理事長の独裁政権と無関心組合員

[SKY]

〈質問事項〉
管理者として理事長の態度はOK？
理事長の暴走は止められるか?
組合員の信用をどう取り戻すか?
強行して監査入れるべきか?
私が引退し、高齢者理事に全てを任せるか?
その他アドバイスあればお願いします。

〈経緯説明〉
築50年ほどの100世帯マンションで自主管理です。管理会社は勿論、監査も居ません。

私自身は副理事長を10年ほどしてます。40代主婦です。理事長及び他の役員はかれこれ20年以上継続中なので、私は副理事長と言えど一番下っ端になります。理事長も他の理事も70歳越えの方々ですが引退する気無し!
毎年、新理事募集と言ってますが、あくまでも理事会の中だけ。友達や知人に声掛けてって、表面的な言葉で終るので、一般公募はしてない。理由は変な人が来たら困ると言うもの。

最近、ちょっと理事長と意見の疎通が出来てません。

コロナの影響もあり、設備メンテが理事長の独断で進められてます。理事会すらしてません。工事に関して、通知文書をってお願いしたのですが、この程度の工事でいちいち通達する必要ないとの事。

4月に行われる総会は書面議決を取りました。意見も少し出てましたが、書いた本人の家に怒鳴り込み。「何だこの回答は!お前は組合員として協力しないのか」と……。
結果、匿名投稿出来ないなら、意見は出せ無いと言う状態になりました。
そこで、私の独断で、オンライン掲示板立上げ、住人意見収集。理事長的自身はパソコンを触らない。伝言で伝えましが「文句があるなら直接言いに来い。うるさいって追い返してやる」と言い放って終わり。

そもそも、理事長が何をやろうとしてるのかが全く見えません。「何かやるなら告知を」と伝えたのですが、「告知をすれば文句を言う奴が必ず出る。それでは作業が遅れる。結果が全て。結果、皆が喜べばそれで良いだろ。上手くやれ！上手くやればクレームなんて来ないんだよ。」と説得されました。

他の理事さん達にも相談したのですが、私は良くわからないから、基本的に理事長に任せてると言うのです。
過去、理事経験者の話を聞いた所、理事会すら出来レースなのだから、やる意味が無いと回答。

個人的には理事の解散を訴えたい。会計だの居住者管理だの、紙ベースでは限界を感じてしまいました。
無理矢理エクセルでのデータ化を推し進めたけど、後任が居ない限り他の誰も触れない。つまりは、私が暴走中。お金の出し入れは他人に任せてるけど、報告書等作成が私一人なので、何かあったら私が1番疑われる閑居にある訳です。

長々と書いてしまいましたが、ご相談に載って頂けると助かります。

[16: 匿名さん]

>>15 ＳＫＹ
規約がありながら規約を守らない。
困った御仁ですね。追い出すわけにもいかんし。

[17: 匿名さん]

手の施しようない運営状態のマンションは、売却して逃げるが勝ち。
独裁理事長や無関心組合員らに付き合ってやる必要などない。

[18: 匿名さん]

このままではよくないと思うので、同じ思いの方をまずは内々に当たってみてはどうですか。
5人集めて、またその5人が1人つれてこれれば人数も増えます。
全体の5分の1集まれば、一般的な規約では総会を開けます。総会決議には出席者の過半数の承認が必要なので、例年出席している人数を目安として、同等の人数をそろえれば可決するでしょう。そうして、費用と手間ははかかるでしょうが、一度管理会社に相談して入ってもらうのも手です。立て直しが出来て、規約やルールが整備されたのちに、管理会社の是非についても考えたらいいのではないでしょうか。（今の状況では管理会社も辞退するかもしれませんが）
今自主管理で支出が少ない様に見えても、誰かの独裁で勝手な運営がなされているのなら、マンションの未来を考えるとそういった対応がいいかと思います。

[19: 匿名はん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[20: 匿名さん]

SKYさん、築50年の当マンション管理費と修繕積立金の額を教えていただけませんか。

[21: 匿名さん]

>>15 ＳＫＹ
スレ違いで申し訳ございませんが一言
００地方マンション管理士会（会員理事８０名程度、理事定員10名）
次期理事長候補を決める理事会に、今期００戸理事長と次期理事長
候補００埼理事と共謀して実務経験の豊富な理事が理事長に立候補
するのを恐れて理事会の招集通知を送付しないで理事会欠席として
次期理事長００埼候補を理事の互選で決めた。
勿論他の理事はこの件を承知していなかった。後日マンション管理
のコンプライアンスを守るべきマンション管理士会がこのような規
約違反をするようではマンション管理士としての資格を疑う旨の苦
情が寄せられた。
マンション管理士の信用は疑わしいのにさらに疑念を増幅させる。
若いマンション管理士はこのような行動をするマンション管理士の
台頭を阻止する義務がある、

[22: 匿名さん]

＞21　匿名さん
理事会の動きを最近のSNSを利用してガラス張りにしないと、こういうトラブルは絶え間ない。
ガラス張りにすることで＞21のようなトラブルは未然に防げると思う。
理事会予告としてSNS上に上がっていない素案は無効とすればいい。
兎に角、ブラックボックスをなくす工夫が必要だ。

[23: ご近所さん]

２０１８年の最高裁判決で理事長職を解任できるようになったので検討されてみては？
「マンション　理事長　解職　判決」で出てきましよ

[24: ご近所さん]

理事長交代は裁判などする必要ないですよ。
普通決議で交代させられます。

[25: 匿名さん]

17さんじゃないけど売って一抜けって選択肢はないんですか？
理事って謝礼があっても簿謝で、ボランティアみたいなものですよね。
その程度のものなのにスレ主、非常に雄弁で（言い換えれば理事会、理事長に不満があり）
問題点を列記しているけど投げ出そうとはしていないところに逆に問題を感じました。
というのも、関わるだけ損な物件（失礼ですが）に思えるからです。

これから3億はかかるのに3,000万しかない？
現状そんな体たらくではとても集金出来ませんよね。
そして築50年で建て替えの話も出てないんですよね？
その年数でまるで話が出てないのもまずいです（ウチは45年で揉めてますが最大関心事）。
70代の理事たちは当事者意識なく逃げてるだけかもしれませんが、
結果として3億かけても大して資産価値上がらず廃墟一直線の未来しか見えてきません。

