港南4vs豊洲

[匿名さん]

港南4vs豊洲

[6661: 匿名さん]

>>6647 匿名さん
国土交通省「不動産取引価格情報」で、
直近1年間のWCTの取引価格を調べてみました。

住所が港南で、平成17年築、第二種住居地域　
にあるマンションはWCT以外にないので
上の条件で表示された事例はすべてWCTです。

国土交通省では、WCTの最寄り駅を
「天王洲アイル」に変更したようですね。
徒歩6分、駅近です！
平均約定単価は坪430万円となりました。

笑

[6662: 匿名さん]

港南が有明より安いのは有明より臭いからですよ。

[6663: 評判気になるさん]

リセールが強いのは有明
オイニーが強いのは港南

[6664: 匿名さん]

>>6661 匿名さん
ワールドシティタワーズは名実ともに「天王洲アイル」物件で確定ですねw

[6665: 匿名さん]

築17年か。

[6666: デベにお勤めさん]

不動産情報流通システムREINSから抽出した2023年に成約したWCTの中古売買成約事例は16件、約定単価は平均で坪491万円ですから坪472万より上です。

[6667: 名無しさん]

>>6666 デベにお勤めさん
39階のプレミアム住戸が2戸も含まれていますね。その2戸を除外して計算すると450くらいですよw

WCT全体の2090戸からしたら、プレミアムフロアが2/16（12.5％）で約定するなんて異常値ですから修正が必要ですよww

修正後でせいぜい坪450万台でしょうねwwe

[6668: 匿名さん]

>>6667 名無しさん

平均約定単価を算出するのにプレミアフロアを除くなんてルールはない。

[6669: 匿名さん]

>>6667 名無しさん

港南の平均価格、70㎡あたり1億1000万というこの引用元のデータを作るときに、いちいち「プレミアムフロアの事例を除く」なんてことはやっていないので、元データに入っているのであれば、REINSの事例からも覗くべきではないでしょう。あなたの主張はその点においてオカシイ。

また港南の立地が悪ければ、プレミアムフロアだろうが３億円近いマンションなんて、ますます売れないでしょう。なので、３億円近い値段でも売れているという事実のほうが大事で、それを除けと言うのはナンセンスです。

[6670: 匿名さん]

羽田線越えたら　終わり

[6671: 匿名さん]

>>6669 匿名さん
プレミアム住戸の約定が、ある一時期に偏るとその期間の平均約定価格が上振れして、全体の約定価格が歪むことは理解できますか？　さらに対象戸の数量が少なければ、その影響により大きく歪むことは理解できますか？

地図にある【港南 101】は、2021年10月から2022年9月までの一年間、住所が港南のマンション70m2の平均約定価格です。WCT以外のマンションも多く入っており、しかもWCT以外のマンションはプレミアム住戸がほぼないことから、【港南 101】の対象にWCTのプレミアム住戸が含まれていたとしても、その影響はかなり軽減される程度、ほぼ無視できるわけです。

それなのに、2023年のWCT成約事例には16件中2件がプレミアム住戸で、平均約定価格をかなり歪めてしまっています。その歪んだ数値と、歪みは無視できる【港南 101】を比較することがナンセンスで、比較するならばプレミアム住戸の影響を排除した数値で比較する、というのがプロのやり方なんです。

逆に素人さん向けに情報を出すときは、前提や事情、標本の偏りを排除せずに、意図的にWCTの約定価格を高く見せることも容易で、実に簡単にダマせるのです。

[6672: 匿名さん]

>>6669 匿名さん
それとプレミアム住戸は、相続税対策などの特殊な需要、取引事情があるものが多く、そもそもの約定価格に論理的整合性が乏しいため、成約事例としての信頼性を欠く場合が多いです。

素人さんはすぐにド高値で売れた事例があると、それが相場かのように吹聴しますが、それは当該物件の実力、適正価格といえるかは微妙です。ですから集計対象となる事例数を増やして特殊要因を排除する必要があるのです。

[6673: 匿名さん]

>>6669 匿名さん
以上により、WCTの実力は坪450程度と言えますので70m2で9500万となり、【港南 101】の平均を押し下げていると判断できます。

笑

[6674: 匿名さん]

WCTネガはついこの間までWCTは坪300で買えるとか、もうすぐ坪200台で買えるようになるとか言って騒いでたな。実際は真逆になって長文で必死に屁理屈書いてるのが良く分かる。

[6675: 匿名さん]

ま

こんな

羽田線越える僻地港南から

いくら発狂しても

誰にも届かないよ　(笑)

[6676: 匿名さん]

>>6675 匿名さん

おお！ワールドシティタワーズ！！ロケーションが抜群ですね。品川駅は通勤にも便利ですし、羽田からの国内・海外出張も非常に楽です。品川駅へのアクセスや車のアクセスも良く、仕事・休暇の両方で大変快適。また東京湾の眺めは素晴らしく、今後なかなか新規には出てこない好ロケーションかと思います。

港南は利便性、生活のしやすさ等、様々な点で満足のいくエリアです。なかでもワールドシティタワーズは品川の他のマンションに比べ、グレード感、圧倒感は群を抜いています。毎日、優雅な気持ちで都会のリゾート生活を満喫できます。特に、運河沿いのテラス席で、行き交う船を見ながら読書をするのが好きです。
　

[6677: 匿名さん]

ワールドシティタワーズ、こちらのマンションの魅力はなんと言っても羽田線の東側にあることによって運河に面している開放感のある素晴らしい眺望ではないでしょうか。マンションの周囲の風景や高層階の窓からの景色はリゾート気分を味わえました。共用設備も充実してますし、住民の方のマナーも良いです。　　　　　　　　　　　　　　　　　

[6678: 匿名さん]

WCTは総合的にクオリティ高いマンションだと思う。資産価値なども完成から20年近く経っても分譲時の2倍以上で取引されるのが当たり前。共用施設面などもずば抜けていると思う。個人的に維持費なども安いと思うし環境面からもお勧めできる。管理体制もしっかりしているし。全てにおいてお勧めできるマンションだと思う。　　　　

[6679: 匿名さん]

ワールドシティタワーズは個人的には日本にこれ以上のマンションはないと思うくらい満足しています。マンション内にあるプールなど豪華な共用設備やスーパーやクリニックなど店舗の充実、横の大きな区立公園をマンション敷地のように使える環境、広い運河に面していることによる開放感、高層階からの絶景ともいえる湾眺望などすべてにおいて◎。リニアや品川駅から新駅にかけての再開発で、買い物や飲食の利便性が高まれば、さらに満足度が高くなると思います。

　

[6680: 匿名さん]

WCTはエレベーターや廊下、庭等の共用部分が綺麗で管理が行き届いている。反面管理費が高いということもない。永住視点だと管理体制が気になる方もいるがその点安心と思います。とくにマンションの敷地全体が一種のコミュニティみたいで、公園、スーパー、歯医者、内科、薬局、保育園など、生活に便利なものがほぼすべて揃っているのが良い。