神楽坂 THE RESIDENCE（神楽坂 ザ レジデンス）ってどうですか？

[評判気になるさん]

神楽坂 THE RESIDENCEについての情報を希望しています。
ご近所などの住環境や自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安など色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://kagurazaka22.jp/

所在地：東京都新宿区白銀町28-1（地番）
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：45.15m2～80.81m2
テラス面積：5.90㎡～9.78㎡
総戸数：22戸（販売対象外3戸含む）
売　主：株式会社守谷商会
施工会社：株式会社守谷商会
管理会社：株式会社東急コミュニティー
竣工時期：2020年9月下旬予定
引渡時期：2021年3月下旬予定
交　通：東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩4分,都営大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩5分,東京メトロ有楽町線・南北線・東西線、都営大江戸線、JR中央・総武線「飯田橋」駅徒歩7分

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。

[1: ご近所さん]

場所がいい
売主、規模、外観デザインがダメ

[2: マンション検討中さん]

>>1 ご近所さん
同意

[3: 検討板ユーザーさん]

ベランダの手すりとか、なんであんな賃貸マンションみたいな安っぽい仕様にしたんだろう…？悲しくなってくる。

デザインやクオリティがよければよかったのに。

[4: マンション検討中さん]

予想坪単価いくら？

[5: 検討板ユーザーさん]

資料届いたけど1LDKの間取り入ってない
モデルルームに行かないといけないの

[6: 匿名さん]

外観は良くいえばスタンダードで落ち着いたデザインという感じですかね。
個人的には嫌いではないですが流行りではないのだろうなあ。
デザインでいうと四階がちょっと寂しいと思います。
端の部屋だと庇はない上に隣家との仕切りは俗にいうペラボーだったりして…。
バルコニーに雨避けや日除けになるものが欲しかったですね。
設備仕様には期待できそうでしょうか。

[7: 匿名さん]

>>1 ご近所さん
ボロクソで草

[8: 匿名さん]

>>246 匿名さん
デべは長野県のゼネコンのようですがブランド力がなく、駐車場もないとなると厳しいのでは。大手のデべであれば良かったのに。残念な物件です。

[9: マンション検討中さん]

早く価格が知りたい

[10: 坪単価比較中さん]

現地見に来ましたが、マジで貧相すぎて賃貸ならいいですけど買うとはね。。。

[11: 周辺住民さん]

白銀公園が目の前。住環境や駅距離は神楽坂の中では良いですね。外観も好みがありますが落ち着いていて良いと思います。

[12: 匿名さん]

坪600万円なら撤退して、サンウッドかブランズいきます。
坪500万円なら、サンウッドとブランズと比較して検討します。
坪400万円なら即決します。

[13: 検討板ユーザーさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[14: マンション検討中さん]

全然販売に向けて動かないっすね

[15: マンション検討中さん]

引き渡し2月だったのが、3月末に変わってる。なぜ？
なんか、近所のあのマンションみたく販売時期もずれるのかな？！

[16: 検討中さん]

問い合わせしたところ、販売価格もどの部屋を売り出すのかも未だ決まってないとのことです。

[17: 検討中さん]

>>12番さんの意見、賛同ですねー。
やはり、神楽坂 The Residenceは坪単価400万円が現実的かなと、個人的な見解では思います。

中古マンション市況が既に上昇している今の状況で、坪単価はトワイシアヒルサイドで400万円前後、今年中古の売出があったヴィークコート神楽坂で460万円、パークコートレゼリアでも500万円前後。これらは、何も大手デベかそれに近い企業が手掛けており、ネームバリューというプレミアムがつくかなと。

一方、神楽坂 The Residenceは新築プレミアムはつくけど、駐車場が無かったり、マンションの規模の関係から設備が見劣りするなど、ディスカウント要素が複数ある印象です。その場合、築浅というプラス要素を除くと、上の3つの近隣マンションと同じ築年数に達した時、(市況がいい状況が続くという楽観シナリオでも)神楽坂 The Residenceは3つのマンションよりも価格が下回る可能性考えられる。

新築プレミアムを沢山払って、「何がなんでも新築！」という方なら、坪単価450万円超えとかでも購入されるかもしれませんが、、。

内覧/価格発表、楽しみにしています。

[18: マンション検討中さん]

