シティテラス文京小石川ってどうよ？

[匿名さん]

シティテラス文京小石川について語りましょう。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151971

所在地：東京都文京区　小石川４丁目１４－３２　他　

【交通】
都営三田線「春日」から徒歩11分
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩14分
東京メトロ南北線「後楽園」駅から徒歩11分
東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅から徒歩11分
都営大江戸線「春日」駅から徒歩11分
都営三田線「白山」駅から徒歩12分

総戸数：120戸　
完成年月：2023年1月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2023年4月　
敷地面積：2,721.77m2（越境物除外面積　解消後変更の可能性あり）　
建築面積：1,842.66m2　　
建築延床面積：10,625.36m2　 　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上7階建　地下1階建

売主：住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
施工会社：村本建設株式会社東京支店　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[474: 匿名さん]

>>473 ミスターエックスさん
こちらも少々言葉が過ぎたかもしれませんね、ここは冷静にいきましょう。

>共同印刷所有地
共同印刷ではない別な（下請けかな？）会社の印刷工場があり、戦後すぐに漫画少年のカラーページなどを印刷していた大きな会社だったようなので、メッキ工場とか製鉄、石油化学系の工場のあったところほど深刻ではないとは思いますが土壌汚染はあった可能性がありますね。ただ基礎工事のときにそっくりくり抜いてしまったので問題ないと思いますよ。

>信号待ち含めれば徒歩15分
体格差を考慮するとそれぐらいかかる人もいるかもしれませんね。ご指摘の通り駅距離7分以内を検討している人には向かないです。ただ信号待ちのタイミングもあると思いますが、グーグルマップの徒歩11分、12分という値は私には納得いく数字ですけどね。ダイエーの前の信号のある交差点は避けた方が早いと思います。小石川一丁目側の歩道を歩くと信号が多いので詰みますよ、15分ではすまないかもしれません。

>所謂閑静な小石川はない。
高台の住専と比べれば人通りも多いですが、さすがにここまで駅から距離が離れてくるとだいぶ静かですね。千川通りも隣のマンションを挟んで６?７０メートル離れていますし江戸時代には大きな武家屋敷が建っていた場所だけあって夜は本当に静かですよ。

逆に住専と違って坂がない。低地にあるおかげで後楽園駅や春日駅からフラットアプローチ、徒歩通勤経路にはスーパーや商店、コンビニのある商店街があって非常に便利ですし、通称オリーブ通り沿いにはマンションが建ち並んでいて外溝照明や街灯も明るく、女性1人でも怖さを感じることはない道であることは大きなメリットだと思います。

[475: 匿名さん]

>>473 ミスターエックスさん
>水害ハザードマップに敷地一部が該当
冷静に見てみると50cmまでの黄色い色が全面道路沿いにみられているんだね。仮にこの通りに浸水したとしても外溝を少し高くすればクリアできそうだけど、どういう設計になっているかだが、そこまで確認している人はいないかな。自分で聞けばいいんだけど。

日当たりとか眺望については別に異論はないが、ここは湾岸のタワマンじゃないので、市街地の中の比較的低層のマンションじゃこんなもんかとも思うけどね。隣の家の物干場の爺様の猿股ビューよりはいくぶんましかもしれない。

あと凄く気になるんだけど
>・第二期は更に値上げ（1000万程度）を予定。
って誰が言ってたの？本当なら二期も参戦しちゃうよ、マジで。

[476: 匿名さん]

ハザードマップの該当部分を拡大したスクショをあげておく
ご参考までに。基本的に建物の建っているあたりは白なので、おそらく道路沿いの側溝が溢れるものと理解している。駐車場の出口は高い方の場所に存在しているので出口付近が盛り上げてあれば水の侵入はまずないと考えているけど楽観的かな。

[477: 匿名さん]

>>447 マンション検討中さん

買えないよ
パークコート浜離宮の分譲価格に追いついてきたぐらいです。

[478: 匿名さん]

文京区が安くないといけない理由とかもないでしょ
そこを誰か明確に答えてくれ

[479: マンション掲示板さん]

ほうた

[480: マンション掲示板さん]

>>473 ミスターエックスさん
まぁ、買う気にはなりませんね。値段が残念過ぎる。

[481: マンション掲示板さん]

