ザ・パークハウス朝霞台レジデンスってどうよ？

[匿名さん]

ザ・パークハウス朝霞台レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-asakadai64/
売主：三菱地所レジデンス株式会社・三信住建株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
所在地 : 埼玉県朝霞市浜崎２丁目9番2(地番)ほか4筆
交通 : 東武東上線「朝霞台」駅(北口)より徒歩5分、ＪＲ武蔵野線「北朝霞」駅(東口)より徒歩5分
間取り : 2LDK+S(納戸)～4LDK
専有面積 : 69.00m2～91.50m2

[スムログ 関連記事]
モデルルーム訪問記「ザ・パークハウス 朝霞台レジデンス」
https://www.sumu-log.com/archives/32855/

[483: 匿名さん]

先代のパークハウス、値下げしてますね。
それでもまだまだ高い感じ。坪300を切らないと厳しいのでは・・と勝手に予想。
ここよりも駅近なので完全な比較は無理ですが、同じ朝霞台での中古価格動向は参考になりますね。

[484: あい]

成増二丁目パークホームズとこちらで悩んでます。
朝霞台の方が住みやすいですか？
また、資産価値考えるとどうですか？

[485: マンション検討中さん]

>>484 あいさん
自分で考えましょう。

[486: 名無しさん]

>>484 あいさん
物件自体も周辺環境もかなり違うので、どちらが住みやすいかは意見が分かれると思います。
質問するよりもご自分が重視する点を整理した上で、実際に現地を見て検討した方が参考になるのではないでしょうか。

[487: マンション比較中さん]

>>484 あいさん
住みやすさについては人・世帯によって基準が異なるので、まずはご自身の中での基準を定められた方がよいのではないでしょうか。
資産価値については、物件周辺の相場や立地を見て判断されるのがよいかと思います。MR見学に行って担当者にお願いすれば、周辺の相場やレインズのデータを見せてもらえると思いますので、そちらも参考にされるとよいのではないでしょうか。

[488: 匿名さん]

>>483 匿名さん
ほんとだ、値下げしてる。
まあ流石にあの値段ではねえ…
パークハウスといえば、先日和光のパークハウスが中古で売りに出たみたいですが、6000万オーバーでもあちらはサクッと売れてしまったみたいです。
やっぱり和光強し。

[489: 匿名さん]

>>488 匿名さん
和光は適正価格（坪285）で出ただけの話ですからね、、朝霞台は値下げしても坪335とかスケベ価格過ぎる。

[490: マンション検討中さん]

>>489 匿名さん
エロいですよねぇ。

[491: マンション検討中さん]

第二期の売出しが始まっているようですが、どの位のお部屋が決まっているのですかね。
お墓が近い、ホテルが近いという事はありますが、個人的には駅近で川も近く、静かで住みやすそうだなと思って検討しています。

[492: 検討板ユーザーさん]

>>489 匿名さん
和光のパークハウスはむしろかなり割安だったかと。

[493: マンション検討中さん]

住宅ローンの本審査っていつ頃になるんでしょうか？
契約後すぐなのか、入居直前になるのか。ググってもわからなかったので分かる方教えてください_。

[494: 評判気になるさん]

和光パークハウスで中古に出てた住戸は新築価格より500万以上高かったけどあっさり売れたね。和光のパークハウスは値上がりしてるのは間違いなさそう。
朝霞台パークハウス中古ががあの超強気な価格で売れたらすごいけどね。

[495: 匿名さん]

>>491 マンション検討中さん
直接MRに聞くのが確実と思いますが、過去の書き込みや物件概要の更新内容などを見ると40戸前後は決まっていそうです。

[496: 検討板ユーザーさん]

>>494 評判気になるさん
チャレンジ価格ではなく早く売却したかったのでしょうね。諸費用等考慮するとほとんど利益はありませんね。でもやはりメトロの始発駅のメジャー7となると強いですね！

[497: マンション検討中さん]

>>493 マンション検討中さん
本審査はマンション契約直後です。
入居直前になってローン通りませんでしたとなったら、デベにとってかなり痛手ですから。

[498: 匿名さん]