予定価格出ました

■65.71m2　9,400万円台
■57.95m2　7,900万円台
■80.81m2　12,900万円台

[19: 匿名さん]

>>18 マンション検討中さん
坪400後半ですね、周辺と比べると安い。
上に400なら即決の方は即決するかな？

[20: 検討板ユーザーさん]

いやー、さすがにあの仕様とデザインでこの価格は強気すぎる…。
（ディスポーザーや床暖房、ビルトインエアコンとかはついてるのだろうか）

公園は子供の声で運動会状態だし、裏の消防署の救急車の音も気になるし。
億を出すなら別のマンションにしようと思いました…

[21: 検討中さん]

設備面とデザインであの金額・・・ない。
我が家は別の物件を買うことに決めました。

[22: マンション検討中さん]

救急車の音は結構するのでしょうか？

[23: 口コミ知りたいさん]

価格だけで他と比較するなら
ダントツに安い。
12月から販売、３月入居。
マンションもいよいよ完成売りの時代到来かな？

[24: 匿名さん]

そら、ノーブランドだから他よりは安いでしょ。

[25: 通りがかりさん]

白銀公園隣接、落ち着いて暮らせる環境ではないですね。うるさすぎて。ご存知ない方は、晴れた日の週末に現地をご覧になることをオススメします。

[26: マンション検討中さん]

行ってきました。
騒音系に関しては、北西向きの部屋に影響あるかもしれません。
土日の、白銀公園が騒がしいなか自分が見たのは南東の部屋ですが
音は全然問題なしでした。
元々あった外国人向けマンションを施工したのが守谷商会だった縁で、また新しくマンションを作ることになったそうです。
地権者さんは3戸、もちろん地階ではありません。
トランクルームは1帖ない感じで、月500円です。

[27: 匿名さん]

坪単が安く感じるのは一階の住戸が上階よりも2000万円ずつ安いから。実質地下なので妥当な値付け。2階以上の住戸は建物のスペック的にむしろ割高な印象を感じました。
天カセ、ディスポーザーなし、お風呂はミストサウナなしでドアがプラ素材。
こちらの方が駅近ですが、室内のスペックは圧倒的にブランズが上ですね。
2LDK、3LDKなら坪単も同等。確かどちらも460-470くらい。
ブランズは1LDKの坪単が高い。

[28: マンコミュファンさん]

>>27 匿名さん
スペックについては私も同意見です。あと駐車場が一台もないのはどうなのかなと。駐車場収入が入らないのに戸数が少ないので将来の修繕費の上昇率がすごそう。
ブランズ神楽坂の室内のスペックは番町エリアのブランズと同じスペックで作っていると説明されました。IoTで外から自動でお風呂掃除とかできるのも最先端だなと感じました。

[29: 名無しさん]

飯田橋駅からも近いし場所はすごくいいね
週末でも公園の騒音は気にならなかったです
公園側の部屋は日当たりはなし、って営業の人が言ってました
前にも書かれてるけど、半地下部屋は安めなだけで2階以上は高く、東南側は半地下以外は9000万超えばかりで予算オーバー、我が家は諦めました
かなりの人気らしいです

[30: マンション検討中さん]

バルコニーのパネルが透明で、洗濯物が見えたりちょっと恥ずかしいと感じた
また、目の前にブリリアが建っていて、内覧中たまたまベランダに出てきた人と目が合ってしまった
あと営業マンが言うには、南にあるアパートが将来取り壊され、マンションが建つ可能性大だそう
しかも5階以上
それも含めた眺望や日当りのデメリット込みの価格設定だとか
一応他の新築マンションの坪単も示してくれましたが、サンウッドが一番高かったです

[31: マンション検討中]

先程見学してきました。立地は良く、キッチンもハイスペックなのですが、賃貸感が否めないです。

[32: 買い替え検討中さん]

>>31 マンション検討中さん
結局外観デザインだよね。規模感があるとリセール良いってよく言うけど結局デザインとインパクト。しょぼいそこらの賃貸マンションと同じ外観だといくら安くてもリセールはイマイチになりがち。

[33: 匿名さん]

>>32 買い替え検討中さん
そうですね、マンションはやっぱ立地、外観、間取りの三つは最も大事だと思います。
この三つでまず興味を持ってもらわないといくら設備が良くグレードが高くても知ってもらえないからね。。

[34: マンション検討中さん]