引越しなんて考えたこともない、売り出しても満足する値段なんかつかない
というのが現状なら尚更理事長が消えない限り物件のより良い未来はありません。
経済その他の理由で売り逃げ出来ないとしても
そんな未来のない物件に積極的に関わって無駄な苦労するの馬鹿げてませんか？
もし売れない、抜け出せないとしても理事長や理事会に関わらないと決めてしまえば
人的ストレスはなくなるはずです。70代と40代が同じ価値観を持つのは困難です、
実の親子だって揉めるわけですから。

私もほぼ同年代ですが建て替えの蜜があるから老害理事とも付き合うだけで
金銭メリットがなければ断じて関わりません。
スレ主、不満口にしながら結局やってあげてるあたりお人好し過ぎる気がする。
実らない努力は無駄です。
努力のし甲斐がない物件、人間に関わって人生の無駄はやめましょう。

[26: ご近所さん]

逃げる？
そんな馬鹿な。
戦うべきでしょ！
人生観の違いかな～

[27: 匿名さん]

だから「人生観」とか言い出しちゃうから話がおかしくなる。
理事やらずに他人事と傍観決め込む所有者だっているわけでしょ？
何でスレ主は無給でこんな面倒背負っちゃうの？
不満がなくて、苦労するのが私の人生なんだと達観出来てれば外野の出る幕ないけど決してそうじゃない。

これからどんどん物件が余る。
よほど立地優位性がある場合でもなければ金かけるだけかけ損みたいな物件の方が多い。
建て替えも出来ず、大して売価や賃料に貢献しない大規模修繕やる費用捻出のために、どうして個人が苦労を背負うわけ？
先の見えない集合住宅の徒労に終わるかもしれない労力を、無駄だと思わないならそれも人生観でしょうが、
そうでないなら最低限理事会とは縁切り。出来ることなら売り抜け一択だと思う。

[28: ご近所さん]

つまり、蟻地獄のような状態だと言いたいわけですね。
であれば、害蟻を取っ払えばいい。
理事長という暴走蟻と管理会社という金食い蟻、この二匹を取っ払えばいい。
投資用マンションじゃないのだから、売り抜けという言葉は間が抜けている。
つまり、間抜け。

[29: 匿名さん]

やれやれ、理事連中と大差ない推定老害登場。
駆除出来る目処が立たない害虫どうしようって悩み相談に
使えない駆除方法レクチャーってウマシカですか？笑

[30: ＳＫＹ]

色々とご意見有難うございます。

マンション全体での管理費はおおよそ月50万程度の支出。
そこから差引いての修繕積立金60万程度の貯金。
収支報告、一応体裁整えてますが、理事長が明細出すのを「無駄」と言うので、
全ては私のPC上に隠ぺいされてる状況。

引越しできない理由は、夫婦共に障害あって新規ローンが組めない事。
上階のゴミ屋敷＆水漏れにより資産価値ゼロと言う状況からですね。
上階住人に請求書渡して裁判所による退去命令まで勝ち取ったのに、
理事長が「人道的にそれはダメだ」とストップ掛けたので何も出来なくなりました。

何故、戦い続けるのかと言えば、このまま放置したら家が崩壊すると思ったから。

主婦友を募って、理事会解散運動までは何とか進められました。とは言え力不足。
総会実施を妨害されてます。会議をせずに、先週、理事長が通知文書を送付。
「2021年度役員、このまま継続します。承認願います」って文書です。
はっきり言って、これでは勝ち目がない。大半が「理事長に任せます」で返信なので。

【理事会VS主婦友】

組合員全員に、「理事長解任すべき」と手紙を送ろうと思うのですが、
どう書こうとしても理事長の悪口しか掛けずにいます。
段々、自分が何をやってるのか分からなくなってしまいました。

[31: 匿名さん]

焦らなくてもいいと思いますよ。
次回の理事選に備えて準備されてはどうですか。
スレ主個人の知識だけではなく、支援団体とかに相談されてはどうですか。
最低準備としてスレ主がマン管の資格をとるべきです。
そこで得た知識をもとに戦略を練るべきだと思います。
会計の知識を持っておられるようですから、組合運営も可能だと思います。
足らずの知識は先人の知恵をお借りすればどうにかなると思います。
https://www.mankan.or.jp/

[32: 匿名さん]

理事会運営のためのお助けアイテム。
利用できる部分で利用すればいい。
https://www.mankan.or.jp/new_mirai-net/01about/about.html#about01

[33: 匿名さん]

>>30 ＳＫＹさん

他の住人にとっての具体的な問題は何でしょうか？
SKYさんが頑張っているので、いろいろと他の人が見えない部分が見えてしまうので、ついついそこを強く言ってしまうと思いますが、多くの人にとっては興味がないことです。
その点を強く言えば言うほど、他の人が離れる可能性があります。

なので、自分たちだけしかわからないようか問題は納得いかないかもしれませんが、言わない方がよいかもしれません。また、人によっては意見が分かれるような事も、まずは後回しにした方がいいと思います。

> 組合員全員に、「理事長解任すべき」と手紙を送ろう
例えば、将来的な資金が足りないという事なのであれば、具体的にいつから、どのくらいの金額が足りなくなるのか？を試算し、それを全世帯に向けた勉強会のような形で説明するような方法があります。もしくは、どうしたらよいか？お知恵をお貸し下さいみたいな説明会ができればとよいのかと思います。

> 理事会解散運動までは何とか進められました。
ここまで出来るのであれば、上記はちょっと大変ではありますが、出来るのかと思いました。
説明会なのか？相談会がよいのかはわかりませんが、全戸が薄々問題だと気がついている事であれば、ちょっと話を聞くだけ聞いてみたいような事があればと思います。

上記まで問題提起まででき、ある程度の第三者から指示を得られたら、「総会」を開くくらいしないとだめという事を次の目標にやっていくという感じかなと思います。

そこまでくれば、個別に対応出来ても、全体に説明できないような理事長はもうめんどくさがって抜けていくのではないかと思います。
あくまでも、もし、私だったらどうするだろうか？という話ですが・・・

[34: SKY]

