ライオンズ蕨ローレルコート

[マンコミュファンさん]

楽に楽しく。蕨市民公園至近距離に全151戸が誕生します。

＜全体物件概要＞
所在地：埼玉県蕨市塚越4-14-3他(地番)
交通：京浜東北線蕨駅から徒歩11分
総戸数：151戸
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：62.58～93.62平米
入居：2011年3月25日予定

売主：大京、近鉄不動産
施工：長谷工コーポレーション
管理：大京アステージ

[81: 匿名さん]

立地は良いのか悪いのかどちら？

[82: 匿名さん]

どっちなんでしょうね。

私も気になります。

でも表記で駅から１１分ですから
すごくいいとはならないのでは？

[83: 匿名]

となりの大きな建物の会社は何をしているところなの？

[84: 匿名]

オプトエレクトロニクス。バーコードリーダーなどのセンサやリーダーを作っている会社。

[85: 匿名さん]

やっとモデルルームもオープンしますね。

流石に竣工まで４カ月しか無いので、セレクト出来るものは他の一般的な
物件に比べれば極端に少ないんでしょうけど、駅からは少し離れる物の、
公園が目の前で小中学校も近く、静かな場所に住みたい方には向いている
んでしょうね。

南側が会社の駐車場なので、低層階でも日当たりも良さそうだし無理に高
層階で日当たりや眺望を確保しなくても良さそうですし。
魅力的な部分もありますね。

ただ、間取りはＨＰを見る限りではあまりパッとしないと言うか、詰め込
んでいると言うか。
同じような規模の広さの他の物件よりも、ゆとりが無いのが残念です。

[86: 検討中]

週末ＭＲに行ってきました。
反対運動もおさまったようで何よりです。

ＭＲはお決まりのオプションだらけで、はっきり言って感じがつかめませんね。ただ、細部を見ると仕様は決して高くない感じでした。直床だし。まあ、その分安いから予算的には良い感じでした。
駅までの距離をはかってみたら、かなりゆっくり歩いて12分。普段のペースなら10分で行けそう。

とりあえず検討対象として考えます!!

[87: 購入検討中]

　MR行きました。
わたしも、仕様はあまり高くないと感じました。

　施工がだいぶ進んでいるらしく、オプションの資料はありませんでした。

　近隣の長谷工マンションではペアガラスでしたが、ここはALL一枚ガラスでした。
線路の騒音と結露は大丈夫なんでしょうか？最近の流れですか？
　なお、住宅性能評価は、選択科目の「音環境」は、評価対象外にしました、
とパンフにあります。どういう配慮か、どなたか詳しいところを聞いてみてください。

　また東西（南北？）に細長くその西側にのみEVがあります。
公園住戸は、
　公園側ゲートへは階段利用しなさい、
　ベビーカー押して公園行くには、公園を背にして、2・3分戻るべし、
とは、失笑を禁じえず。

　まあ、このご時勢、ローコスト優先ですよね。にしても随分ローコストに舵を切って
冒険している印象です。これなら、構造に十分な金をかけてるはず、と思うか、構造も
冒険、、、と思うか。
　　　地元住民交渉と戸数削減によるコストUP、
　　　３月完成に向けた突貫工事、
　　　etc.
これらの逆風を如何に切り抜けるのか、国内供給戸数No1（とVTRで言ってました）の
大京の腕の見せ所ですね。

[88: 匿名さん]

狭く感じるのは共用廊下側がアウトポールにしていないため柱が部屋の隅に出ているからかも。
また、窓が花台や出窓ではなくいきなり共用廊下なのも一因か。
HPではよくわかりませんが、直床なのですか？
ペアガラスでもないのでしたら、いかにも長谷工って感じですね。

[89: 匿名]

はい。直床二重天井と説明がありました。

あの一斉に案内される方式は、よくないですね。プレゼン→ＭＲ案内→個別商談という流れは、会社側には合理的ですが、買い手には訴えかけないね。いかにも流れ作業。

[90: 匿名さん]

