シティテラス文京小石川ってどうよ？

[匿名さん]

シティテラス文京小石川について語りましょう。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151971

所在地：東京都文京区　小石川４丁目１４－３２　他　

【交通】
都営三田線「春日」から徒歩11分
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩14分
東京メトロ南北線「後楽園」駅から徒歩11分
東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅から徒歩11分
都営大江戸線「春日」駅から徒歩11分
都営三田線「白山」駅から徒歩12分

総戸数：120戸　
完成年月：2023年1月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2023年4月　
敷地面積：2,721.77m2（越境物除外面積　解消後変更の可能性あり）　
建築面積：1,842.66m2　　
建築延床面積：10,625.36m2　 　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上7階建　地下1階建

売主：住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
施工会社：村本建設株式会社東京支店　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[494: 匿名さん]

>>492 マンション検討中さん
南向きはダイレクトウィンドウとかある高仕様の部屋はいいけれど、ヒルテラスの東向き西向きはルーフバルコニーの設定のある上の方の階を除けば日照もあまり期待できないので、比較するならB棟とかC棟の低層階の部屋だと思うけどな。多分ヒルテラスよりだいぶ安いと思う。

[495: 匿名さん]

ヒルテラス東側の路地を歩いてみたけれど、戸建てが前を塞いでいて低層階はかなりこんにちわだね。ここのB棟はそれでも離隔がとれているので、目くそ鼻くそかもしれないけれど、幾分マシに見えるだろうね。

[496: マンション検討中さん]

>>495 匿名さん
まぁ、どっちもクソでしょう。モデルルーム行ったけど設備も安っぽいなぁ。結論、買いません。

[497: 匿名さん]

キッチンの天板は天然石だし、コンロはショット社製のガラストッププレートを採用しているとか、引き出しは当然のようにソフトクローズだしそんなに安っぽくは感じなかったけどなあ。確かに風呂とか洗面はタイルじゃなかったけど貧相には見えなかった。

[498: 匿名さん]

外観もA棟に限ってみれば優美な曲線を描いているし、その辺のマンションよりもずっと特徴的な外観だよな。ひょっとしてパークコートと比較しているのか？

[499: 匿名さん]

パークコート小石川をスルーした人なのかもな
ならこのエリアは、すっぱり諦めたほうが、精神健康上良いと思うのだが

[500: 匿名さん]

>>499 匿名さん
パークコート前と後とでは、この辺りで作られるマンションの仕様がよくなって、ちょっとリッチな庶民向けから富裕層と呼ばれるような人たち向けにターゲットが変化している印象がある。もちろん、昔ながらの仕様の物件も多いんだけど、高いぶん近隣の物件と差別化されるようなファサードとか共有部の豪華さ、華麗さが際立っているものが増えているように思う。

[501: 匿名さん]

ミシュランホテルと、パークコートタワーが建つと格が上がるとこはあるよね。
私達の感性が、それだけ流されやすいんだろうな。
何も変わらないのにな。
立地の良さを見抜いて、建つ前に購入したいね。

飯田橋も、高いマンションに変わったもんな。
押切もえプロデュースマンションが、長いこと売れ残っていた時代が懐かしい。

[502: 匿名さん]

>>501 匿名さん
まあ1年かそこらは前と同じだと思いますが、一年ぐらいして地域の平均世帯年収とかその辺の店で売れる商品の売れ筋とかデータが揃ってくると、それにあわせた店がどんどんやってくるので数年もするとだいぶ変わってくると思いますね。飯田橋もパークコートができて変わりましたよ、後楽園も変わるでしょう。変わった後に選ばれる中古マンションってどんな感じなんだろうなとか最近想像をめぐらしています。

[503: 匿名さん]

文京区に住んでいると医者夫婦とか弁護士夫婦とか普通にその辺に住んでいて、そういう教育程度の高い教養のある人ってキラキラしたところを嫌う人も一定数いるんですよね。文京区ってそういう人たちのニッチな需要を受け止めてきたと思うんですが、一見地味な文京区にできた港区並の価格帯の高級物件を、これまたサクッと彼らが買っていった事例が積み上がるごとに、だんだん高級なものを買えるキャパシティがある人たちが住んでいて、内心そういうものを求めているってことに気がついたんじゃないかと思うんですよ。弁護士は企業内弁護士だとあまり大したことはないですが、医者夫婦のパワカは下手すると年収四千万オーバー世帯とかいますからね。

[504: 匿名さん]

高偏差値大学に進む人は、世帯年収の高い世帯の子弟が多いという話が言われて何年もたちます。地頭がいい家系なんだからそうだろうと言われればそうなんですが、当然そういう高年収パワカの親も高年収で資産家なわけで、相続財産も相当程度あるでしょう。それを頭金に買うとか、相続税対策に買うとかいう話も多いでしょう。文京区のマンション事情は少し他の区と異なるんじゃないかって感想があります。こういう層は中古を買わないでしょう。

[506: 検討板ユーザーさん]

>>503 匿名さん
20年後は千代田区、港区、渋谷区を越えるポテンシャルあり。それが、文京区です。

[507: eマンションさん]

