ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

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【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[1001: マンション検討中さん]

個人的には、ローイーガラスがない、屋上がない、各階ごみ置き場がない、壁が薄い、その割には高いで見送りました。スペック低い割に価格が高すぎるので荒れてますね～＾＾；

[1002: 匿名さん]

壁は薄くないぞ。136mm乾式壁
ファクトベースに議論しましょうね。

[1003: マンション検討中さん]

>>1001 マンション検討中さん

わたしも眺望は取れていますが、ローイーガラスじゃない、各階ゴミ置き場がない、壁が薄い、壁掛けエアコンの割に値段が高いので今回は見送ります。どれくらい売れるのか気になります。

[1005: マンション検討中さん]

Low-eにしてくれたら買う

[1006: マンション検討中さん]

>>1005 マンション検討中さん

あ、いや、やっぱ買わないかも。そもそも高いのを忘れてた。値下げしてくれないかなー

[1007: マンション検討中さん]

間取りは気にいるのがあったから検討しているけど、各階ゴミ置き場がないのはキツいな。
自分は一旦見送りです。

[1008: 匿名さん]

転売屋からパークコートタワー小石川を買ったほうが良いよ。
東池袋を高値で買うぐらいならね。
飯田橋を見ていると、まだまだ今からでも上昇余地があるよ。

[1009: マンション掲示板さん]

マンマニブログ見ようよ。ステアリ、ブリリア含め同時期販売の物件と比べて将来価格の値下がり率が異次元レベルで違うよ？

[1010: マンション検討中さん]

>>1009 マンション掲示板さん

ここの物件の値下がり率が高いってことですか？

[1011: 匿名さん]

>>1009 マンション掲示板さん

やっぱりここ荒らしてるのってマンチルなのね。
上がり市況でサーフィンできただけの素人に何期待してるの？

[1012: 匿名さん]

まぁC地区できた時の中古検討者の心情を組めば自ずと答えは出てくるとおもいます。
【ステアリ】
えっ、C地区で眺望無くなるんですか？維持費もバカ高い…。グロスもなんでこんな強きなの…。ちょっと頑張ってくC地区の方が良いじゃん。
【ここ】
あっ♪永久眺望素敵。間取りもきれいで使いやすそう。
山手線に加えて丸の内線も使えるんだ♪
大塚南のタワマンここだけだし決めちゃおっと

[1013: マンション検討中さん]

>>1011 匿名さん

マンションコミュニティ見てる人は少なからずマンマニさんのブログは見てると思いますよ。参考にするかは別として。

[1014: 匿名さん]

>>1011 匿名さん

で、あなたはその上がり市況でどれだけサーフィンできたのですか？
その素晴らしい実績をご教示いただければ、あなたの意見にも重みがでてきますよ。
今のところ、傍から見れば、信頼度は某ブロガーなどの圧勝です。

[1015: 匿名さん]

>>1014 匿名さん
ファクトが欲しければ不動産屋に売却査定依頼をしましょう。

[1016: 匿名さん]

>>1012 匿名さん

ステアリはC地区に全方位囲まれてるとでもw
こんなレベルの低いコンメントは控えた方がいいよ、バカにされるだけです。

[1017: 匿名さん]

>>1016 匿名さん
北:造幣局跡地で潰れる
北東:造幣局跡地で半分潰れると
北西:既にエアライズ・アウルタワーとお見合い
西:ブリリア・C地区で潰れる
南西:C地区で潰れる

南東、東:タワマンとの見合いはないが低層は高層ビュー

人格批判はアホのすること。ファクトベースでね。

[1018: 匿名さん]

※低層は高速ビュー

[1019: 匿名さん]

>>1017 匿名さん

前後のコメントに矛盾があること、気付いてないの？
もし営業さんでなければもう少し冷静にした方がいいと思うよ。なぜこのマンションがここまで叩かれるか？なぜ見送る人多いか？
ちなみに、あなたがバカだと言ったつもりはない。レベル低いコメントする人はバカにされるという事実を言っただけ。君が言ってた「人格批判はアホのすること」と一緒。

[1020: マンション検討中さん]