>>33 匿名さん

んー何が問題か……。定期メンテと大規模修繕は一応やってるので問題無い。が、相談も報告も無いので、業者に言われるがまま。どうやって業者を選んだかも謎だけども、工事内容に誰も口出し出来ない。また、工事完了報告も無く、アフターケア等論外。苦情言ったとしても「そんなの少数意見。いちいち騒ぐな」と言われた。更に署名活動して20名ほどの意見書を提出したが、「主婦の野次」「ひとりが愚痴言えば、私も私もと同調するのは当たり前。お前が誘導した物など意見とは認めない。」って事で、意見書破棄された形。

何だかんだと報告会やアフターケアを私がしてしまったので、表面的には、それら全てが理事長の手腕として評価されてる。

今後やれそうな事は定期メンテの内容見直しかなとは思う。けれども、昔からの付き合いがとか言われるのがオチ。「お金の問題じゃない。人と人との築き上げてきた信頼関係何だ」と全拒否される。これは、年寄り理事会の総意。理事以外の組合員には、そんな話は一切届かない。

過去の工事履歴と費用、別業者に頼んだら幾らかって試算表は作ってみた。ただ、現実的に見積り取った訳じゃ無いので正しいとは言い切れない。不確かな情報。あまり意味ないかな？何より、その書類出す事自体が問題だと否定されるだろうな。理事長の言う「築き上げてきた信頼関係をお前の行動次第でぶち壊す」「誰も喜ばない無駄な作業」と罵られる。まぁ、罵られても良いとは思ってるけども、不確かな情報では戦いづらいと言う所。

慎重に、冷静にと思うのですが、中々難しいですね。

[35: 匿名さん]

なんだかスレ主、外野が考えつくような打開策は既に思いついてて
部分的に実行もしてて「でも理事長が…だから（無駄かも）」に終始してない？
それではどうにもならないですねとしか言い様がない感じするけど

ちょっと問題分けて考えた方がいい気がする。
上階のゴミ屋敷と漏水で資産価値ゼロって立派に損害じゃない？
退去命令の遂行を妨害して人道的にそれはダメってスレ主の権利侵害してるよ。
同じ損害受けてる所有者はいないの？仮にスレ主個人しかいなくて
周りには被害ないなら、味方を募っても無駄。
みんな揉め事に関わりたくないって黙殺がオチ

そして金の使い途について文書を残さなかったり、所有者の不利益やってるんじゃないか
という問題？も、明らかに不利益だって証拠が提示出来ないと（出来ても）他人は動かない。
だって表面上は「問題なく物件運営出来てる」から。
みんな自分個人の損得には敏感でも、みんなの、になった時点で真剣さが薄れる。
これだけ損してる、こうすればこれだけ個人に金が戻るみたいな話にならないと
これも下手に関わって揉めたくないから関わるのやめよう、となるだけ。

スレ主、自分で気づいてる気がするけど流れを変えるには
本人自身の損害についても物件全体に関しても
理事長なり理事会の罪状を明らかにして、引責辞任に持ち込む直接対決しかないんじゃない？
そこまではしたくないとか出来ないなら状況が変わると思えない。

>上階住人に請求書渡して裁判所による退去命令まで勝ち取ったのに、
>理事長が「人道的にそれはダメだ」とストップ掛けたので何も出来なくなりました。
申し訳ないけど、第三者が読んだらえっ??と思うような状況を、何も出来なくなりました。
で終わらせちゃってる時点でそこまで真剣とは思えない。
退去命令勝ち取った、って実際に追い出せなければ何もやらなかったのと同じじゃない。
むしろ手間暇かかった分だけこちらの損でしかない。
こんな重大事を泣き寝入りしてる時点で解決の道は見えないです。

[36: SKY]

>>35 匿名さん

何度もご回答有難うございます。
本当にそうですね。皆が相談乗ってくれてるのに、全否定する回答ごめんなさいm(_ _)m

マンション管理規約は3年前に作ったので、規約違反って話で攻め込むと言うやり方は出来る。穏便にと言うなら、今後の方針について民意を求める。どちらが妥当かと思考が右往左往。

攻撃型に転じた場合、理事長の評判落とす事は出来ても、皆が離れていく気がしてる。
穏便にと考えたら、何も知らない人は、理事長派と答えると思える。

今、漠然とプランを考えています。
〈これまでの運営方針〉
定期メンテも大規模修繕も理事会指導の元で遂行。
この場合、住人意見は極一部の調書を取る程度で全体的への意見聴取は出来ていない。

〈私が考える運営方針〉
まずは住人から上がった意見について、掲示板等に貼りだす。意見聴取をしつつ、業者選定等の案を打ち出す。ある程度意見が集った所で予算委員会開催。住人説明会。業者遂行。必要あれば業務途中報告。終了報告と不備等確認作業。

ちょっと文章としてまとまって無いけれども、私情を挟まず書くならこの程度かな？
ここから先に踏み込もうとすると私情が入り込み過ぎて止められなくなてしまう。出来ないと言うより、行動起こすと危険って感じてます。

[37: 匿名さん]

>>34 SKYさん

あくまで文面上からですが、これだけだと、あくまで「現状」は不満があるが問題とは言えない。もっとよくしたいと思っているが、具体的にどうなれば、「良くした事」になるのかがわからない。
というように読めました。

全体にとって特に何でもない小さい問題といえる時に、それを先回って摘んでしまうと全体が気がつかないので、より無関心な住人になります。
めんどうで、いらいらするかもしれませんが、まわりを巻き込むとはそんなものです。

ですが、例えば、工事でも、次回やその次の大規模修繕はどうでしょうか？
そこまでの資金は計画上、順調に貯まる予定なのでしょうか？それとも、今後、値上げしなければいけないのでしょうか？値上げが必要。だけど、今までの方法を改善すればなんとかなるとなれば、みんな、興味を持つはずです。

もし、理事長の素行がおかしいといっても、問題なく出来るようであれば、このご時世、一般的には「よい理事長」です。通常は、そこまで問題にならないマンションはほぼないです。それはそれで、外野から見た時の「理事長」評価というのは、受け入れる必要はあると思います。

または、月額の修繕積立金（管理費）が高すぎるという事になっていてもいいはずです。
だれも、高いとは言っていない、今後の修繕も問題ないくらい資産の異常もない。工事結果も別に明らかではないが、問題も見つかっていない。であれば、やはり、理事会の透明性だけの問題ですが、結果的に、業者に透明性を求めないが故のコストメリットを得ていると判断する人がいてもおかしくはありません。

