シティテラス文京小石川ってどうよ？

[匿名さん]

シティテラス文京小石川について語りましょう。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151971

所在地：東京都文京区　小石川４丁目１４－３２　他　

【交通】
都営三田線「春日」から徒歩11分
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩14分
東京メトロ南北線「後楽園」駅から徒歩11分
東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅から徒歩11分
都営大江戸線「春日」駅から徒歩11分
都営三田線「白山」駅から徒歩12分

総戸数：120戸　
完成年月：2023年1月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2023年4月　
敷地面積：2,721.77m2（越境物除外面積　解消後変更の可能性あり）　
建築面積：1,842.66m2　　
建築延床面積：10,625.36m2　 　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上7階建　地下1階建

売主：住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
施工会社：村本建設株式会社東京支店　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[660: 匿名さん]

>>659 マンション掲示板さん
>せっかくきれいになった柳町小学校がパンク

今確認したら建蔽率60％、容積率300%、22m高度地区でしたね、
ただ準工業地域なので商業地と同じ計算式になるので結構高いのができそうですけどね。借地権なので難しいかもしれませんが、個人的には小学校併設にしてくれたら嬉しいなと思います。そのためには目一杯大きな高い建物が建つ必要があるでしょう。

[661: 匿名さん]

ご参考までに↓

https://twitter.com/sumairutv/status/1580774896807792641?s=61&t=Pnqdze...

[662: 周辺住民さん]

>>661 匿名さん
スレ立てました。

（仮称）文京区小石川4丁目計画（共同印刷跡地）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/683319/

[663: 匿名さん]

>>662 周辺住民さん
ご苦労様です、今後はそちらで

[664: 匿名さん]

>>662 周辺住民さん
ありがとうございます！これが発表されたことでシティテラス文京小石川にどう影響が出るのか気になります。今5,4階が販売中みたいですが、3階が安く出るのかそのまま（実質値上げ）なのか…

[665: マンション検討中さん]

随分先の完成かつすみふは強気なので、特に関係なく高値で出てきそうですね。

[666: マンション検討中さん]

ここを買うか、再開発跡地マンションを待つか、悩ましいですね。

[667: 匿名さん]

>>666 マンション検討中さん
竣工と引き渡しはこっちの方が先だからどうかなー
仕様もレジデンスを意識してかなり良くしている印象だし

[668: eマンションさん]

>>667 匿名さん

ここって仕様いいの？すみふだから価格がなー。でも販売からしばらく経って、相場がついてきて、前よりは高く感じないわ。

[669: 匿名さん]

>>668 eマンションさん
>ここって仕様いいの？
比較対象にもよるだろうね
裏の再開発と比べるとだいぶ駅近だし

[670: マンション検討中さん]

うーん、なるほど。この辺住みたいなら共同印刷跡地待つよりこっち買った方がいいか。所有権だし。まぁ価格に手が届けばだけど。

[671: 坪単価比較中さん]

>>670 マンション検討中さん
あちらは大規模だけど設計が長谷工なので、すみふのような派手さは期待できなさそうです。

[672: 匿名さん]

>>670 マンション検討中さん
あちらは坪単価は高いけど狭いのでグロスが安いという作戦をとる可能性の指摘もありますね。

[673: 匿名さん]

ここの間取りは玄関入って目の前がトイレのドアみたいな間取りがないのに今気がついた。

[674: マンション検討中さん]

ワンルーム？もそれなりに個数ありそうだけど、その辺ってどう考えたらいいのかな。賃貸が多いところは良くないって聞くし、ワンルームが3分の1とかあるなら良くないの？

[675: 匿名さん]

>>674 マンション検討中さん
なんか文京区の定義だと専用部の面積が40平米未満の部屋は間取り関係なしにワンルームになるらしい。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/tochi/oneroom.html

[676: マンション検討中さん]