>>1002 匿名さん
前も出てたけど、白金とかのタワマンと比較した方がいいよ

[1021: 匿名さん]

>>1020 マンション検討中さん

ん？136mmの乾式壁じゃないタワマン白金にあるか？
俺の知る限りグランドヒルズ青山が146mm採用してる位だぞ

ファクトを示してね。

[1022: マンション検討中さん]

>>1012 匿名さん

すみません、何をもって永久眺望とおっしゃっているのか教えていただけますか？東南側の住戸を検討してるのですが、商業地区なので将来的にどうなるかなと懸念してます。

[1023: マンション検討中さん]

>>1021 匿名さん

10mmの差はふかし壁ですかね？別の方に教えていただきましたが、ふかし壁であれば防音機能はないです。

[1024: マンション検討中さん]

>>1016 匿名さん

ですね。
ファクタベースで話しして欲しいですよね。笑

[1025: 匿名さん]

ブロガー、マンクラがデベロッパー社員より知識、分析力、商品企画力に優れているのは事実としてあるけど、
さらに今やマンクラの影響力も絶大だよね。
そこを理解してたらこういった商品企画にはならなかったと思う。
ウ～ン残念！まあ頑張れ笑

[1026: マンション検討中さん]

>>1017 匿名さん
だからさ、ステアリは人気のうちにもぉほぼ完売してるのよ。それをあおって何になるんだよ。
この掲示板の質が落ちるだけだから頼むから消えてくれよ！
そんなにステアリが憎いならそっちの掲示板でやってくれ！

[1027: 匿名さん]

ここまで否定的なコメントでどんどんスレが伸びていくのも珍しいね
そして、このスレだけファクトが流行語

[1028: 通りがかりさん]

ファクトベース
これ流行語になるなww

[1029: 通りがかりさん]

>>1022 マンション検討中さん

この地域はだれも注目しないから今後なんの再開発もないだろうって自分で予想して言ってるんだと思いますよ。

[1030: マンション検討中さん]

>>1028 通りがかりさん

小池さんあたりが使ったら流行りそう笑

[1031: 検討板ユーザーさん]

ファクトベースの話をすると、北西に20階建てのアパホテルがあるんですよね。

[1032: 匿名さん]

>>1031 検討板ユーザーさん

北東ね。見合いのところはちゃんと価格で下げてるよ。

[1033: 通りがかりさん]

ファクトベースですが、現時点で明日、明後日どちらもまだ予約取れますね。

[1034: 匿名さん]

>>1032 匿名さん

ファクトで示してね笑

[1035: マンション検討中さん]

>>1033 通りがかりさん

やっぱり人気ないんですね。最終価格下げてくれること切実に期待します。でなければ撤退確定。

[1036: マンション比較中さん]

来場者ページにあるパンフレットのPDF、先頭に"社内資料"と書いてあるように見えるのだけど、自分だけ？

[1037: 匿名さん]

>>1035 マンション検討中さん

人気のあるなしはMR行けばファクトが分かりますね。
先々週末時点では半数位は要望出てましたね。

[1038: マンション検討中さん]

>>1037 匿名さん

いや、私も要望書は出しましたけど、一応出しただけなんで、さしてあてにはならないかと。ここでも何人か見かけますが、要望出してても最終価格で下がってなければ撤退する人結構多そうです。すみませんね、ファクトベースじゃなくて笑

[1039: マンション検討中さん]

売りである公園が浮浪者のたまり場になっているファクトはどうしましょうか？

[1040: 匿名さん]

ネガがパークコートに粘着してる◯◯◯◯みたいだ。
それだけ良い物件って事かな。

[1041: 通りがかりさん]

>>1040 匿名さん

お花畑

[1042: 匿名さん]

>>1034 匿名さん
APAは北西ではなく北東ですよ。

[1043: 通りがかりさん]

>>1040 匿名さん

パークコート？？
ここはノーローイー、各階ゴミ置き場がない、リビングすらエアコン壁掛け、壁が薄い（？）、駐車場に屋根がない、駐輪場に鍵がない、唯一の売りの隣接公園にも浮浪者が溜まっている（掲示板のファクトベース情報）という近年稀に見る素晴らしいスペックの億ションですよ？
パークコートと比較してはもったいないですよ。

