ピアース若林レジデンスどうですか？

[匿名さん]

ピアース若林レジデンスについて情報交換をしたいと思います。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいので、どうぞよろしくお願いします。

公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-wakabayashi/

所在地：東京都世田谷区若林五丁目595番1他（地名地番）
交　通：東急世田谷線「若林」駅徒歩4分、東急田園都市線「三軒茶屋」駅徒歩16分
間　取：1LDK～3LDK
総戸数：44戸（他に管理員室１戸）
施工会社：株式会社大京穴吹建設
管理会社：株式会社モリモトクオリティ
売主：株式会社モリモト
竣工予定日：2022年1月上旬
入居予定日：2022年2月中旬

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[301: 匿名さん]

メンテやランニングコストを気にされる時点で、
ハイグレードのマンションは不向きかと。

[302: 匿名さん]

ここはハイグレードではないと思うので、言うだけ無駄ですね。世田谷区の今の新築のほとんどが億近くでも、壁掛けですよ。

[303: 匿名さん]

きょうは、営業さんや関係者（？）が、すぐ反応する笑

[304: 匿名さん]

何かあったときのための安心を買うために大手デベという選択をとるのもひとつの考えですね。
有事の際に限らず三井の杭打ち事件のように、万が一欠陥が発覚したときも大手ならこちらは補償してもらえる可能性が高い。
費用や間取りデザインの好みで中堅選ぶのももちろんありだと思いますので、何をとって何を捨てるか。

[305: マンコミュファンさん]

有利なコメントあると、すぐ営業って。。。

[306: 通りがかりさん]

天カセの部屋に住んでます。
見た目スッキリするのでそこはいいですよ。15年以上になりすがメンテもそこそこで元気に稼働中。
ただ、別になかったらなかったで好きなの買うので気にしません。自分はどっちでもいいかなという設備です。

[307: 匿名さん]

大手デべと新興、どっちのマンションを買う？
横綱と、成長著しい小結・関脇の比較みたいですね。
最近は、横綱らしくない失態はあっても、横綱は横綱。新興は新興。

[308: マンション検討中さん]

同じエリアに有ればいいですけど、最近はそんなことないから同じ土俵に上がりませんね。

[309: 匿名さん]

ピアース用賀とＰＨ用賀一丁目

[310: マンション検討中さん]

>>309 匿名さん
そういえばそうですね。遠い方は苦戦してそうですね。
（また、こいうコメントすると営業と思われる。怖い。）

[311: 匿名さん]

残りは、メゾネットぐらい？

[312: マンション検討中さん]

>>311 匿名さん
残り一戸と記載されてますね。

[313: 匿名さん]

１期先着順の残りが１戸という意味ですね。メゾネットは厳しいかと。

[314: 匿名さん]

用賀は予算出せる人にとってはピアースの圧勝だったんじゃないかな。

PH用賀一丁目ならピアース若林の方が良いと思い、こちらを選んだケースもありそう。
ローカル線にはなりますけど、都心距離は全然近いですからね。

[315: 匿名さん]

またドヤ顔の営業さんの投稿か

[316: 匿名さん]

何かあったんですかね？

[317: 匿名さん]

不用意に持ち上げると、営業と思われてしまう。。。

[318: 匿名さん]

なんか、ひねくれてますね。
この物件、売れ行きそこそこ良かったんだから、持ち上げる人いてもいいでしょ。
批判多いより清々しいじゃん。

[319: マンション検討中さん]

売れ行き悪くて営業が持ち上げるのはわかるんだけど、売れていてそんなことするとは思えない。妬みがあるぐらい人気だったという裏付けか。

[320: 匿名さん]

5年、10年後～のリセール価値はどうなんでしょうか。
ここより外側、駒沢大学～用賀の徒歩5～10分以内と比較するとどうか？ご意見うかがえれば。
田都徒歩5分以内になってしまうと圧倒的に田都有利と思いますので。

[321: 匿名さん]

