プレミスト針中野駅前ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト針中野駅前についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/osaka/hn229/

所在地：大阪府大阪市東住吉区駒川五丁目27-2他（地番）
交通：近鉄南大阪線 「針中野」駅 徒歩1分
間取：2LDK～4LDK
面積：54.40平米～93.70平米
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
売主：大和ハウス工業株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[751: マンション検討中さん]

>>749 周辺住民さん
田辺中や東住吉中は隣ですよね。親の収入や教育水準がそちらの方が高いのでしょうか。それが地価にも出ているんですかね？

文の里はさすがですね。あの辺は高くてとても住めそうにないので別世界です

[752: 評判気になるさん]

グランアッシュとこことだったらどっちの方が資産価値高いんだろう？
近鉄とはいえ駅徒歩1分か、御堂筋線10分圏内か

[753: 匿名さん]

入居者です。　投資として考えたら確かに高いかも知れまんが、人生で何回かしかない買い物ですので、買って良かったと思っています。

[754: 通りがかりさん]

ここがまだ売れ残ってる理由って何なんだろう
価格？ 間取り？ 立地？

[755: 匿名さん]

確かに価格や間取り住環境など合わない条件はそれぞれあるでしょうね。
加えて東住吉で新築マンションが増えてるのと住吉も候補になりますし。
少し駅から離れると戸建ても新築増えてきてますしね。
近鉄南大阪線だけども駅1分の大規模。谷町線も使えそうやし。

[756: 匿名さん]

ここの周辺を良く利用しますが、ホームレスのような方が多くおり、治安の面では正直良い印象は無いです。販売員、購入者が盛り上げ過ぎというか、良く言い過ぎですね。笑

[757: 住民]

>>756 匿名さん

ホームレスは多くはないやろw
駅前に1人はいるが。
そんなん賑わってる駅前なんかどこでもおるやろ。アホらしい。
まぁ、ど田舎でなんもないとことかならいないかもやけどw

別にいたところで危害加えてくるわけでもないんやし、
それだけで治安悪いとか言い過ぎかと。

ちなみに人気の西区にもホームレスなんているで。

あなたのほうこそ、
ただ単に評価下げたいだけのように見えます。

まぁ1番は自分の目で確かめることです。
他人の意見に流されずにね。

[758: 周辺住民さん]

>>756 匿名さん
周辺に住まわれている方々がおられるのになんかひどいコメントですね。

[759: eマンションさん]

>>758 周辺住民さん

ほんまにそうですよ…
こういうコメントはすぐにでも削除するべき。

倫理観がない人が増えてきて残念です。

[760: 評判気になるさん]

このマンション、完売目標いつなんだろう？
省エネじゃないから、今年中に売りきらないと住宅ローン控除が更に減って売りにくくなりそう……

[761: 評判気になるさん]

竣工後１年が経過しても完売していない事実が、そのまま評価ですね。

[762: 周辺住民さん]

値下げはないでしょうかね…？駅前で大規模なので魅力的なので検討中。

[763: 評判気になるさん]

①針中野が好き
②マンションが好き
③住宅ローンは、返済期間３０年以下＆購入価格の７０％以下
以上を全部満たす方には、お勧めです。

>>762
単純に値下げすると先行取得者からクレームがつくので、それはないでしょうね。
いったんオープンハウス（モデルルーム）にして、それを理由の値引きとか、
販売業者が設置した家具・家電やオプション設備などを無償譲渡してくれるとか、
そういったことはあり得ます。

[764: 周辺住民さん]

>>763 評判気になるさん
ご回答有難うございます。大変参考になりました。
①②はOKなのですが③が少しオーバーかなっという感じ。
造りも良さそうなのでいいですね。

[765: 周辺住民さん]

>>763 評判気になるさん

無学ですみません
③が重要な理由についてご教授いただきたいです

住宅ローンの設定について返済比率ではない条件を見るのが初めてで

[766: 評判気になるさん]