>>32、33 匿名さん
おっしゃる通りだよね。
つまり、間取りと立地を重視する方はこのマンションに価値を感じるし、外観をもっと重視する方は他のマンションを見ればいいと思う。

[35: 匿名さん]

このマンション、耐震性はどうなんでしょうか？
杭を打ってる以外に耐震性の話を聞いておらず、崖の様な斜面に建設されている為不安です。

[36: 通りがかりさん]

1階は割安かと思うのですがいかがでしょうか？

[37: 匿名さん]

>>36 通りがかりさん
寝室に窓がなく、湿気まみれカビまみれになる可能性があるからでしょうね。
施工会社は地下の部屋を使った経験はないみたいなので、
どうなるかは未知数です。

[38: 匿名さん]

内覧した方やわかる方にお聞きしたいのですが、壁・防音は問題ないのでしょうか。

[39: マンション検討中さん]

抽選行かれた方いらっしゃいますでしょうか？

[40: マンション掲示板さん]

>>39 マンション検討中さん
コロナ禍のため、行かれた方はいないかと思います。
結果は電話連絡が来たのではないでしょうか。
うちは、抽選外れてしまいました?

[41: マンション掲示板さん]

>>40 マンション掲示板さん
最後、文字化けしてしまいました。
うちは抽選外れました！

[42: 匿名さん]

うちも外れました！
コロナ化で無観客となると抽選も何もやりたい放題な気がしてしまいますね。

[43: 匿名さん]

うちも外れてしまいました。平均して倍率どれくらいだったんでしょうか、申し込み多かったんですかね

[44: 匿名さん]

>>42 匿名さん
YouTubeなどで配信してくれるなどあれば面白そうですよね。不正抑止？にもなりそうですし

[45: 評判気になるさん]

皆さん外れてますね。うちもです（苦笑）。当たった方々、おめでとうございます。

[46: 評判気になるさん]

外れた方々、未販売の2階住戸とかに、希望出しました？

[47: 匿名さん]

外観からするとリセールは良くないかと思いますが安い分早めに完済して賃貸に出す、はかなり最適解だと思ってたのですが…外れてしまいました。

[48: 匿名さん]

どこが一番倍率高かったのでしょう？最上階の1LDKですかね？

[49: マンション掲示板さん]

>>44 匿名さん
録画してるらしいです。見せてくれと言えば、見せてくれるのではないしょうか。

[50: マンション掲示板さん]

>>46 評判気になるさん
希望出してないです。一階という名の地下は、正直リセールする際厳しいのではと思ってますし、うちは9000万台はきついので。。

[51: マンション掲示板さん]

>>48 匿名さん
おそらく、Aタイプじゃないですかねー

[52: 匿名さん]

>>51 マンション掲示板さん
2ldkとしても3ldkとしても使えますもんね、勝手が良い間取りと思いました

[53: 匿名さん]

>>48 匿名さん
6階601が倍率8倍でしたよ！

[54: 匿名さん]

安さが正義ですね
こんな賃貸マンションでも倍率ついちゃう

[55: マンション検討中さん]

601号室のような高倍率の部屋があったので、平均倍率2倍以上だったようです。まだ3戸残ってますね。どうしましょうか、、。

[56: マンション検討中さん]

>>55 マンション検討中さん
残念、、。残りの3部屋も全て申し込み入っちゃったみたい、、。

[57: マンション検討中さん]

なんやかんやで、結局人気な物件でしたねー

[58: 匿名さん]

神楽坂でこの値段だと殺到しますね。
諦めてブランズ買います。

[59: 匿名さん]

まさかの即完？

[60: 匿名さん]

>>59 匿名さん
そうみたいですね…

[61: 匿名さん]

>>59 匿名さん

22戸（販売対象外3戸含む）ということですので、実販売数は19戸ということですね。
この戸数の少なさからすれば、立地が良いので即完売も頷けるところです。

[62: マンション検討中さん]

どんだけ賃貸マンションとディスっても、典型的な神楽坂で公園至近の駅近のヒルトップが坪300代ともなるとそりゃ即完するわ

[63: マンション検討中さん]

>>56 マンション検討中さん
また抽選ですな

[64: 匿名さん]

ここが一番人気でしたね。
次はブランズかピアースのどちらが完売しますかね。

[65: 匿名さん]

