理事長の独裁政権と無関心組合員

[SKY]

〈質問事項〉
管理者として理事長の態度はOK？
理事長の暴走は止められるか?
組合員の信用をどう取り戻すか?
強行して監査入れるべきか?
私が引退し、高齢者理事に全てを任せるか?
その他アドバイスあればお願いします。

〈経緯説明〉
築50年ほどの100世帯マンションで自主管理です。管理会社は勿論、監査も居ません。

私自身は副理事長を10年ほどしてます。40代主婦です。理事長及び他の役員はかれこれ20年以上継続中なので、私は副理事長と言えど一番下っ端になります。理事長も他の理事も70歳越えの方々ですが引退する気無し!
毎年、新理事募集と言ってますが、あくまでも理事会の中だけ。友達や知人に声掛けてって、表面的な言葉で終るので、一般公募はしてない。理由は変な人が来たら困ると言うもの。

最近、ちょっと理事長と意見の疎通が出来てません。

コロナの影響もあり、設備メンテが理事長の独断で進められてます。理事会すらしてません。工事に関して、通知文書をってお願いしたのですが、この程度の工事でいちいち通達する必要ないとの事。

4月に行われる総会は書面議決を取りました。意見も少し出てましたが、書いた本人の家に怒鳴り込み。「何だこの回答は!お前は組合員として協力しないのか」と……。
結果、匿名投稿出来ないなら、意見は出せ無いと言う状態になりました。
そこで、私の独断で、オンライン掲示板立上げ、住人意見収集。理事長的自身はパソコンを触らない。伝言で伝えましが「文句があるなら直接言いに来い。うるさいって追い返してやる」と言い放って終わり。

そもそも、理事長が何をやろうとしてるのかが全く見えません。「何かやるなら告知を」と伝えたのですが、「告知をすれば文句を言う奴が必ず出る。それでは作業が遅れる。結果が全て。結果、皆が喜べばそれで良いだろ。上手くやれ！上手くやればクレームなんて来ないんだよ。」と説得されました。

他の理事さん達にも相談したのですが、私は良くわからないから、基本的に理事長に任せてると言うのです。
過去、理事経験者の話を聞いた所、理事会すら出来レースなのだから、やる意味が無いと回答。

個人的には理事の解散を訴えたい。会計だの居住者管理だの、紙ベースでは限界を感じてしまいました。
無理矢理エクセルでのデータ化を推し進めたけど、後任が居ない限り他の誰も触れない。つまりは、私が暴走中。お金の出し入れは他人に任せてるけど、報告書等作成が私一人なので、何かあったら私が1番疑われる閑居にある訳です。

長々と書いてしまいましたが、ご相談に載って頂けると助かります。

[1: 匿名]

管理会社・コンサルは区分所有法（手順を守り、経過を書類で残す確認）に沿って進める事が本来の役目で、その為に雇っていますが、やはり問題は起こり、この掲示板でもその悩みが多いと思います。
うーん、、自主管理ですか、、、、住民による正しい手順の厳守と確認ですね、、、

住民代表の理事会が在り、議案が提出（議案と使うお金の必然性と必要性）され議決権行使（委任状は白紙で賛成議決です。）が行使され、議決後は正確に履行。
これが上手く出来れば、自主管理は実は良い方法ではあるのですが、、、

修繕積立金は公金の側面もありますが、実は各々が現所有の区分所有建物（お部屋）に積み立てているお金で、（現）所有者のお金にあらずの認識を、現在代表する理事会のモノで理事会が使用できる勘違いをすると大変に困ります。

そもそも、皆が同じ権利（等価交換でワンフロワ所有等の例外有）で、所有年月も無関係で、理事を務めても権利は増加はしないのですが、、、、

[2: ＳＫＹ]

>>1 匿名さん
ご回答有難うございます。
先ほど、理事長に怒鳴り散らしてきました。
「会計報告書の事で揉めたのですが、詳細を細かく書くのは時間の無駄。残高だけしっかりしてれば良いだろ。詳細見て喜ぶやつ得する奴は居ない。」
と言うので、
「今時、そんな報告書は通らない。工事で借金する時には収支報告必要」
と伝えました。
が、「そんなのその時に帳尻合わせればいい。適当でいい。」と・・・。
ついでに、
「マンションはマンション独自のルールでやってる。世間のルールは関係ない。持ち込むな！」
と怒られたので、「付いていけないので理事辞めます」と伝え、関係書類全て返却してきました。