[1044: 匿名さん]

>>1043 通りがかりさん

壁は薄くありませんよ。乾式壁136mmはパークコートと同様です。

[1045: 匿名さん]

>>1044 匿名さん

どこのパークコートと一緒なのですか？
パークコートの名前出せばなんでも信頼性が出ると思ってますか？
ファクトベースでお願いします。

[1046: 匿名さん]

>>1045 匿名さん

全てのタワー型パークコートと一緒です。
というか、タワマンはほぼ全て136mm乾式壁です。

これは常識です。ファクトを語るには勉強が足りない様ですね。

[1047: 匿名さん]

>1044

乾式壁って石膏ボードの間は中空だから壁厚って遮音性に関係ないよ。確認するなら使用している乾式壁の遮音性能。

ただ、乾式壁って施工によって性能が変わるんで実際はできてみないとわからないけど。

[1048: 匿名さん]

厚さで判断するならボード自体の厚さかな。まあ、音は隙間から漏れるんだけど。

[1049: 匿名さん]

コンクリの壁は厚さが遮音に関係するからそう思っちゃうのかな。数字が独り歩きするパターン。

[1050: 匿名さん]

ほぼ全てのタワマンは遮音性能TDL55もしくは56の136mm乾式壁ですね。ここが55、56どちらなのかはMRに問い合わせれば分かると思います。

また、遮音性能=壁厚ではないのはおっしゃる通りです。ただし、TDL61など性能の良いものは136mmより厚みはあります

[1051: 匿名さん]

壁が薄いこと以外はファクトなんですかね？

[1052: マンション検討中さん]

乾式壁の遮音性は厚みよりも施工によるところが大きいですからね。三井住友建設の大工さん？の腕次第ということになるんでしょうかね。

残念ながらサッシはT1ということですよ。今は周り静かだから問題ないでしょうが、将来的にどうなるかわからないし、T2にしてほしかった。あとlow-e。この二つを削ったのは本当に痛い。それであれば価格も削ってくれないと。ここが荒れるのもごく自然なことかと。

[1053: マンション検討中さん]

>>1051 匿名さん

1043のことですよね？壁以外は概ねファクトだと思います。現地の公園も歩いてみましたが、想像してたような爽やかな感じではなかったですね。東池袋、大塚エリアが今後発展するのであれば多少変わるかもしれませんが。

[1054: 匿名さん]

これから見学しに行こうとしてるのですが、スペックが低いのですか？
また今他の物件と迷っててN社のJRと丸の内線が使える1L。どっちのが良いのでしょう。
皆さんお詳しそうなので、アドバイスいただきたいです。

[1055: 匿名さん]

>>1052 マンション検討中さん

北西面はT2ですよ。後はT1ですね。
LowE削りやがった分は断熱フィルムおまけしないと登録しません作戦でいきましょう。

[1056: 匿名さん]

>>1054 匿名さん
物件名はなんですか？

[1057: 匿名さん]

>>1056 匿名さん
プラウド荻窪三丁目です。
ご存知でしょうか。。

[1058: 匿名さん]

価格は同じくらいでしょうか。荻窪は1Lが北面のみなので日当たり重視ならこちらのFタイプ10階以上が良さそうです。こちらは1Lも3Lも仕様同じなのでその分1Lは買い得かもしれません。

[1059: 匿名さん]

>>1058 匿名さん
そうなんですね、ありがとうございます！！5300くらいと聞きました。Ｆタイプ10階以上はいくらくらいするのでしょうか。

[1060: 匿名さん]

>>1059 匿名さん
5400くらいですね。

[1061: マンション検討中さん]

>>1055 匿名さん

北西はT2なんですね。失礼しました。でも北西はアパビューで坪単価もかなり落としてましたよね？だったら他の方面もT2にしてくれないとなんか納得いかない。

[1062: マンション検討中さん]

