シティテラス文京小石川ってどうよ？

[匿名さん]

シティテラス文京小石川について語りましょう。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151971

所在地：東京都文京区　小石川４丁目１４－３２　他　

【交通】
都営三田線「春日」から徒歩11分
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩14分
東京メトロ南北線「後楽園」駅から徒歩11分
東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅から徒歩11分
都営大江戸線「春日」駅から徒歩11分
都営三田線「白山」駅から徒歩12分

総戸数：120戸　
完成年月：2023年1月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2023年4月　
敷地面積：2,721.77m2（越境物除外面積　解消後変更の可能性あり）　
建築面積：1,842.66m2　　
建築延床面積：10,625.36m2　 　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上7階建　地下1階建

売主：住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
施工会社：村本建設株式会社東京支店　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[201: 匿名さん]

この価格帯になると買える人も限られますね。パークコートの時よりさらに相場が上がってるとはいえ、パークコート並の高さで驚きです。

[202: マンション検討中さん]

駅距離もあるので、価格はもう少し抑えてくると思っていましたが...
さすがにこれはちょっと。

[203: 匿名さん]

高い建物が建てられない文京区で大規模物件は貴重ですね。
駅距離があるからなせる事ですね。
ジムとかあるのかな？

[204: マンション検討中さん]

想定より下でしたが、買うか悩みますね。
この設備でこの値段払うならもっと都心でもいい気がする、、

[205: 購入経験者さん]

やっぱり駅から遠いのは、通勤を考えると気になります。雨の日はちょっと・・・車の方はいいと思いますが。あと、比較的低地に位置していますよね。

[206: マンション検討中さん]

70㎡台のお部屋がサービスルーム2部屋なのはしょうがないんですかね。3LDKにならないし…。周辺環境が良さそうで検討してましたが、建物やお部屋の仕様が価格に対して微妙過ぎるなぁ。

[207: eマンションさん]

パークコートより高いんですか？
流石住友えげつない
あっちをスルーしてこっちを買う人なんていなそうだけど

[208: 匿名さん]

>>207 eマンションさん

販売時の価格ですよ
今は同じ価格では買えません

[209: 匿名さん]

坪600万近い価格っておかしくないですか、正式価格ですか?

[210: マンコミュファンさん]

間取りがあまり好みじゃなかったので強く狙っていたわけではありませんでしたが、値段次第では検討しようと思っていました。
正式価格がこれなら、撤退かな。

[211: 匿名さん]

みんな買うとこ無くて白金高輪駅買ってるよね
消去法で選択される街

[212: 匿名さん]

なんかどこも高いよね、新築分譲。ここに限った話ではないからなあ

文京区の他の中古物件が安いという人もいるけれど、実際に探した人ならわかる通り今出ているのはお部屋の窓の向きが北向きでイマイチとか、隣のマンションとがったりお見合いとか、とにかく古いとか、条件の悪い部屋ばかり。ここは接道が南側でエントランス付近からスーッとパークコートを真正面に拝みながら南に向かって道路があるので日影図は見ていないけど案外日当たりは悪くないとみた。

基礎もかなりガッツリ。軟弱層をそっくりくり抜いて下の安定地盤に直接基礎をうちこむやり方はパークコートと同じクオリティ。

しかしだからと言ってもやはり高いね。スミフはブレないなあ。

[213: 匿名さん]

ここのブログで近隣の青いナポリとか小石川植物園、播磨坂なんかを取り上げてたが、ナポリの横の本屋とかクレヴィアの並びの商店とかもとりあげてほしいな。品揃えが個性的で面白い。

[214: 匿名さん]

ここの通りは昔の工場がカフェになったり本屋になったり、商店になったりして不思議な雰囲気がするよな。公務員研修所跡地に学童保育、近くに三菱地所が賃貸マンション建ててたり、しばらく風景は変わっていきそう。ただ、後ろの共同印刷の再開発がどうなるかも気になる。今のところ複合開発のマンションになるのでは？って噂だけど、商業施設なども入るんだろうか。パークコート並みの敷地面積あるはず。

[215: 匿名さん]

