ブランシエラ広島ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ブランシエラ広島についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地: 広島県広島市南区西蟹屋 3 丁目 327-3 他(地番)
交通: JR山陽新幹線・山陽線・芸備線・呉線・可部線「広島」駅徒歩 9 分
広島電鉄「広島駅」電停徒歩9分
公式URL：https://www.branchera.com/ms/hiroshima71/
売主：株式会社長谷工不動産　国土交通大臣（5）第5600号
施工会社：三栄建設株式会社
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ西日本

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[108: 口コミ知りたいさん]

今、広島市にいい新築マンションないですね。
焦る必要ないという感じがします。

[109: マンション掲示板さん]

>>108 口コミ知りたいさん

過去含めると広島市ではどの物件が良いと感じますか？

[110: マンション検討中さん]

ブランシエラのDタイプの部屋は全部売れたそうですね

[111: 匿名さん]

>>109 マンション掲示板さん
108さんではありませんが、個人的に好きだった完売物件を書かせていただきます。

間取りでよかったのは、サンズガラリエ楽々園。
佐伯区という立地は人を選びますが、パティオがある最上階3邸は最高でした。

予算があれば設備がよかった物件は
立地がよいシティタワー、グレース幟町。
交通の便はいまいちですが、眺望がよいシティハウス平和公園、パークハウス広島平和公園。

段原のコンツェルトシリーズも数年前の購入であればお買い得だったように思います。

[112: マンション検討中さん]

野球詳しくないけど、年間70試合もあるんですね。オープン戦も含めて？

[113: 匿名さん]

公式戦だけの数ではないでしょうか。
オープン戦やクライマックス日本シリーズに進出した場合を考えるともう少し増えそうです。
ほかにもチケットやグッズ販売日、ファン感謝デーなどで長蛇の列ができそうですね。
住民で並ぶ人は楽ができそうですね。

[114: 検討板ユーザーさん]

カープのことを想像で「まあなんとかなるでしょ」とすましてここを買うのだけは絶対にやめたほうがいい。
平和大通りならまだイベントがマラソンとフラワーフェスティバルくらいだが、
ここは年間70日以上人の大渋滞が発生する。
特に試合終わりがひどい。
試合のある日にきちんと現地に見に行くべき。
一生ものの買い物だから、あばたもえくぼで決めてはいけない。

https://akinomono.jp/blog-entry-9476.html

[115: 匿名さん]

>>114 検討板ユーザーさん
ここ買う人は一生ものと思って買わないかも。
むしろ混めば混むほど値打ちが上がると思う人たちのような気がする。

[116: 通りがかりさん]

>>108 口コミ知りたいさん

正直難しいところなんですよね。広島は土地が無くて、ディベロッパーは土地探しが難航しています。最近購入した土地でも、土地取得競争も激しくなっており、今までより高値で土地取得しているみたいです。
以下は主観も入りますが、
今から建設費が下がるかもしれないとしても、戸あたりの施工費を仮に2000万として、それが良くて1950万程度になるくらいで、大きく下がることは無いと思われます。今年かなり材料費上がってますし、少なくとも今日現在計画段階のものが竣工する約５年間くらいまでは、マンション価格は横這い、もしくは金額が上がるか、庶民が買える金額になるよう仕様を下げてコスト切り詰めた物件ができあがるか。
かと言って気に入る物件でなければ買うべきでもないとは思いますが、あまり待つのも…と考えています。

[117: 通りがかりさん]

>>116 通りがかりさん
その通りだと思いますが、今、販売中にいい物件ないような。
何かしら私には、不満足な部分がありますね。
立地、設備、管理会社
レジデンス府中、二葉の里２棟、ソシオザプライドが個人的には良かったな

[118: マンション検討中さん]

レジデンス府中、二葉の里２棟は良いですね。価格帯も納得でした。
最近は、同じ価格帯にするために狭くするしかない状況ですね。
安いと思ったら狭い。
広島の土地がないことを考えたらどこかで妥協しないとという感じはします。
駅キタでは最近ヴェルディさんが完売したそうですが、次に建設予定はそこより駅が遠いです。広島駅周辺に住みたい人にとってはこの物件を逃すと次がどこになるのか、巡り合わせですね。

[119: 通りがかりさん]

>>118 マンション検討中さん
駅周辺は、確かに土地が空いてない。
JR、広銀の跡地がどうなるか。
駅南は、ハザードマップ的にはエキキタより多少冠水する恐れがあるのと(グランクロス、シティタワーは至便で除く)土地が空いてないし買い物大変。
毎日福屋とはいかず。
福屋も10年持たないだろうし。
土地もないし汚いところがまだまだあるから。
今ある中古や、競売物件から購入するのかいいと思うな

[120: マンション検討中さん]