ここ欲しかったです。70平米以上は納戸扱いの部屋もあるけど間取りも使いやすそうで、南向きで大通りから一歩入ったオリーブ通りにあって、素敵でした。家族の反対にあって買えませんでしたが、あと少しだけ駅に近ければ….それかあと少し安ければ…成仏できずに今もついHP見てしまいます。

[677: 匿名さん]

A棟は目の前のマンション建物との離隔もかなりあるし、夜は本当に静かな場所。盗難向きのオリーブ通りから朝の日がさんさんと差し込んでくる立地だからなあ...高いのは当然と言えば当然

[678: マンション掲示板さん]

>>676 マンション検討中さん

自転車置き場を月極で借りたら良かったのに
年1回早い者勝ちですよ

[679: 匿名さん]

>>678 マンション掲示板さん
私だったら駅でも買い物でも後楽園方面に歩くことをおすすめしますね。
自転車はわずらわしくて...

[680: 匿名さん]

残り五邸ですか...
すでに現地は幕がとりはらわれて全体を見ることができます

[681: 匿名さん]

幕がとれましたね

[682: 匿名さん]

静かな休日に子供と一緒に散歩する親子連れとか、犬の散歩をさせている人とか、暖かな陽にてらされながらのんびり眺める、そんな風景が目に浮かびます。

朝は朝で、小石川植物園の方から飛来する鳥の鳴き声と爽やかな朝日に照らされて目が醒める。そんなマンションですね。

[683: マンション検討中さん]

目の前通ったけど、第一印象高級感ゼロ。駅も遠いし、メリットは規模だけだな。パークホームズの方が全然良い。

[684: 匿名さん]

>>683ヒルテラス？たまたま同時期に募集してたから比べられてかわいそうだよね。ヒルテラスとはワンランク違う物件だと思うよ。南向きに関しては値段も全然違うし。

[685: 匿名さん]

外観だけだとオプレジの方が高級感がある。

[686: マンション検討中さん]

近年住不はデザインが1番イケてると思っていましたが、これ外観みたけど…これで億ション？って感じ…外壁地味で燻んでるし、デザインも酷い…あの通りの築浅マンションでは明らかに最下位確定。

[687: マンコミュファンさん]

似てない？文京区民ならどこかわかるよね。

[688: 匿名さん]

そういえばパークコートをペラボーとかディスった人たちがいましたね（笑
ここは違いますよ。

[689: 匿名さん]

低いペラボーマンションは最悪ですよね

[690: マンション検討中さん]

坂下コートの地権者棟。駅直結じゃないし、外観も安っぽく最低なデザインだが、これは意図的にそうしている。大金払って分譲棟買ってくれる人とは違うからね、全てのグレードを最低ランクに落としてる。
本当、そっくりだわ（笑）めちゃくちゃ残念

[691: 匿名さん]

>>690 マンション検討中さん
工事が終わると大江戸線直結になるという話だけど...

[692: マンション検討中さん]

実質利上げだから不動産かなり下がるね??この5年の上がり方は異常で正にバブル。8000万が14000万で売れたからね。なにもせずにひと財産。いいタイミングだったと。物件は色々物色してたけど、5年は様子見だなぁ。今はピークだから14000万→8000万が起きるからね。そのタイミングでまた仕込もう。本当、単純だよね。

[693: マンコミュファンさん]

>>692 マンション検討中さん
今回の件は少し調べればわかると思うけど、固定金利のローンには短期的に影響が出得るけど変動金利に影響が出るのはまだ先だし、今の住宅購入者は変動金利が過半だから一気に下がることはないよ。あるとすればこういう風に誤解した人が投げ売りするとかだろうね。

[694: マンション掲示板さん]

>>688 匿名さん

そのペラボーもないマンションがもてはやされているみたいだが
スカイ

[695: 通りがかりさん]