確かに、「上階のゴミ屋敷と漏水で資産価値ゼロ」が気になりますが、これが気になっているのは、特定の戸があり、その周辺だけが問題にしていて、それ以外は別に関せずということだということですか？

> 何だかんだと報告会やアフターケアを私がしてしまった
もし、自分がいなければ、問題になるというのであれば、理事会をやめた方がいいと思います。そして、単にいち住民として、理事会にゴミ屋敷問題とそこから出る損害の補償について要求すればいいのではないでしょうか？
例えば、実際に売りに出した時の見積をもらって、ゴミ屋敷がどの程度、マイナス評価になっているのかを知る事ができるかもしれません。
（不動産屋も、裁判所からの退去命令までもらっている事で何かアドバイスをくれるかもしれません。それさえなければ、売れる物件ならば、何かしらの情報はくれるのではと。）
そして、理事会側が、そのゴミ屋敷側に加担し、より損害を大きくしているのであれば、それの問題として法的履行を求めればよいかと。

こういうのは、理事会の中にいればいたで逆にやりにくいです。
また、理事会の中からの努力がゆえに、普通であれば気にもしない小さい事の方が、他の大きな問題よりも重要になってしまって元々が見えなくなってしまったように感じました。

なので、まずは理事会を抜けて、ご自身の利益だけを考えて、行動したほうが逆に全体が見えるのかなというのが、私個人の感想です。

[38: SKY]

>>37 匿名さん
なるほど。やはり第三者目線だと違いますね。
また戯言になるかもしれませんが・・・大規模修繕ですね。

今後考えなければならない問題として、汚水管交換工事が第一優先事項。そして、エレベーターのリニューアル工事とがある訳で、ここ、３年前に議論して修繕積立金値上げをしたのですが、理事長判断で現実的に無理だから止めると言う方向に・・・。
値上げしといて何もしないって有りか？やめる報告すらしてませんので、うやむやにしようとしてます。

配管工事の問題は、室内工事となるため原状復帰の保証が出来ない事。
うちの水漏れ問題で汚水管補修工事+原状復帰で240万でした。まあ、上階のお風呂場＆トイレ交換まで入ってるので、このままの価格では無いかな？全世帯やったら２億超え？年間800万の貯金では追いつきません。
まともにリニューアル工事をしたらって話なので、研磨+コーティングであれば5000万程度で出来ると聞いたのですが、何より情報開示されてないので議論に至ってない。
年間２～３世帯くらいは漏水事件発生してるので、早々に対策練りたい所ではあるのですが、「管理組合として工事したら、自費で工事した所から文句が来る」って言うアホが居る。うちもここは文句言いたい。管理組合がもっと早く動いてたら事故は起きなかったと・・・。
(ごめんなさい。私情入ります)

ゴミ屋敷問題に関しては、個人情報保護だとかで実名公表されてませんが、私の知る限りで６世帯ありますね。なので、［対策を考える会］とかあっても良いかも知れない。

エレベーター工事に関しては、理事長が知り合いに聞いたって感じで下調べゼロなんですよね。敷地の問題で９人乗りから６人乗りになる。工事期間２ヶ月エレベーターが使えない。資金的には3000万程度と言う話。色々業者を当ってみたらとは伝えたのですが、やはり、「調べるまでもない。無理な物は無理。むしろ、壊れてしまえば、住人の方で対策チーム作るだろ。住人がやろうって意思を固めてから動いた方が動きやすい」との事。

「壊れるかもしれない」「事件が起こるかもしれない」では理事は動けない。事件が起きてから対策を練る方が合理的。そう言われたら、何も言えなくなってしまった。
何だかんだで、言葉対決で負けてしまう私。１対１の勝負だと勝てない。組合員皆の意思はどっちなんでしょうね？

[39: 匿名さん]

>>38 SKYさん

なるほど、「理事長」も理事長なりの見えている範囲で「よかれ」と思って行動しているように見えます。ただ、その「よかれ」と思って行動するためには、外野からいろいろ文句を言われたくないから、いろいろと隠蔽することになってしまっている。
そして、もう理事長自身で手に負えなくなってしまっているように見えました。

> ３年前に議論して修繕積立金値上げ
このときに、いつ工事する前提で修繕積立金を上げたのでしょうか？
勝手に工事しないのは「区分所有法」的に問題があるはずです。
ただ、今時点で工事しないと決めている訳ではないので、そうとは言えないと言ってくるとは思います。
（もし、「区分所有法」の内容をしらないなら、知っておいた方がいいです。あと、標準マンション規約（テンプレート）も知らないのであれば知っておく必要があります。ご自身でマンション規約を作ったのであれば知っているとは思うのですが・・・）

ちょっと、文面から見えた「理事長像」を勝手に想像するのですが、いろいろな手続き上の事は疎いが、工務店などと仲良く、日常メンテナンスには詳しい人だと読めました。
ある意味では、面倒な事を引き受ける「用務員さん」なので、ある部分ではうけはいいのだと思いました。

であれば、
> 理事長判断で現実的に無理だから止めると言う方向に・・・
これを説明する会をもうけましょう！と理事長に提案します。面倒な住民説明などは自分で引き受けます。と。
これでＯＫであれば、現状の説明をしていきます。

ＮＧであれば、今後、工事が実施されないときや、その他の事で問題になったときに、知っていながら放置した理事会側に対して「法的責任」を求められるような事例が調べるとある。もし、自分が訴えられる側になるのはちょっと嫌なので、理事会をやめさせてほしい。
また、その際には、私も責任をキチンと果たしたことを示したいので、この件について、注意勧告しましたよ。と言う意味で、内容証明郵便等で、書面にて出すので、その際にはびっくりしないようにしてください。

など、このままだと「あなた」個人の責任としてなってしまいますよと言う事が、理事長自身で理解出来るように仕向けるかな。
内容証明郵便などがどれだけ意味があるのはわかりませんが、出来るだけ、法律的な問題で過失責任が問われる可能性があるという事を知ってもらう。
そして、自分はそういう過失責任が自分にも来てしまうと「怖くて、怖くて」しかたがないので、あなた（理事長）に責任をなすりつけて、逃げさせて下さい。というように印象づける。

