シティテラス文京小石川ってどうよ？

[匿名さん]

シティテラス文京小石川について語りましょう。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151971

所在地：東京都文京区　小石川４丁目１４－３２　他　

【交通】
都営三田線「春日」から徒歩11分
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩14分
東京メトロ南北線「後楽園」駅から徒歩11分
東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅から徒歩11分
都営大江戸線「春日」駅から徒歩11分
都営三田線「白山」駅から徒歩12分

総戸数：120戸　
完成年月：2023年1月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2023年4月　
敷地面積：2,721.77m2（越境物除外面積　解消後変更の可能性あり）　
建築面積：1,842.66m2　　
建築延床面積：10,625.36m2　 　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上7階建　地下1階建

売主：住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
施工会社：村本建設株式会社東京支店　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[121: 匿名さん]

低層マンションの良さは年を重ねても住みやすいというのが魅力です。

エレベーターの点検があるときでも階段を利用できるので
出入りしやすいというメリットがあります。

景観は悪くなってしまいますが、便利さは低層の方が便利。

エレベーターを利用しての出入りは時には面倒な時もありますからね。

[122: マンション検討中さん]

お値段いくらするんでしょうねー。駅から歩けない距離じゃないので通勤で毎日の歩きにちょうど良いと思いますけどね。

[123: 口コミ知りたいさん]

4LDKは無いんですね。これから在宅勤務が当たり前になったりすると、多少狭くとも、4LDK(もしくは3LDK+S)が欲しいと思う私のような人向けけのプランがあってもいいと思うんですけどね。

[124: 匿名さん]

>>119 匿名さん

そう。低層マンションは土地を買えるし所有できるけど、タワマンは土地は微少でコンクリを買うようなものですよね。子供達にもマンションは山手線の内側に低層を買えと指導しています。

[125: 匿名さん]

低層マンションの景観は悪いが便利とは、全く持ってその通りですね。
若い頃は眺望とある種の優越感から高層を求めがちでしたが
年をとってくると移動が楽である事と防災面を重視するようになってきました。
今は日照が確保できれば低層マンションの方がいいと感じます。

[126: 匿名さん]

資料見ると外廊下で恐らく間取りは田の字のような、洋室の窓が廊下に向いている間取り魅力ないですね、最近すみふのマンションほとんどが外廊下で設備もケチってる、価格だけ高く設定

[127: 匿名さん]

コロナエイジになって通風とか採光（コロナは紫外線に弱い）を意識するようになってくると、外廊下は感染症対策的によいかなと思いますけど。内廊下って結構密ですよ

[128: 匿名さん]

外廊下の部屋は良くないと言うね

人が通るのが落ち着かないんだってね

[129: 匿名さん]

というより外廊下はプライバシーの問題が大きいようですね。家の人の出入りが遠くからも見えてしまいますし、古い作りだと目隠しが設置されておらず、家の中まで見えたりもしますが、行灯部屋ができにくいというメリットもあります。外廊下の都営住宅でも風呂場に窓があってそこだけは優れているなと妙に感心したりします。

[130: 匿名さん]

プライバシーの観点で確かに問題があるかもしれませんが、
個人的にはそれよりも外気からの影響が気になってしまうかもしれません。
冬場とか玄関から寒い風が入ってきそうな気がするのですが実際にはどうなのでしょう。

[131: マンション検討中さん]

お部屋の大きさにもよると思いますが、お値段はどれくらいになると皆さん予想されていますか？？

[132: 匿名さん]

近隣のマンションが築15年超で平米百万つけているからそれより安いということはないと思う。
https://mansion-market.com/mansions/detail/2365

斜め向かいのマンションも築年数は５年ぐらいで平米単価は同じくらい。多分この辺の価格なら問題なくすんなり売れていくのだろうね。
https://mansion-market.com/mansions/detail/111306

昨今の値上がりを考えると新築で坪四百万ぐらいだったらすんなり売れると思うので、もう少し高いだろう。巨大な再開発が近隣で予定されているのでそれをどう考えるかだけど、この地域の発展をずっと見てきた者の素朴な感想としては、持っておけば損はないと思う。

[133: 匿名さん]

ここが坪400万はないでしょ。70平米1億からで坪450万?くらいじゃない？

[134: 匿名さん]

隣のマンションは築４０年近いけれど平米80万ぐらい。
https://mansion-market.com/mansions/detail/24466

かなり乱暴な試算だが仮に40年で平米あたり120万が80万に下がるとして、1年あたり一万円の減価ということになる。あとは皆さんで考えてみてください。

[135: 匿名さん]