[3: 匿名]

ワタシは専門家ではありませんが、貴女は現状をシッカリ把握されていると思います。
50年で100世帯となりますと旧UR分譲でしょうか？
何回目かの大規模控えており、金融機構（旧公庫）借入の必要があるのでしょうか？
自主管理で長年の住民の希望で積立金が少ない場合はママあります。

まず、冒頭の質問を再度確認しました。
1.管理者として理事長の態度はOK？
老人役員達のトップで村長さんで気分が大変良いのでしょう。
前回記載の様に、管理会社は「手順と書類を正しく」整えるのが仕事ですので、自主でそれが出来れば日々管理費は分離発注し、長期修繕計画に見合う毎月修繕費徴収もボラレル事も無く無駄はありません。
しかし、現実は煩雑で難しく余程の有能者が当初は善意でやって貰っても、腐敗が起こりがちです。
この本質は、現管理費とサービス内容、修繕積立金の積立額（適正な使用分）と徴収月額が問題無ければ、良しとするしかない気もします。書類だけなら、月々費用で作成も出来ますし、わざわざコンサル等入れる必要もありません。（議決も必要で新悪タネになります。）

2.理事長の暴走は止められるか?
貴女が確認通り、現理事はボスに従う事で大きな顔で居る事が目的で、その現理事達により改めるのは難しいでしょう。
理事会総とっかえは、理事会のメンバーが難しければ、臨時総会となりますが、5/1の記名捺印で招集し貴女が議長を張り、過半数の賛成を取れば可能ですが（現理事長が議長すれば白紙委任状はその議長の味方になります。）じゃあ、その後はどうする？は住民に説明が必要です。

3.組合員の信用をどう取り戻すか?
1.2に他住民が無関心（ビビッて関わらない）なら難しい気がします。
匿名意見でダメなら記名捺印で出すは当たり前です。区分所有法はミニチュア政治です。

貴女が行動すると住民の正体が見えます。
今まで話した人が目を逸らしたり、意外な方が突如来たり、当然100世帯あればエキスパートもいます。貴女の同志がいなくては現状では残念ながら、、、

2-1その老人は若い貴方より必ず先に頭が衰え、必ず先にイきます。
取り敢えず記載しました。

[4: ＳＫＹ]

>>3 匿名さん
ご回答有難うございます。
実は、昨年署名運動を行ったんです。大規模改修工事がまもなく終わろうとしてた頃ですが、
なんの説明もなく逃げられると思い、緊急署名活動。急を要すると判断した為、
取り合えず、インターフォン押して出てきた人のみ。28名中28名が署名して頂きました。
で、理事長に見せた所、「お前が誘導しただけだろ？そんな署名は無意味だ」と捨てられました。
なので愕然とし、その２８名そっぽ向くようになったのです。
管理費＆修繕積立金、現在は3000万ほど残ってますが、今後の支払いを止めようって動きも出てます。
理事長の寿命を待つか、資金繰りの行き詰まりが先かって感じですかね？

[5: 匿名さん]

スレ主の経過説明を読んでいますが、
築40年のマンションでマンションの建物や設備等の
トラブルはないとすればこの理事長の統率力は大し
たものです。
貴女はマンション管理士位の資格はお持ちだと思い
ますのでこの理事長の統率力を上手く利用されたら
どうでしょうか。
あくまで今までの管理に対する住民のトラブルの履歴
を調べられて納得のいく方法を理事長が講じているよ
うであればが前提です。
理事長の業務実務能力を教えてください。

[6: ＳＫＹ]

>>5 匿名さん
回答有難うございます。

理事長の業務能力・・・う～ん私が敵対視の目で見てしまうので悪口大半になるかもです。
私が入居してから考えますと、大規模改修工事は５年に１度行われてます。
工事の業者選定、見積額の精査などはちゃんとやってるかなと感じます。

【高齢者の一個人宅にエアコン設置工事を秘密裏に実施】
理事会への報告は無く大規模修繕の中にこっそり隠れてました。追及した所、「高齢者が熱中症で死んだら困る。これは結果的に皆の為になる」って事でした。

