シティテラス文京小石川ってどうよ？

[匿名さん]

シティテラス文京小石川について語りましょう。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151971

所在地：東京都文京区　小石川４丁目１４－３２　他　

【交通】
都営三田線「春日」から徒歩11分
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩14分
東京メトロ南北線「後楽園」駅から徒歩11分
東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅から徒歩11分
都営大江戸線「春日」駅から徒歩11分
都営三田線「白山」駅から徒歩12分

総戸数：120戸　
完成年月：2023年1月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2023年4月　
敷地面積：2,721.77m2（越境物除外面積　解消後変更の可能性あり）　
建築面積：1,842.66m2　　
建築延床面積：10,625.36m2　 　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上7階建　地下1階建

売主：住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
施工会社：村本建設株式会社東京支店　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[537: 匿名さん]

そういえばここって、住戸間の戸境壁が鉄筋コンクリート造でスラブ厚も約180㎜を基本としているんだってね。タワマンでもないのに乾式戸境壁の物件が増えて、この辺のスレッドでも乾式乾式と騒がれる事がおおいけど、ここはシーン、としているね。バルコニーもペラボーでなくて壁で仕切ってるでしょ？こういういいところは誰も言わないんだね。

[538: 匿名さん]

いいところは褒めるべし。悪いところを１つ指摘したら９つは良いところを書かないとそのうち誰もマンション作ってくれなくなっちゃうかもです。

[539: デベにお勤めさん]

凄い価格だな。。。駅徒歩10分以上ですが、買っても大丈夫でしょうか？

[540: 匿名さん]

>>539 デベにお勤めさん
駅徒歩距離よりも物理的な大丸有との距離の近さですよね。
公共交通機関がアウトでも歩いて家まで辿り着ける距離という特殊な立地をどう評価するか。この位置に住む人はかならず電車に乗るとは限らないと思います。

[541: マンション検討中さん]

>>537 匿名さん
住不の販売員がパークホームズディスりながらイキがって説明してくれましたよ。ずっとパークホームズネタでした。呆れて購入も辞めました。
乾式じゃないのが当たり前なんです。
故にこの物件のメリットでもなんでもない。

[543: 匿名さん]

>>541 マンション検討中さん
>乾式じゃないのが当たり前なんです。

とはいえ最近の仕様低下を嘆く人が多いのはその当たり前が当たり前でなくなってしまったからではないですかね。しかし他物件の悪口ばかり言うのは行儀が悪いですね、たまにそういうハズレの営業さんもいるのかもしれませんが、そうでない人の方が普通だと思います。

確かに立て篭もり事件に巻き込まれた時に、隣戸から壁をぶち破ってSＡTが突入できる余地があった方がいいかもしれないけど、やっぱりスラブは安心できます、躯体の強度の観点からも望ましい。

[544: マンション検討中さん]

>>541 マンション検討中さん

どんな内容のディスりがあったんですか？

[546: マンション検討中さん]

>>543 匿名さん
いや、悪い人に占拠される可能性あるから、やっぱり乾式がいいでしょう。

[547: マンション検討中さん]

>>536 匿名さん
だから、5丁目播磨坂沿いのマンションを住みふで建て替えて、一部放出されれば1番いいでしょ？学区も窪町小だし。桜も見れて、駅も近くて。

[548: 匿名さん]

>>547 マンション検討中さん
もちろん防災面でもよい影響があるし、そういう新陳代謝は大歓迎ですね。
ただ最近播磨坂はいい場所なのに賃貸が建設中だったりするので、なかなか大手の食指が延びるような十分な敷地や容積率的な余裕があるようなところは少ないのかもしれません。偉い人もいっぱい住んでいる地域なので、地域の力を高めるためになんとか政治力を発揮していただきたいところです。

[549: マンション検討中さん]

https://youtube.com/shorts/MLeqnQf...
ハザード水害

[550: マンション検討中さん]