>>320 匿名さん
比較対象としてはいい感じですね
駒大-用賀で徒歩10分以上だと厳しい感じとなるでしょうから。

もちろん他にも要素はあると思いますが、渋谷までの所要時間の観点だと、以下の考察です。

この物件は若林駅まで4分
若林-三軒茶屋は4分
三軒茶屋での乗り換えは最速3-4分でした。（実測）混んでいると5分は見た方が良いです。
乗り換えの待ち時間は朝ラッシュ時間帯は三軒茶屋駅は1時間に26本あるので平均70秒（1分に切捨て笑）待てば電車が来ます。

若林駅での駅入口から電車ホームまでは0分
駒大-用賀駅は入口から地下ホームまでの階段エスカレータで3分はプラス。（桜新町は上りホームが更に一階深い、用賀は桜新町で急行の通過待ちがありますが今回は無視、各停駅,急行駅の差も無視、）

4+4+5+1-3で11分に各駅から三軒茶屋までの所要時間3から8分を加味して、
駒大で徒歩8分、
桜新町で徒歩5分、
用賀で徒歩3分を超える物件と
渋谷までの実時間での比較だとこの物件のメリットが出てきますね。

合ってるかな…要素に不足があったらスミマセン
繰り返しますが、あくまで渋谷までの所要時間だけの比較ですよ。他の要素も有るって噛みつかないで下さいね。
十分解ってます笑
このスレッド直ぐに叩かれるから笑笑笑

[322: 匿名さん]

>>321 匿名さん

世田谷線が改札からホームまで0分、田都線(地下)が3分というのは差を付けすぎなような…
乗換の精神的な負担感を考えたら、もう少し若林は不利になるイメージです。
こちらもあくまで私見なので悪しからず。

[323: 検討板ユーザーさん]

>>322 匿名さん
地下に降りる精神的負担もあると思います。二子みたいにエスカレーターで一気にホームに行ければいいですけど。田都世田谷側を転々としている私的には±0ですね。細かいですが、駒澤大学なんかは改札から遠い出入口だと結構歩きますしね。
おっしゃる通り、個人的感覚大きいと思います。

あとは、世田谷線はラッシュ時約4分おきにしか来ない、言うことぐらい。田都各停は約2分おきですね。

こんな議論してると、そもそも世田谷線バス便だろうというテンプレ批判が来そうですが、客観的には>>321匿名さんの
分析、大変参考になると思います。

[324: 匿名さん]

>>322 匿名さん
ありがとうございます
乗換えの精神的負担って新路線の需要予測や交通センサスなどでも「乗換抵抗」ってことで調査されてたかと思います。利用者は傾向として時間の掛かる遠回りでも乗換の無いルートを選びがち、なんですよね。
ただ手元に資料が無く数値化が出来ず笑

[325: 匿名さん]

>>323 検討板ユーザーさん
世田谷線と田園都市線の平均待ち時間の差をチーム世田谷線ｗに追加しても良いかもしれませんね
世田谷線の平均待ち時間２分、
田園都市線の平均待ち時間１分
その差１分を世田谷線に追加

駒大で徒歩９分、
桜新町で徒歩６分、
用賀で徒歩４分の物件と
渋谷までの実時間がイコール、、、

でどうでしょう笑
数字遊びですよー！

[326: 匿名さん]

>>321 匿名さん
>>322 匿名さん

320です。有難うございます。
現行三茶ユーザーなのですが、ラッシュ時だと田園都市線、世田谷線共に一度に乗れないことあるので、一般的な通勤族で渋谷距離に限るとこれに+3～5分かなぁ。まあ駒沢～用賀も一度にのれないのかもしれませんが。

あとは他要素加味して、ですね。
次に引っ越したら10年は住むつもりですが、その先はやはりまた買い替え検討することもありそうなので、それも含めて勉強中です。
個人的に二子は好きな街ではないですが、、用賀や桜新町は二子好きには加点かもしれないと思いました。大きな公園も多いですしね。でもやはり三茶は便利です。

[327: 検討板ユーザーさん]

三茶の乗り換えは混雑時それなりに人に揉まれるのと、雨だと最短ルートとれない、地面の素材が滑るため早歩きしにくいので注意です。
※決して世田谷線を下げようとしてるのではないです。東急ストアが導線にあったりするのは便利ですね。

[328: マンション検討中さん]

