなのに音だけで状況を確認すらできなかった。 |
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| No.179 |
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| No.180 |
天カセあればいいな
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| No.181 |
各階リサイクルステーションがあるのは良いですね 設備のグレードも期待できるかも
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| No.182 |
>178
１００パーは確かにきつい、１００パー狙うなら朝早く起きるしかないけど朝早くは眠い。 てか、下りる人に押し出されるのあるあるだよね。 ガラス割れるのは普通に怖いね走行中だったらと考えると((((；ﾟДﾟ))))ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ |
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| No.183 |
入居が2022年なので、住宅ローン控除は金利1%ルールが適用されますか？
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| No.184 |
ルフォンは築年数が経過しても維持管理が良くて羨ましい、駐輪違反が外からは見当たらないですし、管理員がちゃんと見張ってるのでしょうね。
新築で高くかいましたが、店舗付き、店舗従業員が駐輪違反してるのに、管理人は管理室にこもりっきりで見張らない、注意喚起もしない、マンション に住んでるものですから、店舗付きマンション を敬遠する方がいるのもわかります。メジャーセブンだかららといって、管理会社の管理が強い、質が良いと言うわけではないことがわかりました。 実際アフターなどあって管理会社は変えられませんから、重要なことです |
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| No.185 |
>184
どこのルフォンと管理がダメなマンションの話だろう。 あと、アフター対応は管理会社ではなく売主。売主の系列だと管理会社が窓口になってくれることはあるけど。 アフターといえば今のマンション(こことは別デベ）、入居後1か月は売主の担当者が管理人室に常駐して、ちょっとした不具合や使い方がわからないといった対応は即時にやってくれた。そういうケアがあるかどうかも要確認。3か月点検まで放置ってケースが多いみたいだけど。 |
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| No.186 |
>>185 匿名さん
ルフォンではないです。 アフター期間中は管理会社とは別に、売主が見にきてくれて対応してくれています。 他社分譲で駐輪違反に敏感に対応してくれてる会社がある事を管理会社に伝えましたが、管理会社はあくまで中立の立場だとか何とか言って、管理会社、管理員も注意喚起を嫌がっています。それを店舗側も認識していて店舗は自由にやっています。店舗は地権者なんで本当に困ったもんです。細則違反やり放題です。 売主と管理会社が別なのはわかってるんですが、やはり管理会社を変えると何かと都合が悪いのではないかと、いう案が出ました。 まだ1年も経過していないのに管理会社が値上げを要求、アフター期間中であるため、今回は受け入れたということです。 管理会社は実質変更できないし、売主は地権者への対応は本来はできるだろうけど、やらない、売りっぱなしと言われても仕方ないと思います。店舗付きのマンションは店舗次第では美観が損なわれる可能性が高い事をもっと認識しておくべきでした。 |
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| No.187 |
1年も経過せずに値上げを要求っておかしいな。委託契約の更新時に交渉なのに。
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| No.188 |
ここは下から上まで（プレミアムを除いて）同じプランしかないのだろうか。3LDK（か２LDK）で考えていたが、どれも間取りが残念すぎる・・とくに柱・・・
ほかのプランがあるのなら見てみたいけど、これだけだったらお得感がない限り別のマンションでいいかーとしか考えられなくなってきた。 |
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| No.189 |
柱2本分にも対価を払う
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| No.190 |
専有面積は壁芯で表示だから壁より内側の柱も含まれる。あと、税制の減免対象となるかの基準は内法の登記面積なのでその辺も注意。
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| No.191 |
予定価格楽しみやな
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| No.192 |
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| No.193 |
価格と仕様のバランスが楽しみ。天カセ天高2600一種換気だったら買います。
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| No.194 |
駐車台数が総戸数146に対して33台となっておりますが、
思ったより確保されていてよかったという印象です。 他のところではもっと割合が低いところがたくさんありましたので。 |
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| No.195 |
それなりに便利だけど駅直結でもないし周りの環境が特別いいわけでもない。
ステアリを意識するなら上物のクオリティはステアリくらいにはして欲しいよね。 |
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| No.196 |
近くに仕様の高いマンションないから、そんなに頑張らないと思うよ
急に頑張る方が不自然 |
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| No.197 |
>196
一応南大塚にはグランドヒルズがあったはず |
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| No.198 |
ルフォンで天カセって今までありました？
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| No.199 |
10年以上前のルフォンだと天カセじゃないのを探すのが難しいかとは思うが、ここ10年はどうかね。
白金台のタワー見たときに天カセがLDだけだったのにがっかりしたような（さすがにLDまで壁掛けではなかったと思うんだけど記憶が定かではない） |
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| No.200 |
>>187 匿名さん
残金の時に、委託契約期間が7ヶ月しかなかったことに、違和感を感じませんでした。3末入居なのに、9月末に管理会社から更新の打診がありました。人件費の関係で値上げとなったことを了承して欲しいとのことです。委託契約期間は大事ですね。 |
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