89さん

その通りです。

最悪ですよ、正直。まったく客目線になってない。
かなり、がっかりでしたね。

[91: 匿名さん]

お客さん目線になっていない・・・
人によって感じ方は違うんでしょうけど、周辺住民から反対運動が起こ
るのも、その辺の姿勢からなんでしょうか？

突貫工事かどうかは分かりませんが、今日も職人さんたちはテキパキと
作業をしてました。

後3カ月ちょっと・・・
工事の進捗は順調なんでしょうか？

この規模でエレベーター1基。
子育て世代とその予備軍、高齢者にはきつそうですね・・・

[92: 匿名さん]

>91

エレベーター1基は本当ですか？？
100戸以上ありますよね？
60～70でも2基ある物件もある中、本当ですかね～。

[93: 匿名さん]

エレベーター2基っぽいですね。
失礼しました。
しかし南西の一角に両方並んでそうです。

これじゃあ北東の公園寄りの住戸からは、廊下歩いて2～3分は
掛かるでしょうね。

駅からのアクセスを重視したんでしょうけど、1階に住む人は
北西住戸上階の階段の利用者の往来が気になるでしょうね。

[94: 匿名さん]

２基並べるなら
分割して９階建て部分の公園側にもう１基
作るべきでしたね。

素人でもそう思うのに
なんであんな設計にしたのか理解できないです。

あれじゃ、エレベータ付近の住戸は
人通りが相当うるさいし
公園側はエレベーターに遠いし。
３階なら階段で、って考えもあるけど
荷物があったり
お年寄りやベビーカーの場合は無理ですからね。

[95: 匿名さん]

この物件でもう一つ気になっている事があるんですが、それはゴミ置き場の位置と広さです。
道路に面して設けるセオリー通りの配置計画なのは問題無いと思うのですが、24時間ゴミを
捨てられる割には、別棟になっているようで、ゴミ出しする際に雨に濡れてしましそうです。

また公園側住戸の方がゴミを出しに行くには、かなりの距離を歩く事になりそうで、延々と
廊下をゴミ出しするために歩かないといけない感じです。

[96: 匿名さん]

修繕積立金の計画や管理費は未だ聞けていないですが、
75平米位の部屋で、駐車場、修繕積立金、管理費のセットで
月６万円位で将来までいく感じですかね？

と言うのも、ライオンズは管理費が高い、と良く耳にするので、
固定費が高止まりするのは辛いな、と思うのですが、
そのわりにライオンズで管理会社委託替えした事例を聞かないので、
住むと納得感あるサービスなんですかね？

ライオンズに詳しい方いれば、教えてください。


ちなみに管理の良さをアピールする中で、水害時のサポートをアピールしてました。
水害といえば、この地域は、２階以上に住めば、自室の浸水自体は避けられそうですね。
　100年に一度
　http://www.city.warabi.saitama.jp/hazard/kouzuimap/jouhou/index.html

　200年に一度
　http://www.city.warabi.saitama.jp/hazard/kouzuimap/index.html

[97: 匿名さん]

水害時のサポートって、水害の頻度から考えてそこに力点を置いて説明をしているとすれば、
よっぽど他に誇れるサポートが無いんじゃないのかなー。

「当社物件のサポートの強みは、水害時です!!!」

文章にするとちょっと笑えるんですけど。

他者との比較、実際のサポートした事例何かが詳しく説明されて、保険に入らなくても良い
ですよぐらいのサポート力があれば大したもんですけど。

ちなみに、説明聞かれた方であまり良い印象を持っている方がいないのも不思議ですね。

普通、少しでも買う意思があってわざわざ足を運ぶものなのに、良い前向きな検討の情報が
掲載されないって事は、謳っていたほど集客できなかったか、よっぽど魅力が無いと感じら
れたかのどちらかなんでしょうけど。

[98: 匿名さん]