【ペットの多頭飼い崩壊】
　そもそもペットは禁止だったのですが、ずっと黙認してきたので、暗黙の了解でペットOKとなっていた。で、ある家の飼い主が行方不明。残されたペットの世話をどうするかって話で、「俺が何とかする」ってカッコイイ台詞を吐いて、その後、私に「どうしたらいい？」って相談に来た。結果、私がその大量のペットの里親探し、その間の世話をする状況に陥った。理事長は「動物は触った事もないから分からん」って逃げたし、世話代１円もくれなかった。
その後、飼い主が帰ってきて、ペットを返却する方向に話が・・・里親見つからなかった残りを返却。しかし、私は泥棒ってレッテル貼られました。
この後、ちゃんとした［マンション管理組合管理規約］を私が作成したのですが、当然、理事長の手柄です。まあ、誤字脱字チェック等してくれたから評価かな？
多頭飼い崩壊宅は今も2年に１回は行方不明になるので、その間はうちに預けに来る始末。

【水漏れトラブル】
良くある話ではあるのですが、上階が何もしてくれないって事で理事が仲介をするパターン。
<事例１>理事長権限で下の階の補修、工事期間中の仮住まい契約等を取り仕切る。仮住まいはマンション内の空き部屋を借りる形ですが、敷金礼金と工事期間と合わせ、３か月分の支払いを修繕積立金から支払いをしたのが１件。
<事例２>とある別の家では一切の面倒は見ず、上の階が貧しい老人と言う事で「俺が何とかしてやるから心配するな」と上の階に伝え、結果、下の階が泣き寝入り、全額自腹修理の上、上階の補修費用まで負担するしかない状況になった。

【管理費滞納問題】
すでに3年延滞してる家がある。障がい者だとかでもう支払いが出来ない。この家が水漏れ事件を起こしたのだが「人道的に追い出すことは出来ない」と言い全ての支払いを免除している。当然の事ですが、延滞が始まった頃に裁判まで起こして、〇〇年までに相殺すると言う事で命令書も出てる。だからいつでも追い出せる状況なのに、理事長が完全に守ってる状態。

【ベランダの植木】
外からの視線が気になるって人が居て、その人の為に管理費で植木を買った。
ついでに自分の家のベランダ用にも買ってます。
「マンションに花があった方が良いだろ」って感じで簡単に請求書を回してくる。


取り合えず、何かやっても全部事後報告なのです。
理事長の言葉ですと、「全部を一気にやったら資金がいくらあっても足りない。個々の案件に都度対応して行けばいいだろ」って事なのです。なので、「外階段が錆びてる、危ない」なんて案件は「使わなきゃいい」って突っぱねられた訳です。実際、設備不良等、難しい工事は触って無いですね。標準的な塗装工事くらいだと思います。
設備点検だの、防災対策だのは管理人と私で仕切っていたので・・・

長々と書きましたが、こんな愚痴の中から何かわかります？

[7: 匿名さん]

>>6 ＳＫＹ
本能的天然理事長ですね。( ´艸｀)
知識と理性が育てばいい理事長になるでしょうね。
ただし、道を誤らせないようにするには組合のお
金を使わせないように講じないといけません。
上手くだまして組合の通帳と印鑑を取り上げられ
たらどうでしょう。( ´艸｀)

[8: 匿名さん]

>>6 ＳＫＹ
なんにも解りません。
組合員（役員含む。）は何も感じませんか、？
感じるとしたら大丈夫かな、とか、
大事故が起こらないかな、とか、不安になります。
やはり痛い目に合わないと解らないのでしょう。
私のマンションなどは地震時の大漏水が起きても
不安を感じる組合員はいなかったですけど原状回復
に各自負担した修繕費の大きさには困っていたようです。
無保険でしたから痛かったです。

[9: ＳＫＹ]

>>7 匿名さん
本能的天然？？
私が通帳管理してたけど、「二度と会計なぞやるかぁ！」って
通帳投げつけちゃったからなぁ。
私が騙されて通帳取られたのかorz

[10: ＳＫＹ]

>>8 匿名さん
築５０年ですから内部配管とかめっちゃ不安ですよ。
貯金があるから大丈夫って思う人も多々居るけど、
今後起こりうる工事を大雑把に見積もったら、
最低でも３億とか行くんじゃないかな？
エレベーター、下水、排水、ガス設備、電線ももう寿命って言われてる。
何から手を付けていいか分からない状況。
専有部の天井裏とか壁の中とかだから手が出せない。