なるほど…よくマンション完売後にキャンセル住戸が出るケースがありますが、
ローン審査が通らなかったことが理由ではないのですね。
考えられるケースは家の売却がうまくいかなかったり急な転勤話が舞い込んだりが
理由でしょうか。

[499: 通りがかりさん]

>>498 匿名さん
最終一邸のローンの本審査まで通ってから完売の案内を出すわけではないので、完売してからのキャンセルが審査に通らなかったがゆえのキャンセルであることは多々ありますよ。
なので、デベや物件によっては、"完売御礼"ではなく、"全戸申込御礼"とか書いたりしますね。
転勤とかのケースももちろんあるでしょうけども。

[500: 匿名さん]

ローン審査落ちは意外とあるのかも。
ローン審査落ちの要素として過去消費者金融からの借り入れがある、
完済時の年齢が80歳を超えている、複数のローンを抱えている、
転職や独立したばかり、クレジットカードの支払いに滞納の記録があるなどが
あるようです。
また事前審査時と本審査で内容が異なっている場合も落ちやすくなるそうで
コロナで年収が下がってしまった方は気をつけなければですね。

[501: 販売関係者さん]

ここはすでに価格出ているのですか？

[502: マンション検討中さん]

立地で購入迷ってます。自分はお墓ホテル川側でも気にならないですがいずれ売りに出したいので、あまりにも価値下がるのも嫌だなーと

[503: 匿名さん]

>>502 マンション検討中さん

永住する方メインのマンションなので、そういう目的なら大丈夫かと。周りの方からまあお墓マンションって言われるでしょうけど、住み心地は良さそう。

[504: eマンションさん]

>>503 匿名さん
永住する方メインというのはどこ情報ですか？

[505: 匿名さん]

>>504 eマンションさん

503は何のソースも無いとは思いますが、、
永住は言い過ぎにしても、短期（～5年程度）で売却する前提で買うのは厳しそうなので、中長期目線で買う人が多いのでは、と考えるのは妥当かと。

[506: マンション検討中さん]

ありがとうございます。
あとは南西側にいずれ高層マンションが立って日当たりが悪くならないか懸念してます。
営業さんには多数の地主が少しずつ土地を持ってるから、一斉に売られて高層マンションが建つことは無いに等しいと言われましたが、、こればかりは運ですよね。

[507: 匿名さん]

>>506 マンション検討中さん
それを心配し始めたら殆どのマンションがそういうリスクありますから難しいですね。現時点での条例や規制で制限があったとしても、将来に渡ってそれが継続するかどうかは話が別ですから。

[508: eマンションさん]

>>505 匿名さん
ありがとうございます。

断定的な書き方だったので契約者の方か営業の方がそう発言してたのかと思ってしまいました。

[509: マンション検討中さん]

>>506 マンション検討中さん
507さんの言う通り絶対は無いし運の要素は強いけど、
・マンションが建つ可能性が比較する他物件と比べて高いか？
　（まとまった空き地や駐車場があるか？無ければまとめるだけの価値がある立地か？等）
・マンションが建ったとして許容できるか？
　（離隔は取れるか？日陰規制の対象地域か？眺望の変化は？等）
の二点を整理して、納得できるかどうかかなと。

[510: 匿名さん]

>>506 マンション検討中さん
このエリアに高層マンションが建つことはあり得ませんよ。
高度地区指定で25mまでだったはずです。
もし25mの建物を建てるとなるとパークハウスから少し距離をとる必要があり、営業さんの言うような地主が別々の場合その様な建物を建てるのは難しくなります。
有料ですが登記を確認すれば地権者がどうなってるかわかるので、確認されたら如何でしょうか。同じ地主が大エリアを所有してる場合は注意ですね。

[511: 匿名さん]

天井2420って低いなと思ったけど最近は普通なんですかね。その辺の賃貸よりも圧迫感あるなと思いました

[512: 匿名さん]