この後、攻撃をしても、このままでは周りからは、「同類でしょ！」と見えてしまうかもしれませんし、そのための一定の責任回避の準備はしておいた方がいいとは思います。その責任回避が周到で、きちんとしていればしているほど、相手に「そんなにやばいの？」と思わせる事もできると思います。
（もし、どなたか法的なことで支援してもらえる人がいればそちらに聞いた方がいいと思いますが）
さらに、理事長が積立金などを着服しているなどがあれば別ですが・・・

> 事件が起きてから対策を練る方が合理的
> 組合員皆の意思はどっち
リスク対策には通常「回避」「転換」「受容」という３つの考え方で対策します。
事件が起きてから対策するのは「受容」です。
つまり、理事会に「善管注意義務」上の過失が生じても受け入れるという事だと思うので、本当に、組合員さんとしてもそれでよいのか？
保険をかけるのが「転換」、SKYさんがやりたいのは、「回避」だと思います。
通常は、理事会員が個人的な責任まで背負い込みたくないので、「転換」か「回避」がよいと思うが、皆さんはどうですか？
と聞ければ、周りの理事も巻き込めるかもしれません。

たいていの人は、「法」です。という言葉に弱いので、これを戦いで利用する前に、マンション世論形成にも使った方がよいと思います。

[40: SKY]

>>39 匿名さん
いやはや、恐れ入ります。頭いいですね。
本当にイライラしながら行動起こしてたので、その会話の中からここまでの情報引き出せるって凄いです。

修繕積立金の値上げの話は、理事の私としては違和感あったんですよねぇ。

元々規約と言う物が形式上の物で薄っぺらい物。暗黙のルールで色々言われ、
新参者に対して「常識知らずばかりで困る」と騒ぐ方々が多かった。
それで、私の方で「規約に書かれてないルールを押し付けられても困る。区分所有法、標準マンション規約って言うのが有るので、改めて規約作成しませんか？規約で定めたルールなら納得も出来ます。」てな話で８年掛かりで完成した物。

それに便乗しての管理費＆修繕積立金の値上げ。
「消費税も物価も上がってる事だし、10年見直しされてないですし、値上げしても問題ないよね？でも、値上げするなら理由欲しくない？」って話から始まって、「機械の寿命ってどんなもんだ？そろそろか？じゃあ、これを利用しよう。」
「利用するって事は、やるんですね？途中で投げ出さないで下さいね。本当にやると言うなら、準備しますよ？」って何度も念を押した形。多分、当時はやる気あったと思う。理事長自ら、知り合いの業者さんに相場確認をした。
エレベーター2000万位との事なので平成35年には着工見込み
配管工事3000万との事で平成40～45年頃を目安に・・・

これら全て指示通りに資料作成して、総会決議したんですけどねぇ。
下調べの甘さを痛感してます。「業者なんていっぱいあるから、色々聞いてみては？」とは伝えましたが、「必要ない」って押し切られちゃったので・・・。

例え理事過半数の合意を得ても、理事長の許可無しに行動できないのが現状。
そして、理事長の言葉は「理事の合意のもと」って表現で報告される。
問題はここなんですよね。
今、理事長との喧嘩は、「あなたの私的意見を理事の総意として発言しないで」に尽きるかもです。
「今のスタンスを続けるのであれば理事は辞めます」とは伝えてます。

ここから、組員の皆にどう伝えるかが悩み。
今の段階だとただの喧嘩。辞めると言うのも口約束。

最近の理事長の口癖は「世間のルールは関係ない。マンションにはマンション独自のルールがある。ある程度独裁政権で無ければ管理なんて出来ない」と言う事。なので、法律を持ち出すだけだと弱い。法律云々より、何故その法律があるかを論議しないと・・・？

愚痴ばっかですみません。
理事長相手は感情も入ってしまうので中々難しいですね。

「善管注意義務上の過失」ですね。
報告書の柱として、考えると上手く行きそうな気がしてきました。

[41: 匿名さん]

>>40 SKYさん

多少参考になれば幸いです。
なんとなく、方向性はついたのであれば、それでよいですが、私なりの進め方です。

> 最近の理事長の口癖は
マンション運営をよくすることではなく、理事長を潰す目的でなければ、理事長と戦ってもあまり意味はないと思います。なので、議論は必要ないと思います。
強く強引な事を言う人は、それだけ、精神的に追い詰められていると思って、「あー、困ってるんだな・・・」くらいに考えるとこちらの精神も痛みませんし、「あーそこは困るんだ」くらいに考えて下さい。

> ここから、組員の皆にどう伝えるかが悩み。
もし、理事の中に、自分に味方してくれそうな人がいれば、その人に協力してもらうのがよいと思います。
で、その人と理事長が一緒にいる場で、「本当に辞めたい」という事を伝え、その協力者から「では、いろいろ引き継ぎもあるし、説明してもらわないと困るから、最低でもみんなにどういう状況なのか？」と少々、怒り気味で「そうですよね！理事長！」見たいな感じで言ってもらう。

で、SKYさんとしては、そんなの勝手に辞めさてもらいたいのに・・・という印象を与えつつ、「じゃ皆さんを集めてもらえれば、説明します」見たいな感じができればよいかなと。

さらに、そこにもう一名協力者がいて、まあ、SKYさんにはお世話になった部分もあるし、まあ、「さよなら＆ありがとう」を言う意味でも、一応集まれる人はあつまりましょう。見たいな事を言う人がいれば、さらに良いです。

自分から説明する場を下さいと言って、集まるのであればそれでも良いですが、会長としても勝手な事を言われたくないので、他の理事たちを集めたくないと思いますので、そこを回避する策を何らか立てるという事です。

その会が開かれれば、そこで、「善管注意義務上の過失」の懸念があり、自分としては非常に感情的になってしまい、申し訳ないと・・・
「報告書」があれば、そこで出すのもいいかもしれません。
で、SKYさんとしてはこのままの状態で「理事会」が運営されても、怖いので、辞めると伝える。
目的は、あくまで、他の理事達もこのままでは「怖いな・・・」、俺・私も逃げたいと思わせる事です。
そして、引き継ぎなどを含めて、投げ出すのも申し訳ないので、他の理事から聞いていただければ答えます。

