クオリア新宿余丁町

[匿名さん]

「真ん中へ、逃げる。」
いかがでしょうか？


公式URL：http://www.qualia-style.com/shinjuku-y/top.html

所在地 東京都新宿区余丁町54番1，6，7，8　計4筆（地番）
交通 　都営大江戸線 若松河田駅 から徒歩 5分
　　　　都営新宿線 曙橋駅 から徒歩 9分
　　　　副都心線 東新宿駅 から徒歩 12分
総戸数 75戸
間取り 1K～2LDK(予定)
専有面積 25.48～58.69平米(予定)
構造および階数 鉄筋コンクリート　地上4階　地下1階建て
お引渡し 平成22年12月下旬予定
売主 東急不動産株式会社
施工会社 東急建設株式会社

[1: 住まいに詳しい人]

ここはいい！結構早く売れるかもね。
興味あれば、坂の上から現場確認できます。

[2: 匿名]

都心の割には安いですね

[3: 匿名]

余丁町って、昔は処刑場だったり、戦後はバラックだったり、最近までは陸の孤島だったり、微妙な地域ですよね。

[4: 匿名さん]

25平米のワンルームは安いけど32平米の１kはどうなんだろか。
高め？

[5: 匿名さん]

資料見る限り杭基礎ではなく直接基礎だし、ラーメン構造ではなく壁式構造だし、
地下一階四階建てで地盤も悪く無さげとは言え、耐震性はどうなのかな。
住宅性能評価書の取得について言及されていないのもこの辺りだろうか。
価格安いのもこの辺りが理由なのかと。

あと長期工事中断期間があるのが気になる。

[6: 匿名さん]

工事の中断は建設反対運動があったせいかな？
最初はワンルーム中心で100戸ぐらい分譲する予定だったとか・・・

32平米で2900万代。高い？

[7: 購入検討中さん]

反対運動のＨＰもまだ残されている様子ですね。
主に投資対象ワンルーム物件の位置付け？
モデルルームの設備等は良い（通常の分譲クラス）がワンルーム住居は設備ランクが
落ちるようです。

[8: 匿名さん]

反対運動・・・・そんなことが起きてたんですね。
近くを通って気になってたのですが。。。
住むよりか投資が主に目的としてのワンルームなんですかね？
設備ランクどの程度落ちてしまうのでしょうか・・・？

[9: 購入検討中さん]

ワンルームの設備は仕様が違うと担当者から聞いたのみなんで、コンパクトなだけで性能は変わらないのかも知れないけど。
土地柄の割にワンルームが多いのが気になって担当に聞き、投資で購入検討中の人もいる、と知った次第。
分譲なのに近隣住人からワンルーム住人増による治安等の悪化を懸念する声、という事は
やはり業者側に投資目的での営業攻勢をかける意図が初めから透けて見えていた、という事？
そもそも業者側としてはワンルームを多く売る方が収益率高いと考えた？？
反対運動があったんで販売業者が空き部屋が出るのを懸念して、安い価格設定にしたそうです。
まあ、昨今どこも反対運動は活発ですので・・・。自分は検討中ですが、反対運動の件よりも住宅性能表示の記載が無い、地下住戸が将来的に抱えるリスク、を考えています。場所的には良いですし、ＬＤＫ希望で設備も良いと思うのだけど。

[10: 匿名さん]

モデルルームに行こうと思って、現地を歩いてみたんですが
だいぶ坂を下ったところで、なんか風の通りなんかが気になりました。
あの辺りは、知らない人が歩いたら特に感じると思いますが
高低差が相当ありますね。。。

周りにはお店などが少なすぎたため、
モデルルームに寄ることもなく、無しにしました。

[11: 購入検討中さん]

販売会社さんが、売りに急いでるのは本当？

かなりの大幅値引きのしてくれる？

[12: 購入検討中さん]

値引きＯＫであれば、投資で買おうかと検討中です。

１階部分が適正な家賃で貸せれば、大丈夫かなと思慮しています．．．．

[13: 匿名さん]

女子医大の近くなのでそれなりに需要ありそう。

[14: いつか買いたいさん]