個人的には激混み田園都市線を二駅だけ我慢すれば良いのはポイント高いです。朝ラッシュの用賀ー渋谷間のノロノロ運転は相当ストレスフルです。
用賀からは渋谷まで隣に体臭のキツい人が来たらもう朝からグロッキーです。
時間換算はできませんが。

[329: 検討板ユーザーさん]

>>328 マンション検討中さん
二子玉川在住です。二子でもうすでにおしくらまんじゅう状態ですが、急行狙えば我慢できます。しかし、各停は。。。今後、コロナ後どうなるか分かりませんが。

確かに、三茶の世田谷線乗り換えは滑るかもしれませんね。でも、田都乗車時間が短いのは魅力です。

世田谷線の朝の混み具合って通常だとどんな感じですか？

[330: 匿名さん]

田都ユーザーですが、コロナによる利用減で今は結構快適です。笑
9時台でも人と密着する状況はほぼありません。
このまま在宅勤務がある程度定着すれば、激混みマイナスポイントは多少緩和されるかもしれませんね。

[331: 通りがかりさん]

この物件面白いですね
私は田園都市線エリアで探しているのですが、駅と徒歩でほぼ物件が決まるところにダークホース登場。
滅多に出ないレアな世田谷線物件が出て来て、バス便と同じ！乗換面倒！と言う拒否反応や、あれ？小田急線各停駅より本数多くない？といった驚きがある様ですね。価格は田園都市線駅よりお安いようですし。
物件選び悩ましいです。

[332: 匿名さん]

世田谷田都の利用者として、乗り換えを考えると、若林は抵抗感を否めない。

ピアースの営業さんが、いみじくも世田谷線を使う若林のほうは「バス圏のような感覚にはなりますね」と言っていた。

ただ、若林のほうが機能的な間取りがそろってる。かたや用賀はコンパクトといえば聞こえはいいが、いまどきメゾネットのニーズはあるのか？せっかく他社との争奪戦で勝ち取ったという玉川台の好立地なのに…。

駅から近い最高のポジションなのに、狭いプランばかりで割高の用賀
好悪がわかれるサブ路線の乗り換えだが、プラン豊富で割安感をそそる若林

まさに、人それぞれのライフスタイル、価値判断の優先順位を試すような二択のピアースかと。

[333: 匿名さん]

>>332 匿名さん
〉他社との争奪戦で勝ち取ったという玉川台の好立地

モリモトさんって入札で高値の土地を取得する事もあるんですね。
相対でササッと仕入れるイメージでした。ここは豪徳寺さんの借地に出していた土地を入札無しで仕入できたみたいですね。

[334: 匿名さん]

モリモトが上野毛で計画している場所は、古いアパート（解体予定）です。
駅から７分ぐらいかな。静かです。ハイグレードなディナコートなら検討したいです。

[335: 匿名さん]

>>333 匿名さん
私もそう聞きました。土地の取得コストを抑えられたと。
おまけに地盤が良く直接基礎が採用できたので、建築コストも抑えられるので割安（と言っても最近の高騰相場の中で）にできたと説明を聞きました。

[336: 検討板ユーザーさん]

>>335 匿名さん
価格が割安かどうかは営業の方が言うことなので分かりませんが笑、おっしゃる通り地盤が良いので基礎と地盤改良が安く済んでるのは事実だと思います。加えて、ディアナコート三軒茶屋と仕様を揃えたおかげで、スケールメリットが効いたようです。きっと、物件価格はもっと下に構えていたはずです。元々出していた予定金額より高くなりましたので。

[337: 匿名さん]

リセールの不安も、そうなさそうですかね。

[338: 通りがかりさん]

>>337 匿名さん
高値で売却できるかは今後の相場次第でしょうね。
不動産バブルが弾けるか、資産インフレが進むかは神のみぞ知るのでしょう。

ただ流動性は高いと思いますよ。金額はさておき長期間売れないという事は無いかと。その時の相場でサッと売れるかと思います。エリアに競合物件も少ないです。
不動産サイトで世田谷区駅徒歩５分以内の条件で検索されるようになるかと思うのでその点も強みだと考えられます。

[339: 名無しさん]