>>1057 匿名さん

私も荻三見てきましたよ。こちらのFと迷ってます。ルフォン見た後感想教えていただけると嬉しいです。

それぞれ長所が違うので、何を重視するかでどちらが良いか変わってくる2物件ですよね。信用力とブランドでは確実に野村さん。設備仕様は妥協しても、日照重視で中央線よりは山手線の方が使いたいのであればこちらかもです。

[1063: マンション検討中さん]

でも価格面は相場より大分もってる感があるので、そこは良く考えた方がいいと思います。

[1064: 匿名さん]

>>1061 マンション検討中さん

空蝉橋通りに面している北西がT2でした。
アパビューは北東2Lですね。

[1065: 匿名さん]

>>1062 マンション検討中さん
同じ状況ですね、迷いますけどそろそろ自分に決着つけなくてはと思って必死です。今日実際の日当たりを確認したのですが、全然悪くなかったです。仕様も良くて、私は東京方面を使うので路線は本当にどちらでも良くて。これもまた悩みます。後程感想お伝えしますね。

[1066: マンション検討中さん]

>>1064 匿名さん

間取りタイプでいうとCの北側のバルコニー部分ですかね。

[1067: マンション検討中さん]

>>1065 匿名さん

同じ悩みをお持ちの方がいて不謹慎ですが嬉しいです。私は荻三は出遅れてしまって、ルフォンはかなり前から期待していたのに蓋を開けたら価格と仕様が、、、という感じで(泣)

もうすぐ正式価格が決定するので、値下げされてることを毎日祈ってます。笑

感想お待ちしております！

[1068: 匿名さん]

>>1062 マンション検討中さん
時間がなくて短時間で見学してきました。正直皆さんがこちらで仰ってることがわかりました。仕様設備が期待してた分、凄くがっかりで、今回はこちらの物件を見送ろうと思います。価格が決まってから判断してと言われましたが、仕様は変わらないですし思いっきり下がるならいいのですがそれはないと思いますので。向きだけで判断してしまいそうでしたが、私はやはり毎日の暮らし方も大切にしたいという答えになりました。
でも自分の中で答えが出たので、良かったです。
色々とありがとうございました。

[1069: マンション検討中さん]

>>1068 匿名さん

お疲れ様です。やはりそうなりましたかー。ここと良く比較されるステアリも野村さんでしたけど、やっぱり良い物件を見た後だとここのコストカット感にびっくりしますよね。しかも坪単価はこっちの方が高いとなると余計に。

お気持ちが固まったようで良かったです！

[1070: 匿名さん]

>>1067 マンション検討中さん

ちょうど入れ違いでしたね。1068にコメントさせていただきましたいた。荻三もし良ければ一度見に行かれても良いかもしれません。実際のお部屋の様子が確認できたので。（仕様も日当たりも）
1067さんも良いお住まいが見つかることを祈ってます。

[1071: 匿名さん]

>>1068 匿名さん

具体的にどの辺りが気になりました？
キッチン周りはこちらが上、その他は同様だと思いますが。

[1072: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1073: マンション検討中さん]

>>1070 匿名さん

ありがとうございます！そうさせていただきます！もし私も荻三に決めたら同じマンションの住人としてよろしくお願いいたします！

[1074: 匿名さん]

野村のステマかw手の込んだ事やりよるなw

[1075: 匿名さん]

>>1074 匿名さん

野村がわざわざこんなことやらんだろ。
そーゆー発想になるところがかわいそう

[1076: 通りがかりさん]

>>1074 匿名さん

ファクトベースで話そうな笑

[1077: マンション検討中]

>>1071 匿名さん

1068さんではないですが、あちらは南側住戸はlow-e、天井高はリビングだけでなく洋室もちゃんと260とってます。洗濯機置き場上の収納も付いていますし、洗面所のグレードも高いです。キッチンだけは確かにこちらが上かもしれませんね。ディスポーザーも付いてますし。

[1078: マンション検討中]

>>1074 匿名さん

ステマではないんですが、そうですね、これでもし荻三が即完売になることがあればコミッションくらいはいただきたいかもしれないです笑

[1079: 匿名さん]

>>1071 匿名さん

私はお水周り全般と細かいですが建具、建物自体の構造がやはり違うなと感じました。

[1080: 匿名さん]