>>53 匿名さん
8倍だったのは、601じゃなくて602のKrタイプです。601は約1億円弱ですから。

[66: マンション検討中さん]

こちらはやはりファミリーが多いのでしょうか？

[67: マンション検討中さん]

>>66 マンション検討中さん
私の印象ではファミリーというより、DINKsの方が多い印象です。そして、50平米台よりもコンパクトな部屋だと、お一人の方も多いかと思います。

何か気になることがございましたか？

[68: 匿名さん]

>>67 マンション検討中さん

どうしてDINKsの方が多いと思いますか？2LDKや3LDKのほうが1LDKの部屋より多いです。1LDKは確かに2戸しかないから、ちょっと理由に気になります。

[69: 匿名さん]

>>55 マンション検討中さん
平均倍率は2倍だけなら、倍率付いてない部屋もあるということなんでしょうか？

[70: 匿名さん]

ここの管理費と将来の修繕積立金はかなり高いでしょうかね

[71: マンション検討中さん]

>>68 匿名さん
何回か内覧しましたが、お子さんが一緒に来ているファミリーは少なかった気がします。それに、在宅をするとなると、少なくとも書斎が必要。更に、リビング横の部屋はスライドドアで仕切られているだけの場合が多いので、ベッドルームに使うのは難しい気がします。そうなると、DINKsが少ないのも納得できる気がします。

[72: マンション検討中さん]

>>69 匿名さん
1回目の販売16戸の内、倍率が付かなかったのは5戸くらいあった気がしますよ。つまり、倍率避けて購入できた方は比較的少ないですね、、。外れた方々が2回目に申し込みされているとすれば、3戸しか残ってないので、また抽選になるのではないでしょうか。

[73: マンション検討中さん]

>>70 匿名さん
10数年後に修繕積立金で月あたり1万円くらいの上昇ということを内覧の時に見ました。どこのマンションも同じようなものだと思います。ただ、10数年に一度、正確な金額は覚えてないですが、数十万円を修繕積立金で徴収します。それを勘案すると、1万円強の上昇ですね。

[74: 匿名さん]

牽制目的でネガ投稿しといて良かった　結局倍率はついたが無事当たった　
この人気だと転売住戸も出てきそう

[75: eマンションさん]

当初は加賀町のパークハウス検討してたんですが、ここに乗り換えて良かったです。いずれ住み変え予定でリセール重視なので。

[76: 匿名さん]

>>75 eマンションさん

ここのリセール性は加賀町のパークハウスより高いと思う理由は何でしょうかね？ブランド力は違いすぎると思うから、ここのリセール性が悪くなくてもさすがに加賀町のパークハウスより上回らない気がします

[77: 匿名さん]

>>74 匿名さん
当たっておめでとうございます。
抽選の部屋は倍率何倍ですか？
どちらのネガ投稿内容に気になりますけど。

[78: マンション検討中さん]

>>76 匿名さん
同感です。リセール性はパークハウスの方が上かと思います。このマンションを買う人は実需で買われてる方が多いと思います。リセール性に関してそこまで気にされる方、別のマンションを選ばれるのが良いかと思います。

[79: マンション検討中さん]

>>67 マンション検討中さん
公園前ですし、学区も良い、2LDK中心となるとファミリーが多いのかな、と思いまして…
むしろDINKSの方だと公園の子供の声などネガ要素もあるのかなと。

[80: 匿名さん]

駅近ですから資産性は高いんじゃないですかね
デベの無名さを差し引いても
結局は立地が一番大事でしょうしね

[81: マンション検討中さん]

>>80 匿名さん
少し位置はずれますが駅?筑土八幡のあたりまで再開発案もあるようなので全体的に相場が上がるかもしれませんよね。

[82: 匿名さん]

>>81 マンション検討中さん
ブランズ神楽坂とサウンドのことを示してるんでじょうか？それとも、他に再開発案が予定されていますか？

[83: マンション検討中さん]

>>81, 82 匿名さん
私も気になって調べたら、「飯田橋駅周辺　基盤再整備」というプロジェクトが走っているようです。

https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2020/09/14/docume...