お金云々じゃなくて、そう言うの報告に上げるべきだと言ってるのに、
秘密にしろと言う。だから、どんどんリノベーションした家が増えてくる。
新品ソックリにリフォームされた家、その直後に「配管工事するから壁壊します」
なんて言ったら激怒するでしょ？
何年か掛けて説得する必要有る筈って思うのに・・・
一般組合員が「大丈夫なの？」って聞くと「俺に任せとけ」って言って何もしない。

理事５名が「〇〇やりたい」って言っても
理事長一人の意見で計画そのものが白紙撤回される。
逆もある。
理事５名が「それは絶対ダメ。反対！！」って言っても
理事長一人の意見で計画そのものが強行突破される。
理事ってなんなんだ？要らなくない？
会計も適当で良いらしいしね。

[11: 匿名さん]

>>10 ＳＫＹ
規約はありますか。？

[12: ＳＫＹ]

>>11 匿名さん
規約はちゃんと作りましたよ。
2018年に私が土台作って理事長が精査して、総会で５回ほど議論して、ほぼ完璧な物。
それまでは無かったですけども(汗)

関係あるのはこの辺？
第 66 条 収支予算の作成及び変更
1. 理事長は、毎会計年度の収支予算案を通常総会に提出し、その承認を得なけれ
ばならない。
2. 収支予算を変更しようとするときは、理事長は、その案を臨時総会に提出し、
その承認を得なければならない。
3. 理事長は、第 64 条に定める会計年度の開始後、第１項に定める承認を得るま
での間に、以下の各号に掲げる経費の支出が必要となった場合には、理事会の
承認を得てその支出を行うことができる。
a. 第 35 条に定める通常の管理に要する経費のうち、経常的であり、かつ、第１
項の承認を得る前に支出することがやむを得ないと認められるもの
b. 総会の承認を得て実施している長期の施工期間を要する工事に係る経費であ
って、第１項の承認を得る前に支出することがやむを得ないと認められるもの
4. 理事長は、前項に定める支出を行ったときは、第１項に定める収支予算案の承
認を得るために開催された通常総会において、その内容を報告しなければなら
ない。この場合において、当該支出は、その他の収支予算とともに承認された
ものとみなす。
第 67 条 会計報告
会計責任者は、毎会計年度の収支決算案を理事長ならびに理事会の承認を経て、通
常総会に報告し、その承認を得なければならない。

[13: ＳＫＹ]

はっ！
「理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事
は出席理事の過半数で決する。」
って規約にあるな。って事は独裁政権じゃ駄目じゃん！

[14: 匿名さん]

理事会は声の大きい者が勝つ！

それが当たり前。

[15: ＳＫＹ]

>>14 匿名さん
【理事会は】ですよね。
理事会してませんし・・・
うるさい人、文句言う人は、例え理事でも会議に呼ばれません。
全て契約等が済んでから、「〇〇実施するので通達宜しく」って感じ。
昔からコソコソやってるなとは思っていたが、理事会は言っても
何も情報が入ってこない。
声の大きいも小さいも無いです。

[16: 匿名さん]

>>15 ＳＫＹ
規約がありながら規約を守らない。
困った御仁ですね。追い出すわけにもいかんし。

[17: 匿名さん]

手の施しようない運営状態のマンションは、売却して逃げるが勝ち。
独裁理事長や無関心組合員らに付き合ってやる必要などない。

[18: 匿名さん]

このままではよくないと思うので、同じ思いの方をまずは内々に当たってみてはどうですか。
5人集めて、またその5人が1人つれてこれれば人数も増えます。
全体の5分の1集まれば、一般的な規約では総会を開けます。総会決議には出席者の過半数の承認が必要なので、例年出席している人数を目安として、同等の人数をそろえれば可決するでしょう。そうして、費用と手間ははかかるでしょうが、一度管理会社に相談して入ってもらうのも手です。立て直しが出来て、規約やルールが整備されたのちに、管理会社の是非についても考えたらいいのではないでしょうか。（今の状況では管理会社も辞退するかもしれませんが）
今自主管理で支出が少ない様に見えても、誰かの独裁で勝手な運営がなされているのなら、マンションの未来を考えるとそういった対応がいいかと思います。

[19: 匿名はん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[20: 匿名さん]

SKYさん、築50年の当マンション管理費と修繕積立金の額を教えていただけませんか。