シティテラス文京小石川ってどうよ？

[匿名さん]

シティテラス文京小石川について語りましょう。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151971

所在地：東京都文京区　小石川４丁目１４－３２　他　

【交通】
都営三田線「春日」から徒歩11分
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩14分
東京メトロ南北線「後楽園」駅から徒歩11分
東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅から徒歩11分
都営大江戸線「春日」駅から徒歩11分
都営三田線「白山」駅から徒歩12分

総戸数：120戸　
完成年月：2023年1月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2023年4月　
敷地面積：2,721.77m2（越境物除外面積　解消後変更の可能性あり）　
建築面積：1,842.66m2　　
建築延床面積：10,625.36m2　 　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上7階建　地下1階建

売主：住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
施工会社：村本建設株式会社東京支店　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[441: 買い替え検討中さん]

>>437 通りがかりさん

それはギャグでしょう。
もしそうならば、相場観が庶民とはズレている。
いやもはや私がズレているのか。

とはいえ、今後は良心的な値段設定を望みます。

[442: 匿名さん]

>>441 買い替え検討中さん
最近は億を動かせる人はだいぶ増えてきているから。
選挙まで株がどこまで上がるか知らんが、頭金を多めに積める人は確実に増えているよ。

[443: マンション検討中さん]

A棟70平米実質3LDKで1.2億から1.3億確定。今後は値上げ予定。既に大半の部屋は購入希望あり抽選。

[444: 匿名さん]

含み益を抱えた既存のマンションオーナーもここ15年ぐらいでローンを半分ぐらい返し終わっているだろうから、販売価格の半額ぐらいは頭金にできるでしょう。億ションはもはや一部の富裕層のものではないですよ。

[445: マンション検討中さん]

ひええ、そうなのですね。
職場が文京区なので､近くに住めればと思って購入を検討していましたが、難しそうですね。
残念です。

[446: マンション検討中さん]

最寄りの駅徒歩14分
リセールには全く期待できませんね
この物件の魅力が分かりません

[447: マンション検討中さん]

港区の良い中古が普通に買える値段ですね。そこまでしてもここが欲しいという人（子育て世代）もいるでしょうが。それにしても、高いなぁ。5年は横ばいか更に高くなるでしょうし。となると、賃料が上がっていない賃貸も選択肢になり得ますね。

[448: 匿名さん]

>>447 マンション検討中さん
永住を考えている人にはリセールとか賃貸利回りとか響きませんよ。それに港区と比較する人とは違った需要があるんですよ。小石川３丁目と４丁目の境界付近の住人はあまり引っ越さないんですよ。売り物も滅多に出ないし。凄いお金持ちが住んでいるわけではないんですけどね、何故か一度住むともう離れられない何かがある。

[454: 匿名さん]

まあ普通だったら同じぐらいの値段なら駅から近い方が好まれる傾向はあるだろうけど、あっちは大通り沿いだしここは住宅街の生活道路沿いだから環境が全然異なる上に眺望のいい部屋はここよりだいぶ高いよね。駅徒歩7分以内が好まれるこのご時世に後楽園駅から徒歩11分の場所にスミフは何かの冗談でマンションを作ったのだろうか？そうではないと思うけど。

https://www.google.com/maps/dir/%E3%80%92112-0002+%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E...,139.7483721,17z/data=!4m14!4m13!1m5!1m1!1s0x60188db3495e2cd9:0xadaab6b399c50aa9!2m2!1d139.7461228!2d35.7151994!1m5!1m1!1s0x60188c47e0bd12cd:0xf7c096447089d689!2m2!1d139.7518216!2d35.7084859!3e2?hl=ja

[455: 匿名さん]

>>454 匿名さん
リンクが変だったスクショを貼る

[456: 匿名さん]

正確には春日駅A5出口だったな
ちなみに後楽園駅８番出口までは12分だな

[461: 匿名さん]

まあ確かにたっかいなとは思いまっせ、そりゃあね、ご時世ってもんですワ。買えないときにはしかたないと諦めるしかおまへんな。それどころか先に行くほどスミフは値上げしてきまっせ、レインズマーケットウォッチぐらい目え通してみなはれ、東京はえらいことになってまっせ。

[462: 匿名さん]

千石の徒歩15分ぐらいのマンションは速攻で完売してたよな

[463: マンション検討中さん]

>>462 匿名さん
どこですか？

[464: 匿名さん]