理事長からはすいません、今はちょっと、感情的になってしまいキチンと答えられないと思うので、申し訳ないので、他の人からお願いします。と。
これは、今までSKYさんがやっていた仕事を他の理事に任せることも目的です。
他の理事も、自分のところにわからない作業が回ってくるならば、理事長側についていても得策ではないな・・と思わせる事も目的の１つです。

みたいな感じで、他の理事を取り込むことを目的にして、行動しますね。
あくまで、姿勢は低く、でも言うことは明瞭にです。

[42: SKY]

>>31 匿名さん
>>32 匿名さん
URLの添付有難うございます。支援団体・専門家の情報助かります。
情報理解・吸収するのに時間が掛かってしまいました。
やはり、素人管理組合とは全然違いますね。
建物構造とか表面的にしか理解してなくて、修繕計画も甘さを感じました。
まあ、どこまで本気でやるかって話にはなってしまいますが、
確かに専門家なり先人の知識って必要ですね。

[43: SKY]

>>41 匿名さん
何度もお付き合い有難うございます。

私としては理事辞める気満々で引継ぎ書類を作成。既に管理人に預け、カギや銀行通帳も返却済み。ですが、「 SKYの辞任は認められない」と引き止められてしまった。ポストに投函されてた手紙にて、【理事長自身が退任表明。あくまで理事長を退任で理事は続行。SKYに理事長を推薦】と記載有り。

怒り心頭！！本人の意思確認もしてない。理事会もしてない。この一方的な手紙は何だ？宛先は組合員各位となってる。全世帯に配布済み？？

急遽、10/25(日)に主婦友会開く事になりました。私の感情が治まらなかったので、ダーッと電話しまくりました。一応、理事長にも「意見交換会するから来たければくれば？」って感じで声掛けしてます。

あくまでも私は理事長とは考え方が違う。誰かを排除しての勝手な決議はしたくない。
主婦友達も「SKYが理事長になる事は賛成」と言うので、ちょっと考えにブレが出てきてます。

私が理事長とか言うのであれば、私は「管理組合をぶち壊すよ」って思ってる。
先ほど、スレ31＆32にあったサイト［マンションみらいネット］見てたけど、本当に法的に正しくと思ったら中途半端な事出来ない。理事長の言う「人道的に」とか考えられなくなる。理事会で何もかも決める方針には従えないので、逆に言うと「組合員全員働け！よく考えろ！！全員何かしらの意見を出せ！！」って事を強要する。

っと、感情的に書きすぎですね。
でも、コミニティって部分をちゃんと確立させたい。コミニティがちゃんとしてれば、理事任せ運営も変わって来る気がするんだけどなぁ。

長期修繕計画ね。プロに作成依頼したら、なんか凄いの出来そうだな。
予算掛けないなら自分で分かる所まで作ってみようかなと思う。
体裁整えるだけとも言えるけど、みっちり項目毎に書かれてたら説得材料になりそうだなと。

この状況、ある意味チャンス。ただ、簡単に転びそうな崖っぷちでもある。慎重にと思うけど、どこまで冷静を保てるか・・・不安だらけです（TT)

[44: 匿名さん]

SKY さん、ある意味においてSKYさんは先駆者です。
既存の考え方に捉われない、新しい形のマンコミの形を探るべきです。
マンションの高齢化問題は多くの方が抱えている問題でもあり、それを解決する糸口は、既存の方法では難しいと思います。
最終目標は、組合住民全体のの共通利益を守ることですから、そのために様々な方法を探るべきだと思います。
影ながら応援しています。

[45: ご近所さん]

時代の進化に伴い、マンション管理を手助けするアイテムは整ってきていると感じます。
例えば、通帳と印鑑を必要としない、オンラインシステムによる会計処理です。
この会計処理をオンライン会計ソフトと連動させて使えば、会計業務も公正化され、なおかつ、業務の簡素化が図れます。
決算処理まで自働化されますから、ある程度の会計知識さえあれば、あえてプロに頼む必要もなくなります。
理事会もリモート会議、あるいは、オンライン会議を利用すれば各人の時間制約からの解放により、参加数も増えるのではないでしょうか。
それらを支援するソフトも出ていますが、個人的にはLINEでその役割を果たせるのではないかと思っています。
マンションの資産価値を高めたり、組合関係書類の保存や閲覧を助けるためのソフトがマンションみらいネットから販売されています。
年間利用料が2万円ですから利用効果を考えれば検討に値すると思います。
https://www.mankan.or.jp/new_mirai-net/01about/about.html#about01
後は、ルール作りだと思います。
SKYさんと理事長の正義感が違うように、住民の頭数だけ正義がありますから、それぞれの正義をどこで折り合うかのルール作りが必要です。
いったん作ったルールは従ってもらい、ルールが周辺の環境にそぐわなくなったときは改正できるように管理規約に定めるべきです。
一番重要なことは、できるだけ多くの組合員に関心を持ってもらえるような環境づくりかと思われます。

[46: SKY]

皆さん、沢山のアドバイスありがとうございます。
日曜日の主婦友会、そこそこ良い結果が出た様に思います。
理事長参加って所で会議としては中途半端な結果に終わったのですが・・・

＜一応、会議の結果報告＞
新規理事会役員は全員に打診を掛ける事で合意。
今までの理事会は年２～３回のシークレット会議だったが、
月１回程度のペースにして、公開会議。会議内容は掲示板告知。
議題に興味ある人は臨時参加OKと言う形。
議題が無いなら議題を考える会があってもいいと・・・。
理事会では無かったのに、結果、理事会的になってしまいました。

色々話を聞いた所、どうも理事会の存在すら知らない人達が居るらしい。
なので、理事の存在アピールから始めないとダメかな？
そんな訳で、コミニティを作って色々話を聞き出そうと言う作戦。
新理事探しはコミュニケーションが取れてからと言う感じで今回の会議終了。

　理事長的には「俺は今まで色んな人に声を掛けてきた。全て拒絶された。そんな理想が通るる訳がない。強制的に動いて貰うのが一番だ」と･･･。
　ここは主婦団として全否定。「命令で動く人は居ない。名前だけ打ち出しても欠席されたら何もならない。」って感じで、まあ、主婦って強いですね(汗)