モデルルームもグランドオープンしたははずですが、興味ある方々の
書き込みが全く無いですね。

単に魅力が無いと言う事かもしれませんが、これから検討する方々が
質問したり、情報集めたりもう少し他の物件ではありますよね。

実際どうなんでしょうか？

[99: ご近所さん]

本当に反応薄いですね。

パークハウスが同様のファミリー向け物件で、最後は全室MRのバルクセールで売り切った
ばっかりですから、周辺ファミリーもそうでないひとも、関心がないのかした。

そこへきて、郊外マンション駅歩１０分超の100戸超、１年で売りきれるのでしょうか。
でも、デベは大京と近鉄のコラボですから、売る側はリスク分散が効いて、意外とあせり
はないのかもですね。

でここからいいたいことですけど、それなら無理に工期の遅れを取り戻そうとせず、
3月引渡しにこだわらず、しっかりした施工をお願いしたいですね。
それで、上層階だけでもオプションを受けて欲しいですね。

[100: 匿名さん]

いや、販売にも施工にも決算があるから３月引き渡し延ばすのは
無理でしょ。

販売からすれば少しでも売れれば売り上げになるし、売る事自体
を先延ばしにすれば、経費ばかりかかってなかなか売れない不良
物件になりかねないし。

やっぱり人の動く３月末までに最初のピークを迎えないと、その
後の長期戦は厳しいでしょ。

[101: 匿名さん]

>99さん

バルクの意味わかっていますか？

[102: ご近所さん]

99です。
　バルクセール　⇒　バーゲンセール、ダンピング、クリアランス、損切り、あたりに読み替えてください。

＞101さん
　ご指摘ありがとうございます。勉強になりました。

ところで、周辺物件の築年月は、、、
　ブリリア蕨：平成２０年１０月
　パークハウス蕨：平成２１年１２月
　シティータワー蕨：平成２２年６月
これら財閥３社は偶然、３月以外なんでしょうか？

　現役・三井不動産グループ社員が書いた！　「ダメマンション」を買ってはいけない
のア○○ンの書評によると、
---------
■１．やってはいけないこと
　－３月に購入すること
　　→その理由は、転勤があるかもしれない、から。
　　　（転勤が生じた場合、キャンセルできるが多大な違約金を要求される）
　－全国11,000戸の実に40％が3月に売買される。
　　3月に間に合わせるために突貫工事をすることもあり
　　その手の物件の質は危うい。
　　突貫工事の有無は（入居時期－完成時期）が
　　1ヶ月以上空いていることが目安。（三井は2ヶ月空けるとのこと）
---------

となってます。
どうでしょう？

[103: 匿名さん]

前にみた大京の物件は
３月じゃなかったですけど、
竣工から引渡しの期間設定が３日くらいでしたよ。

そういう設定をしているんでしょうね

ここは反対のぼりがあがっていても
工事はしていたみたいです。

[104: 匿名]

↑内覧会や手直しはゼロのマンション！？

へー

[105: 匿名さん]

HP見ただけでは二重床か直床かどうかわかりませんね。
また戸境壁は壁紙、直貼りなんでしょうか？
オプションは施工側の受け入れがあって可能なのですから長谷工側の都合もあるはずです。
各戸ごとの個性や仕様の変更は嫌いそうなイメージ、、。

蕨でそれなりの仕様を求めると、当地でマンションを購入する層の検討価格から離れてしまいそうです。

[106: ご近所さん]

>105さん
>HP見ただけでは二重床か直床かどうかわかりませんね。
>また戸境壁は壁紙、直貼りなんでしょうか？

２重天井の直床：
　模型つきで説明もあったし、実際、独特のフニャフニャ床でした。

戸境壁：
　コンクリート（180mm以上）→LGSまたは木軸下地→プラスターボード→壁紙
　とパンフにあります。

[107: 匿名]