>>463 マンション検討中さん

プレミスト文京千石
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/663200/

[469: マンション検討中さん]

[No.449～本レスまで、ご本人様からの依頼、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[470: マンション検討中さん]

営業の方は水害ハザードマップ該当地域であることははっきり認めてました。水害は否定出来ないので発電設備は1階にしましたと話してました。ただ、駐車場や駐輪場、トランクルームは地下なんですよね…水害地域でなければプラス要素なんでしょうが…大丈夫かな…
徒歩15分？はまぁ、ギリ許容範囲なのでやむなし（リセールバリューはこの立地の時点で一切期待してません）。
外廊下には本当がっかりしました。採光目的と言ってましたが、結局サービスルームですし。説明に合理性がないので、建築費削減って事でしょうね。高くてもいいので付属設備や仕様は最高級にして欲しいんですが…
エアコンはカセット式か聞き忘れました。ご存知の方、情報お願いします。

[471: 匿名さん]

>>470 マンション検討中さん
文京ガーデンもハザードの中なので止水板などの装備がしてありましたね。万が一の時の対策についていまいちど確認されたらどうですか。

[472: 匿名さん]

>>470 マンション検討中さん
天カセはありません

[473: ミスターエックス]

ご指摘を受け、一旦削除申請をし、一部表現を変更しました。
以下、事実ですが、一部私見も含みます。
あくまでも、ご参考までに。

この物件のメリット
・100戸超規模があるので管理費・修繕費でスケールメリットあり？？
・共同印刷からの購入であり地権者なし
・千川通りから一本奥に入った静かな地区

この物件のデメリット
・共同印刷所有地であり、土壌汚染リスクを完全否定出来ず
・最寄り駅である春日より信号待ち含めれば徒歩15分（実測）と非常に遠い
・小石川と言っても坂下であり、所謂閑静な小石川とは全く別物
・千川通りは元は川であり、低地。つまり、川から一本奥に建てるマンション。当然、水害ハザードマップに敷地一部が該当。駅までのアクセスもずっと低地であり、所謂閑静な小石川はない。
・1番良いA棟も面前にマンションあり眺望はなし。
・外廊下にも関わらず、採光が足りず大半がサービスルーム扱い（1LDK +2S）表記。
・カセットエアコンではない。
・工事延期により建築コスト増加。
・以上にも関わらず1LDK +2Sが最安値1.2億と高い（坂下コート等の中古価格から妥当だと主張、むしろ安いと）
・第二期は更に値上げ（1000万程度）を予定。

メリットかデメリットか微妙
・駐車場、駐車場、トランクルームは地下。一方、水害マップ該当地域。

皆さん、どうですかね？

[474: 匿名さん]

>>473 ミスターエックスさん
こちらも少々言葉が過ぎたかもしれませんね、ここは冷静にいきましょう。

>共同印刷所有地
共同印刷ではない別な（下請けかな？）会社の印刷工場があり、戦後すぐに漫画少年のカラーページなどを印刷していた大きな会社だったようなので、メッキ工場とか製鉄、石油化学系の工場のあったところほど深刻ではないとは思いますが土壌汚染はあった可能性がありますね。ただ基礎工事のときにそっくりくり抜いてしまったので問題ないと思いますよ。

>信号待ち含めれば徒歩15分
体格差を考慮するとそれぐらいかかる人もいるかもしれませんね。ご指摘の通り駅距離7分以内を検討している人には向かないです。ただ信号待ちのタイミングもあると思いますが、グーグルマップの徒歩11分、12分という値は私には納得いく数字ですけどね。ダイエーの前の信号のある交差点は避けた方が早いと思います。小石川一丁目側の歩道を歩くと信号が多いので詰みますよ、15分ではすまないかもしれません。

>所謂閑静な小石川はない。
高台の住専と比べれば人通りも多いですが、さすがにここまで駅から距離が離れてくるとだいぶ静かですね。千川通りも隣のマンションを挟んで６?７０メートル離れていますし江戸時代には大きな武家屋敷が建っていた場所だけあって夜は本当に静かですよ。

逆に住専と違って坂がない。低地にあるおかげで後楽園駅や春日駅からフラットアプローチ、徒歩通勤経路にはスーパーや商店、コンビニのある商店街があって非常に便利ですし、通称オリーブ通り沿いにはマンションが建ち並んでいて外溝照明や街灯も明るく、女性1人でも怖さを感じることはない道であることは大きなメリットだと思います。