坪600万円ぐらいですか？
少し高いように思いますがあと1年?2年すればこんな感じになるのですかね。

[552: 匿名さん]

まあここ最近の文京区は高いからね。久しぶりに見た人は信じがたいだろうけれど、中古もだいぶ高くなったので、ここがさほど高そうに見えないのは我ながら驚くしかないわな。気持ちはわかるが、今はそういう時代。

[553: 匿名さん]

後楽園からここへの道沿いのパークハビオ小石川は完成したようだね。入居者の募集が始まった。
https://www.mecsumai.com/tphb-koishikawa/
同じ道沿いの小石川ここわ保育園もほぼ完成で園児募集が始まった。
https://koishikawa-cocowa.com/
少しゴタゴタしていた近所の工事が終わると駅動線の印象もだいぶ変わるだろうな

[554: 坪単価比較中さん]

[No.542～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[555: 匿名さん]

>>552 の補足だけど
文京区は坪500台は割と普通になってきているので、ここはそう割高でもないと思います。ここが高いのではなく今はどこも高いのです。

[556: 匿名さん]

だいぶB棟、C棟が上に伸びてきましたね。

[557: 匿名さん]

住友不動産のインターネットサービスが入っているんだな。管理費に含まれているから一応入居者は特別な負担なしで利用できるのはいいけど、夜中に動画とかをみんなで見だすと遅くならないか心配。まあ個別回線の引き込みができるのでデイトレードとかするようなヘビーユーザーなら料金は発生するけどそっちの方がいいかも。

[558: 検討板ユーザーさん]

>>555 匿名さん
小石川ザレジデンスに賃貸で昔住んでいたけど駅から遠いし、いまいちでマンション自体も安かったはずなのでこの値段見ると今の価格の異常さよくわかりますね。。。。これなら駅近のヒルトップ高くても行くなあ。

[559: 匿名さん]

>>558 検討板ユーザーさん
いやいや、条件が良いものはここ以上に高い所もあるからね。
築13年の本郷パークハウスプレミアフォートが75.19平米で一億三千五百万というのですから。
https://www.sumai1.com/buyers/mansion/bukken/buk_TD6500000578/?src=rev...

駅近は坪600近辺でしょう

港区あたりならさらに高い。

[560: 匿名さん]

夜8時以降のこの辺の静けさとか後楽園までフラットアプローチで近くに24時間営業のダイエーがあるなどの買い物利便性を考えると、工場街だった時代の雰囲気に引きずられてまだまだ低い方に評価が歪められているような気がしますね。

[561: 匿名さん]

>>560
茗荷谷から帰ってくるのをオススメします。
閑散とした千川通りよりは播磨坂を歩くのをオススメするのと何気にスーパー三徳はオススメ。

[562: 匿名さん]

>>561 匿名さん
下り坂を利用するのは良い考えですよね。
丸の内線を利用している方なら検討に値します
三徳を利用したら三徳の横の道を折れてオプレジのマンションのある住宅街の道を使うと若干近道になると思いますし、坂も少し楽になります。

[563: 買い替え検討中さん]

お墓が裏側にあるのですね。　そこら辺の影響（特ににおい）があるのかは竣工後でないとわからないですよね。。

[564: 匿名さん]

>>563 買い替え検討中さん
参考までに
https://twitter.com/bunkyo_dady/status/1471097264336609281

ドキドキときめいてきちゃいませんか？

[565: 匿名さん]

たぶん悪い影響のほとんどない南向きのA棟とお見合いとか将来的な眺望を塞がれるリスクのあるB棟C棟とで価格面でメリハリつきそうだね。寺院の真裏という立地も高い建物がないとか、案外緑が豊かで癒しがあるとかいう利点もあるので考え方ひとつだよな。

[566: 匿名さん]

案外向きが悪い住戸の方が間取りがいいかも

[567: 匿名さん]