>>338 通りがかりさん
同意見です。世田谷線沿線って、新築も中古物件も出物が少ないからすぐ無くなるんですよね。価格さえ間違わなければ、リセールは問題ないかと思います。万が一、高値で売りたいとか、儲けようという考えならここではないですね。おっしゃる通り、もちろん今後の相場次第ですが。
一方、世田谷線は総合的に利回りが高いというデータもあるので、あくまでも個人的には住まなくなった場合、売るより保有した方が良いと思ってます。

[340: 匿名さん]

立地やグレードばかりに目が行きがちですが、機械式Pではなく、平置きなので、そこそこかかる将来的な資本的支出がないのは大きいです。
故障とか不具合でれば、地味に金額します。

[341: マンション検討中さん]

>>340 匿名さん
機械式駐車場はランニングもかかりますが、25-30年後に来る更新時期の出費が既存マンションでも話題になってますね。
平成初期に建てられたマンションがその時期です。
駐車場収入では捻出出来ず赤字に。平置化すると台数が足りなくなり弾かれる可能性が出ることから駐車場利用者からは平置き化反対の声が。持ち出しになると無駄遣いと非利用者からはクレームが。悲劇ですね。
あとマンションの修繕で費用が掛かるのはエレベーターと、機械式駐車場ですから、
そのうち一つが無いのは大きいですね。

[342: 匿名さん]

総合的に仕様や立地の割にコスパのいいマンションですね。機械駐の件も長期的に評価できる。だから、売れてるのでしょうね。

[343: 匿名さん]

世田谷の高級住宅街。業界大手が分譲した内廊下式の低層マンション。小規模で販売当時は億ションでしたが、機械式駐車場が埋め戻されて平置きに。ここは問題ないでしょうが、小ぶりな物件が多いモリモトのマンションの場合、管理維持の懸念はないのか、ちょっぴり不安です。

[344: マンション検討中さん]

>>343 匿名さん
どのマンションも、維持管理は管理組合次第でしょうね。

[345: マンション検討中さん]

>>342 匿名さん
機械式だと車幅1850までが多いかと思います
世田谷のカローラ、Ｃクラスまでがギリギリです笑
今はＳＵＶが席巻しているのでＧＬＣとかＸ３はもちろん、国産でもＮＸ以上は入庫できず外部駐車場に流出、稼働率が下がり折角の収入源が、、、
駐車場の台数を無理やり増やして収入予算を増やして見かけの管理費を下げるマジックですね
機械式駐車場は金食い虫なので回避したいです。
ここは平置で良いですね。
デベは将来のことを考えて欲しいです。

[346: マンション比較中さん]

世田谷のハイグレードマンションでも大体機械式駐車場が多く、すべて平置きという物件は、指折り数えてわずかだと思います。まして、平置きで屋内は…。

モリモトなりの考えがあるのか、ピアース都立大学も、駐車場はオール平置きのようですね。ただ、ＣＧを見る限り、屋外のようでセキュリティ面が気になりました。

[347: マンション検討中さん]

機械駐はコスト的にも稼働率としても、これから不要という考えですね。ここまで都心に近ければ、車所有は少ないでしょうし、ベストな選択かと。郊外であればまた事情は変わってくるとは思いますが。。。

[348: 匿名さん]

>>341 マンション検討中さん
難しいところですね。ただ車好きは、機械Pは敬遠するはずなので、平置限定で探してる人は、一定数いると思います。

EV保守も新築なのでメーカーFMだと思うので、独立系FMで早々に切替もアリかもしれないですね。
独立系FMもそんなに大差ないと思いますし。。

全体的にそこそこ組合も運用しやすいかとは思います。ディベ紐付き管理会社は、仕方ないのかもしれませんが、、、

[349: 匿名さん]

独立系への変更は慎重にしたほうがいいですよ・・・安さにつられて、デメリットを吟味しないと

[350: 匿名さん]

>>347 マンション検討中さん
都心の駐車場代が高く取れるところは、大型の2,050パレットを使えばそれなりに管理費に寄与すると思います。駐車場代で更新費用も十分捻出可能でしょうし。
近郊の駐車場代と更新費用とのバランスが取れないマンションは後々苦労するかなぁ…と。
郊外は土地を広く使って100%平置きが幸せだと思います笑