>>693 マンコミュファンさん

日銀は黒田後引き締めに方針転換。先日はそのサインを予めご出したもの。 2年内に変動金利上がってローン審査厳しくなって受給バランス崩れるから不動産価格下がるの当たり前。どこまで下がるかだが、ここ5年の上がり幅以上に下がる事は否定出来ない。
確かに変動金利が過半ですが、変動金利をアホみたいに安くする金融機関の戦略を分かっますか？？一気に金利上げる事が出来るからです。また、一定のデフォルトを見込み保証料をアップフロントにしてるんですよ？？しっかり勉強して下さい。

[696: 近隣住民]

>>681 匿名さん

やっちゃってるなー。駅近のクレヴィアやグローリオ、ブランズと比べて酷いなこりゃ。

[697: 匿名さん]

>>695 通りがかりさん
>一気に金利上げる事が出来る
何%も上がるわけないでしょ、大袈裟な
今マンションを買う人はディフェンシブな選択だから
レバナスレバナスと鼻息荒くしていた人たち、今はどこに行ってしまったんだろうね
やっぱり株は怖い

[698: 匿名さん]

>>696 近隣住民さん
もういくらも残ってないみたいですよ、お急ぎください（笑

[699: 口コミ知りたいさん]

まぁ、高級マンションの部類じゃない大衆向けマンションですから、このデザインや仕様は仕方ないでしょう。
金利の件は、まぁ上がるでしょうから、それなりに不動産価格は下落するでしょう。
この物件が高値掴みかどうかはいずれわかりますが、購入時以上に価値は上がるか？と言われると、難しと思います。戸数も多いマンションですので、実需はともかく、投資として買ってしまった方は、やってしまった感はあるのではないでしょうか。

[700: 匿名さん]

ピークだの底だのは後になってみてからわかることですね。

[701: 匿名さん]

オリンピックにコロナのダブルパンチで暴落するに違いないと期待していたのに、それ以前よりもっと高騰して錯乱してしまったかわいそうな人がいますね。かように相場は読めないもの。いま必要なのは時期を逃さず果断なる決断をする胆力だと思います。

[702: 匿名さん]

澤上篤人さんは全部現金化しろと言っていますね。

[703: 名無しさん]

>>702 匿名さん

投資は利確させるタイミングでしょう。実需は利確もクソもないので、含み損も関係ない。家計のCF的に問題なければ雑音は無視して良い。金利は上がるから、ローン控除目的でローン組んでる人（キャッシュで買える人）以外は10年固定以上を選択すべきでしょう。

[704: 匿名さん]

カスマンを高値で掴んでいなけりゃ良いんじゃない？
マンクラの端くれとかがTwitterで暴れ回っているマンション以外なら地雷じゃないだろ。

[705: 匿名さん]

東京ドームの再開発が始まったら、しれっとクソマンクラとブロガーどもが手のひら返し出すぞ。
このループは私の人生で3回転目の予定
2匹3匹と鰌を逃し続けながら、ブログで投資を煽るクソブロガーの信者って、ほんと良い養分だと思う。

[706: 匿名さん]

そうか、完成は間もなくだけど入居はさらに1年後なのね。高値掴みかどうか以上に、ローン実行時の金利がどうなるのか気になりますね。

[707: 匿名さん]

>>691 匿名さん
大江戸線直結になるのは商業棟の方。でもこのマンションも雨の日に傘無しで駅まで行けるようになるかも。

[708: 通りがかりさん]

>>706 匿名さん

1年後となると、利上げに舵を切ってるから、変動金利1.5%、固定10年2.5%位かな。
注意すべきは変動金利のベースが銀行により異なる事。
明確な指標を記載している銀行もあれば、銀行独自指標を用いる銀行もあり、独自指標の根拠は開示されない（銀行業績を勘案し引き上げる事も可能な文言）後者の場所、銀行独断で変動金利を上げることが出来る。メガは前者だから独断はなく、客観。

[709: 口コミ知りたいさん]

https://www.zakzak.co.jp/article/20221226-RG6L3PVLAVIFVMCNMQAIPQFXAA/
一理ある

[710: 名無しさん]