>>133
あのスミフだから、もう少し高くても驚かないですけどね。
再開発によって起きると考えられる相場の上昇を織り込んでもうちょっと高くしてきても驚きは感じないでしょうね、あーあ、またかよ、みたいな感じですかね。

[136: 匿名さん]

まあ裏をかいて、近隣の築浅中古を買うという作戦もアリだとおもいますよ。

[137: 匿名さん]

>>135 匿名さん
実際坪500万近く価格もあり得ると思いますね。裏のの再開発もおりこめば、そのくらいいっても不思議ではないので。

[138: 、。]

平米単価150万はありうると思いますね。将来価値を織り込むと平米160万ぐらいはいってもおかしくないと思います。駅近があらかた買われた今だともっと高くてもいいかもしれませんね。私はコロナが流行っている今だからこそ高く売れると思うので、多分安くはないと思います。平米160万が、40年で80万になるとしたら、年間2万円の減価ですよね、借りる方より買う方がメリットがまだまだありますね。

[139: マンション検討中さん]

駅から11分で平米150万はいくら何でも高すぎると私は思いますけどそれでもそこそこ売れるんでしょうかね。

[140: 匿名さん]

>>139 マンション検討中さん
住友だから5年以上時間かけて売ると思うし、高過ぎと思えるくらいでも不思議ではない。ただ、いくつか好条件もあって、文京区には珍しいそこそこ規模がある物件なこと、すぐ裏の共同印刷工場の再開発があること、学区の小学校が建て替えられて新築校舎になるので、のんびり売ってる間に相場が追いついてくる可能性はある。

[141: 匿名さん]

利便性取るなら駅近の中古でしょ
ただ、グレードの高いマンションがない
昔のしょぼいやつ
駅近はもう建てられまくってるからのう

[142: 匿名さん]

後楽園に近い順だと文京楽器が一階に入っているザ パークハウス小石川後楽園はグレード感高いと思いますよ。

あとアトラスタワー小石川、パークスクエア小石川、ザ ・タワー小石川の一丁目三兄弟とかパークホームズ小石川、小石川ヒルズとか内廊下の立派なところもありますよ。
パークスクエア小石川なんかコンシェルジュサービスがあるし立派なもんです。

どこも人気があるようですよ。

[143: 匿名さん]

>>142
ただ問題は、中古が出ないってところかな。

[144: 通りがかりさん]

竣工時期などでマンションごとに仕様が違うので、新しいのがいいわけでもないですからね。2000年代、2010年前半、後半でも変わりますからねー。
まぁマンションは立地が全てとも言いますけどね。自分が住むなら間取りや仕様も拘りたいところですね。

[145: マンション検討中さん]

この物件はずっと塩漬けにされてたとのことですが、なぜですかね？住友不動産の卓越した相場観により値段が上がると信じて待ってたんですかね？事業化までの固定資産税やらでコストアップにつながって値段が高騰するのだけは困りますが…

[146: 匿名さん]

大手不動産会社らしいかなり丁寧な地元対策をしていたね
その辺は好感度高いな

角地の塀をバッサリ削って見通しをよくしたりとかね、がんばるなあと頭が下がる。
きっとで良いものが建つんだろうと期待が膨らむ

[147: 匿名さん]

>>145 マンション検討中さん

3年分ぐらい土地を仕入れなくてもやれるぐらい、土地の在庫を持っているみたいですよ
普通は、駐車場にするのですけど、後楽の塩漬け土地は更地ですね

[148: マンション検討中さん]

待ちに待ったWEBパンフレットの案内が来ました…しかし詳しい間取りも値段もわからないし、結局あんまり役に立ちませんでした。

[149: マンション検討中さん]

>>145
心配しなくても住友不動産なので、お値段は高めで出してくるでしょうね。
この物件なら需要はあるでしょうから、買うなら第一期の方が良さそうですね。
よほど売れない限りは後になるほど価格が上がるのがすみふのパターンですからね。

[150: マンション検討中さん]

こちらの物件、文京区にしては珍しく戸数が多い販売ということでかなり時間をかけて売る戦略なんでしょうか？流石の住友不動産もこれだけの数はなかなか苦戦するのかと思われますが…インペリアルガーデンと似てますか？

[151: 匿名さん]

周辺エリアに結構自然があるみたいなので個人的には良いところだと思いました。
ただ見た感じ子供が遊ぶという感じではなく、大人向けな緑地が多い印象です。
子供が遊べるところは近くにありますでしょうか。

[152: 匿名さん]