閑静な場所でこのスペック、料金なら投資目的でじゅうぶん元がとれます。反対運動があったのは確かみたいですが、今は近隣の方とは、とても友好的になっているみたいです。東急不動産の物件ですから安心です。

[15: 匿名]

え…言い切るあたりが香ばしいですな

[16: 物件比較中さん]

東急はモデルルームを見せるのがうまいのかな〜模型とかもあったり。
そんなに回ってないですが今まで見た中ではよかったと思います。

場所の割にかなり安いし、建具なども良かったと思います。

ただ、クロゼットなどの収納のセンスがないかな〜と。
収納多めはありがたいですが無理矢理というか工夫がない。
1LDK) 玄関入って正面+右手が全てSCだったり、
2LDK) SICも広いわりには奥にしか棚がなかったり。

工期のびた流れで仕様は下げたと言ってましたが
エコポイントつくようなことは全部はぶいてますね。

見た目と若松河田の資産倍率が高いとこは魅力的でしたが
あともう一押しが感じられませんでした。

遊びがないからかな〜

[17: 購入検討中さん]

これまで５件ほどモデルルームを見ましたが、No.16さんのおっしゃるとおり確かに見せ方はきれいでした。
夫婦２人で検討しているのですが、妻はこちらの物件をかなり気に入ってしまってます。
間取りと内装、やはり女性が気になるのはそこなんでしょうけど、きれいなモデルルームに騙されてる感が・・・。

自分的に気になったのは、構造的なことと、立地条件です。
素人考えなので、いらぬ心配かもしれませんが、他物件のスラブ厚は200～210だったのに対しこちらは180と薄め、しかもすっきり見せるという見た目重視の壁構造・・・。
あと、他物件のパンフと比べると、構造的なことや設備的なことに関する情報が少なすぎな気がしました。
立地も、隣接道路３方向から下りきった辺りに位置しており、湿気やら日当たりやらが気になりました。
あと「窪地は悪い気も溜まりやすい」と会社の経理のおばちゃんの言葉も脳裏をよぎってしまいました。

こういった不安要素に対する質問を、モデルルームの営業さんにぶつけたのですが、なんとも軽くあしらわれ、解決につながる答えは何一つ得られず、妻に対して内装やら伊勢丹が近いなどの話題にすり返られてました・・・。
女性の営業さんだったので、女性同士？盛り上がってしまい、自分的に聞きたいことは何も聞けずじまいでした。

いくら東急ブランドとはいえ・・・買ってしまってよいものなのか悩んでおります。

[18: 匿名さん]

まあ営業さんも悪い気も溜まりやすいですか？とか言われても困っちゃうよね。
構造部分に関しては納得いくまで説明を求めた方がいいと思います。
今のスラブ厚の基準は200なので少し薄いですが実用的は特に問題ないと思います

[19: 匿名]

これまた香ばしいですな

[20: 物件比較中さん]

基準が200なのに180で実用的に問題ない？何を根拠に？
建築構造物として2〜3cmは少しって言わないと思います。


No.17さんが気になったこと私も気になったとこなので
何点か質問もしました。パンフの情報が薄いですよね。

ほかにも床暖のランニングコストなども聞きましたが
そのへんの主婦か？ってぐらいの言葉でしか返ってきませんでした。

どうでもいいこと、わかりきってることを大げさに話したり
軽くあしらうというか向こうのペースで片付けられた感じで。。。
こっちの感想も親身なフリして全否定されたり話にならなかったです。

自分は１人で行ったのですが途中からタメグチになったりあしらわれたりと
ずいぶん下に見られてんな〜って感じがしました。




ここの物件、新宿で遊ぶにはいいですが生活利便は低いです。
スーパーやドラッグストアが散らばってて活気もなかったような。
あの坂は買物袋もってだときついだろうし〜
奥さんにのちのち文句言われそ〜

あと治安悪くありませんが夜系と外国人多いですね。

間取りもそんなに生活導線がいいかと言われると違う気もします。
天井も低いかな〜　

2LDK、、キッチンに洗濯機。。。脱ぐのは風呂場だろ〜


営業が押してた点も建物以外が多かった。
これがってウリが無いからなのかな〜って気がしました。

伊勢丹とか二の次ですから。。。

でも、内装はかなり上位かな〜
この価格帯で本気の東急さんの物件を見てみたくなりました。

坪250じゃ無理か。。。

[21: 匿名さん]