>>478 匿名さん
文京区云々ではなく、この物件の立地や仕様等を総合的に判断して、高いと判断する人が多いということ。

[482: マンション掲示板さん]

>>474 匿名さん
ご意向シートは出したんですか？購入されるんですか？

[483: マンション検討中さん]

駅からかなり距離あるから70平米1億切ると思ったけどね。1.2億…現金で買えるけど、ないなぁ。

不動産は完全にバブルでしょう。
落ち着くまでは賃貸かなぁ。

[484: マンション検討中さん]

>>476 匿名さん
あなたさまが台風やゲリラ豪雨の日はボランティアで土嚢を山ほど積めば大丈夫ですよ。

[485: 匿名さん]

>>484 マンション検討中さん
そういう情緒的な話をしていても議論が深まらない気がしますね。
事実として水害は小さな限られた場所での冠水はいざしらず、現在の下水システムが整備稼働して以降の過去には起きていないわけです。しかも現在さらに強化中ですよね。

仮にハザードマップの想定した最大雨量があったとしても、常識で考えて黄色い地域と白い地域の境目にいきなり50cmの冠水が起きるとしたら、それはノーですね、重力の法則に反していますから。あっても数センチだと思いますね。少し頭を働かせてみてください。

[486: 匿名さん]

>>481 マンション掲示板さん
別に物件の立地や仕様を別にしても今の新築マンションはここ何年かで比較してもひどく高いと思いますね。価格を更新する物件が次々と発売されてちゃんと売れて相場が更新されているのはなぜでしょう。答えは買う人がいるからです。極端な話、九十九人が高いと言っても一人が買えば相場は上がります。高いという人がいることは相場を下げる圧力にはならないです。自分が買わない理由をいくら叫んでも、それを横目にスイスイと買っていく人がいるのが今の相場です。

[487: 匿名さん]

ここで買わない理由をいくら述べたところで、切実な検討者は買うでしょう。
実際高いけれども、この近隣に賃貸などで住んでいる人で地縁がある人なら検討すると思います。戸建てと違って階段がないですし、耐震性も格段に高くライフステージの変化に伴って売却しやすいマンションには興味を持つ人が多いからです。

[488: 匿名さん]

>>487 匿名さん
歳とったらマンションという人がかなり多い

[489: 匿名さん]

>>486 匿名さん

結局、パークコート買っとけば良かったに戻る。

[490: 匿名さん]

株式の売却益にかけられる税金がもし増税となったら、一時的にせよ駆け込み利益確定で株価は下がるのではないでしょうか。そうなる前に株式の利益を確定して家の一つも買おうという人がかならずいるはずです。先月やたらに成約価格が高かったのはそういうことを考える人が多かったからかもしれません。

[491: 匿名さん]

同じテラスでもヒルテラスは高そうだからこっちの方がいいかも

[492: マンション検討中さん]

>>491 匿名さん
西、東向きならヒルテラスの方が広いし安い。

[493: 匿名さん]

>>492 マンション検討中さん
確かに最近の物件としてはいささか駅から遠いようにも思えますが（駅徒歩１０分程度なら昔なら駅近の括りだったような気もしますが）、交通の多い幹線道路に面してはいないし、真裏の土地で商業併設と推測されている比較的大規模な再開発マンションの計画がこれから始動するところですよね。通学区の小学校は現在建て替え工事中で、数年後には新しく綺麗になるのは間違いなく、将来的な価値を織り込まれているとするとどうでしょうね？

[494: 匿名さん]

>>492 マンション検討中さん
南向きはダイレクトウィンドウとかある高仕様の部屋はいいけれど、ヒルテラスの東向き西向きはルーフバルコニーの設定のある上の方の階を除けば日照もあまり期待できないので、比較するならB棟とかC棟の低層階の部屋だと思うけどな。多分ヒルテラスよりだいぶ安いと思う。

[495: 匿名さん]

ヒルテラス東側の路地を歩いてみたけれど、戸建てが前を塞いでいて低層階はかなりこんにちわだね。ここのB棟はそれでも離隔がとれているので、目くそ鼻くそかもしれないけれど、幾分マシに見えるだろうね。

[496: マンション検討中さん]

>>495 匿名さん
まぁ、どっちもクソでしょう。モデルルーム行ったけど設備も安っぽいなぁ。結論、買いません。

[497: 匿名さん]