>>765
ご存じかもしれませんが、物件売却可能価額をローン残高が上回る状態を指して、「オーバーローン」といいます。
ローンの約定弁済が難しくなった時にオーバーローンだと、少し大げさに言えば地獄のような苦しみを味わうことになります。
購入物件について将来価値の上昇が見込めるなら、オーバーローンになるリスクは低いです。
このマンションは、どうでしょうか？　私は、分譲時価格を上回るのは難しいだろうと予想しています。あくまでも個人的な予想ですが。

返済比率を強調するのは、販売業者と背後の金融機関の視点です。
販売業者には、売った後の購入者の人生に関心はありません。
金融機関にとっては、何万件の住宅ローンのうちの一部に貸倒れが発生しても、トータルで儲かれば良いのです。

[767: 評判気になるさん]

今年の２月に新築物件から未入居物件になると思いますが、新築扱いでなくなった後も値下げは見込めないものなのでしょうか？

[768: マンコミュファンさん]

>>766 さん

ありがとうございます。
なるほど。
ローン途中での売却を考えた場合とても大事ですね。
勉強になります。

建築資材、人件費などが高騰しているため、
今後の新築の価格高騰→中古市場も高騰の流れがあれば
地理的にも決して悪くないですし、
オーバーローンにはならないのかなという気もしますが、
逆に住宅ローン控除や金利上昇の影響で新築価格が下がるという見通しもあるので判断が難しいところですね

[769: 検討板ユーザーさん]

地域は違うがよく似た戸数のルネ西宮仁川は竣工後3年以上経ってやっと残り1邸。それでもさほど値下げしている様子ない。安易に値下げせずじっくり売るのが今のマンションの売り方なのかも

[770: マンション検討中さん]

昨日入っていたチラシのマンションわりと良かった。駐車場は平面、自転車が各戸前に置けるとか。北田辺駅から11分との事で条件に合わず捨ててしまったので名前は忘れたが。

[771: 名無しさん]

>>770 マンション検討中さん

その条件だとユニハイム東住吉ブリーズですかね

幹太くん採用や平面駐車場は魅力ですが
駅からの距離があるのと
24年竣工なのに省エネじゃないところが残念
あとは価格がどうなるのか

[772: 匿名さん]

西向きは完売見えてきた感じかな？

[773: 匿名さん]

近くのカレー屋さんが美味しかった件
去年できた新しいお店
・インドネパール料理　「サダナ」
お昼のランチで利用して、何回もリピートしちゃってます。
チーズナンが個人的には最高です！
ナンのおかわりも無料！
マンゴーラッシーがまた美味しい！
是非！

[774: 匿名さん]

SUUMOに3ldkのNタイプが3998で出てますね。何階なんでしょう？
2ldkのDタイプより10平米以上広くて30万ほどしか違わないのでお手頃感ありますね。

[775: 匿名さん]

規模がとても大きなマンションですから、販売期間が長くなりがちなのはわかるのですが
5期11次っていうことは要望書が入ったから販売する、というのではなく、
計画通りに出しているのですね。
結構、先着順販売の物件が多いなぁ。

[776: 名無しさん]

>>774 匿名さん
先日モデルルーム見学に行ったものです。
2階の203でした。

[777: 匿名さん]

203号室は商談ルームとして使用している部屋だそうですが3月31日以降の引き渡しになっていますね。
その後は別の部屋が商談ルームとして使われることになるのでしょうか？
それとも現地モデルルームがクローズされるのですか？

[778: 匿名さん]

>>776 名無しさん

なるほど。商談部屋だからモデルルーム扱いで安めなんですね。エアコンもついてそうな感じかな
大和ハウスは3月決算だから値切り交渉するなら今かもですね

[779: 匿名さん]

2ldkはいよいよラスト1邸ですか
広い部屋の方が売れ残っていく感じかな
最近のマンションで80～90平米はかなり珍しいと思うけど値段が高すぎるんだろうね

[780: 匿名さん]

最近のマンションはコンパクトマンションばかりでファミリーには不向きですが、ファミリータイプを検討すると価格が高すぎて買えないジレンマがあります。
この先どうなるかは予想がつきませんが少しでも以前の適正な価格に戻って欲しいですね。

[781: 通りがかりさん]

昨今のマンション価格はミニバブルなのかこれが恒常的になるのか、、、材料費も人件費も上がってるから新築の価格は今後さほど下がらないと思ってる

[783: 匿名さん]

