プレミスト文京千石ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト文京千石についての情報を希望しています。
不忍通りと千川通りから一歩入った場所なので、静かそうですよね。
間取りは14通りあるそうです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/s58/index.html

所在地：東京都文京区千石三丁目40番1（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅から徒歩10分
　　　都営三田線「千石」駅から徒歩12分
　　　JR山手線「大塚」駅から徒歩14分
間取：1R～4LDK
面積：30.72平米～85.08平米
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[61: マンション検討中さん]

うん、で？

[62: マンション掲示板さん]

大きな御屋敷（川崎邸）の人工的な池かな？

[63: 口コミ知りたいさん]

この地図、どこから確認できるんですか？
他の場所も見てみたい！

[64: マンション掲示板さん]

>>63
拾い画なんです
千石を検索していたらどなたかのブログがヒットし、そこから画像を拾っています。
「千石 猫又坂」などで検索するとヒットします。

[65: マンション掲示板さん]

紫斜線：切土（台地を切ったところ）
黒斜線：盛土
オレンジ：台地

[66: 評判気になるさん]

ということは…(ﾟＡﾟ;)ｺﾞｸﾘ

[67: 匿名さん]

Dタイプとか収納が多くて良いですね。
各部屋にクローゼットがあるのがとても良いと思いますし、
個人的にはそれに加えてリビングに物入れが三つあるのが良いと思いました。

[68: マンション検討中さん]

価格はどのくらいでしょうか？
坪400前後ですか？

[69: マンション検討中さん]

えー坪450前後が固いかと。。

[70: 匿名さん]

コロナ前の土地が高い時に仕込まれてるだろうから中々安く出来ない気はする。平均で坪400から420万くらいじゃない？それより安かったら買いだと思う。

[71: eマンションさん]

コロナ前後でそんなに土地の価格下がった？
少なくとも文京区ではほぼ変化なしかと。

[72: 匿名さん]

E2タイプのようなタイプのリビングは一見して家具の配置とか難しそうに見えますが
このほうがリビングとダイニングをはっきりと分けて家具を置けそうなのでちょっと憧れます。
カウンター付近にソファとかテレビを配置してくつろげる場所を作りたいです。

[73: 評判気になるさん]

モデルルーム案内会10/17から始まるみたいですね

[74: 匿名さん]

掲載されているDタイプとE2タイプで比較すると、E2タイプの方がリビングとダイニングを区切れそうな気がしますよね。

カウンター側をテレビにしてリビングにするのが一般的ですよね、きっと。
Dタイプだとダイニングなしにしてリビングだけにする家庭もありそう。
家具は大きなテレビとソファの置く位置さえ決めてしまえばOKじゃないでしょうか。

[75: 匿名さん]

なるほどなるほど、家具の配置がイメージできて参考になります。
ただ気になる点があるとすれば、カウンターは窓際なのでテレビを置く位置を考えないと反射して見えにくくなるのではと思います。
それと、せっかくの東南向きの採光を生かしたいのでソファの位置とかも考えたいところです。
幸いにも壁が二面あるのでそのどちらかにテレビを置く台を設置すれば良さそうではあるかなと思います。

[76: マンション検討中さん]

価格はどんな感じでしょうか？案内会に参加された方、教えてください。

[77: eマンションさん]

>>76 マンション検討中さん
1Fが狙い目

[78: 匿名さん]

いやだから価格は？

[79: 匿名さん]

非分譲中との割合が多いです。58戸中20戸ですから、販売件数は38戸になります。

20戸も非分譲があるとすると、入居後の管理組合の進め方では、入居者によっては厳しくなる可能性があります。
非分譲といってもオーナーさんが貸し出すケースもありますから、この件に関しては営業さんに要確認でしょう

やはり土地主が多い地域はどうしてもこういった非分譲が出てきてしまうんでしょうね。

[80: 匿名さん]

丸山町南住宅の建て替えですからもともと住んでいた区分所有者の方のお住まいでしょうね
https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/tatekae/case/interview/rebuilding...
https://note.com/yukihorikoshi/n/n491bd86815c6

おそらく田舎の物件のように大地主が一人で何軒も所有して管理組合をコントロールするような形にはならないと思いますが。いかがでしょう。

[81: 匿名さん]

頃なの影響もあって見学は予約制になっていますが、
これは見ていられる時間も結構限られてしまうのでしょうか？
どれくらいの時間みれるものなのかちょっと気になります。