>>1073 マンション検討中さん
そうですね。是非よろしくお願いします！

ルフォンさんのコミュニティの中で他の物件の話をしてしまいすみません！もともとは検討しておりましたが、お気を悪くされた方がいれば申し訳なく思ってます。ただ皆さんの意見は本当に参考になりました。
ありがとうございました。

[1081: 匿名さん]

①比較検討を名目に、同価格帯売れ残り住戸の話題を出す（この段階では本物件は決してディスらない
②一通り説明させる（検討中の雰囲気を作る
③すかさず内覧後を装い痛烈にディスる（完全勝利

これらを3時間以内にやってのけましたね。さすが野村さん凄すぎますw

[1082: 通りがかりさん]

前はスミフの営業って言ってなかった？

[1083: 匿名さん]

>>1082 通りがかりさん

今回のスマートなレス運びは野村さんかと思いました
すみふさんはもっとネチネチしてそう。

[1084: 匿名さん]

>>1083 匿名さん
ファクトベースじゃなくていいんですか？

[1085: 匿名さん]

ファクト君、間違いなくこのスレの名物だ。
名前は匿名さんではなく、ファクト君にしましょうよ。
笑

[1086: 匿名さん]

>>1081 匿名さん

野村がわざわざこんなことやらんだろ。
そーゆー発想になるところがかわいそう

[1087: マンション検討中さん]

検討中の者です。乾式間仕切りって、そんなに良くないものなのでしょうか。

[1088: 匿名さん]

>1087

タワマンなら他に選択しない。あきらめようね。

[1089: 匿名さん]

本物件は現状の値段で販売するのであれば、周辺中古の状況から築10年で20%以上資産価値が下落することが目に見えている。
本物件のように、周辺中古からの乖離が激しく、そのわりにスペックが中古よりも劣っているケースは要注意。検討者は、必ず周辺中古と比較検討しておくことをお薦めする。今のところ本物件は新築であることしか周辺中古に勝る要素がなく、残債割れリスクが極めて高い。
以上。老婆心ながら。

[1090: 匿名さん]

野村さん荻窪の1L売れ残ってて大変そうですね。
杉並区駅徒歩6分、北向で5300は流石に厳しいよw

[1091: 匿名さん]

>1055

フィルムな熱割れを助長することもあるから要注意。特に朝日の当たる東向きは。

[1092: 匿名さん]

>>1089 匿名さん

視点を変えて賃料相場で見てみよう。
アウルタワー22階 47平米 19.5万
パークアクシス大塚SGT 17階 43平米 20.2万



おや…？

[1093: eマンションさん]

>>1089 匿名さん
まさにそれです。設備仕様低くても究極どうにかなるんだけど、
周辺中古との乖離が最もネックです。
立地も悪くないし、免震だし、デザインかっこいい。だけど高すぎる。

[1094: 匿名さん]

>>1092 匿名さん

まぁ、そういう事ですな。

[1095: マンション検討中]

>>1089 匿名さん

激しく同意します。まともかつ貴重な意見ありがとうございます。今の価格から坪単マイナス30-50万が妥当かと思ってます。正式価格で見直されるかどうか見守ってます。

[1096: マンション検討中]

>>1092 匿名さん

いやいや、パークアクシスとの比較ではなくてここの査定賃料と比較しましょうよ。

[1097: 匿名さん]

>>1092 匿名さん

賃料取れてますね～。
流石山手線。駅前きれいになったしね。

[1098: マンション掲示板さん]

まあ、大塚でこの仕様で坪500万って、衝撃の一言だよ。。値付け間違えてない？シティハウスのせい？坪400～450が妥当でしょ。
しかし本当に高くなったもんだねえ。大塚なんて10年遡れば坪250～300ってとこだよ。

[1099: 匿名さん]

>>1098 マンション掲示板さん

白金350→650
勝どき、豊洲200→450

十年遡りゃどこもこんなもんよ。

[1100: 匿名さん]

>>1090 匿名さん

おいおい。
荻窪って新築3Lが4900～で買えるような所だぞ。w