オリンピックが終われば下がると言われていたのにコロナがあって投資のお金が入り込んで来たり、
今は人件費とか建材費が上がっている状況なので
ただ安いだけのマンションっていうのもなかなか作られないだろうなぁ。
ファミリータイプだと高いけど、
親の援助などが期待できる人だと購入に至るでしょうね。

[784: 通りがかりさん]

ここって賃貸用に買ってる人もいるのかな

[785: 匿名さん]

>>親の援助などが期待できる人だと
毎年１１０万円まで
これ以外にも適用されたか不明で調べてみました。

「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置」これですか？
https://souzoku.asahi.com/article/14333437

・省エネ・耐震性・バリアフリーの住宅……1000万円
・贈与を受けた年の所得税の合計所得金額が2,000万円以下であること（床面積が40㎡以上50㎡未満の場合には、1,000万円以下）

夫、妻、どちらも使うなら1,000万円×2人、＋毎年110万円×2人で220万円なら2220万円までの計算になります。

[786: 通りがかりさん]

実家が近くの者です。
皆さんのコメが面白く時々覗いています。
針中野駅前徒歩１分は超便利。
商店街は時代の流れで様変わりしています。
普段の買い物は商店街で、他は阿倍野近鉄で買えば良いと思います。

[787: 匿名さん]

駒川商店街の店舗一覧を眺めてみましたが店舗がむちゃくちゃたくさんあって驚きました。
大きなスーパーに行けば時短ですが、休みの日は商店街でのんびりと八百屋、肉屋、総菜屋を買い歩くのも楽しそうですね。

[788: 通りがかりさん]

駒川商店街はほんとに肉や野菜、生花、薬局など複数あり生活面ではとても便利です。世の中の値上げが嘘なんじゃないかってぐらいどこも安いですし。
聞いた話ですが昔大手スーパーが出店したものの商店街の安さに負けて撤退したらしいです

[789: ご近所さん]

隙間風が酷く真冬でもクーラーをつけているくらい部屋が寒く、暖房も効かない。電気代だけかさむ。
換気扇を閉めると水滴が酷く窓や扉に滴るほどびしゃびしゃになる。

[790: 検討板ユーザーさん]

>>789 ご近所さん

どの部屋ですか？

[791: 匿名さん]

>>789 ご近所さん
よくわかりません。
空気の流れがあるのは換気が出来ているということですか？
換気扇を閉めたので水滴がひどいということはそれだけ気密性がしっかりしているということですか？結露は外気と室内の温度差から出来ると思われますのでそれだけ室内が暖かいということになりますね。でも暖房が効かない？もしかして加湿器を設置されてるのかな？新築は加湿はしない方が、と聞きますが。

[792: 匿名さん]

>>789 ご近所さん

本当なら今月アフターフォローで見てもらった方がいいですよ

うちは床暖房の1～4の温度だけでこの冬乗り切りました。床暖房の温かさと気密性が高いことによる保温効果をめちゃくちゃ感じました。結露は吸気口を閉めっぱなし＆加湿器使用の寝室の窓は確かにありましたが、リビングの窓や扉には全くなかったです

[793: 購入者]

気密性が高く、冬場暖房つけなくてとと行ける日もあって温かったですけどね…
あと、足音とかもせず基本的に静かで快適です。

[795: 匿名さん]

よその地域から針中野へ越してきて20年近く。家賃も物価も安く商店街もあり便利でした。ただ、家の購入となると他の地域でもいいかなと思っています。来た当時と比べだいぶ商店街も変わってきてしまっていますし、活気も感じられなくなってきました（個人的感想です。気分を害された方がいたらすみません）。地元で育って小中学校からの友達がいたりすればまた違うのかもしれませんが。針中野で一生を終えるならこちらのマンションは立地、価格等の面でとてもいい物件だと思います。

[796: 匿名さん]

>>795 匿名さん
商店街の永遠のテーマですね。
確かに20年たつと変化はすごいでしょうね。専門店の難しさ駒川に限らず全体的に結構前からの課題ですね。昔は、お豆腐屋さんや手芸専門店等々、鮮魚店も複数ありましたね。
ただ、この商店街はよく頑張っておられると思います。新規の商店もちらほら出来て新たにこの大規模マンション。周辺の戸建ても建て替えが増え、これから活気ある街づくりに期待ですね。