キッチンの天板は天然石だし、コンロはショット社製のガラストッププレートを採用しているとか、引き出しは当然のようにソフトクローズだしそんなに安っぽくは感じなかったけどなあ。確かに風呂とか洗面はタイルじゃなかったけど貧相には見えなかった。

[498: 匿名さん]

外観もA棟に限ってみれば優美な曲線を描いているし、その辺のマンションよりもずっと特徴的な外観だよな。ひょっとしてパークコートと比較しているのか？

[499: 匿名さん]

パークコート小石川をスルーした人なのかもな
ならこのエリアは、すっぱり諦めたほうが、精神健康上良いと思うのだが

[500: 匿名さん]

>>499 匿名さん
パークコート前と後とでは、この辺りで作られるマンションの仕様がよくなって、ちょっとリッチな庶民向けから富裕層と呼ばれるような人たち向けにターゲットが変化している印象がある。もちろん、昔ながらの仕様の物件も多いんだけど、高いぶん近隣の物件と差別化されるようなファサードとか共有部の豪華さ、華麗さが際立っているものが増えているように思う。

[501: 匿名さん]

ミシュランホテルと、パークコートタワーが建つと格が上がるとこはあるよね。
私達の感性が、それだけ流されやすいんだろうな。
何も変わらないのにな。
立地の良さを見抜いて、建つ前に購入したいね。

飯田橋も、高いマンションに変わったもんな。
押切もえプロデュースマンションが、長いこと売れ残っていた時代が懐かしい。

[502: 匿名さん]

>>501 匿名さん
まあ1年かそこらは前と同じだと思いますが、一年ぐらいして地域の平均世帯年収とかその辺の店で売れる商品の売れ筋とかデータが揃ってくると、それにあわせた店がどんどんやってくるので数年もするとだいぶ変わってくると思いますね。飯田橋もパークコートができて変わりましたよ、後楽園も変わるでしょう。変わった後に選ばれる中古マンションってどんな感じなんだろうなとか最近想像をめぐらしています。

[503: 匿名さん]

文京区に住んでいると医者夫婦とか弁護士夫婦とか普通にその辺に住んでいて、そういう教育程度の高い教養のある人ってキラキラしたところを嫌う人も一定数いるんですよね。文京区ってそういう人たちのニッチな需要を受け止めてきたと思うんですが、一見地味な文京区にできた港区並の価格帯の高級物件を、これまたサクッと彼らが買っていった事例が積み上がるごとに、だんだん高級なものを買えるキャパシティがある人たちが住んでいて、内心そういうものを求めているってことに気がついたんじゃないかと思うんですよ。弁護士は企業内弁護士だとあまり大したことはないですが、医者夫婦のパワカは下手すると年収四千万オーバー世帯とかいますからね。

[504: 匿名さん]

高偏差値大学に進む人は、世帯年収の高い世帯の子弟が多いという話が言われて何年もたちます。地頭がいい家系なんだからそうだろうと言われればそうなんですが、当然そういう高年収パワカの親も高年収で資産家なわけで、相続財産も相当程度あるでしょう。それを頭金に買うとか、相続税対策に買うとかいう話も多いでしょう。文京区のマンション事情は少し他の区と異なるんじゃないかって感想があります。こういう層は中古を買わないでしょう。

[506: 検討板ユーザーさん]

>>503 匿名さん
20年後は千代田区、港区、渋谷区を越えるポテンシャルあり。それが、文京区です。

[507: eマンションさん]

>>503 匿名さん

何を言いたいのですか。検討スレなんですけど。

[508: 匿名さん]

ここはジワジワ売れていくんではないかと。買える人はたくさん住んでいるって話です。長文すぎてキモいですが。

[509: 匿名さん]

今はB棟とC棟を建てていて、建物の裏側しか見えないからそれほどそそられないと思うのですが、A棟にとりかかったら値上がりするのはやむなしという気分に陥ること間違いなしですね。特に足場が外れたら息を飲むと思いますね。

[510: 匿名さん]

文京区の最近のスミフの物件は比較的狭い敷地で縦に長いシルエットの物件が多かったように思うのですが、ここは間口が広く横に長い特異な形状をしています。前に立つと視野の右から左へと緩やかな曲線を描く重量感のある外観が印象づけられるでしょう。
チャレンジングな価格だと言う人もいますが、私はそうではないと思っています。
駅距離はありますが、実際にその姿が現れると、スペックデータにあらわれない存在感を示すでしょう。