[82: デベにお勤めさん]

テポ

[83: 匿名さん]

いくらっすかー？

[84: 匿名さん]

区立大塚小学校が近くにあって良いですね。
5人に2人が私立に進学するような学校みたいなので、
それなりに良い教育を受けられるのではないかと思いますが、
具体的にどういった違いがあるのかが気になります。

[85: 匿名さん]

非分譲は大体賃貸になりますが、マンション内に賃貸部屋が多い物件はどこも後々色々ありますよね。。最近は新築のコストカットは数年経って室内に現れますから、今なら築浅の中古を狙います。

[86: 匿名さん]

管理費や修繕積立費などの詳細が未定になっていますが、
こういった金額ってどういったタイミングで決められるのでしょう。
検討社からすると早めに知りたいという方もいるかと思いますので。

[87: マンション検討中さん]

価格出ましたね

[88: 匿名さん]

価格、案外安いね。

[89: マンション検討中さん]

>>88 匿名さん
長谷工の田の字プランだとこの位の価格が限度のような気がします。

[90: 匿名さん]

3400万から一億超えの部屋があるって価格差が凄いですね。
プラン例にあるようなファミリー向けの広さだと最多価格帯に近い感じにはなってしまいますかね？
せっかくなら4LDKも見たいところです。
しかしながら販売戸数も少ないのでそういった部屋やクオリティは公開されないまま売れてしまいそうな予感もしますね…。色々気になります。

[91: マンション検討中さん]

>>90 匿名さん
資料請求したら4LDKの間取りもありましたよ。特別感はなく、長谷工によくある間取りでした。

[92: マンション検討中さん]

よく長谷工の田の字プランって耳にしますが、角部屋じゃない場合の3LDKで田の字以外に間取りってあるんですか？
採光を考えるとどうしても田の字になるような気がするんですが。。。

[93: 匿名さん]

どの駅も遠いね
駅近の土地は、もうマンション建ってるもんね
アクセスだけ見て閉じたよ

[94: 通りがかりさん]

単価400ピッタらしいね

[95: 通りがかりさん]

>>85 匿名さん
非分譲はほとんど住むらしいですよ。

[96: 匿名さん]

大体はじめはそう言いますね。
それより立地がね。現地行けば分かります。

[97: 名無しさん]

そんなに立地悪い？
今、そこのすぐ側に住んでるんだけど。

[98: 匿名さん]

バスは近いけど、地下鉄遠すぎ。土地が低いから水害が心配。

[99: 匿名さん]

確かに、ハザードマップ引っかかってるね。
千川通り沿い、音羽通り沿いは総じて危険。

駅からは、、ま、近くはないかな。

[100: 通りがかりさん]

そもそも買い物は車じゃね！？駅近で大通りで排ガスと車の音と共存がそんなにいいかね？って言う人もいるよね。

[101: eマンションさん]

ここは大型スーパーが近いので、日々の買い物は徒歩でOK。

[102: 通りがかりさん]

まぁ、終わってみれば即完だったってオチなんじゃない？

[103: 匿名さん]

>>97 名無しさん
すぐ側のアパート？？

[104: eマンションさん]

>>103 匿名さん
すぐ側のアパート（マンション？）です。

[105: 通りがかりさん]

千川通り沿いって内水用の貯留槽だったか、水路を地下に造ってるって聞いたけど本当なんですかね？

[106: eマンションさん]

>>105 通りがかりさん
もともと流れていた川を地下に埋めています。いわゆる暗渠と言うやつです。
暗渠はいろんなところにありますよ。

[107: 匿名さん]

>>105 通りがかりさん
湯立坂下の窪町東公園のお隣でずっと下水道の工事やってて多分それだと思う。おそらく工事が完了すれば内水氾濫のリスクは下がるんじゃないかな？

[108: 匿名さん]

>102

近くのすみふがしっかり完成在庫。

[109: 匿名さん]

>107

貯留槽もあるのか確認しないとね。下水道だけだとあの辺だけを強化しても下流がそのままだったら期待できない。

[110: マンション検討中さん]

かなり要望者多いみたいですね。
抽選やだなー

[111: 通りがかりさん]

>>110 マンション検討中さん
なんだかんだ言って結局そんなオチなんですね。はぁ?

