今のローンを抱えての建て替えは難しいですか？

[貧乏一家]

夫[33歳、会社員、年収…460万]、妻[33歳、パート、年収100万]、子供二人[小学3年、1年]

Ｈ17年に敷地・建て坪共に約80㎡の中古住宅を1600万円で購入。
19年に10年固定金利(2.15%)に借り換えましたが、まだローンが1000万円程残っています。
購入時は知らなかったのですが、家も築30年と古く、住宅ローン控除も適応対象外という事で
受けられませんでした。
入居時にあちこちリフォームもしましたが、ここ2～3年の間に下水の工事もしなければなりません。
先では子供それぞれの部屋も必要ですし、今後金利が上昇し、住宅ローン控除も縮小傾向と聞きます
ので、いっそ安い住宅会社ででも建て替えた方が良いのでは…？と考えるようになりました。
最近、タマホームやアキュラホーム、ヤマト住建などの、ローコスト住宅などが目に入りますが、
実際はどの程度の費用で建てられるか想像もつかず、ローンが新たに組めるかどうかも分かり
ません。
これからの教育費の事も考えると、このまま我慢した方が良いかとも思い悩んでいます。

ちなみに夫は大学卒業後、務めていた銀行が早期に破たんし、その後も色々と諸事情もあり
何度か転職もしていましたが、今の会社には努めて4年目になります。
そこそこ安定した会社なので、もう転職する事はないかと思いますが…。本人もそのつもりです。
また、子供の習い事にややお金を注ぎこんでいるのと、学資保険に毎月2万円ずつ支払うのに
精一杯で(18歳満期でそれぞれ200万円支給)、貯金も今は250万円程しかありません。
家計を見直す必要があるとは思っているのですが、やはり建て替えは無謀でしょうか？

初めての投稿で分かりにくくすみませんが、客観的にみて何かアドバイスしていただければ
ありがたいです。

[1: 匿名さん]

う～ん　難しいですね
立替の最中、タダで住めるところ（どちらかの実家とか）はあるんですか？
それとも、その間マンションとか借りないとダメですか？

[2: 匿名]

よくて新築そっくりさんでしょうか。
でも駆体が悪かったらリフォームにも限度があるし、建て替えがいいんでしょうけど。
2、3年後の下水道工事を目安に建て替えたらいいんじゃないかな。

[3: 購入経験者さん]

実績ある大手ローコストメーカーを訪問して、現状を話して相談されてはどうですか？

ご夫妻ともにまだお若いですし、学資保険など堅実に養育費も積み立てられてらっしゃいます。
無理かどうかの判別は区別がつけられるご夫婦だと想像します。

お住まいの建物そのものは評価にならないものと思われますが、土地は十分担保対象になりますよね。

専門家に相談して、資金計画を検討しながら可能かどうか判断されるのがイチバンよろしいかと思います。

頑張ってください。

[4: 貧乏一家]

さっそくのコメントありがとうございます。
実は実家が近所にありまして、もし建て替えする場合には、その間は仮住まいさせてもらうつもりです。
今の家の状態ですが、柱は細く当然断熱材も入っておらず、冬はとても寒いです（京都在住）。
阪神大震災の影響で、玄関横の壁に縦に軽くひびが入っており、横の屋根の軒下の石膏？の破片が時々
落ちている事もあります。
地盤もあまり良くなく、やや右斜め奥に傾いているようで、子供が保育園の頃、
よくビー玉を転がして遊んでいました。
また、卵焼きを焼いていても気を付けていないとやや片側が太くなります(T_T)
残念ながら購入時には気がつかず、もちろん売主も不動産会社の方も教えてくれませんでした。
私の兄が来た時には“びっくりハウスみたい”とすぐに指摘されましたが…。
住宅ローン控除対象外という事も契約時に知った次第で、無知という事は本当に恐ろしいと感じました…。
住み替えするにしても、ご指摘の通り土地の値段だけになりますので、相場からして大体1300～1400万円
といったところです。
近くの道路が現在開拓中で、近くに建売物件も出されるとは思うのですが、やはり今のローンを整理しないと
住み替えも難しいですかね…。
同年代の方でも新築に住み、大きな車に乗られたりと（ちなみにうちは単身者の頃から軽ワゴン車）、
いったいどんなお仕事でどのくらいの収入を得ておられるのかと不思議でうらやましく思います(;_:)

[5: 匿名さん]

今の借金（=ローン残債）が完済してないのに、新たにまた借金をしようと考えること自体がすごいと思いました。

[6: 匿名]