[797: 匿名さん]

プレミスト建つ前にあったパチンコ屋、ここ無くなったら駒川商店街廃れるやろなぁって思ってたけど案の定そんな感じなん？一応駒川123と大阪ホールもあるけど若者は行かんからなあんなとこ。やっぱり若者が集まる場所がないと活気は無くなると思うわ。

[798: 検討板ユーザーさん]

マンション脇のたこ焼き屋がある細い路地は見事に廃れましたね。飲み屋、カフェなどパチンコ屋の客が利用していたお店はなくなりました。商店街は午前中は老人であふれかえっていますが、仰る通り若者が少ないので活気は無いです。八百屋や肉屋訳あり品屋が多くても若い人には興味ないでしょうし。最近吉野家ができたのはまだいいかもしれないです。チェーン店や有名なお店はなんだかんだ言っても最低限の人は集まりますから。個人的にはサイゼリヤやモス、31などがあれば利用するのにと思いますが、難しいのかな。

[799: ご近所さん]

パチンコ店の退店だけが要因ではないでしょう。そもそも個人商店さんの難しさや、やはりコロナの影響は個人店は大きいのでは？複合的に店じまいを余儀なくされたのでしょう。
私は逆にパチンコ店がなくなりよかったのではと思っています。確かに活気がなくなる様になるのですが、以前は活気というよりガチャついている感じ。ここしばらく周辺を散策してますが、お掃除を結構されて綺麗な感じ。空き店舗もしばらくの間でまた入れ替わりがあるのでしょう。
徒歩圏内にファミマをはじめココイチもありマクド、ドトールに松屋と吉野家。ダイソーまであるのだから結構そろってますよ。別に若い方に合わさなくとも。そりゃ選択肢が多いに越したことはないけどね。

[800: 匿名さん]

パチンコ屋は急にトイレ行きたくなった時に重宝してました。マンションの1階には成城石井などが入れば便利だったのに。何も店舗が入っていないとマンション住民以外の人間にはメリット無し。

[801: 名無しさん]

パチンコ屋なんて無くなった方が治安良くなりそうだからいいのにパチンコ屋が惜しまれるとは珍しい土地柄やね

[802: 匿名さん]

正直パチンコ屋の跡地にマンションがくるとは全く思わんかったな。こんな立地良いとこ絶対次もパチンコ屋入ると思ってたわ。マルハンとか。

[803: 名無しさん]

おばさんって成城石井好きだよな

[804: 口コミ知りたいさん]

>>803 名無しさん
自分はオッサンですが成城石井よく行きますよ。いいワインが置いてます。

[805: 匿名さん]

まだ価格は出てないけどプレディア平野ザ・レジデンスとプレミスト針中野で迷ってるわ。
まあ平野も長谷工やからそんなに価格変わらんやろうけど。

[806: 匿名さん]

>>805 匿名さん
プレディアのホームページ見たけど駅遠いな…
ここのプレミストから谷町線の駒川中野まででも7分だからなあ。
そんなに価格が変わらないんだったらこっちの方が有利な気がする。
どっちにしろバリバリの長谷工間取りだし。

[807: 匿名さん]

個人的には商店街は野菜と肉の安さが際立ってると思う。コーヒー豆や紅茶の専門店が出来てくれたら嬉しい。あとはインスタ映えしそうなお店ができたら若い人が足を運んでくれるのかも。
住むこと考えたら1階にスーパーはいらない。目の前に近商あるし、メリットゼロだよ。

UFJの跡地がどうなるかが気になるところだなー

[808: 匿名さん]

針中野ってカフェとかあったっけ？
UFJ跡地にスタバでもできたらええのにね。

[809: eマンションさん]

>>808 匿名さん

ドトールと個人経営の喫茶店はいくつかありますよー

[810: ご近所さん]