>>503 匿名さん

何を言いたいのですか。検討スレなんですけど。

[508: 匿名さん]

ここはジワジワ売れていくんではないかと。買える人はたくさん住んでいるって話です。長文すぎてキモいですが。

[509: 匿名さん]

今はB棟とC棟を建てていて、建物の裏側しか見えないからそれほどそそられないと思うのですが、A棟にとりかかったら値上がりするのはやむなしという気分に陥ること間違いなしですね。特に足場が外れたら息を飲むと思いますね。

[510: 匿名さん]

文京区の最近のスミフの物件は比較的狭い敷地で縦に長いシルエットの物件が多かったように思うのですが、ここは間口が広く横に長い特異な形状をしています。前に立つと視野の右から左へと緩やかな曲線を描く重量感のある外観が印象づけられるでしょう。
チャレンジングな価格だと言う人もいますが、私はそうではないと思っています。
駅距離はありますが、実際にその姿が現れると、スペックデータにあらわれない存在感を示すでしょう。

[511: 匿名さん]

その頃には共同印刷小石川工場跡地の再開発が発表されるという合わせ技かな
いつものスミフなら竣工後も売り続けるパターンだから

[512: 検討板ユーザーさん]

>>510 匿名さん
サラリーマンには価格も駅距離も厳しい二重苦物件。営業曰く、パワカが主な購入層らしいですが。良く歩けるなぁ。

[513: 匿名さん]

>>512 検討板ユーザーさん
後楽園方面への経路である千川通りは銀杏並木が美しくて、歩いて飽きませんよ。これからだと紅葉で燃えるような黄金色で彩られますし、散った後も冬枯れの青い空暖かい太陽が見守ってくれます。春は新緑、夏は森のようなもりもりとした緑が鮮やかです。

茗荷谷駅方面は庭の緑が美しい住宅街の小径を歩くルートです。金木犀の香りに季節を感じる人もいまごろなら多いでしょう、もっとも今年はちょっと早かったみたいですが。

[514: 匿名さん]

近隣にはユーカリハイツ小石川とか小石川ザレジデンスイーストスクエアのような規模の大きな人気のあるマンションが建っていて、駅距離はあるものの、現在も変わらない人気を博しています。この土地の良さがわからない人にはわからないでしょうね。関東一円からお上りさんがやってくるような繁華街も毎日お祭りみたいで楽しいでしょうが、この辺は都心物件の利便性がありながら、郊外のような静かでおちついた佇まいがあります。一度住んだらずっと住んでいる人が多いのがこのあたりの特徴です。

[515: 匿名さん]

本郷アドレスだとオフィスビルとかマンションがギッシリと詰まっている集積回路みたいな街のイメージだけど、この辺はそれほど詰まった印象はないです。それは低層のマンションや個人住宅があるせいか風通しや日照が得やすいからでしょうね。駅からの距離があることとのトレードオフでしょうね。

[516: 匿名さん]

１部屋は普通の部屋ですが、２部屋はサービスルーム扱い。
つまり日照問題とかがあるってことですよね？
立地は良いと思いますので、価格もかなりのものです。
それなのにすべてが普通の部屋扱いではないいって？と思いました。

[517: 匿名さん]

ここは外廊下なんだけど三角形の内庭に面していて外からは見えないという内廊下的なしつらえになっているからだと思う。昔の高級マンションなんかでみられた設計だよね。最近の内廊下マンションではサービスルームは普通に見るし、外廊下でも非常階段に面した住戸なんかでサービスルームができることもある。サービスルームがある事自体が大きな欠点にはならないよ。行燈部屋よりは通風が図れる分、だいぶマシだと思う。

[518: 匿名さん]

大きめのWICが設置されていたりして居室として使う分には申し分ないかと思います。エアコンも付けられるだろうし。
個人的にはサービスルームとなっているより奥の部屋が凹んでたりすることもなく
すぐ廊下になっているのが少々気になる感じ。まあそこで窓を小さくしたからサービスルームとなっているのかもしれませんが…。
なかなか難しいところですね。

[519: 匿名さん]

風呂場と繋がったパウダールームがリビングインであることを気にする人もいるかもね。
ただ洗濯機とキッチンが近いと家事動線的に有利なので、評価は分かれるでしょう。

[520: 匿名さん]

先日の現地です。
後ろの家の日当たりをみると、C棟はそんなに真っ暗にならない感じですね。幼稚園とお寺のある高台の擁壁との距離もそこそこ空いているようです。

[521: 匿名さん]

続きですが、B棟と隣のマンションの距離もそこそこあいてます。

わかりにくいですが、奥の方は実は医療機器メーカーの入るビルの横の駐車場があって、開けています。東側の千川道路側から確認できるので、現地踏査の時は要確認です。

[522: 匿名さん]

まあA棟が建たないと完成後をイメージするのは難しそうですね。

[523: マンション検討中さん]