[475: 匿名さん]

>>473 ミスターエックスさん
>水害ハザードマップに敷地一部が該当
冷静に見てみると50cmまでの黄色い色が全面道路沿いにみられているんだね。仮にこの通りに浸水したとしても外溝を少し高くすればクリアできそうだけど、どういう設計になっているかだが、そこまで確認している人はいないかな。自分で聞けばいいんだけど。

日当たりとか眺望については別に異論はないが、ここは湾岸のタワマンじゃないので、市街地の中の比較的低層のマンションじゃこんなもんかとも思うけどね。隣の家の物干場の爺様の猿股ビューよりはいくぶんましかもしれない。

あと凄く気になるんだけど
>・第二期は更に値上げ（1000万程度）を予定。
って誰が言ってたの？本当なら二期も参戦しちゃうよ、マジで。

[476: 匿名さん]

ハザードマップの該当部分を拡大したスクショをあげておく
ご参考までに。基本的に建物の建っているあたりは白なので、おそらく道路沿いの側溝が溢れるものと理解している。駐車場の出口は高い方の場所に存在しているので出口付近が盛り上げてあれば水の侵入はまずないと考えているけど楽観的かな。

[477: 匿名さん]

>>447 マンション検討中さん

買えないよ
パークコート浜離宮の分譲価格に追いついてきたぐらいです。

[478: 匿名さん]

文京区が安くないといけない理由とかもないでしょ
そこを誰か明確に答えてくれ

[479: マンション掲示板さん]

ほうた

[480: マンション掲示板さん]

>>473 ミスターエックスさん
まぁ、買う気にはなりませんね。値段が残念過ぎる。

[481: マンション掲示板さん]

>>478 匿名さん
文京区云々ではなく、この物件の立地や仕様等を総合的に判断して、高いと判断する人が多いということ。

[482: マンション掲示板さん]

>>474 匿名さん
ご意向シートは出したんですか？購入されるんですか？

[483: マンション検討中さん]

駅からかなり距離あるから70平米1億切ると思ったけどね。1.2億…現金で買えるけど、ないなぁ。

不動産は完全にバブルでしょう。
落ち着くまでは賃貸かなぁ。

[484: マンション検討中さん]

>>476 匿名さん
あなたさまが台風やゲリラ豪雨の日はボランティアで土嚢を山ほど積めば大丈夫ですよ。

[485: 匿名さん]

>>484 マンション検討中さん
そういう情緒的な話をしていても議論が深まらない気がしますね。
事実として水害は小さな限られた場所での冠水はいざしらず、現在の下水システムが整備稼働して以降の過去には起きていないわけです。しかも現在さらに強化中ですよね。

仮にハザードマップの想定した最大雨量があったとしても、常識で考えて黄色い地域と白い地域の境目にいきなり50cmの冠水が起きるとしたら、それはノーですね、重力の法則に反していますから。あっても数センチだと思いますね。少し頭を働かせてみてください。

[486: 匿名さん]

>>481 マンション掲示板さん
別に物件の立地や仕様を別にしても今の新築マンションはここ何年かで比較してもひどく高いと思いますね。価格を更新する物件が次々と発売されてちゃんと売れて相場が更新されているのはなぜでしょう。答えは買う人がいるからです。極端な話、九十九人が高いと言っても一人が買えば相場は上がります。高いという人がいることは相場を下げる圧力にはならないです。自分が買わない理由をいくら叫んでも、それを横目にスイスイと買っていく人がいるのが今の相場です。

[487: 匿名さん]

ここで買わない理由をいくら述べたところで、切実な検討者は買うでしょう。
実際高いけれども、この近隣に賃貸などで住んでいる人で地縁がある人なら検討すると思います。戸建てと違って階段がないですし、耐震性も格段に高くライフステージの変化に伴って売却しやすいマンションには興味を持つ人が多いからです。

[488: 匿名さん]

>>487 匿名さん
歳とったらマンションという人がかなり多い

[489: 匿名さん]

>>486 匿名さん

結局、パークコート買っとけば良かったに戻る。

[490: 匿名さん]

株式の売却益にかけられる税金がもし増税となったら、一時的にせよ駆け込み利益確定で株価は下がるのではないでしょうか。そうなる前に株式の利益を確定して家の一つも買おうという人がかならずいるはずです。先月やたらに成約価格が高かったのはそういうことを考える人が多かったからかもしれません。