最近は2500が増えてるようですが2400だと平均的ですね。
天井高の数値よりも、梁とか下がり天井の有無の方が影響ある様に思えます。
今のマンションは2600弱ありますが変なところに梁を通してるので妙な圧迫感がある。対して、前に住んでたマンションは2400だったけどそういうのが無かったので天井が広かった印象があります。

[513: 匿名さん]

>>506 マンション検討中さん

パークハウス朝霞台の道路を挟んだ反対側ですね。駅近のまとまった駐車場・農地。15F位は複数建つでしょうね。パークハウス朝霞台からの眺望さえ危ういでしょう。

[514: 匿名さん]

>>513 匿名さん
先代のパークハウス朝霞台の反対側って25m高度地区じゃなかったっけ？だったらせいぜい8階くらいじゃない？

[515: マンション検討中さん]

>>514 匿名さん
ですね。先代前の通りを境に、25m制限です。
8階建てでも先代の低層に影響あるのは確かですが、今作は2,3区画離れてるので影響ないでしょう。
（なお、まとまった土地が無いというのは、今作の南西側向かいの区画の話です。）

[516: 匿名さん]

先代のパークハウス朝霞台の話だったん？

[517: 匿名さん]

>>516 匿名さん
認識誤認を装ったネガ投稿だったんでしょうが、現地の事を確認してなかったのでボロが出た…ってところじゃない？

[518: 匿名さん]

纏めると、
・今作のパークハウスの向かいには高くても7,8階建てまでしか建つことはない。
・が、地主の区分的にそれを建てられるだけの面積はないので確率は非常に少ない。
ということでいいのかな？

[519: 匿名さん]

アレコレとネガ投下頑張ってる方も居るようだけど、3面接道で25m制限地区だと壁ドンは無いし、目先の北西側賃貸マンション建築も情報オープンになってるから「不確定要素」は少ないんじゃ無いの？

[520: 通りがかりさん]

ちなみに朝霞市はある一定規模以上の建設工事について下記のサイトで公開してます。
https://www.city.asaka.lg.jp/life/2/43/228/
こちらのマンションも2019年9月に公開されてますので、この位の規模のマンションを建設する場合はここで2年くらい前に公開されると思われます。心配であればこういう所も確認するのが良いと思います。

[521: 通りがかりさん]

開発情報と言えば、本町一丁目の野村不動産の計画はどうなったんだろう。
スレ違いだが、、

[522: 匿名さん]

本町のやつはオハナですかね。
ここのパークハウス含め、朝霞市で選択肢増えるのはいいですね。

[523: マンション検討中さん]

>>497 マンション検討中さん
なるほど、ここは契約後すぐに本審査があるのですね、、、
ずっと先だと思ってたので、書類を用意しなければ！

[524: マンション検討中さん]

ここ、お墓の目の前ですね。

[525: 匿名さん]

>>522 匿名さん
確かに朝霞での選択肢は増えるけど、このパークハウスと本町の物件は競合しないんじゃないかな。
本町のは駅から遠いし竣工時期もずっと先だし。
ちなみに、市役所行く用事があったから本町の物件前を通ってみたけど、まだ何も手付かずだったよ。

[526: マンション検討中さん]

>>524 マンション検討中さん

[527: マンション検討中さん]

伊藤忠良さそうだね。

[528: 匿名さん]

>>527 マンション検討中さん
もう情報出てるの？

[529: ご近所さん]

>>528 匿名さん
グリーンコーポ朝霞台の建替え物件は利便性では良いかも知れないけど、このパークハウス朝霞台レジデンスとは求める雰囲気が真逆なので｢朝霞台駅近の新築が第1条件！｣(他は枝葉)って方でなければ被らない気がする。

[531: マンション検討中さん]

クレヴィアなんてブランド力が無いし、あんな敷地も狭いところで１回には商業施設も入ってしまうような物件と比較できるわけがない笑

どうしても駅から近い方がいいっていう人が仕方なく買う物件

[532: マンション掲示板さん]

地権者も多そうだしね。
そもそも竣工が４年も違うのだからここと比較する意味がない。
あからさまなネガキャンでしたが失敗しましたね？

[533: ご近所さん]