本当は、ここから更に踏み込んで、理事の仕事とは何かとか、長期修繕計画はどうするか、直近で困ってる事は何かとか話をしたかったのですが、理事長の演説で終わってしまった。「ウダウダ話してるが、結局何なんだ？何の目的で人を集めた？こんなくだらない話をするためか？良いか？臨時会議って言うのはな、住人の2/3の要望書があって２ヶ月前に申請出すんだよ。さっさと会議の結論言って閉めろ」との事。
「ん？臨時会議？承諾？２ヶ月前申請？そんなの規約に書いてあったっけ？」って規約調べたけど記載無かった。「えっと、会議開いてくれとはずっと言ってて、理事長がひたすら無視しただけじゃない？そもそもこれは臨時会議なの？」って頭の中パニック。

一応、締めとして、「大規模な会議は自粛。小さな会合を何度か開いて意見交換を充実させる。その後の事は、意見交換が出来てから進める」って事で終了。とにかく【総会】って大規模な物をやろうとすると、理事長説得がめんどくさい。

長期修繕計画、国土交通省の「長期修繕計画標準様式」を元に私なりに分かる範囲で作成してみた。実効性のない無駄な産物として破棄されましたが・・・
理事長の必死の妨害をスルーする主婦友連。「出来るか出来ないかあんたが決めるな。」「１００世帯マンション。それなりに知識ある人いるでしょ。不動産屋からでもアドバイス貰えば良いじゃん！」って、このまま主婦友連に任せたら理事長追い出せる気がしてます。

何だか理事会を無視した主婦友会が充実してしまった。
理事会要らなくない？

[47: 匿名さん]

>>46 SKYさん

SKYさん、いろいろと改善したようで何よりです。

> 理事会要らなくない？
いえ、手順の正当性がないと、いずれ、旧理事長とにたりよったりの意見になってしまうと思います。
理事会員を守る上でも、手順の正当性さえ守れば、将来、問題（失敗）とわかったときに、過去の疑惑みたいな詮索から守るための一定の担保にはなるはずです。

SKYさんが、そこまで主体的に動けるならば、マンション診断士などを補助として入れるのも良いのかと思います。100世帯で管理会社を入れていない時点で一般的なマンションと比べるとかなりのコスト削減になっているはずです。
数万円?10万くらいの間で相談に乗ってくれるはずです。最初は数ヶ月限定の契約で、よければ継続して契約するというのもありだと思います。
５年、１０年という長いスパンで考えた時に、素人の分野での判断と責任が発生してしまうので、「出来る、やれる人」たちが高いモチベーションをもってやれているときは良いですが、どうしても、人それぞれの事情も出てきてしまうので、継続して運用できる組織をどうすれば作れるか？

> 臨時会議って言うのはな、住人の2/3の要望書があって２ヶ月前に申請出すんだよ。
この方は、他のマンションなどの運営をある程度知っている人だと思います。
通常、臨時会議は、「不正」などで開催されるのはほとんどないと思われ、一般的には、住民の2/3の同意が必要な決定を早急にしなければならない場合に開催されます。
例えば、お金が足りなくなったので、修繕積立金からお金を使いたいなど。
早急と言っても、住民が判断するにはある程度の時間が必要なので、一定の事前期間を作る事をルール化しているところなどもあります。

> 「長期修繕計画標準様式」を元に私なりに分かる範囲で作成してみた。実効性のない無駄な産物
さすがに、素人では作成は難しいと思います。
おおよその修理するサイクルと、必要な費用計画だけでまずはよいと思います。
（これだけは、プロがいても、プロも判断できませんので・・・）

もし、マンション内に修繕に詳しい人が集まるようであれば、「修繕計画」を作成する役割だけの理事とかを集めてみるのも手だと思います。
現理事長も、自分がのびのびと活躍出来る場があれば、喜んで、そちらに専念すると思いますよ。

[48: SKY]

>>47 匿名さん
　まあ、理事会が不要と言うのは冗談ではありますが、理事会としては外野の野次は聞かないスタンスなので、必然的に対立しちゃいますね。「20年前の達が派閥作って大騒動になった」とかで、今、理事会内はピリピリしてる。
　外部アドバイザーは断固拒否だそうです。「悪徳業者多いから、次々何か売り込んでくるよ。マンション乗っ取られたら困る」って言われました。

＞臨時会議ねぇ
お互い違う定義で話してるとしか言えない。
私達はそもそもの定期総会が年1回と言うのが少ないと言ってる。毎年4月に収支報告して今年の予定話して解散。それが定期総会らしい。他の議案、他の月でやるのは全て臨時総会だそうです。理事会も同様。定期総会準備以外では開催されない。なので、年1回。多くて２回。外野から見れば、ほぼ活動してない。

定期総会が年1回とかってルールはどこから来たのでしょう？決算は年度末決算って言いたいのは分かる。でも半期決算、4半期決算でも良いような？一応聞いたら、これは一般常識だと返された。「会社じゃない。ただの組合でそんな細かい決算報告は不要。」との事です。

理事長曰く、「管理業務はちゃんとしてる。突発的に起きた事故その他は予測出来ない物。で、その単発事故の度に臨時総会など開けない。なので、理事長判断で使えるお金が年間200万ある」と言うのです。
＞お金が足りなくなったので、修繕積立金からお金を使いたいなど。
現状、総会せずに勝手に使って事後報告だな。

＞おおよその修理するサイクルと、必要な費用計画
これは私なりに作成した。が、捨てられた。
まあ、まともにやったら資金は全く足りない。理事長の考えると突発工事を都度都度されるより、全世帯一気にやった方が遥かに安い。が、貯金溜まるまで待てないって状況もある。
何を最優先にするか、どこを妥協するかって所を詰めて話したいとは思ったのだけど･･･。
まあ、今の理事相手には無理な話かな？

現理事長ね。まあ、頑張ってるよ。うちらの活動を止めようと・・・
〇〇やりたいって提案に予算は一切出さないとさ。
集会禁止令も出してきました。集会か立ち話かってどう線引きするんだろ？
今ならLINE会議も出来ちゃうけどね。

[49: 匿名さん]

https://www.innovelios.com/kurasel.pdf
無責任な管理会社が多く、最近関心を持って検討してます。
参考にしてみてください。

[50: ご近所さん]

検討に値する自主管理支援ソフトではあるが、提供元が三菱地所グループであるところが胡散臭い。
まず、三菱地所が抱えている自社管理物件で公開実験し、その有効性を実証しないといけない。
そのデータすら取れていない現段階では検討までに留めたほうが賢明だと思う。