>長谷工側の都合もあるはずです。
や
>各戸ごとの個性や仕様の変更は嫌いそうなイメージ、、。

おそらく違うと思いますよ。
長谷工自身開発の物件の場合、オプション盛りだくさん。もちろんペアガラスです。
　http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/lqm-urawa/plan/index.html
↑これは浦和ですが、ちなみに川口青木町公園でも同様でした。

「顧客目線から遠い！」
>89さん
>90さん
に共感です。

経営破綻を経験して利益優先になった？なら長谷工も事情は同じはずなので、
大京の生来の体質か、オリックスの意向か、でしょう。残念です。

[108: 匿名さん]

西側の10階建てを確保するのに天空率を利用したんじゃないかな？
８Ｍぐらいの道路に面してて、少し道路から下げて建てたとしても、
１０階建てはちょっときつそう。

もちろん長谷工の直床の階高詰め工法を用いても。

戸建ての住民の人達から見たら、昔は無かった天空率を利用して、
今まで無かった道路側に圧迫感のある高い建物作られそうになった
事も反対要因の一つの様な気がする。

遠くから見ても、あそこだけちょっと異様に高いし。

ここの反対運動に詳しい方いないですかね？

[109: 匿名さん]

107はhの中の人？浦和の高額物件はよくあるメニュープラン方式だし個性には遠いよ。
相変わらず行灯部屋にこだわるし。自由度低い。
普通は売り主ではなく施工側が変更(締め切り含む)の可否だよ。

[110: 匿名]

オプション変更や仕様変更って締め切り過ぎていても、デベの営業が施工に掛け合ってくれて可能になることあるぞ。造るのは施工だ。
売り主の問題はただ手続きを面倒臭がらないかだ。

戸境の壁、遮音はどうかね。

[111: 匿名さん]

オプションの締切どころか、この物件のモデルルームや説明会の時期から考えて、
そもそも受け付ける事が出来るのかどうか・・・

計画変更の手続きが面倒かどうかは置いといて、そもそも時間自体が無いような。

[112: 匿名]

ここはＭＲにプラン出しとったけど、今から選べんのか聞いたら、リフォーム扱いとのこと。

住民の反対は確かにあったけど、営業によれば高層階を一階削り解決済みらしい。

引き続き反対しとるのは、オプトなんとか言う隣の会社。防災上の重大な欠陥という、何とももっともらしいことを言いながら、実態は本社社屋建設で余った石を消防対応で傷つけられたくないという、しょうもない理由らしい。

今でも本社敷地とマンションの境界に、南側にマンション建てるいう看板立てて嫌がらせしとるよ。

[113: 匿名さん]

リフォーム扱って、具体的には引き渡し後に工事が入るって事ですか？
でも自社の物（他と大谷石でも）が壊されるのが懸念されるなら、反対するのは
当然だと思いますけど。

まあ、結果として人命救助の代償となって壊れてしまっても、決して文句は言わ
ないでしょうが。
懸念は計画段階で回避しておいてもらいたいですよね。

[114: 匿名]

ちなみに、消火用の給水弁はマンションの西側にあるので、隣の敷地に消火活動で入ることはないらしい。梯子車が届かないとか書いてあった気がするが、ベランダから隣戸に抜けられるのでその必要もない。こじつけですわ。

[115: 匿名さん]

リフォーム扱いって事は工事中に出来る工事よりも割高な上に、引き渡し後なので
傷が付こうが上手くいかなかろうが、自己責任なんですかね？
一度人の手に渡った物を直すなんて考えられ無いですからね。欠陥でも無い限り。

そう言う意味じゃ周辺物件よりも相当割安か値引が無いと、通常オプションやセレ
クションで対応できる事が対応できないんだから、損した気分になるでしょうね。

まあ、オプションやセレクションが物件選びの第一順位に来る事は無いと思いますが。

[116: 匿名さん]