>>709 口コミ知りたいさん

この人十年以上下がるって予想されていた方だった記憶が

湾岸の豊洲のスカイズを坪単価百万円台になるといって予想していましたが、結果は3倍近くの坪単価になってました

なので私は上がると思います笑

[711: 匿名さん]

上がるって誰が買い続けるの？

[712: 匿名さん]

>>710 名無しさん
彼の持論は、異次元緩和が終わったら下がる、異次元緩和はすぐ終わる、だったかと。当初日銀も2年と言っていましたね。ところが10年も続けてしまい、ついに終わりそう、ということで本当に下がるかもしれないのですよ。

[713: 匿名さん]

>>712 匿名さん
供給過剰という言葉がなんの検証もなしに使われているところに違和感があるな。
大先生は昔から暴落芸人と揶揄されていたこともあるので、どの程度の論拠があるのか一度詳しく聞いていみたい。PVありきで読者が媚びた見出し、媚びた結論にしていないだろうか。

[714: eマンションさん]

>>713 匿名さん

同意
大先生は根拠もなく下がる下がるですからね
原材料費高騰、人件費高騰、円安、下がる要素はないですね。
金利が上がれば融資受けられないので買えなくなりますが、１０年前の年十万の供給ではなく、３万にすぎないので先生の供給過剰な論拠も私はよくわかりません

[715: 匿名さん]

>>714 eマンションさん
想像するに、価格高騰で買える人がすくなくなったので、需要が減るというロジックではないかと思うんだけど、坪単価が上がっても広さを犠牲にしたり築古に逃げればグロスでは買える値段の物件はあるという事実を忘れているよな。そういうのも含めての高騰なわけで...。

[716: 匿名さん]

>>713 匿名さん
供給過剰なところに投資マネーが入ってきて結局は売れている、ということかと思います。投資マネーは海外からはもちろん国内でも発生しているはずです。この10年の異次元緩和のおかげで株価はだいぶ上がりましたから。上がったのは株とマンションだけですが。

[717: マンション掲示板さん]

モデルルーム行って聞きましたが3Lタイプは大半がパワーカップルで、それぞれかなりの額のローン組むそうで…これからどんどん金利上がるから影響ありそう。10年固定は早速0.2%上がったし。ローン組まなきゃ買えない人は大変だなぁ。

[718: 匿名さん]

金利が上がったのは事実ですが、これまでが安すぎたという見方もできますね。

[719: 口コミ知りたいさん]

>>714 eマンションさん

デベはかなりの在庫抱えてます。新築契約率は60%位まで落ちて、年明け以降更に下がるでしょう。銀行はNRLの取り上げ基準絞ってるから大型物件の流動性は乏しくなっています。徐々にコーポレートや住宅ローンの基準も厳格化してくるでしょ。金利が上がるという情報が消費者心理をネガティブにさせます。本件のような一般的なマンションはサラリーマンが購入層ですから、影響はあるでしょう。物件の格によっては上がる物件もありますが、こちらは上がる対象になるとは思えません。

[720: 匿名さん]

>>681 匿名さん
なんだか想像していたイメージと違う。

[721: 匿名さん]

>>720 匿名さん
まあ、そんなもんかと。

[722: 口コミ知りたいさん]

>>708 通りがかりさん
短期プライムレートって知ってますか？それがそんなに一気に上がるわけないでしょうに。憶測じゃなくて過去の推移とかちゃんと見てますか？

[723: マンション検討中さん]

>>722 口コミ知りたいさん

そんなにいっきにあがるもんじゃないの根拠教えて下さい。金融引き締め局面において一気に上がってもおかしくないのが変動金利の特徴ですが…バブル期や直近のアメリカや欧州の事例がそれかと…
具体的な事例などを出して教えて頂きたい。あなたこそ過去の推移みてますか？（笑）