比較的新しいお店。
鷹合商店街にフルーツカフェ fruitarea29さん
駒川にクレープ店 ハラクレープさん
食事では、スープカレー ishi-soさん。カレー店 Taberouxさん
少し離れて駒川中野にそば処 しのぶ庵さん。
又、鷹合の方ですが、近鉄の高架下に近鉄不動産がガレージハウスを企画してます。
少しずつですが、新しい動きが周辺でありますね。これからが楽しみ。

[811: 通りがかりさん]

>>810 ご近所さん

ガレージハウスは何か店舗が入るんでしょうか？
どんな風になるのか気になってます！

[812: ご近所さん]

>>811 通りがかりさん
位置的に店舗より事務所や倉庫、個人的な趣味の場等の利用になりそうかな。
少し西に長居公園のそばで古民家をリノベーションされてた、ベーカリー Hushさんのような感じになればいいけどなー。

[813: マンション検討中さん]

ここ購入した人、固定資産税どんなもんでしたか？

[814: マンション検討中さん]

５階以上にお住まいの方、キッチンやお風呂など水回りの水圧ってどんな感じでしょうか？
水圧弱いなって思うことはありますか？

[815: 匿名さん]

こちらはパチンコ屋の跡地に建てられたマンションだったんですね。
ご近所さんの情報からも次々と新しい店舗ができていて活性化が期待できそうです。

あと、これだけの好立地なので自分も固定資産税は気になります！

[816: eマンションさん]

>>814 マンション検討中さん

7階ですが特に感じたことは無いですね。普通だと思います。

[817: 購入者さん]

>>815 匿名さん
>>813 マンション検討中さん

広さにもよるのでしょうけど、私宅は年払いで8万ほどです。

[818: 匿名さん]

>>814 マンション検討中さん
水圧はいいと思いますよ。やはり水圧で気になるのはシャワーだと思うのですが、切り替え式でECOモード（節水）にしても圧は結構あります。今どき当たり前かもしれませんが、キッチンやトイレも節水仕様になっているからか水道代が少しお安く感じます。

[819: マンション検討中さん]

ありがとうございます！
見学に行った時、上の方の階に空きが多かったので、ちょっと気になってました！
固定資産税も参考になりました！

[820: マンション掲示板さん]

>>819 マンション検討中さん

上層階に空きが多いのは、そもそもの売り出しの順番と価格の問題(上層階ほど価格が高い)からかと思います

[821: マンション掲示板さん]

>>819 マンション検討中さん

上層階に空きが多いのは、そもそもの売り出しの順番と価格の問題(上層階ほど価格が高い)からかと思います

[822: マンション掲示板さん]

固定資産税て、同一マンションの場合、広さ以外の条件で変わるのかな？？

[823: 匿名さん]

先日役所で聞いたんですが、この少子化の時代に東住吉区は出生数が増えているらしいです。確かに商店街を歩いていても赤ちゃんや子連れの方をよく見るので、子育てはしやすい街なんでしょうね

[825: マンション検討中さん]

>>824 匿名さん
施工業者がどこかは、関係ないと思いますよ。分譲業者の狙い通りかと。
その”狙い”とは、直ぐに完売するような値付けをしないことです。
ブランド力に自信のある分譲業者のいくつかは、早く完売してしまうと”値付けの失敗”と評価するそうです。

[826: 匿名さん]

>>825 マンション検討中さん
なるほど、意図的に長期間で売れる計画で早く売れれば失敗なんですね。
それなら販売が長谷工さんなんで、早く決断しないとなくなりますよと
言われてたのはどういう事なんですか？

[827: マンション検討中さん]

周辺に住んでる人ならここの値付けは明らかに失敗やって分かってるはず。
ただ針中野は言われてるほど治安は悪くないし、かなり住みやすい所やと思うで。
適正な価格になればすぐ完売するわ。
値下げ待ってますw

[828: マンション検討中さん]

>>826 匿名さん

大和ハウスの担当の方もいらっしゃいますよ？
お世話になった方がこの前まだ案内されてましたので。

あと、質問の件ですが、
あくまでもデベロッパーとしての戦略であって、
イチ営業マンとなるとまた話は違うでしょ…

[829: 名無しさん]