随分先のことだと思いますが、確かに当マンションの近くまで再開発区域に含まれてますね。

他には、飯田橋の新宿区側にある熊谷組本社の建て替え案に伴う、再開発の議論も一部あるようです。

https://www.kensetsunews.com/archives/419529

まー、こういうのは、狙ったタイミングで再開発が進むものではないので、住んでたら、街が変わってきたな、、、っていうくらいでプラスα程度に考えておくのがいいかなと。
再開発されれば、少しは当マンションにもプラスでしょうけどね。

[84: マンション検討中さん]

>>79 マンション検討中さん
よくわかりませんが、ファミリーの方がほとんどいないというのは、営業の方から複数回聞いてます。ただ、仰るとおり、公園側は冬でも公園には子供が遊んでいると思っていて下さい、と営業の方に言われました、、。公園側は音は少しするでしょうね。プラスもマイナスもあると思います。

[85: マンション検討中さん]

>>83 マンション検討中さん
そうです、これのことです、言葉足らずで失礼しました。デッキで駅から筑土八幡あたりまで繋げるという案もあるようで期待してます。

[86: 匿名さん]

>>74 匿名さん

非道い方ですね。
この掲示板を情報源にしてる人もいるでしょうに。

[87: マンション検討中さん]

>>86 匿名さん
お気持ち理解できます。
ただ、色んな方がいるのでしょうがないですよ。
ここの掲示板は他のラグジュアリーなマンションの掲示板で起こっているようなマウンティングが少ないだけましかなと割り切ってます。

[88: マンション検討中さん]

完売とはいえ、価格が安いから手が届く層が増えて売れたというだけの話であって、質の低さには変わりがないから、お買い得だったわけではないと思われる…
ネガ要素があるのは事実なので、それでも安さに負けて買ってしまった人には、自分からすると「妥協しちゃったんだね」と思うわ。

[89: 匿名さん]

そもそも19戸しか販売しないのですから、早々に完売してもおかしくないでしょう。
むしろ、これだけの少戸数で完売しないのは何らかの問題ありでしょう。
そういう意味では完売は想定内です。

[90: 匿名さん]

>>89 匿名さん
戸数が少ないから完売まで確かに時間がよりかからないけれど、一方この物件の宣伝期間も短いですよ。もう１つ観点もあると思うけど、この辺り物件を検討する方々は他の物件も含めて比較して選ぶはずなのに、まだ50平米台部屋残ってるPIAS神楽坂HILLSを選ばずここの物件を選んだのも何か意味してるかなと思いませんか？

[91: 匿名さん]

>>90 匿名さん
駅近の点では、こちらに軍配が上がるからではないでしょうか？

[92: 検討板ユーザーさん]

>>89 匿名さん
全く同感です。それだけ人気あれば、戸数少ないのだから、完売しますよね。売れて当たり前の条件が揃ってますから。

[93: 匿名さん]

色々な意見はあると思いますが即完したということは結果、評価の高い物件だったという事でしょう。

[94: 匿名さん]

>>91 匿名さん
もしも駅近の観点だというと、徒歩2分のPIAS神楽坂HILLSのほうが駅に近いと思いますが。逆にそちら側に軍配が上がるはずではないんですか？

[95: 匿名さん]

>>94 匿名さん
神楽坂駅にはそうですね。
飯田橋駅には本物件の方が近いので、複数路線を使う場合は本物件の方がメリットがあるのではないかと思います。

[96: 検討板ユーザーさん]

>>94 匿名さん
駅近という観点だけを取り出すと、PIASが近いですね。

[97: 匿名さん]

>>88 マンション検討中さん

早期完売した物件にケチをつけてもまけおしみにしか聞こえませんよ。

[98: 匿名さん]

戸数は少ないですが、その分宣伝もお金掛けてなさそうですし、別にモデルルームもないなど余計なコストは乗っかっていないんじゃないですかね
マイナーデベゆえに注目度も低くレスも少なかったですが、惑わされずに本質を見て見抜き申し込む人は申し込んでいた
結果早期完売という感じですかね

[99: マンション検討中さん]

>>98 匿名さん
実需層、豪華さより利便さ重視で、リセールも立地良いからすこし期待、と堅実なパワカDINKSが購入したと予想してます。

[100: 匿名さん]

早期完売したから評価が高い物件ですっていうのはおめでた過ぎると思いますが、買った人はネガ要素含みでも価格相応だと思って買ったわけですから、ネガ要素あるからダメ物件だなんて第三者に言われる筋合いはないですね