>>512 検討板ユーザーさん

小石川5丁目の住民です。ここの立地、全然良くないですよ。地元民ならまず見向きもしませんが（笑）

小石川ザレジデンスとかも全然良くないです…

[524: 匿名さん]

なんか白金スカイのスレッドによく現れる人と言うことが似てますね。

[525: 匿名さん]

白鳥の雛の姿から大人の白鳥の姿を想像することが難しいように、今から共同印刷小石川工場の再開発後の姿を想像しろと言われても難しいだろうね。

[526: 評判気になるさん]

>>523 マンション検討中さん

戸建てなら妥協できる場所であるな

[527: 匿名さん]

>>526 評判気になるさん
ハザードかかってたら戸建ての方が危なくないですか？

[528: マンション検討中さん]

>>523 マンション検討中さん
小石川でマンションなら5丁目の播磨坂添いの古いものが建替になれば良いでしょうね。それか、5丁目のディアナコートも立地は良いですね（モリモトなので…ですが）。小石川ならそれ以外ははっきり言ってナシですね。
昔から住んでいる地元民ならお分かり頂けると思います。

[531: 匿名さん]

>>528 マンション検討中さん
小石川一丁目を忘れてますよ。あそこは本当にすごい高級マンション街になった。
五丁目はそんな古いものでなくても湯立坂のプラウドとかもっと駅近であるでしょう。
四丁目は小石川パークタワーもあるし、ディアナコート小石川翠景なんかもいいマンションだと思いますよ。別に五丁目縛りしなくてもいいマンションはありますよ。

[532: 匿名さん]

とはいえ、中古マンションはなかなか自分のニーズにあった間取りとか広さの物件は滅多にでないので、あるというだけでそこに住めるという話ではないですからね。やはり新築で自分のニーズにあった広さ間取りを検討できることの良さははかり知れない重みがあると思いますよ。新築プレミアムを払う価値はそこにあると思います。

[533: マンション検討中さん]

[NO.529～本レスまで、情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[534: 評判気になるさん]

>>531 匿名さん
小石川一丁目…全然良くないです…だって、坂下の水害地区ですよ。あんなところ、人が住んじゃいけないって爺さんは言ってます。
五丁目は窪町小学区です。地元民からしたら五丁目は別格なのです。常識です。

[535: 名無しさん]

パークホームズ文京小石川ヒルテラス落選したからこっち買おうかな。

[536: 匿名さん]

>>534 評判気になるさん
>あんなところ、人が住んじゃいけないって爺さんは言ってます
多分そのお爺さんに言わせたら豊洲は人の住めない工場街だし、目黒や品川は暴走族や不良の多い危険な街ということになるでしょうね。そもそも文京区の低地は水災対策で下水が強化されて久しく、一方で24時間有人管理でコンシェルジュサービスもあるような大規模高級マンションは一丁目にたくさん集まっています。三丁目になりますが、ここと目と鼻の先のザレジデンスも比較的規模が大きくて24時間有人管理だし玄関に車寄せもある良いマンションですよ。もちろん播磨坂の古いマンションもいいマンションですし立地もよいのですが、現代的なニーズにマッチしていない部分も大いにあると思います。

[537: 匿名さん]

そういえばここって、住戸間の戸境壁が鉄筋コンクリート造でスラブ厚も約180㎜を基本としているんだってね。タワマンでもないのに乾式戸境壁の物件が増えて、この辺のスレッドでも乾式乾式と騒がれる事がおおいけど、ここはシーン、としているね。バルコニーもペラボーでなくて壁で仕切ってるでしょ？こういういいところは誰も言わないんだね。

[538: 匿名さん]

いいところは褒めるべし。悪いところを１つ指摘したら９つは良いところを書かないとそのうち誰もマンション作ってくれなくなっちゃうかもです。

[539: デベにお勤めさん]

凄い価格だな。。。駅徒歩10分以上ですが、買っても大丈夫でしょうか？

[540: 匿名さん]

>>539 デベにお勤めさん
駅徒歩距離よりも物理的な大丸有との距離の近さですよね。
公共交通機関がアウトでも歩いて家まで辿り着ける距離という特殊な立地をどう評価するか。この位置に住む人はかならず電車に乗るとは限らないと思います。

[541: マンション検討中さん]

>>537 匿名さん
住不の販売員がパークホームズディスりながらイキがって説明してくれましたよ。ずっとパークホームズネタでした。呆れて購入も辞めました。
乾式じゃないのが当たり前なんです。
故にこの物件のメリットでもなんでもない。

[543: 匿名さん]

>>541 マンション検討中さん
>乾式じゃないのが当たり前なんです。

とはいえ最近の仕様低下を嘆く人が多いのはその当たり前が当たり前でなくなってしまったからではないですかね。しかし他物件の悪口ばかり言うのは行儀が悪いですね、たまにそういうハズレの営業さんもいるのかもしれませんが、そうでない人の方が普通だと思います。

確かに立て篭もり事件に巻き込まれた時に、隣戸から壁をぶち破ってSＡTが突入できる余地があった方がいいかもしれないけど、やっぱりスラブは安心できます、躯体の強度の観点からも望ましい。