私は、買い替え検討中です。
残債890万。
今の時代、なかなか売れないだろうし、でも、子供に部屋も作ってあげたい（今は狭すぎて）。
似た環境なので、エールを送りたくて、レスさせてもらいました。
お互い頑張りましょうね。

[7: 貧乏一家]

No.6 by 匿名 様　ありがとうございます。

似た境遇の方がおられる事に、私も心強く感じました。
うちの方が残債は多いですが…(^^)
たしかにこの不況下の中では、希望額で売却する事も難しく、
不動産会社に支払う仲介料なんかもばかにならないですよね。
No.6 by 匿名 様もお子さんのため、建て替えができるよう頑張ってくださいね！

[8: 匿名さん]

買い替えローンとかありますしね。
同じ様な境遇のひとはたくさんいると思いますよ。
まずは安い住宅会社にでも見積もってもらってはどうでしょう？
見積もりはタダですし、悩むならば行動すべしです。
きっと判らない事が見えてきますよ。

[9: 匿名さん]

建て替えをするなら、返済して、借り換えと言われた。
理由は、担保物件の既存になるからだと思う。
建て替え後の家を担保対象とする念書を交わせば良いと思うのだが．．．
所得税住宅控除の対象になると思うが、ご存じの方おしえてください。

[10: 匿名さん]

既存→棄損

[11: 匿名]

6です

やはり買い替えローンは、難しいです。
合算出来ないのが辛い。
今の家の残債を払いながら、新しい家のローンの支払いも加わるし。
売れたら問題ないが、売れなければ…ダブルのローンは、難しい。

どなたか、良い銀行教えて下さいませ。

[12: 匿名さん]

買い替えローンがダブルのローン？
そうだっけ？　みずほのやつ

[13: 貧乏一家]

最近、フラット35ｓというのも気になったのですが、金利が当初10年間は１％引きになるんですよね？
これはいいなぁと思ったのですが、建て替えで新たにローンを組む場合はやはり適用されないんでしょうか？
また、京都でお勧めのローコストメーカーがありましたら、どなたか教えて下さい。
お願いします。

[14: 購入経験者さん]

6=11さん

買換えローン経験者です。
買換えを予定しているハウスメーカー（マンションならその販売会社）へ相談するのが一番です。
ついでに現在の持ち家も売ってもらうことを条件に相談することです。

相手も売りたいので、可能な銀行、購入者を見つけてくれますよ。

[15: 匿名]

14さん

6、11です。（今後は、悩めるおばさんで）

現在、欲しい物件があり、その地元ＨＭに相談にのってもらっていますが、なかなか進みません。
現在の持ち家の立地条件があまり良くないので、売れるか？と思われてしまうようです。
売り出した時は、新興住宅地として、それなりに人気はありましたが、、16年過ぎると、車が無いと生活出来ない、学校が遠い、病院やお店が近くにない等で、出て行く人も、、。

タマホームの営業さんは、買取り専門業者を紹介してくれましたが、まだ査定はしてもらっていません。（少しでも綺麗にしてから、内覧をと思う為）

本当に困ってます。

[16: 悩めるおばさん]

14さん

6、11です。（今後は、悩めるおばさんで）

現在、欲しい物件があり、その地元ＨＭに相談にのってもらっていますが、なかなか進みません。
現在の持ち家の立地条件があまり良くないので、売れるか？と思われてしまうようです。
売り出した時は、新興住宅地として、それなりに人気はありましたが、、16年過ぎると、車が無いと生活出来ない、学校が遠い、病院やお店が近くにない等で、出て行く人も、、。

タマホームの営業さんは、買取り専門業者を紹介してくれましたが、まだ査定はしてもらっていません。（少しでも綺麗にしてから、内覧をと思う為）

本当に困ってます。

[17: 匿名さん]

査定は綺麗にしてもほとんどかわらないと思いますよ。

所詮、土地の価格と建物の価値だし。
16年だと建物の価値なんて・・・ほとんど。

いくらキレイにしてても買い主がリフォームはするでしょうしね。

[18: 悩めるおばさん]

１７さん

そうなんですね。
私自身、１６年も経っているから、価値がないのも分かってはいるのですが、、
とりあえず査定頼んでみます。

[19: 匿名さん]

