ブランシエラ広島ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ブランシエラ広島についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地: 広島県広島市南区西蟹屋 3 丁目 327-3 他(地番)
交通: JR山陽新幹線・山陽線・芸備線・呉線・可部線「広島」駅徒歩 9 分
広島電鉄「広島駅」電停徒歩9分
公式URL：https://www.branchera.com/ms/hiroshima71/
売主：株式会社長谷工不動産　国土交通大臣（5）第5600号
施工会社：三栄建設株式会社
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ西日本

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[161: 匿名さん]

先日前を通りかかりましたが外観があらわになってましたね！
玄関はまだ途中でしたがとても格好良かったです。

[162: 通りがかさりさん]

>>160 匿名さん

本当ですね。
機械式は簡単に直せるものでもないですから。
こちらのように初めの修繕積立金が少ないマンションは特に。
実際は、毎月点検をしていくだけになります。
だから使用者がサイズオーバーをせず、ミラーを畳み、台から落とさないようにするしかないですね。
リニューアルするのに1000万程度はしますから。収容台数にもよりますが。

[163: マンション掲示板さん]

>>160 匿名さん

ちょっと前に見に行った時の資料を見直したのですが、修繕計画案見たら機械式駐車場の修繕積は計画に入ってますね。30年6400万円くらい。26年目に全取替が一回入ってて2700万くらいの見積。他は塗装とか部品交換が5年に一回くらい。
ここは修繕積立安くないですよ。安いのは最初だけ。その辺はギャラリー行けば説明してくれます。ここ以外の他のマンションも、ホームページの物件概要に書いてある修繕積立は最初だけで、基本的に年数経つと上がる計画になってます。というか、最初に書いてある金額だと絶対足りないです。個人的には安いより、しっかり計画していたほうが安全だと思います。大規模修繕の時に積立が足りないケースはけっこう見ますので。
ちなみに資料ではここは30年分の計画で、553,000,000円(税込)が必要金額と試算されています。全71戸なので1戸あたり7,800,000円弱くらい、30年で割ると年間26万円、月々21,666円くらいが必要で、それに合わせた修繕積立金計画が、売り出し時の計画して案内されます

[164: 匿名さん]

完売している間取りはまだないようですね。
「上層階あと1邸」とのことですが、その間取り全体であと1部屋なのか、下層階になら部屋が残っているのかどちらなのでしょうか。

[165: 通りがかりさん]

>>164 匿名さん

広島駅周辺には、IKEA跡地、広銀跡地、ニューヒロデン跡地とこちらより、価格は高いでしょうが、便利な立地のマンションが建設されますし。
カープの試合時の混雑を考慮するとなかなか厳しいでしょうね。外観は素敵ですが

[166: 匿名さん]

>>165 通りがかりさん

確かに価格は高いでしょうね。その辺が完成するのは相当先なのがネックですね。ここ１年でかなり材料高くなってるし、しばらくは着工するには最悪の時期なんですよね…仮に施工中に物価が落ち着いても、ゼネコンが発注差益で儲かるだけで施工費は同じだから、マンション価格には反映しないし。

[167: eマンションさん]

確かに価格は高いですが、今が高い＝将来下がるという理屈は成り立たないのではないでしょうか。
これからも材料価格・人件費とも下がるより上がる可能性の方が高いので、今が最悪の着工時期とは言えないと考えますけどね。

将来、人口減で土地や既存住戸が余り始める時期が来たら、下がり始めるかもですが。

[168: 匿名さん]

>>167 eマンションさん

着工時期が最悪ってのは、今日までの話で最悪の時期ってことです。数年後どうかなんて話は知らないけど、予想するならしばらくは現状以下でしょうね。
ただ、下がるときは来ます。人口減とかそんな長い話でなくて。コロナで物が無いから資材が上がっているので、それが落ちつけば資材価格は落ち着きます。それとコロナとオリンピック特需が終わって、今年度ゼネコンの収益が軒並悪化してますけど、中堅以上が受注高確保のためにマンション比率を上げて競争がきつくなるので、施工費は下がってきます。ゼネコンの景気は持ち越し工事があるから世間景気から２年くらい遅れてくるので、そろそろ受注競争を頑張る頃じゃないですかね。現場社員を遊ばせるわけにもいかんでしょうし。
とはいえ未来の話なので、コロナがどうなるかわからないので資材がいつ頃に下がるかわかりませんし、例えば地震でもくればゼネコンはどこも儲かって仕事選ぶので施工費は落ちませんね。

[169: マンション住民さん]

物価高の要因はコロナ禍での物不足もありますが、それだけじゃないと思いますけどね。物価は短期的な上下はあるけど、徐々に、そして確実に上がっていくと思いますよ。

ゼネコンの受注競争がきつくなるのは同意しますが、施工費用を下げれる幅ももう限られているし、きちんとしたモノをきちんと作って世に出そうと思うと、競争で値下げできる幅なんてごくわずかだと思いますけどね。