>>116 通りがかりさん
私もあまり待つのも…と考えてブランシエラに決定しようと考えています。今度どういったマンションが建つか分かりませんし、ずるずる引きずるより今がタイミングかと。100%満足の行く物件はないと思ってますし、どこを妥協するかですね。ブランシエラは担当の方が他マンションの事を悪く言わず、他マンションのいい点を教えてくれる方で好印象でした。
ホテル代わりに購入を検討している県外の方もいるそうです。新築の値段では高くて買わないマンションでも中古価格なら購入したい人も多そうなので、将来売りやすいかなと思いました。

[121: マンション検討中さん]

ここaタイプの価額はどのくらいからですか？

[122: 匿名さん]

> ホテル代わりに購入を検討している県外の方
それは鵜呑みにしない方がよいです。うまく他の検討者に伝えるものですね。

[123: 通りがかりさん]

>>122 匿名さん

確かに。
ホテルは隣に、東横インあるけど。
買うかな？
地味に民泊近辺数多く有りますよ。
将来は、売りにくい物件だと思いますが、だから止めました。
隣に三井あるのに、こちら選びます？
此方のほうが高い価格ならメジャー7のマンション買うでしょうね。
三井より価格下げないと厳しい

[124: マンション検討中さん]

ホテルの代わりに買う人いるんですか。
いたとしても、それがどうしたって感じですね。
愛人に住ませてるの間違いじゃないかな。

[125: 購入しましたさん]

>>120 マンション検討中さん

私は5年後に売るか貸すつもりで購入を決めました。
住み心地がよければそのまま住むつもりですが。

カープが好きなのでカープファンで埋め尽くされる日が楽しみです。

[126: デベにお勤めさん]

>>124 マンション検討中さん
前のマンションにもホテル代わりの人いましたよ。
毎月１週間　通院の為と言われてました。

[127: マンション検討中さん]

目の前の道が一方通行との意見がありますが、それは近くの道が一方通行ということですよね？私の中ではマンションに面した道は一方通行ではないという認識だったのですが

[128: 匿名さん]

>>121さん
https://www.sumu-lab.com/archives/2277/
の記事が参考になるかと思います。

[129: マンション検討中さん]

>>122 匿名さん
商談中となっていた部屋が気になっていたので担当に確認したら県外の方と言われましたよー。もともと広島出身の方だそうです。

[130: マンション検討中さん]

商談中の部屋で部屋番号わかってるのに、県内外といえども、個人情報を言うのか。

[131: 検討板ユーザーさん]

>>127 マンション検討中さん

一方通行ではないが、試合のある日はそもそも車を出せない。

[132: 匿名さん]

>>131 検討板ユーザーさん

ここは試合後の交通規制の範囲外だから出そうと思えば出せる。
ただし、大州通までたどり着くには時間はかかりそう・・・。

[133: 通りがかりさん]

>>127 マンション検討中さん

広島駅からマンションギャラリーの前左折すると、一方通行で、抜け道になってます。
藤井モータースを左折ができないからです。
又、広島駅にいくのに裏道がちょうど抜け道で学生さんや会社員の乗った自転車が、ぶっとばしてます。
地元民しか知りませんが、カープの試合がない日でも中々車も多いいです。
今はコロナで、さほどではないですが。半分収容の日ですらなかなかです。

[134: 通りがかりさん]

先日見てきましたが、価格が高いと言っても駅から徒歩10分以内を考えると妥当だと思いました。駐車場の台数も駅近ということを考慮すると十分によういされていて、なんといっても標準仕様でも満足のいく仕様（引き戸と温水床暖房が特に）でした。
いろいろまわりましたがここでいいのではと思っています。

[135: 検討板ユーザーさん]

>>134 通りがかりさん

だから野球の試合がある日は徒歩10分間にはならないんだって。試合のある日にいってみてください。

[136: 匿名さん]

デメリットについてはここで散々語られてることですし、ご本人が現地訪れてまでして確かめたんだからいいと思いますよ。
新築、駅南口側、駅徒歩10分、橋を渡らず駅に行ける、と条件を絞れば今はここしかないのも事実です。仕様もまずまずです。
ここ買えたらカープの年間指定席欲しくなりますね。

[137: 通りがかりさん]

>>135 検討板ユーザーさん

距離の目安として申し上げてました。
一生懸命にアドバイスいただきありがとうございます。

[138: ご近所さん]

「赤い」東急インオープンしましたね。
ネオンサインの色一つでこんなに東急インが身近に感じられるとは思ってもみませんでした。
県外から来るカープファンの知人におススメしてみようと思います。

[139: マンション検討中さん]

>>138 ご近所さん
ホームパーティーの時とかゲスト用の宿泊施設として利用できますね。

[140: ご近所さん]

138です。
東急ではなく東横でした。
東横さんすみません。
連日握ってますね。広島ならではのランドマークが増えて嬉しいです。

[141: 名無しさん]

昨日野球見に行ったので球場より。

[142: マンション検討中さん]

結構、眩しそうですね

[143: 匿名さん]

>>141 名無しさん
日本で唯一の『赤い東横イン』が写ってますね！

[144: 名無しさん]

修繕積立金は適正ですか？

[145: 匿名さん]

>>144 名無しさん

契約時に担当の方から丁寧な説明があり、30年平均では先日示されたガイドラインに沿ったものでした。　
詳しくはモデルルームでご確認されたらよいと思います。

[146: 匿名さん]

>>145 匿名さん
ガイドラインって何のことですか？

[147: 匿名さん]

>>146 匿名さん

国土交通省が９月28日に公表したマンションの長期修繕計画や修繕積立金に関するガイドラインの訂正版です。
https://news.yahoo.co.jp/articles/9026e175e078e80057abf0c8367deda100d5...