スラブ厚の基準というか防音性能を測る試験の基準ですね
今は180を基準としています。少し前まで150でしたが改正されました。
よって特に問題は無いと思いますよ、基準の範囲です。

まぁそれでも最近は200以上のマンションが多いですから気になさるなら
止めた方がいいと思います。ただスラブ厚が厚くなれば当然価格も上がります
その辺りのバランスをみて考えてみてはいかがでしょうか

[22: 購入検討中さん]

No.17です。たくさんの意見ありがとうございました。とても参考になりました。

やはり安い買物ではないので、こちらの質問にきちんと答えてくれる営業さんじゃないと不安が募る一方なんです。
表面的なところだけで、勝手に話を終わらせられてしまうと、益々不信感を持ってしまうわけです。
プロならプロらしい仕事をして頂きたいのです。売る側としては分かっていて当たり前のことでも、こちらは素人ですから、構造的な部分とかはよくわからないわけです。
面倒かもしれませんが、目に見えない部分を自信をもって説明していただけると個人的には誠意を感じます。

インテリアは後からリフォームで好きなように変えられても、構造的な部分だと・・・簡単じゃないですよね？
ということで、皆さんの意見をもとに家族会議しようと思います。

[23: 匿名さん]

ここは賃貸で住むにはいいかもしれないが、購入はちょっと躊躇する立地だね。
場所悪すぎませんか？

[24: 匿名はん]

余丁町、あぁ処刑場の所ね　とすぐわかる人も多いから、そこら辺を気にする人はやはり駄目かと

[25: 匿名さん]

それを隠して売ってると思いますが、
事実が知れ渡っていくと、どんどん売れなくなりますよね。
それでも買う人は、あんまりネットを見なかったり、しらべたりしない方なんでしょう。

[26: 匿名さん]

貴重な情報ありがとうございます。

[27: 匿名さん]

苦戦してそうですね。

[28: 匿名さん]

５０平米台で管理費＆修繕費が月28000円って・・
どんな素敵な管理なんだだろう

[29: 匿名さん]

最近、体調がよくない。医者にいって薬をもらってもよくならない。もしや、と思い、霊能者にみてもらうと、「あなた、最近、よくない土地にいきましたね。」といわれた。あ、それか！おかげさまで、いまは健康な体になりました。

[30: 匿名]

霊能者はそれで稼いでるんだから、「いや～何も感じませんねぇ」とは言わないでしょｗ
まぁ、南千住然り、こういうの歴史的背景はあんまり良い気分しないけどね。

[31: 匿名さん]

ラコスタはどうですか？

[32: マンション投資家さん]

この辺悪名高い犬小屋もあったし歴史的にどう見ても忌み地だね

[33: 匿名さん]

残念。だから安いのか。

[34: ビギナーさん]

ここに入居されているかたいらっしゃいますか？

[35: 周辺住民さん]

綱吉の犬小屋か
そこまでは気にしなかったな
結構早い時期に中野に移ったみたいだし

[36: 物件比較中さん]

まだ残っていますね。
けっこう素敵で、検討中です。
入居された方のお話を伺いたいです。

[37: 匿名さん]

完売？
直接基礎で壁式構造で低層で立地良くて、これ良かったね

[38: 近所をよく知る人]

葬儀屋、精肉工場、産廃業者、石材屋とその屋号
過去にどんな土地だったか地元民ならわかるが
そんなことを知る入居者は皆無だろうと

[40: 購入検討中さん]

最上階2LDKが4390万で売りに出されてますね。
やはり忌み地なんでしょうかね？
凄い魅力的な物件だけど、怖くて手が出ない…。

[41: 匿名さん]

初めて余丁町に行ったので、ついでに物件を見て来ました。

ひとこと、

安っぽいねー。

なんか賃貸物件みたいだったよ。ベランダの仕切りも1.7mぐらいしかない、完全、賃貸仕様だし。東急としては、価格を抑えたかったのは分かるけど、一応分譲なんだからさ。