とは言え、あまり価格を上げると購買層が付いてこれないので、一戸あたりの価格は維持しつつも、狭くしたり、設備仕様を下げたりして、帳尻合わせてくるのではと思います。

[170: マンコミュファンさん]

あまり、ここのマンションの内容と関係ないけど、つまり今買った方が良いって言いたいのかな？

[171: 購入者]

今日近くを通ったんでみてきたんですが、外観、エントランス等なかなかかっこよく出来ますね。あと２週間ほどで内覧会ですが、外構もほぼ完成してるし、工期に余裕がある施工ってのは良いですね。経験上、工期ギリギリで忙しくやってる物件は手直しが多い。

[172: 通りがかりさん]

>>171 購入者さん
広島で、長谷工初めてなのでマンション自体はきっちりつくってくるでしょうね。
それと販売は別ですが。
広島駅前でもないか、周辺で売れ残りは最近では牛田までいけばありますが、この辺りでは、久しぶりですね。

資産価値はあまり気にせず、実需で購入するしかない物件ですね。
そろそろマンションバブルも頂点のようなので、後々売りたくなったときなかなか厳しいかも

[173: 購入者]

私は必要で個人的に便利だったので、しばらくは普通に住むために買いましたが、広島市内で特別な物件でもなければ、売りに出すときに大差あるのかなぁと考えています。もちろん、ここが特別とも思ってません。知り合いの不動産業界の人の受け売りですが、「普遍的な物件は似たような中古物件が多くある中で売らないといけないけど、個人で不動産を扱うなら、広島駅から近め、スタジアムの近くって特性がある分、個人で一戸売り抜くだけなら、値崩れ関係ないから、ここはおすすめ」とは言っていました。私にはどっちでもいいのですが、そうならうれしいですけどね。
これは推測ですが、ここは販売が竣工時完売を目指してないんじゃないですかね。早く売れたら上の人に金額設定で怒られるって言ってましたし、長谷工が自転車操業するほど金に困ってないでしょう。野球開幕してから、物件アピールして、なるべく高値で売りたがってるのかなと、販売の方の話を聞いてて思いました。あくまで推測です。

[174: 通りがかりさん]

>>173 購入者さん


お隣の三井で5000万してなかったから。平面駐車場のみでね。
コストコ隣のヴェルディ最上階、なかなか売れてなかったけど。
やはり地区で一番のマンションじゃない限りなかなか売れないよ。
広島で5000万は、中古売るとき上限だからね。
幟町、白島じゃないから、蟹屋だから。駅から結構歩くし、竣工前完売物件以外は、中古マンション売買見てると厳しいね。

[175: ご近所さん]

住友不動産のように時間をかけて販売していく方針だったのでしょうか。
とはいえ施工前完売するほどの人気があった方が嬉しいですが・・・。

[176: 匿名さん]

隣のセブンイレブンが閉店してしまうのが残念です。

[177: 匿名さん]

1Fのエレベータードアが残念です。

これとおんなじやつ

[178: 匿名さん]

>>174 さん

ここの中古が5000万で売れるなんて購入者ですら思ってないでしょうよ。
ちなみに三井は今なら新築5000万じゃ無理だろうなぁ…ここ5年でマンション価格上がりすぎて比較にはなりませんよ。三井と長谷工でグレードも違うと思うし。
まぁ何が言いたいかって言うと、小数の金持ちがいて多くの普通の人がいて、億で新築買う人も、5000万で中古の白島が買える人もいれば、そこより安いエリアを買う人がいる。俗に言うメジャー7もあれば、地場デベもあって、それぞれに需要と相場がある。広島くらいの街なら、相当優れた物件が、特別辺鄙な場所でもなければ元値が違うだけです。
ただ長谷工さんは広島初分譲で相場がわからなかったのか、土地取得に金がかかりすぎたのか、エリアとグレード(長谷工のコスト重視なところ)の割に、若干高く値付けしすぎた気がするので、少し下げればトントンと売れるかなとは思います。既に購入者した方は、好きな部屋を選べたと思うことです。値引きしてもたかだか数百万程度、誤差です。

[179: 匿名さん]

>>177 匿名さん

エレベーターって特に考えたことなかったですが、確かにそれはあまり仕様良くはないですね。古くさいっていうか。奇抜な色じゃなければもう少しまともには見えるとは思いますが。逆にダサいエレベーターの写真をわざわざもってらっしゃるのがすごい！

[180: 通りがかりさん]

>>178 匿名さん

私の読解力不足だとは思うのですが、「何が言いたいかって言うと」以降が長過ぎて、何が言いたいか分からないです。