伊藤忠は眺望に優れているわけではないけど、こちらは川に近いだけで何か眺望に魅力と何か強みはありましたっけ。なら駅近・フラットアプローチ・買い物施設が目の前の方が魅力あると思うけど。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[542: マンション検討中さん]

こちらの魅力は当方は下記通り。受け入れられる人とそうでない人は結構ハッキリ分かれるだろうなとは思います。
・朝霞台駅東側の落ち着いた住宅街環境(人によっては買い物利便性の低さが気になる)
・周辺に高い建物が無い中で8階建ての大きすぎない落ち着いた佇まいながら、ディスポーザ等の仕様はしっかりしている(人によっては隣の墓地や端に掛かった浸水ハザードが気になる)
・この価格でこのグレードのパークハウス新築(人によっては朝霞台のこの立地でこの価格は先代のパークハウスと比較してしまって高いと映る)

[543: 匿名さん]

>>542 マンション検討中さん
設備で立地の悪さを誤魔化してる訳ではないよね？

[544: 坪単価比較中さん]

>>543 匿名さん
立地条件を踏まえた仕様と価格設定と言うのでは。良い立地条件であればあと2割くらいは高くなってもおかしくない設えだと思います。

[545: 匿名さん]

こちらでも紹介されてますね。
https://www.sumu-log.com/archives/32855/

[547: 匿名さん]

というか、地理感ないしタワマンばかり見てるからなんて言って良いかわからない・・といった感じじゃないでしょうか。
せっかくのレポートなんだから、もっとそのエリアの特徴とかを勉強してからレポートしてくれれば良かったのに。

[548: マンコミュファンさん]

>>547 匿名さん
売る時苦労しそう…

[549: 坪単価比較中さん]

>>548 マンコミュファンさん
ここ買う人は基本的に短期転売前提じゃ無いだろうし、自身の生活スタイルに合っていれば問題無いんじゃない？転売しやすい物件でここと同程度の価格帯新築だとこことは全然違う環境になっちゃいそうだし、その必要があるかどうか分からない要素のために今の自身と家族の暮らしを犠牲にするのは本末転倒。

[550: 名無しさん]

粘着してネガ投稿続ける人の執念がすごい。
一部がハザードかかってて近くに良くない建物（ホテルとか墓とか）があるマンションなんてもっと知名度高いエリアにだっていくらでもあるじゃん。
何で埼玉のこの物件に執着してるんだ？？？

[551: マンション検討中さん]

たぶんどの検討板にでも何人かは居る類いの方でしょう。別に粘着対象はこの物件でなくてもよく、自分のコメントに反応してくる様を楽しんでるのかと。

[552: マンション検討中さん]

のらえもんさん記事化してあげてくれるのかと思いきや…残念ですね。

[553: 通りがかりさん]

朝霞在住15年です。黒目川と緑が近く、三菱ですかー。通学、通勤は申し分なし。駅自体は老朽してますが利便性は志木、朝霞、東武事故の際は和光市より迂回力あります。この辺りで購入検討してて、お墓は将来建物も立たないと割り切れればとても良い物件ですね

[555: マンション検討中さん]

>>548 マンコミュファンさん
転売ヤーにはうんざり。

[559: ご近所さん]

[No.530～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿
・スレッドの趣旨に反する投稿
・削除されたレスへの返信
・削除に関する話題
・自作自演、もしくは成りすまし行為

[560: マンション検討中さん]

ここ台地上だよ
現地に行けば誰でも分かると思うけど

ストリートビューでも坂になってて盛り上がってるが分かるよ

[561: 匿名さん]

>>560 マンション検討中さん
急斜面に該当でしょうか？

[562: マンション検討中さん]

>>561 匿名さん

そうそう斜面

だから低地部分とはっきり分かれてるから現地行けば分かるよ

朝霞台周辺は川に対して絶壁になってるところが多いのでかなり固いんでしょ

[563: 匿名さん]