短期プラ連動でない変動金利はあるの知らないんですか？新生やソニーやPayPayなんかは短プラ連動じゃないですよ。あなた何にも知らないんですね…

[724: 匿名さん]

>>722 口コミ知りたいさん

ペアでかなりの額のローン組んで買っちゃったパターンの人ですか？引渡し先だから、楽しみですね、どの位上がるか。

[725: 通りがかりさん]

自己資金１、2割でペアローンとかは危ないでしょ。借りれる金がと返せる金額違うし。お互い仕事辞めらないし、有事にはお手上げ。

[726: 匿名さん]

>>723 マンション検討中さん

消費者物価指数からするとそんなにすごい利上げが必要な状況じゃない↓

https://www.jil.go.jp/kokunai/statistics/covid-19/f/f51.html

アメリカみたいに10％近い値上がりしたらそりゃ慌てて利上げしないとヤバいと考えるだろうけれど日本は、ね。空気読んで冒険的な値上げしない国民性のおかげで物価が上昇しにくい。

[727: 匿名さん]

日銀が金利許容幅を増やしたのは、国債の金利が安すぎて誰も買わなくなっちゃったため、中銀の財政ファイナンスが露骨に見えてきてしまうので対応せざるおえなかったという側面がある。今金利を他国のように上げれば、日本経済がどうなるのか誰もがわかっているはず。

[728: 口コミ知りたいさん]

>>723 マンション検討中さん
まず短プラがそこまで大きく変動してないことは事実として（それさえ知らないようですが）、短プラに連動してない商品があったとしてもそれが多数じゃなければあくまで一部の商品に限った話で市場全体に影響するものじゃないこともわかりません？新生やソニーやPayPay（笑）なんて住宅ローンのごく一部でしかありませんが…

[729: 匿名さん]

現在中古相場が上がりつづけているので、マンション自体の需要が減っているというのはかなり無理があるね。新築の初月契約率が下がっているのは事実としても新築の坪単価は上がり続けていて、強気の値付けが常態となっている現状では需要減退というよりは、高値に立ちすくんでしばらく様子を見る人が増えているだけだと思います。

そして、時間が経てば経つほどに他の新価格の新築とくらべて割安感が出てくるので、その頃にはいつのまにか売れてしまうというのが最近の新築の売れ方。そしてここはもう完売間近。

[730: 匿名さん]

いつのバブルも逃げ遅れる人はいますね

[731: 通りがかりさん]

空中線してますが…まぁ、5年後にわかるでしょう。買って後悔か、買わずに後悔か。

[732: 匿名]

>>731 通りがかりさん

10年後にはZ世代が中心だから、都心の高いのに狭い物件を借金してまで所有するかね？リモートもかなり進化するだろうし。全くわからん。ボラタイルだから、買わない後悔の方が良いかもね。

[733: 匿名さん]

Z世代は無駄に長い通勤時間には耐えられないと思うので、可能な限り通勤時間を節約しようとすると思うよ。後楽園駅の交通利便性に加えて、ここは商店街に近いし後楽園駅からの帰宅動線上にコスパも悪くない24時間スーパーがあり、東京ドームシティも徒歩圏内、近隣住民の生活満足度は高い。買えるなら買った方がいいに決まっている。

[734: 検討板ユーザーさん]

ぶっちゃけ金利があがろうが下がろうが二億キャッシュあるので問題ないです

[735: 通りがかりさん]

私的には、このデザインないなぁ。パースよりいけてないって…住不でこれあるんだ…

[736: マンション検討中さん]

坪600くらいですか？

[737: 口コミ知りたいさん]

>>733 匿名さん

なら、駅近いパークホームズの方が良くないですか？

[738: マンコミュファンさん]

>>733 匿名さん
Z世代なら職場に近い賃貸借りるんじゃないかな？
転職が当たり前だから定住なんて馴染まないし。場所に縛られないリモワク好むし。わざわざボラタイルな環境下で人生ビッドしてローン組むのは昭和世代。
と個人的には思う。