[112: 通りがかりさん]

↑「はぁ」の後の文字化けしてました。

[113: マンション検討中さん]

抽選の倍率相当高くなりそう
一階はお買い得な水準になりそうだし

[114: 職人さん]

２階が狙い目です

[115: eマンションさん]

近くの住友と同じくらいは値段だしこっち買う方がいいね。

[116: 通りがかりさん]

>>108 匿名さん

在庫って、1LDKが残ってるくらいだから結局家族ニーズの3LDKは完売だよね

[117: マンション検討中さん]

やっぱり抽選ですかね？

[118: eマンションさん]

抽選でしょ
いま文京区は出物が少ないし
一本はいって価格そこそこの物件自体も久しぶり

[119: マンション検討中さん]

ほいで、いくらよ？

[120: マンション検討中さん]

いやー、抽選当たらないかなー

[121: マンション検討中さん]

業者？

[122: マンション検討中さん]

業者だね

[123: 匿名さん]

3,400万円台～11,000万円台という価格が出ています。
安いほうの価格の部屋は抽選の可能性もあるのかもしれないけど、
高額の部屋はどうでしょう？買える人が限られているように思うのだけど。
安くても1Rだと住む人も限定されるからそんなに集中しないようにも思うし、
投資の人もいるのかなあ？
プラン的には収納が多めに思えるので生活しやすそうに思いました。
やはり人気は2LDK～3LDKでしょうか。

[124: マンション検討中さん]

金額は8,500万前後が多くて、コロナ渦なのに大丈夫？ってくらいファミリーがたくさんいました。

[125: マンション検討中さん]

8500万前後ってアスレジと対して変わらない価格ですよ。だったらプレミストじゃない！？

[126: マンション検討中さん]

一階は8000切るから、何だかんだ人気出そう。

>>124 マンション検討中さん

別に大丈夫でしょ。高齢者がマスクなしで大騒ぎしてるなら微妙だか。

[127: eマンションさん]

8500万かぁ
坂上のディアナコートが2012年くらいの分譲で7000万弱だったこと考えると高くなったわ

[128: マンション検討中さん]

今日MR行ってきたら7割弱位購入者出てるようですね。やっぱり瞬間蒸発物件になりそうですね。

[129: 匿名さん]

＞7割弱位購入者

んっ、まだ販売開始前だけど。掟破りのフライング？

[130: マンション検討中さん]

購入要望を出しているって事でしょ。契約申し込みはまだ先

[131: 検討板ユーザーさん]

2LDKはあまりないんですかね？

[132: マンション検討中さん]

>>131 検討板ユーザーさん
3部屋のみ
2DKが2部屋

[133: 調査隊]

ファミリーに人気の3LDK、Eタイプ（E1-4）はすでにほぼ全て要望書が提出されており、
人気の部屋はすでに3倍とかになってるみたいですね。
来週の3連休と最後の週末でどこまで増えるか…
どの階も抽選必須かつ倍率高そうって印象です。
どうしてもここがいいなら、A,D,F,G,Kで検討したほうが良いのかも。間取り的にどうなんですかね。。。

[134: マンション検討中さん]

>>133 調査隊さん
Kは日当たりどうだろね、、

[135: 調査隊]

>>134 マンション検討中さん
Kは間取りも微妙ですね。。
予算確保できるならA（たしか検討止まりで要望書はまだ出てない）、少し狭くていいならD,Fあたりでしょうか？
でもD,Fもすでに埋まってましたかね…

[136: 匿名さん]

>130

最近、要望書出した人の取りこぼし多いみたいだからね。要望書集めて売れるところを販売したのに一期から売れ残りなんて普通になってきた。

[137: 調査隊]

>>136 匿名さん
要望書も当てにならないところもあるってことですね。
蓋を開けてみないとわからんてことか。
販売開始が待ち遠しいですね?

[138: 匿名さん]

要望書って単なる購入希望住戸アンケート。要望書を出しても登録しなかったり、要望書での倍率をみて他の部屋に登録するってのも、要望書を出さずに登録するってのもあり。要望書って名前だから要望した以上、皆登録するものって勘違いさせるんだよね。

[139: 調査隊]

>>138 匿名さん
今競合が少ないから、要望書出して登録しないってそんなにいないかなって思ってました。

ここを検討している方たちって他にどこを候補にしてるのでしょうか？
文京区だとシティテラス文京小石川くらいだけど予算は上がる、近隣の区だとルフォン ザ・タワー大塚が近いが相場は少し上がるし大塚駅ってどうなんって気もする、ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンスやBlillia西早稲田は借地がネック…