>>561 匿名さん
夜歩く限りでは千川通りも播磨坂もかわりませんよ。
桜の季節は夜桜を眺めつつ播磨坂を下るのは悪くないと思いますし、秋の紅葉の季節は千川通りの銀杏が黄色く色づく様を眺めつつ歩くのも悪くないです。新緑の緑はどちらも見事だし、冬の朝は太陽に向かって歩く千川通りがおすすめですね。四季折々の美しい景色が楽しめるのが、この立地の醍醐味でもあります。

[568: 匿名さん]

近くのここわ保育園の工事が外構部にうつってきましたね
園庭のコンクリート打設が終わって鉄棒の設置工事が始まったようです。前面のファサード部分はおそらく生垣か植栽＋フェンスになりそうですね。後楽園への道沿いが更にきれいになります。

[569: 匿名さん]

早くA棟の工事始まんないかな

[570: 匿名さん]

夜に歩くと本当にシーンとしているね　静かな場所。

救急車の音も今日は聞こえない

デルタ株が流行っているときよりもずっと少ない

[571: 匿名さん]

今日前を通ったらA棟の柱の鉄筋が上に伸びてきていましたね。A棟の幕が外れたらみんな息を呑むだろうなあ。

[572: 匿名さん]

物件告知の段階では夏販売開始予定だったのに前倒し販売。価格上昇期は露骨に売り渋りしていたすみふがこういう動きするってことは不動産バブル崩壊を察知したからか。

[573: 匿名さん]

>557

一人で帯域を占有するなんてことされないように制限する仕組みがあるかも要確認。

[574: 匿名さん]

>>572 匿名さん
すぐ裏の共同印刷小石川工場跡地再開発が迫っていますからね。近隣の人は定借になるといわれている大規模マンションの詳細を待っていることから申込みの動きが鈍いのではないでしょうか。ただ定借と言っても最近は結構強気で出してくるので果たしてどこまでお得かどうかはわかりませんけどね。

[575: 匿名さん]

作業しやすくするためなのかな、ここのフェンスがいきなり低い簡易なものに変わった。おかげでA棟の工事が見やすくなったが、ここからが早そう。

[576: 評判気になるさん]

>>574 匿名さん
共同印刷の再開発がこの物件にどう影響するか判断するのが難しいですよね。
再開発で街全体が良くなるので、その影響を受けてこのマンションの価値も上がると考えるか、近くに大規模定借マンションができることで、需給が緩み、この辺りの相場が押し下げられると考えるか。
大規模マンションができることで、逆向きビーグルが走るなど交通利便性が向上すると良いのですがね。

[577: 匿名さん]

ええね

[578: 匿名さん]

>>576 評判気になるさん
あの敷地の広さからいって、なんらかの公共施設や商業施設が入るのは確実な気がしますね。借地権なので学校はどうかなとは思うのですが、ウルトラCで小学校かもしれません（大幅な高さ制限の緩和や容積率の割増などとバーターになりそうですが）し、保育園は鉄板だと思います。

緑化もかなり進むと思うので、かつては工場の街だった小石川の千川通沿いの住環境は一変するでしょう。需要が誘発され地域の需給はさらにタイトになるというのが私の見立てですね。播磨坂沿いや近隣のお店なども増えていますし、どう考えても店舗の作りになった個人宅というのも出現していますので、近隣住民は虎視眈々とビジネスの機会をうかがっている感じです。

[579: マンション検討中さん]

>>578 匿名さん

近隣住民ですが、開発は辞めて欲しいです。昔から静かで落ち着いた町でしたから。

[580: 評判気になるさん]

>>579 マンション検討中さん
近隣住民ですが、このあたりは共同印刷の下請け工場とその車が日中から行き交う街で、静かで落ち着いた町とは言えないと思います。
むしろ、最近下請け業者が潰れて住宅になってきたことで、静かになってきています。

交通利便性もどの駅にも10分以上かかり、都心の中では劣ると思うので、是非とも再開発により街に活気が出て欲しいです！

[581: 匿名さん]