[739: 匿名さん]

乙世代なら駅近一択。

[740: 匿名さん]

>>737秒で売れちゃったのでもう残ってないす

[741: 匿名さん]

>>738 マンコミュファンさん
>Z世代なら職場に近い賃貸借りる
賃貸と持ち家の違いがわからない人は別に世代を超えてたくさんいるからそういう人もいるんじゃないかな（笑

それも人生、人それぞれよ

[742: マンション掲示板さん]

>>737 口コミ知りたいさん

そりゃそうですよ。あちらはやや高級マンション、こちらは普通のマンションです。

[743: 匿名さん]

>>738 マンコミュファンさん

人生ビッドしてローン組む（笑）しかもペアで（笑）
M1出て欲しいわー。

[744: マンション検討中さん]

下がっても2、3千万だろ？
そんなんで人生詰むやついんの笑笑

[745: マンション検討中さん]

今更ながら話聞きに行きました。が、車寄せなし、外廊下、駅も遠いし、デザインも…加えて、やたら急かす営業に辟易として帰ってきました。家具サービスか一旦契約後に変更契約？するとか。早く完売にしたいんでしょうかね。

[746: 検討板ユーザーさん]

>>745 マンション検討中さん

販売戸数に応じてインセンティブ付与されるから必死なんでしょう。販売会社は給料安いし組合とこ多いしブラックで有名だからね。社員の質も低いのが実情。

[747: マンション掲示板さん]

間違えなく爆上げするからフルローンだろうが人生ビッドして買った方が良い。俺の計算だと3 Lタイプは1.7億はいくよ。爆上げ爆上げ。

[748: 匿名さん]

>>744 マンション検討中さん
住み続ける限り含み損なんて関係ないけど、ローンの金利が高くなって支払いがきつくなることは十分考えられる。

[749: 通りがかりさん]

>>748 さん

マインドが良くないよ
含み損を許容するという姿勢がいけてないな。
身動き取りづらくなったり、選択肢を増やすためにも値上がりが見込めると判断した物件を買うべき
含み損になると思うならやめた方が賢明

[750: 匿名さん]

>>745 マンション検討中さん
>家具サービス
もうのこり何戸もない時じゃないとその話は出てこないから、本当に完売目前なんだね。もう少し駅近のヴェリテージはここより高いから、周辺相場が上昇してきている今ではむしろ割安感すら漂いはじめている。

[754: 管理担当]

[No.752～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[755: マンション検討中さん]

100%あがるから、俺を信じて人生ビッドしろ。5年後にうまい酒飲もうぜブラザー。

[756: 匿名さん]

>>755 マンション検討中さん

Got it bro

[757: 匿名さん]

文京区のまちづくりマスタープランというのがあるんだけど、そこにはこの地域が以下のように記述されている
「春日通りの後背地に広か?る春日二丁目、小石川三丁目及ひ?小石川四丁目南側は、住宅を中心に 伝通院なと?の寺院や公共公益施設・教育施設か?立地する環境を生かした、良好な低中層の住 宅市街地を形成します。」
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0240/6693/054_toshimasu_chiiki_...

将来どんな地域になるかと予想する鍵になると思うのでご参考まで
現在都市マスタープランは改定が予定されるけれど、これまで以上に開発促進へと舵を切ると期待されている。

[758: 匿名さん]

>>757 匿名さん
PDFからそのままコピペしたので、濁点がはてなマークになっている。脳内で補って読んでほしい。

[759: 匿名さん]

ここって、戸境壁はごく一部の住戸を除くと湿式ですよね。スロップシンクも標準装備だし、外廊下といっても３棟が三角形に囲む中庭に面しているから普通の外廊下マンションよりずっとプライバシーを保てるようになっています。最近のコストダウンマンションを見慣れている目で行くと、なかなかがんばっていると思いますけど。