ホント物件減りましたね。。。

[140: 匿名さん]

要望書、営業がせかしてなんてのもあるからね。それで逆に冷めちゃうことも。

シティテラス文京千石は販売が半年以上先だからかぶらないんじゃない。

[141: 匿名さん]

あっ、文京小石川だ。

[142: 匿名さん]

文京千石とか文京小石川ってするところが地名のネームバリューの無さを示してるんだよね。千石はともかく小石川はそこそこメジャーだと思うけど。

[143: 調査隊]

>>142 匿名さん
シティテラスは駅から遠いのがネックですが、千川通りが一本中に入るし、遠いとはいえ春日・後楽園が使えるので便利ですよね。ダイエーや商店街もあるから、子育てもしやすそうな印象…
その点、千石はたしかにネームバリューでは劣る。

[144: マンション検討中さん]

>>139 調査隊さん

ブランズ文京白山一丁目じゃない？時期も近いし。予算はここより上がるとは思うが。

[145: 匿名さん]

ブランズ文京白山一丁目は便利な立地だけど白山通り沿いってのがネックなのと狭小プランしかないから、テレワークも普及し始めた今ならこれくらい駅遠でも広い方が良い、って人の方が多そう。シティテラス文京小石川は竣工が先なのと立地とすみふというブランド加味してここより2割近く高くなりそう。

[146: 検討板ユーザーさん]

>>139 調査隊さん

オープンレジデンシア飯田橋のスレに、ここと迷われてる方がいましたよ。

[147: マンション検討中さん]

なんだかんだ言って文京区アドレス、中地、70平米越えは貴重な物件だと思います。シティテラス文京小石川は茗荷谷まで14分でしょ？10分ごえとはいえ、3駅利用できてこの条件なら買いだと思う。

[148: 匿名さん]

新大塚、千石は坂があるからね。大塚はフラットとはいえ14分。1.5㎞ないと会社、バス代支給してくれないんだよな。

[149: 調査隊]

1階が半地下だけど、半地下ってどうなんですか？
このデザインだと、1階の駐輪場側の部屋は日中も電気必須レベル？

[150: 匿名さん]

半地下でも空堀にしてテラスにすれば散乱光が入るけどここはそうじゃないからね。

[151: マンション検討中さん]

駅近神話はいつまで続くの？通勤で10分歩くのそんなにしんどいかね。それでいて休日はジム行ったりジョギングしたりするんでしょ？意味わからん。

[152: eマンションさん]

この立地で半地下はキツいな
低地の更にしたということになるから

[153: マンション検討中さん]

半地下って坂の上の部分でしょ？
低地部分は周辺の住居の1階と同じ高さだったけど。

[154: マンション検討中さん]

千川通りを挟んで病院と対面してるね
救急車の音が結構気になりそうだな

[155: 匿名さん]

>>１５１
普通に駅近くのが色々商業施設多くて便利だし平日の朝長い間歩きたくない帰りとか残業で疲れた体に染みるでも駅からから遠ければ静かになったりいいとこもあるから
どっちが好きかは人それぞれだと思う少なくとも俺は駅近がいい

[156: マンション検討中さん]

>>148 匿名さん
新大塚までの坂はかなり緩やかだから問題ないかと。ただ東京方面のホームは遠い。千石は流石に普段使いは無理。

[157: マンション検討中さん]

文京区の希少な新築マンションとなりそう
教育熱心なファミリー層の取り合いになるかな
市ヶ谷ヒルトップと悩んでるが、早いとこ決めなきゃと思ってる

[158: 匿名さん]

最寄り駅が３駅もあっていいなと思いましたが
いずれの駅も徒歩１０分以上かかるとのことで、ちょっと遠いですね。
低層階マンションで外観もおしゃれな感じはステキ☆
使い勝手よりも外観が良いな感じない限りは、苦戦しそう。

[159: マンション検討中さん]

コロナ患者が増えてますけど、マンションってその点どうなんですか？
最近の増加を考えるとやっぱり不安です。ワクチンもインフルエンザや風邪薬が浸透した期間と比べるととりあえず感は否めないですし。

[160: 匿名さん]

＞159

ここは共用施設少ないからあまり影響ないと思うけど、エレベータのボタンの接触感染とか気になるかな。非接触のエレベーターっていつ出てくるんだろう。