>>214 匿名さん

印刷工場が写真スタジオになって結構繁盛していたりしますよ。
元印刷工場じゃないですが、一階にペット用プールのあるペットホテルなんてのもありますね。

[216: 匿名さん]

>>215 匿名さん
たしかに写真スタジオやペットホテルもありましたね。ペット関係だとトリミングや動物病院もすぐ近くにあるのでペット飼われてる方には便利だと思います。

[217: 匿名さん]

ペットホテルはペット飼っている方ですと近くにあると微妙にいざという時に便利なんですよね。
正直半年に一回使えば良い方ではありますが、
他に預かってもらえるところがないので、近くにあると安心できます。

[218: 匿名さん]

同じ通りで駅に近い側のクレヴィアが売りに出てますね。便利で治安もいいエリアだと思いますがずいぶん値上がりしましたね…

[219: マンション掲示板さん]

クレヴィアは販売時も強気だったし中古販売価格と定価は同じくらいじゃないかな
当時見に行ったけど一階から8000万以上でビックリした
販売したときはある程度値下げしたときいたよ

[220: 職人さん]

比べても仕方ないけど、はす向かいの小石川ザレジデンスの分譲時と比べると倍以上の値段ですよね・・・その2年くらい後の小石川アインスが坪300越えで新価格！無理！撤退します！ってのが当時のスレで見たなー　すごい時代になったものです。

[221: 匿名さん]

>>220 職人さん
この周辺は当時から比較して工場跡地にマンションが立ったりして雰囲気が良くなってるし、春日再開発もほぼ終わって本当に見違えるように変わったのも事実かな。当時は安いなりにその理由はあったと思う。

[222: 匿名さん]

全体的に駅まで10分を超える距離なのですが、
あまりこのくらいはみなさん気にならないのでしょうか？
私としては10分は許容範囲なので良いですが、将来的に売却するとなったら
どれくらい影響するのかも気になっていました。

[223: 匿名さん]

>>222 匿名さん
この立地は一般的にリセールは問題ないけど、そもそも分譲価格が高いから何とも言えん。ただ住友は一期一次が一番安いし、二期以降は高くなるし、その相場につられるなら住友が売ってる間は大崩れすることはない。あとは後ろの共同印刷の再開発次第じゃない。複合開発という噂だし、少なからず良い影響はあるだろうから、高いけど長期で見たら大崩れはないと思う。

[224: マンション掲示板さん]

いま文京区は住友以外のマンション分譲少ないからこそこの価格でしょ
住友が分譲時期で値上げしてきたのは不動産相場がバブルで上がり続けてたから
ただこの立地でいまの価格はかなり相場より高いので
おいそれと値上げすることはない、というかできないだろう

[225: 匿名さん]

>>224 マンション掲示板さん
でも住友はまず値下げしないし、条件の良い部屋から出していくから実質的に値上げしてる。2期は良くても今と同じ価格、条件の悪い部屋。

[226: マンション検討中さん]

パークコートもギャンギャン言われてたけど全然あっちのほうが良かったな…。しかもスミフのことだから何年ものれんを垂らし続けるだろうしやだなあ

[227: マンション検討中さん]

事前案内会のメールがよく届きます。予約も結構空いてますね…価格で早期撤退しましたが、人気ないのでしょうか。

[228: マンション検討中さん]

>>227 マンション検討中さん
そんなに沢山戸数がないので、撤退される方が居れば抽選にならずに済みます
まだまだこれから価格は上がりそうなんで、一期で買っておきたいです私は

[229: 匿名さん]

>222

マンションで駅徒歩10分を超えたら資産性は期待しないほうが賢明。その辺のデータはいっぱいあるから調べればわかる。

ここの資産性ってことであれば近隣の仲介業者に当たれば客観的な情報を得ることができる。

[230: 匿名さん]

今はマンション購入者の永住意識が高まっている。かつてのようにマンションわらしべ長者スキームで短期間に転売しより良い物件へのステップアップを狙う購入者は少ないだろう。
https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000167.html