揺れやすい地域です。地盤の種類は、谷底低地です。谷底低地は、河川沿いの幅の狭い低地で、砂礫や粘性土、泥炭質土からなる地盤です。リスクは少ないが、液状化することもある地盤です。

[564: 匿名さん]

立地条件が気になるようであれば掲示板の不確かな情報に頼るより、モデルルームいくなりメール問い合わせすれば正確な情報もらえますよ(地所レジの看板背負った営業の方が虚偽情報なんて出したら後で大変な事になります)。大切な住まいに関する事ですし、お手間でもそうされる事をお勧めします。

[565: 検討中]

>>564 匿名さん
ありがとうございます。情報見る限り低地でなさそうですね。モデルルー厶でも確認してみます。

[566: マンション検討中さん]

モデルルーム行ったり問い合わせすれば誰でも簡単に分かることだから、真偽不明の掲示板の情報を信じて右往左往しない方が良いと思いますよ。

[567: マンション検討中さん]

やはり豪雨で何が起こるか分からないですね。

[568: 評判気になるさん]

>>567 マンション検討中さん
だからこそ考えうる様々な想定の上でバランスの取れた対応をするんですよ。「分からない」で思考停止するのは愚の骨頂。

[569: 通りがかりさん]

東洋大学朝霞キャンパスの再整備が始まりました。2024年から生命科学部がオープン。それまでに15棟を建設（最も高い建物は42.5m・8階）、一学年540名程。かつての賑わいが戻るでしょう。

[570: 通りがかりさん]

2019年10月の台風19号は、記憶に新しいと思いますが、ザパークハウス朝霞台レジデンス前の黒目川の状況は写真の通りです。
黒目川と新河岸川の合流地点に朝霞調整池が出来て、かなり効果を発揮しています。東洋大学の野球場が校舎より低くしてあるのは、貯水機能に一役買うためと言うことも初めて理解出来ました。

[571: 通りがかりさん]

リアルデータです。

[572: マンション検討中さん]

>>571 通りがかりさん
ほんとに心配ないのでしょうか。

[573: マンション検討中さん]

ここって高台の斜面だから氾濫しようが関係ないんだけど？

[574: 通りがかりさん]

>>572 マンション検討中さん
この画像は新高橋橋から下流方面の写真ですね。今日も歩きました。溝沼ですね。ここは堤防が低いですね。右岸に比べて左岸はもっと低い。朝霞台駅側の畑側（画面左）に水を流す意図が読み取れます。
浜崎辺りは堤防がもっと高く、いざとなったら東洋大学方面へ、ではないでしょうか？

[575: 通りがかりさん]

翌日の荒川もこんな状況でした。黒目川が”浜崎”で氾濫する時は、荒川が氾濫する時でしょう。

[576: 匿名さん]

良い機会ですから現地がどういう場所か見て来られるのも良いと思いますよ。百聞は一見に如かずですし、切り取られた情報から不安がるより、事実情報とご自身の目で見て感じた情報から判断すれば納得出来るかと。

[577: マンション検討中さん]

現地に行けば高台の斜面上だと分かる

[578: マンション検討中さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[579: マンション検討中さん]

この雨でも黒目川は氾濫してないしここの付近も水没してないしで叩きたい方は残念でしたね

[580: マンション検討中]

どこの板でも叩いてる人は大体1人ですね。
地元住民ですが地形的に朝霞台駅側に水が来ることがないのは一目瞭然です。

[581: マンション検討中さん]

>>571 通りがかりさん

地図の緑、黄色、赤って雨雲レーダーの雨の強さ
何か勘違いしてるのかな？
荒川が緑色ってなってる部分を流れてるってので雨の強さだって分かると思うけど？

参考に低地と台地の地図を貼っておきます

新河岸川と芝川が水色で平常
黒目川が黄色で注意
荒川がオレンジ色で警戒
鴻沼川が赤色で危険

[582: マンション検討中さん]

国土地理院MAPで見たら堤防が標高7mでこのマンションは12m、駅は20mでした。
尾崎豊も歌ってましたが朝霞は坂の町なんですねー。