長谷工は5年、10年と住んでから、なんらかの欠陥がある事が多いみたいです。少し調べるとそのような記事がたくさん出てくるので参考にしてみては？
ここの物件は問題ない事を祈りますが、ハズレの確率が割と多いので不安材料にはなりそうですね。

[830: マンション検討中さん]

駅近いけど環境は良くないから値段が高いと売れないでしょ。
北田辺とか今川の方が環境はいいからね。

[831: マンション検討中さん]

>>830 マンション検討中さん

なにをもっての環境かわからないですが、
北田辺とか今川なんもなくないですか？
この前駅降りてびっくりしましたが…
駅もボロボロで周辺買い物や病院や塾やら少ない…
コンビニすら駅前に一つあるぐらい。
ゴーストタウンかと思いましたよ笑

[832: eマンションさん]

>>831 マンション検討中さん

確かに。だいぶ寂れてる感じはしますね。
北田辺の商店街はほんと店も少ないし。

おじいちゃんおばあちゃんしか見かけなかった…
まぁ一度行けばわかります。

[833: 検討板ユーザーさん]

>>827 マンション検討中さん

適正価格ってどれぐらい？

[834: マンション検討中さん]

まだ完売してないですが賃貸に出ましたね。
借りるにも高いです…。

[835: マンコミュファンさん]

>>834 マンション検討中さん
2階で16.3万円。駅から少し離れればもっといい物件はあるし賃貸なら尚更厳しそう。駅前じゃないと無理、自転車も使いたくない、という人向けですかね。

[836: ご近所さん]

80㎡超えて、駅近で築浅。ひょっとしたら意外と安いかも。

[837: 検討板ユーザーさん]

将来実家や土地の相続があるので購入できないが、子供が成長するまでの10数年位ならここを賃貸するのもアリかも。賃貸の場合は自治会とか入らなくて済むのかな。いずれ出ていく身としてはご近所さんとは挨拶以上の関係は作りたくない。

[838: マンション検討中さん]

あとどれくらい売れ残ってるのか知りたいな。
管理費や修繕積立金の事考えると、完売する可能性が低いマンションは買いにくいよ。

[839: 匿名さん]

>>834 マンション検討中さん

前にも賃貸出てましたよー。その時は2ldkの部屋だったかと思いますが

[840: 匿名]

>>837 検討板ユーザーさん

自治会は自由加入みたいです

[841: 匿名さん]

>>自治会は自由加入
これ、喜ぶ人いそうです。自治会って何のために加入しているのかと思う人多いです。

針中野の駅が便利なのかよくわからなかったのですが、天王寺まで出てしまえば、どこでも行けますね。

ストリートビューで本当に駅前にあるとわかりました。ここまで近いの、すごく便利かも。

[842: 評判気になるさん]

7月も下旬まできたし、そろそろ大和ハウスは上半期決算に向けて割引とかキャンペーンとかやり出すかな？
住宅ローン減税考えても買う気があるなら今からが狙い目な気がする

[843: 匿名さん]

災害時のことを思えば、自治会に入ること自体はアリではあるのですが
どの程度の活動があるのか、というのがわかりにくいので戸惑ってしまう方がおられるのかもしれません。
よく交通安全週間の時に
交代で見守りされていることもありますが
そういうのもするのか、とか。

[844: 通りがかりさん]

何やら売れてますね！？
やはり駅1分でこの価格は市内では見当たらなくなってしまったので順番がきましたね！！
いち早く良い部屋を買われた方は正解でしたね。

[845: マンション検討中さん]

ここの床暖房って電気と温水どちらですか？

[846: 入居者A]

>>845 マンション検討中さん
温水ですよー。大阪ガスの割引契約と10年保証がついてます。あとスマホで遠隔操作もできます。

[847: 通りがかりさん]

じわじわ減ってますね

[848: マンコミュファンさん]

昔に購入検討していたんですが、まだ売れ残ってるんですね。なぜここまで売れないの？

[849: マンション比較中さん]

周辺に新築マンションが多い地域ですね。
最近では美章園の方にも建ちますね。近くではあびこにも3社ほど建ちそうです。
地域的に交通の利便もあり、暮らしやすいからね。

[850: 匿名さん]

あびこは近くないけどね。
しかし長居公園が近いのは良いですね。