二重ローン経験者です。
住宅ローンを残したまま買い先行で買い換えたのですが、前の住居を半年以内に売却することという条件付きながら頭金ゼロで全額貸してもらえました。
で、半年は超えてしまいましたが９カ月後に売却。売却代金で旧ローンを完済して、なお手元に2700万円ほど残ったので、そのうち2200万円を新ローンの繰上返済（返済額軽減）に充当しました。
銀行さんは、前の住居を売れば資金に十分な余裕が生じることが明らかだったから貸してくれたのだと思います。

[20: 悩めるおばさん]

》１９
レス有難うございます。
我が家の場合、売れても残債が±０になる位なんです。
でも、ダメ元で聞いてみても良いかもしれないですね。

[21: 不動産営業]

悩めるおばさんへ

タマホーム以外も検討してみたら如何でしょう。
ローコストＨＭで買取保証つきのメーカーもありますから、ローンの残債を新築に組み替えて一本化できますよ。

[22: 悩めるおばさん]

21さん

本当ですか！！
一本化出来れば、それに越した事はありません。
タマホームは、紹介してくれただけ（問い合わせ先を教えてくれただけ）なんです。

可能でしたら、ＨＭ名を教えて頂けませんでしょうか？

[23: 不動産営業]

悩めるおばさんへ

聞き忘れてしまったのですが、私は神奈川の会社に
勤めており営業エリアは基本的に東京と神奈川になりますのでこのエリアのＨＭでしたら自信があるのですが、関東圏でないと自信がないので、差し支えなければどちらの都道府県にお住まいか教えて頂いてもよいですか？

[24: 悩めるおばさん]

２３さん

有難うございます。
当方、長野県に住んでおります。
お分かりでしたら宜しくお願い致します。

[25: 不動産営業]

悩めるおばさんへ

ご返答有難うございました。
長野のローコストＨＭは調べてみないとすぐにはわからないですが買換え一本化ローンに関しては仲介業が得意としている分野ですので不動産仲介業者を30件くらい当たってみることをお勧めします。もしどこに問い合わせても駄目でしたら私の会社までお問い合わせ下さい。興味がありましたらhttp://www.p-kit.com/hp/pros/まで。メール相談は無料です。

[26: 悩めるおばさん]

２３さん

有難うございます。現在検討中の物件が、地元ＨＭのモデルルームなのです。
その場合は、どうやって仲介業者に話をしたら良いのか、アドバイス頂ければ嬉しいです。
色々と素人でお恥ずかしい限りです。

[27: 悩めるおばさん]

２３さん

有難うございます。現在検討中の物件が、地元ＨＭのモデルルームなのです。
その場合は、どうやって仲介業者に話をしたら良いのか、アドバイス頂ければ嬉しいです。
色々と素人でお恥ずかしい限りです。

[28: 不動産営業]

悩めるおばさんへ

物件の情報を見てみないとなんとも言えないのですが、おそらく売主直売ではないですか？なら基本的に仲介できないですし、文脈からみてすでに売主に直接交渉しているのでしょうから今から仲介会社にローンのお願いをしても売主さんの（担当者の）顔を潰すことになりかねないと思いますので売主の担当者に正直にローン条件が合わないので相談だけ他でやっても構わないかと聞いたほうが無難だと思います。もし仲介業者に相談してよいのであれば、買いたい物件の詳細
（販売図面で十分）一本化できるか（まずは電話で）できるなら自身の年収、属性、家族構成、残債の金額が分かるものを持って（源泉徴収票とローンの返済予定表）あらかじめ電話であたりをつけた不動産屋全部に行って話したほうが良いですよ。一度問い合わせると後でセールスの電話が面倒ですけど一気に数社と直接会って話をしたほうが、嘘ついてるとか、買い替えに関しては自信なさそうだなとか、他の物件を売りつけたいんだなとか分りますから言葉が悪いですけど短時間で多くの不動産屋に当たったほうが騙される確率が下がります。そして推測で申し訳ないのですがその位の難易度の高い案件なんだと思います。あと気をつけて頂きたいのが一度ローンの審査に出すと半年から一年は履歴が残りますのでとりあえず出してみましょうと言う程度の不動産屋は使わないで下さい。ローン審査は出せば必ず履歴に残りますから多くあたりすぎると個人信用情報がグレーになってしまいます。

[29: 悩めるおばさん]

２８さん。
丁寧で親切なご回答 を頂き、本当に有難うございます。

確かに、売り主との直接交渉になっています。
ＨＭの方も、「何か良い方法があるか、考えてみます」と言ってくれてますので、焦らず検討してみます。本当に有難うございました。