>>151 匿名さん
現地から近い公園は、八千代町児童遊園かな、少し小さいけど。播磨坂や小石川植物園も子供連れて遊びに行ける。植物園は広場があってそこでピクニックしてる人も多い。自転車があれば、茗荷谷近辺の教育の森公園、大塚公園、窪町東公園あたりかな。窪町東公園の近くにオールデイホームという子連れに優しいカフェレストランがあるね。

[153: 匿名さん]

近所のピッツェリアの青いナポリは子供ぜんぜんオッケーですよ。テラス席はペットも可でしたね。春になるとオープンテラス席が気持ちいいです。
https://tabelog.com/tokyo/A1310/A131004/13058193/dtlrvwlst/B137623505/

隣のペブルズ・ブックスという本屋さんは最近子供の本に力が入ってます。
https://www.pebblesbooks.com/

ブックカフェの小石川モノガタリも児童書やってますね。
https://jibunmedia.publishers.fm/article/20797/

[154: マンション検討中さん]

>>150
戸数が多いといっても120戸ですし、文京区の新築マンションの供給量自体が少ないので、問題はなさそうですが。
エリア自体も人気のエリアのため、よほど高値をつけない限り、販売で苦戦はしなさそうですけど。
苦戦したとしてもスミフなので、値下げも期待できないでしょうね。

[155: マンション検討中さん]

しかし新築マンションがここまで値段上がると、もはや一戸建てでもいいかなと思い始めるレベルですね。この周辺でもちらほら一戸建てが中古も新築も出てるので、広さが欲しいならそっちも検討した方がいいですかね？ここも相当高そうですし

[156: 匿名さん]

戸建てって中で大声出すと外に聞こえるよ

夫婦喧嘩するとご近所で噂になったりするレベル

[157: マンション検討中さん]

マンションだと防音性能高いってことですか?

[158: マンション検討中さん]

>>155
高騰しすぎて戸建てが視野に入りますね。
戸建ては長く住んだ時に、老後の階段問題は残りますが、売れたら老後は狭めのマンションに住み替えると割り切れば。
駐車場付きの戸建てならファミリー層には大きいメリットですしね。

[159: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[160: マンション検討中さん]

>>159
最近よく聞く話だと思うけど？
実際にマンションの高騰と戸建てじゃ全然違うし。
文京区はファミリー需要が多いから、割と当てはまる話かと。

[161: 匿名さん]

>150

すみふは戸数に関係なく相場より高値設定して時間をかけてってパターン。近隣だと文京茗荷谷も竣工して2年たったけどまだ売ってる。

[162: 匿名さん]

しかし、販売までまだ半年、情報もアップデートしてないのにせっせとさくら。ご苦労なことだね。それも販売価格にオン(笑）。

[163: マンション検討中さん]

実際みんなどれぐらいの価格帯を予想してるの？坪400前半ぐらい？

[164: 匿名さん]

>>163 マンション検討中さん
すみふだからありえない。坪500万くらいでしょ。

[165: マンション検討中さん]

とはいえ少し駅から離れてるし、準工業地帯だし、そこまで高騰する予感もないですよね。

[166: 匿名さん]

>>157
亀レスで恐縮ですが、木造戸建ては筒抜けです。
ヘーベルとかだと若干マシですが、マンションは窓さえ閉めればまあ、隣近所に聞かれることはありません。とはいえ、私の昔住んでいたマンションでは、窓をあけて大喧嘩した挙句、窓から皿が外に飛んで通行人に当たって大事になってました。離婚しましたけどね、そのご夫婦。ご近所さん全員が覚えていると思います。あれはすごかった。

[167: マンション検討中さん]

わざとパークコート文京小石川ザタワーの竣工後の販売開始なんでしょうね。
パークコート出来た後の様子見ながら値付けしてくる気がします。

[168: 匿名さん]

>>165 マンション検討中さん
今売ってるブランズが坪470万から480万くらいの価格帯でもう完売しそう。ここは駅距離あるとはいえ、幹線道路沿いでもないし、すみふが5年かけて売るとしたら坪500万円くらいにしないとすぐ売れる。

[169: 匿名さん]

野村のサイトにここの前の道を駅に行く途中にある築5年目になろうとしているクレヴィア文京小石川が掲載されている。
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0028732/

そこの参考坪単価が 360万円/坪 ～ 628万円/坪となっているので、ここはどう考えても500以上、広さや階によっては600はいくだろう。

この近辺は利便性が非常に高いので駅から遠いとは言ってもそこそこ人気が出るだろうな。特に土地勘があってこの場所の良さがよくわかっている近隣の賃貸や中古からの住み替えの買いがかなり出そうな気がする。

[170: 検討板ユーザーさん]

業者の方！？煽りすぎですね。隣の共立印刷の建て替えは日差しに影響与えますかね