>>579 マンション検討中さん
小石川二丁目の上富坂教会に六角坂で起こった凄惨なトラック事故の犠牲者の慰霊碑があることはご存知でしょうか。
http://www1.tcn-catv.ne.jp/hatake113/church/tomisaka.html

昔はフォークリフトやトラックが走り回るまぎれもない工業地域でした。無数の版下業者や印刷業者、製本業者、印刷製本材料や製造機械部品卸などの大小のオフィスや工場、そして従業員の寮などがひしめいていました。その後バブル時の地上げ、さらに印刷業が書類や書籍の印刷からパッケージ印刷などにシフトすることで大規模な工場や倉庫の作れない都心から郊外工業団地に工場の移転が相次ぐなどして工業地帯から住宅地へと変貌を遂げた地域です。

豊洲が工場の街から今は優れた大規模マンション街としてその名を知られるようになったように、小石川はこれから変貌を遂げていくのでしょう。再開発しないでどうするのですか。

[582: 匿名さん]

既にザレジデンスなどの地域一番槍グループのマンションが大きく値上がりすることでそこに市場価値があることを証明済の場所です。共同印刷小石川工場は、いわば小石川の印刷業界の本丸御殿に相当する存在でしたが、そこに大規模マンションが建つというのはまさしく象徴的な出来事です。大きなエポックメーキングなできごとであり、地域の住宅地としての価値は高まるでしょう。供給が増えるから安くなる？いやいや、そのようなことはないでしょう。

[583: 評判気になるさん]

>>582 匿名さん
ありがとうございます！近隣住民として賛同します。

500戸近くの大規模マンションが建築されるという噂もありますが、単なる団地のような住宅ではなく、是非とも新しい街づくりとなるような開発をお願いしたいところです。

[584: 検討板ユーザーさん]

このマンションの良いところ、悪いところを教えて下さい。

[585: 匿名さん]

まず誰でもわかる立地からいくと
良いところ：
静かなファミリー向けマンション街（かつては工場街）特に夜間は静か
近所に幼稚園とプロ養成まで手がける本格的バレエ教室
後楽園駅と周辺の商店街までフラットアプローチで楽々
24時間営業のスーパーダイエーまで徒歩7分、セブンイレブンなら徒歩４分
東京ドームシティラクーアまで徒歩圏内（16分）かつフラットアプローチ
東京ドームシティ再開発と共同印刷小石川工場跡地再開発など近隣は将来に期待大な地域
通学区の柳町小学校が建て替え工事中（２０２４年11月完成予定）今年生まれたお子さんはピカピカの新築校舎で学べる

悪いところ：
近隣に小規模な工場や配送拠点がまだあるため平日日中の車の通行量が住専と比べると多い
後楽園駅徒歩10分、茗荷谷駅徒歩14分　最近の駅近ブームの中これをどう評価するか
すぐ北側裏に工場跡地大型再開発予定があり高層の建物が建つ可能性大
北側はお寺ビュー、東側は隣のマンションとお見合い（割り切れればお得？）
敷地の端がぎりぎりハザードマップにかかっている

[586: 匿名さん]

>>585 匿名さん の追加として
良いところ：
駅までの動線状に複数の保育園が存在、新設保育園が近隣に竣工間近。（最近待機児童がかなり減って以前よりは入りやすくなってきているという評判だが属性次第？）
国立小学校が近く受験しやすく合格後通学しやすい
南北線、三田線、丸の内線などが使えて乗車時間も短く都心部の主要な私立小学校中学校へのアクセスがいい
SAPIXなら茗荷谷、啓明舎なら後楽園、どちらも徒歩圏内
近所に子供連れ外食が可能な店が多い

悪いところ:
規模感がある子供の遊び場が少ない（徒歩圏内には教育の森公園や東京ドームシティがあるが、後者は公園というより遊園地）応急的に道路を休日に閉鎖して遊び場に提供しているぐらい
日能研は巣鴨かお茶の水に行く必要があって、やや遠い。