江戸末期には現存した大久保因幡守の屋敷跡という由緒ある土地だが、明治の文明開化で（文京区の他の江戸の痕跡とともに）旧時代を否定するかのように跡形もなく破壊されて近代には印刷工場となってしまった。江戸との繋がりを取り戻すような、そんなちょっとした意匠が加えられるとうれしいな。地域で存在感を示すような物件ならばそれなりの資産価値を維持するだろう。

[231: 通りがかりさん]

>>220 職人さん
小石川ザレジデンスが分譲された当時は、マンション前の通りは印刷工場がズラリと並んでいて
フォークリフトが行き交っていました。
その中のひとつの大きめの印刷工場(青いナポリの建屋)が埼玉に移転したのをきっかけに
他の工場も次々と廃業や移転になりましたので
今と15年前は雰囲気が全く異なります。
今ある新しめの一軒家は、大体は印刷工場跡地です。

[232: マンション掲示板さん]

文京区って実は駅距離11分以上になる立地ってそんなに多くないんだよね。
それくらいの立地はやっぱり人気がなくて最近のバブル相場でも坪300前半あたりで販売されてた。
それくらいの価格で販売されてたマンションがリセール相場ではライバルになるわけだからこのマンションは元本割れリスクがかなりあると思う。

[233: 周辺住民さん]

>>232 マンション掲示板さん
丸ノ内線と三田線の間に「鉄道空白地帯」がありそうですね。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%96%87%E4%BA%AC%E5%8C%BA#/media/%E3%8...(%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD)%E5%8C%BA%E5%86%85%E3%81%A8%E5%91%A8%E8%BE%BA%E3%81%AE%E9%89%84%E9%81%93%E8%B7%AF%E7%B7%9A%E5%9B%B3.png

[234: 口コミ知りたいさん]

この辺の中古高いですね。安いのがあれば買いたいですが、新築もそうしたら良い値段しますし。難しい選択に迫られてる感じがします。

[235: 匿名さん]

中古だとたまに安いのもあるけど、最近はほとんど売り出しないからね…。3LDKはほとんど選択肢がない状態。

[236: 周辺住民さん]

>>234 口コミ知りたいさん
>>235 匿名さん

この辺は駅からの距離が微妙な感じですが、それ以外の環境は良いと思います。なので手放す人も少ないのかと。

駅は遠いですが、春日通りまで出れば、バスが使えますね。上野に行くときはいつもバスです。

[237: 匿名さん]

>>236 周辺住民さん
この辺りは住んでみれば分かるってよく言われるよね。
賃貸で住んでそのまま気に入って近所の中古を購入して定住というルートが確立しちゃっている街。リセールしやすいのはレジデンスの値上がりを見て知っているご近所さんがいちばんわかっているから、近隣の買い替え住み替えでおそらく大半の部屋ははけてしまうだろうね。

[238: 口コミ知りたいさん]

高いですね。3LDK70くらいで、管理費、修繕積立金、固定資産税、金利あわせたら、月10万くらいなりますか？？あと10年は賃貸で粘るべきでしょうか？子供の教育費にお金をかけられなくなってしまいます（涙

[239: 匿名さん]

えんま通り商店街には24時間営業のダイエーもあるし、東京ドームシティや小石川植物園、教育の森公園とか近隣には生活利便施設や子供を遊ばせる場所が豊富にあるという立地で、その辺をフォークリフトがガーガー走り回っていた時代ですら近隣に新築が売り出されば即完売の人気の地域だったからなあ。高くなるのは必然かもしれない。

[240: マンション掲示板さん]

>>238 口コミ知りたいさん
そこまでしてここのマンションにこだわる必要もないでしょう…
どうしても文京区の新築がいいというならいまは時期が悪い。
資産性も考えるなら中古の出物を待つのがまだいいかと。
エリアも限定されるのならこのマンションを選ぶしかないのかもしれませんが。
ただいまの日本の給与水準からしてこのエリアが当マンションの現行価格以上の水準になることは考えづらいでしょうか。

[241: 評判気になるさん]