[51: ご近所さん]

丸の内の大地主

[52: 匿名さん]

無報酬で理事引き受ける奴がバカ
無報酬の理事にあれこれ注文つける組合員がもっとバカ

[53: 匿名さん]

政治家みたいなもんだよぬ。
言うだけならタダみたいな有権者のお声も一応ハイハイ聞かなきゃならない
役得とか利権でもなきゃとてもやる気にならん

[54: 匿名さん]

>ご近所さん
一体何考えてるの。
どこのスレにも書き込みをして、迷惑されるだけ。

[55: 匿名さん]

（模範解答例）
　売る

[56: 匿名さん]

スレ主さんへ質問です。
１００世帯のうち、空室はどれくらいありますか？
また居住中の中で賃貸率ってどれくらいですか？

現理事長さんは、時代にはあっていないけど悪人ではなさそうな印象です。
（良し悪しは別として）その都度こまかな要求は聞いて対応しているようなので。

私の今までの経験上からですが、常に臨戦態勢だと相手からもそれなりの反応しか返ってこないと思います。
話し合いの入り方に変化を持たせてみてはいかがでしょうか。（もう遅い？）
他の住人の方の協力が必要なら、その協力要請の仕方も。空室が少なくて所有者の居住率が高いなら、実害にあっている人以外はそれなりに住みやすく感じているのかも。

スレ主さんの意見が正論だとは思います。でもその球（意見）が剛速球過ぎて、ボールを投げられた人がキャッチするのが難しい印象でした。

[57: SKY]

>>56 匿名さん
コメント有難うございます。

空室は３～４月のピーク時でも10世帯未満ですね。
今は５月入居予定を差し引いて２世帯のみ。
賃貸率は３０％ほどです。大半が高齢者で若い世代は20世帯程かな。

大騒ぎしてから約半年。
別スレで色々愚痴を爆発させてしまったので現在反省中。
結局の所、「やりたいけど出来ない」が多くの意見だと思います。

「ルールを守れない人をどうするか？」って問題に対し、
「そんな物は調査して取り締まればいいだけ」って言うのが現理事達。
「誰が調査し、どう取り締まるのか？」って話をすると
「そこは理事長が……」ってなる。
まぁ、押し付けられた理事長はたまりませんね。

これ、「卵が最初か鶏が最初か」って話に似てる。
私の印象では、理事長が好き勝手やるから組合員は無関心になる。
どんどん皆が離れていくって可印象でした。しかし……順序が逆かも知れない。
何でもかんでも理事長任せって言う組合員。
要求だけ言って自らは動かない組合員。
そんなのを相手にしてたら、「自分一人でやるからいいよ」ってなる。
どっちなんだろうねぇ？

今、理事長はSKYに全権委任して、理事会＆総会には全く顔を出さなくなった。
SKYが作成した議案書に対しては、やたらと文句を言う。
「法律云々じゃない。昔からのやり方を壊すな」
「値段の問題じゃない。昔からの人間関係・信頼関係を壊すな」って話での野次。
まあ、ルールねぇ。守れる所は守りたいけど、現実的に出来ないって事も発生してる。

会計で言うなら、お小遣い帳レベルの出し入れ報告しか出来ない。
その中身を精査する人間が居ない。
銀行印管理、通帳管理、金庫の鍵管理……「責任取れないから断る」って理事達。
そしたら、理事以外から管理する人探すしか無くなる。
じゃなかったら、SKYが全部管理？やばいよね？？
集計報告出しても信用度無くないか？

色々あって、今期理事長はSKYがやる方向で議案書作成。議決待ち。
それでも、管理方法については不安要素が残ってる。
時間かけて話合いって思うけど、のんびりもしていられなくて悩みまくってます。
本当に対応が難しいです。

[58: 匿名さん]

>要求だけ言って自らは動かない組合員。

うーーん。これは、総会で、理事の人数が足りないから、必要最低限の活動しかできない宣言はしといたら？要望があるなら対策、費用なども含めてもってこいと。じゃないと緊急性がない限り、何もしません宣言。

＞「法律云々じゃない。昔からのやり方を壊すな」
これいう人いるよね。
法律違反に伴い問題が発生した場合の責任をとるという誓約書書くならいいよとするか。違法だから無理とつっぱねるか

個人的には、無駄遣いすごいから、普通に管理会社使って金銭的に変わらない気がするけど。少なくとも外部の人いれて、信用度上げとくのも手だと思う。

[59: 匿名さん]

＞築50年ほどの100世帯マンションで自主管理
団地？ライオンズマンション？
何階建て？何棟？エレベーター何基？
１戸当たりの売買相場は500万円？5,000万円？いくらくらい？
１戸当たりの月額管理費＆修繕積立金いくらくらい？
管理費＆修繕積立金残金いくらくらい？
管理人何人？月額報酬いくらくらい？
このくらい開示してもらわないと全体像が不明です・・・

[60: 通りがかりさん]

100世帯位で自主管理できているということがスゴいです。
今まで頑張ってくれている彼らもスゴい。
管理会社入れなければならなくなって、管理費や修繕金が増えることになるより、やってくれる人を大切にして、もっと情報をオープンにすればいいんじゃないかな。

[61: 匿名さん]

無関心な組合員ほど文句を言ったりするんですよねぇ…

[62: 名無しさん]

私のところは、自主管理にシフトして、
評価がめちゃくちゃ下がりました。
もう、売りたくても売れない状態です。
自主管理はねえ、、、と不動産屋から
敬遠されます。

[63: 匿名さん]

自主管理になって、理事長が暴走しているマンションがありました。ご参考までに。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/671820/

[64: 口コミ知りたいさん]

ここのマンションも、違う角度で大変そうですね・・・割と多いのかな。こういうマンション

[65: 匿名さん]

首都圏のマンションであるにもかかわらず、
ド田舎出身の人間が理事長になって、村長気分に浸るというのは
結構あるのかもしれない。他の管理組合員にしたら、こんな迷惑なことはない。
ムラの価値観や年功序列など、―「年上の言うことに反論してはいけない」「管理会社に対して批判などしてはいけない」などなど、ムラ（？）の組織原理を押し付けようとする。
大都市に適応障害を起こしているなら、
うちのマンションから引っ越して
故郷の田舎に戻ってゆっくり療養して欲しい。