今日も６時ごろそばを通りましたけど、東側も西側も工事してましたね。
冬場は暗くなるのが早いのとここのところ可なり冷え込むので、この条件の中、
朝早くから暗くなってからも工事をしている職方さん達には脱帽します。

モデルルームの明かりも付いていましたが、流石に平日なのでお客さんは
いらっしゃらないようでした。

ここは、検討されている他の方の情報が少ないので、もう少し活気が出てく
れる事を期待しています。

[117: 匿名]

最上階１階カット？
その住民交渉に時間かかりすぎて、販売開始が遅くなって、オプション選択
できなくなったわけですね。
周辺住民は示談金も受け取ってるだろうし、周辺住民にしてやられたって感じですね。
住民もう少し粘ったら、３末越えになっちゃって、余裕の工期になったのかな？

オプション選択可否を最優先事項にすべきではないって
なんとなく理解しますが、ばっさりそれを切り捨てて
３月中の竣工・引渡しを優先する方が営業的にはいいん
ですかね？

[118: 匿名さん]

営業的にはもう少しじっくり行きたくても、決算優先ですよ。
ただマンションの販売でいつまでも同じ所に長く張り付いてたくは無いでしょうから、
短期決戦慣れてますよ。
売れ残っても、上手く回せばいいだけですから。

[119: 匿名さん]

オプションとか3月とかは、もうおなか一杯。

もっと大切な検討事項があるだろうに。

[120: 匿名さん]

具体的にどうぞ。
特に無いでしょ？

[121: ご近所さん]

断熱、遮音の程度が気になります。
戸境壁、外壁の説明をみてもピンときませんが、長谷工同士比べて

　亀戸レジデンス（大京・オリックス+長谷工）シングルガラス・・・駅遠・川沿い・水深２ｍ
　ブランシエラ浦和（ALL長谷工）　ペアガラス・・・駅近・競馬場近・水深0ｍ
　ライオンズ蕨ローレルコート（大京・近鉄+長谷工）　シングルガラス・・・線路脇・水深2ｍ

と見比べると、壁の仕様が低いから、ペアガラスにしても効果が無い、
と理解したら間違い？

[122: 匿名さん]

単にコスト。　

仕様を上げてもワラビで浦和価格だと買わないでしょ？

[123: 匿名さん]

ブランシエラは長期優良住宅だから論外でしょう。

普通に営業さんに「性能評価上の温熱等級はいくつですか？」って聞くのが一番。
単板ガラスじゃ次世代省エネや高断熱は担保できないから、いいとこ等級2でしょうね。

電車の音はある一定の距離までは、高いほど遠くに行くほど抜けてウルサク感じる事が
あるので、線路側に音を遮る建物が無い分、高崎線や京浜東北線の音は結構聞こえると
思いますよ。特に上の階は。
下手したら窓を閉めていても、電車の通過音は相当聞こえると思います。

少し安く手に入れば、即二重サッシにするなどして防音、断熱性能を上げる事は可能で
すが。エコポイントも付きますし。

[124: 匿名]

浦和の物件だとペアガラスなんてマストだからではないかな。
ブランシエラは特に仕様は良いとは感じないけど。

[125: 匿名さん]

知識が乏しいですね。
ブランシエラの仕様が高いとは言ってません。
長期優良住宅なので、他の物件に比べて断熱性能は担保されてます。

[126: 匿名さん]

>知識が乏しいですね。

余計な一言書かなきゃ気が済まない人っているよね。

[127: 匿名さん]

余計な一言に反応しなきゃ気が済まない人もいるよね。

[128: 匿名さん]

125さんの一言が余計でしょう

[129: 匿名さん]

コストとマストって言う言葉だけであしらって、根拠の乏しい発言だったからです。

質問者の比較している物件の性格は無視。
長期優良住宅を指した「別格」と言う言葉も無視。
「マスト」って言葉が断熱や遮音に対しての質問に答え？

ですかね。

[130: 匿名さん]

言い方（この場合書き方）ってあるでしょ？
子供じゃないんだからさ。