[148: マンション検討中さん]

>>147 匿名さん
全く沿ってないと思います。
どこをどう見て沿ってると思ったんですか？

[149: 匿名さん]

>>148 マンション検討中さん
入居当初の金額ではなく30年トータルで見ました。他物件も検討しましたが、少な過ぎると感じるところがほとんどでした。そう言う意味ではここの修繕積立金はそれなりに値上がりして決してお安くないですが、30年後に困らない計画だと私個人は思いました。
本気で検討しておられるなら、納得行くまでしっかりお話を聞かれてくださいね。

[150: 匿名さん]

>>149 匿名さん

ガイドラインでは
252円／㎡・月
こちらは
70円／㎡・月
となっています。

ということは、３０年間をかけて均等に増額したとして
ガイドラインに沿えば築３０年の段階で
434円／㎡・月
ということです。

つまり77.50㎡のAタイプなら
月額の修繕積立金は
33,635円
管理費がそのままだとして
合計41,855円
それにプラス
インターネット代や駐車場代駐輪場代がかかるという計算です。
築30年の維持費です。

あくまでガイドラインに沿うということになればの話ですが。

[151: 名無しさん]

ガイドラインに沿って箇所の修繕、大規模修繕を行う場合、概算でいくらになるかを出して、修繕計画費は出されています。行う箇所とそこの数量はあるわけなので、ある程度近い概算になっていると思います。ちなみにこの物件は現在の概算で、最初は70円/㎡月、3年ごとに上がる計画か5年ごとに上がるかで途中の金額は違いますが、16年目から最大384円/㎡・月になり、どちらも30年トータルの平均は298円/㎡・月となっています。Aタイプなら16年目から修繕積立費29,760円ってことですね。
ガイドラインの目安はあくまで過去物件のデータであり、実際修繕の際は見積ベースなのでガイドラインの目安は参考程度ですが、ガイドラインの事例の2/3が包含される幅の内であり、国交省が集めたデータの平均値より高い積立予定になっているということです。
ちなみにこの積立予定も、物価上昇に伴う施工費上昇などあるかもしれないので、5年ごとくらいに積立金額を見直しましょうというのも、ガイドラインの内容です。

[152: 匿名さん]

>>151 名無しさん

ありがとうございます。
私も同じ考えで検証しました。
計画通りになるか分かりませんが、計画段階でしっかり将来のことが考えられており安心でした。

[153: 匿名さん]

凄いな。
当初は
70円／㎡・月
それが16年後最大は
当初の5倍以上の
384円/㎡・月

151さんの言うようにAタイプが
当初5,430円が
16年後29,760円
とか酷すぎ。
毎回値上げのたびに総会で決議取れるんかいな。

年額でいえば修繕積立金だけで
毎年約65,000円だったのが
毎年約357,000円。

[154: 匿名さん]

>>151 名無しさん
最初から298円/㎡・月にすればいいじゃん。
なぜやらない。

[155: 名無しさん]

>>154 匿名さん

151ですが、なぜやらないとか、私に言わないでくださいよ。業者じゃないから知りません。ただ、管理組合で皆が納得すれば、そのように変えられるはずですよ。
最初安い理由としては新築しばらくは大きい補修とかなくて、お金がいらないからだと思いますが。
マンションってどこも多かれ少なかれ年数が経つと修繕費は上がります。多めに出しておいて潤沢に補修費がある方がよいか、少なくて大規模修繕のとき改修範囲を絞るか、どちらかということです。ここは少し高めという感じですね。
あと153の方がおっしゃるような、値上げのたび毎回議決をとるわけではないです。一般的には今の計画案に対して、管理組合で決定します。購入者この計画案を購入前に確認して、費用がかかるものとわかって買っているので。
時勢を見て計画を変更する場合決議をとります。

[156: マンション住民さん]

マンションは、みんなが長くすみたいわけでないので、初めに修繕費が安いのは魅力の一つではないですかね？

[157: 匿名さん]

＞値上げのたび毎回議決をとるわけではないです。
議決を取らなければなりません。
長期修繕計画はあくまで（案）となっているはずです。
修繕積立金の値上げについての管理組合の合意形成が取れず、議決が難航している状態を国土交通省は懸念しているようです。