そんな人気エリアだったかな？と思いはするけど、今はオリーブ通りも青いナポリや書店、カフェや商店もできたし、綺麗なマンションや学童保育も出来つつあって、雰囲気は凄くよくなったよね。春日再開発もほとんど終わって綺麗になったから、少し駅距離あるけど、徒歩圏で文京ガーデンやドームシティ、植物園や播磨坂を楽しめるのはファミリーにとっては嬉しい。ダイエーもリニューアルして商品も充実したし、ちょっと良い商品欲しければクイーンズ伊勢丹もあって徒歩圏内の利便性と住環境のバランスが良いエリアだと思う。

[242: 匿名さん]

価格は別としてオリーブ通りの印刷工場や共同印刷跡地の開発が今後ある事を考えると、まだまだ街が良くなる可能性は秘めているかな…

[243: 周辺住民さん]

千川通りは最近「プラタナス通り」とも言うらしいけど、イメージだけじゃなく、「実」も伴っている気がしますね。今後のさらなる発展に期待！

[244: 評判気になるさん]

>>242 匿名さん
実際にここ何年かでえんま商店街からこの立地付近まで大きく変わったし、これからも開発が続くんだよな。柳町小も建て替えてるし、その前の木造長屋も取り壊されてマンションになる。共同印刷跡地の開発もある。稼働中の印刷工場も今のトレンドだと縮小して住宅か商店になるだろうし、人口も増えて便利な施設が増えると思う。

[245: 匿名さん]

70平米前後の３LDKはそこそこ居住性がいいし売り物件も枯渇気味なので結構高騰しているよね。それと比べればまだ価格がこなれている狭めの２LDKで池袋近辺まで下がるかどうかと悩む人もいるみたいで、実際に子供一人の三人世帯で東池袋にマンション買いましたみたいな不動産屋さん勤務の方の動画も最近アップされたばかり。

ただ東池袋は私も昔住んでいたけど、どうなんだろうなあ、昔よりはきれいになってファミリー向けの街に変わったとは言うんだけどね。静かな環境はこちらの方が上だし、郊外からやってくる人が東池袋とかとくらべると格段に少ない分、治安もいいと思うんだよな。買えるならここの方がいいに決まってるよね。ただ子供のいない／いらないDINKs夫婦向けの狭小物件は、飲食とか娯楽の刺激が強めの繁華街に近い方がリセールはいいのかもしれない。

[246: 匿名さん]

問題は将来あるといわれている東京ドームシティの再開発で大人の欲求を満たすようなショッピングやグルメ、エンタメが揃った施設が仮にできたとしたら、この辺に対する評価はガラッと変わってくるんじゃないかと思うんだけど、どうだろうね、諸兄。そのへんの期待を先取りするところがあざといというか、人の足元を見ているというか...

[247: 匿名さん]

長年住んでますが、住環境がよいかわからないけど、街が変わってきているのは事実。ただ、如何せん工場や駐車場跡地はマンションばかり。カフェや普段使いできる飲食店は圧倒的に少ない気がする。あとは文京区全体で大規模公園は少なく、ボール遊びができる教育の森も休みの日は激混みなので、車で他の区の公園に行くことも多いです。個人的には子どもをのびのび育てたい人には案外向かない土地かなと思います。

[248: 匿名さん]

外遊びをがんがんやらせたい方針のお宅だと確かに広い公園があった方がいいね。うちの子の場合だと幼児教室とか習い事とかで平日は忙しいので、日曜日に遠出をすることが多かったかな、父が別荘を持っていたのでそこに行くことが多かった。近所に公園がなくて不便という感じはなかったね、不思議と。

[249: 口コミ知りたいさん]

>>240 マンション掲示板さん
アドバイスありがとうございます。やはり金額的に当面は賃貸で粘りながら、子どもの受験の結果次第で引越し検討にします。。

[250: 匿名さん]

まあ確かにマンションは値上がり期待だけで無理して買うもんじゃないわな
>>248 匿名さん　のような経済的に余裕のある人が買っていく物件だろうね、ここは。

私立の小学校とかに入学するとお友達をお別荘に毎年招いたり招き返したりするのが結構普通に行われているらしいし、上を見たらキリがない。やっぱり城東に買うのが吉かなあ。