[511: 匿名さん]

その頃には共同印刷小石川工場跡地の再開発が発表されるという合わせ技かな
いつものスミフなら竣工後も売り続けるパターンだから

[512: 検討板ユーザーさん]

>>510 匿名さん
サラリーマンには価格も駅距離も厳しい二重苦物件。営業曰く、パワカが主な購入層らしいですが。良く歩けるなぁ。

[513: 匿名さん]

>>512 検討板ユーザーさん
後楽園方面への経路である千川通りは銀杏並木が美しくて、歩いて飽きませんよ。これからだと紅葉で燃えるような黄金色で彩られますし、散った後も冬枯れの青い空暖かい太陽が見守ってくれます。春は新緑、夏は森のようなもりもりとした緑が鮮やかです。

茗荷谷駅方面は庭の緑が美しい住宅街の小径を歩くルートです。金木犀の香りに季節を感じる人もいまごろなら多いでしょう、もっとも今年はちょっと早かったみたいですが。

[514: 匿名さん]

近隣にはユーカリハイツ小石川とか小石川ザレジデンスイーストスクエアのような規模の大きな人気のあるマンションが建っていて、駅距離はあるものの、現在も変わらない人気を博しています。この土地の良さがわからない人にはわからないでしょうね。関東一円からお上りさんがやってくるような繁華街も毎日お祭りみたいで楽しいでしょうが、この辺は都心物件の利便性がありながら、郊外のような静かでおちついた佇まいがあります。一度住んだらずっと住んでいる人が多いのがこのあたりの特徴です。

[515: 匿名さん]

本郷アドレスだとオフィスビルとかマンションがギッシリと詰まっている集積回路みたいな街のイメージだけど、この辺はそれほど詰まった印象はないです。それは低層のマンションや個人住宅があるせいか風通しや日照が得やすいからでしょうね。駅からの距離があることとのトレードオフでしょうね。

[516: 匿名さん]

１部屋は普通の部屋ですが、２部屋はサービスルーム扱い。
つまり日照問題とかがあるってことですよね？
立地は良いと思いますので、価格もかなりのものです。
それなのにすべてが普通の部屋扱いではないいって？と思いました。

[517: 匿名さん]

ここは外廊下なんだけど三角形の内庭に面していて外からは見えないという内廊下的なしつらえになっているからだと思う。昔の高級マンションなんかでみられた設計だよね。最近の内廊下マンションではサービスルームは普通に見るし、外廊下でも非常階段に面した住戸なんかでサービスルームができることもある。サービスルームがある事自体が大きな欠点にはならないよ。行燈部屋よりは通風が図れる分、だいぶマシだと思う。

[518: 匿名さん]

大きめのWICが設置されていたりして居室として使う分には申し分ないかと思います。エアコンも付けられるだろうし。
個人的にはサービスルームとなっているより奥の部屋が凹んでたりすることもなく
すぐ廊下になっているのが少々気になる感じ。まあそこで窓を小さくしたからサービスルームとなっているのかもしれませんが…。
なかなか難しいところですね。

[519: 匿名さん]

風呂場と繋がったパウダールームがリビングインであることを気にする人もいるかもね。
ただ洗濯機とキッチンが近いと家事動線的に有利なので、評価は分かれるでしょう。

[520: 匿名さん]

先日の現地です。
後ろの家の日当たりをみると、C棟はそんなに真っ暗にならない感じですね。幼稚園とお寺のある高台の擁壁との距離もそこそこ空いているようです。

[521: 匿名さん]

続きですが、B棟と隣のマンションの距離もそこそこあいてます。

わかりにくいですが、奥の方は実は医療機器メーカーの入るビルの横の駐車場があって、開けています。東側の千川道路側から確認できるので、現地踏査の時は要確認です。

[522: 匿名さん]

まあA棟が建たないと完成後をイメージするのは難しそうですね。

[523: マンション検討中さん]

>>512 検討板ユーザーさん

小石川5丁目の住民です。ここの立地、全然良くないですよ。地元民ならまず見向きもしませんが（笑）

小石川ザレジデンスとかも全然良くないです…