プレミスト文京千石ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト文京千石についての情報を希望しています。
不忍通りと千川通りから一歩入った場所なので、静かそうですよね。
間取りは14通りあるそうです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/s58/index.html

所在地：東京都文京区千石三丁目40番1（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅から徒歩10分
　　　都営三田線「千石」駅から徒歩12分
　　　JR山手線「大塚」駅から徒歩14分
間取：1R～4LDK
面積：30.72平米～85.08平米
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: マンション検討中さん]

新大塚からは10分表記を取れるんですね。駅遠ですが、その反面複数駅複数路線が利用可能ですし、文京区では大通りから一本中に入った立地は文京区では希少ですね。近年立て続けに近くで分譲されたマンションはいずれも千川通りか不忍通り沿いでしたし。近くのすみふがまだ売ってますが、同じ値段で有れば、こちらの方がすんなり売れると思います。

[2: マンション検討中さん]

公社の住宅があったところですね。昔住んでましたが、静かでとても良いところです。

[3: 匿名さん]

布団収納クロゼットがあるのはありがたい。季節もの布団は収納に困るのでこういった収納があるので便利なことや
キッチンの冷蔵庫の一が手前なのでさっと取り出せていい。
手前に設置するキッチンは案外少なく、ほとんどのキッチンの仕様が奥にあるので手前にあることはポイントが高い。

E2タイプはどうでしょう。リビングの形がちょっと変わっている。手前の所はパーテンションを置けば、サンルームのように利用できそうですね。

[4: 匿名さん]

駐車場2台/38戸はこんなもん？
都内だと駐車場料金のおかげで管理費が安めになったりするから、管理費は高めになるかな。

[5: マンション検討中さん]

>>4 匿名さん
さすがに少なすぎ。私はマイカー所有なので駐車場が必要です。2台だと抽選はかかりの倍率？

[6: マンション掲示板さん]

このあたりどんどん新しく小綺麗になっていくね。
べレッサ、リビオ、シティハウス、プレミスト。
リビオだけ崖上、他は谷底低地になるのかな？

[7: マンション掲示板さん]

ホームページに高台、最も揺れの小さいエリアと書いてあるが、ここ高台？

[8: マンション検討中さん]

資料届きました。案内会が楽しみです。

[9: 口コミ知りたいさん]

3LDKは7000万台からあるみたいですね。

[10: 匿名さん]

>4,5

駐車場は2/58の上に、非分譲（＝地権者？）に既に割り当てられてることもあり得るから分譲購入者分は無しだったりするかも。

[11: 匿名さん]

物件概要に構造及び階数として鉄筋コンクリート造地上5階建ってなってるけど、注釈に建築基準法上は地上4階地下1階と記載。普通は建築基準法上の階数を記載するんだけど。

[12: 匿名さん]

>7

台地の谷底。千川通りは大雨で冠水もありうる。

[13: 匿名さん]

>3

冷蔵庫、手前ってのが多いと思うけど。ここは食器棚置き場がきちんとレイアウトされてないよね。Dタイプは冷蔵庫との間に中途半端なスペースがあるし、E2タイプは多分、冷蔵庫が食器棚の前面から出っ張る。

あと、洗濯機置き場が防水パンと同じサイズ。最近のドラム式って防水パンいっぱいのサイズだったりするから周りにスペースが無いと搬入の時きついかも。さらにパウダールームの扉が開き戸だからドアノブが洗濯機搬入時につかえたりもするから寸法きっちり確認しないと。

[14: 匿名さん]

>13

パウダールームは誰かがかをお洗ってるときに扉を開けるとごっつんこなんてレイアウト。

[15: 匿名さん]

DタイプのほうがE2タイプより収納多くて住みやすそうだな。

駅距離ネックだけど、文京区に住みたいなら現実的な選択肢になりそうだな。

[16: 匿名さん]

食器棚を置いてしまうと結構狭くなってしまいそう。奥行きがあまりない食器棚を探しておかないと、
調理スペースが狭くなりそうです。

オプションで付ければぴったりの食器棚を探せますが、オプションの食器棚って結構な価格設定になっているので
なかなか選択できないのが残念

ざっと間取りを拝見しましたが、収納力がある程度あるので生活しやすそう

[17: 匿名さん]

ここの寸法は要確認だけど、食器棚スペースは既製品が入るようにだいたい決まってるみたい。自分で選んだ方が、種類も選べるし大抵の場合オプションより安い。面材をキッチンと合わせたかったら営業にメーカーと型番を確認して、手配するところに伝えれば対応してくれるはず。

[18: 匿名さん]

バルコニーが半分でダイレクトウィンドウになってるけど、LOW-E使ってないと夏は灼熱かな。

[19: 匿名さん]

地歴の良さを全面に押し出してるけどそれくらい売りが少ないってことかねぇ

[20: マンション掲示板さん]

周囲が静かなのはいいね
小学校は大塚小学校かな？

[21: 通りすがり]

立地条件とプランはいい。あとは値段次第。

[22: マンション掲示板さん]

スーパーは比較的大きめなのがライフ、美味しいケーキ屋さんもこの辺りは4件あります。
谷底低地なのがちょっと残念。

この辺りもどんどん変わっていきますね。
楽しみです。

[23: 検討板ユーザーさん]

>>22 マンション掲示板さん
本当の谷底低地は神田川沿い

[24: 匿名さん]

ここは以前、千川が流れてた谷。名残が植物園の池。

[25: 匿名さん]

間取り悪いね
バルコニーないから道路から部屋丸見えだろ

[26: マンション検討中さん]

道路幅そんなにないのに丸見えにならない。しかも逆梁だし。これでプラン悪いは知識不足ですよ。

[27: 通りがかりさん]

千川も結局は小石川を抜けて神田川に合流する。海抜はこの辺りは10mを超えてるが神田川近辺は5m以下。

[28: マンション掲示板さん]

周辺と比べて低いかどうか？だから、神田川近辺と標高を比べても意味ないのでは？
ここは水害ハザードマップには一部引っかかってます。

[29: 匿名さん]

健生病院の前の半地下のマンションが過去に水没してる。受電設備に水が入って近隣一帯停電ってど顰蹙。

[30: マンション掲示板さん]

このマンションの南西にある古めのマンションのこと？動物病院が入ってる

[31: 匿名さん]

>30

御意

[32: 評判気になるさん]

>>28 マンション掲示板さん
結果として低いところに流れるなら神田川まで通常は流れますよね？多少の浸水はあるだろうけど。
その辺の水際対策は直接聞かないとなんともですが。

[33: マンション掲示板さん]

>>30 マンション掲示板さん
それ1番低いところピックアップしてますね笑
千川通りは南下すればするほど標高下がりますから。
ここは13mくらいですよ。
川上は5m以下なんで、気にするほどでもないです。
ここが浸かるなら東京の1/3は漬かりますね。

[34: 匿名さん]

両側が坂だから水が集まる。千川通りの勾配は小さいから貯まって溢れる。

[35: マンション掲示板さん]

ハザードマップ見れば一目瞭然

[36: マンション検討中さん]

>>35 マンション掲示板さん
文京区全体のハザード見たらそりゃ一目瞭然ですね。
敷地と千川通りで2m高低差ありますけど？
少しっていくら高低差あるか知らないでしょ？
あれ？ここって2mも浸水するんでしたっけ？
普通は溢れたら低い方に行きますよね？
滞留しますよ？微量ね？
ただ、元は千川上水なんで、高低差ないですよね。
2mピッチで標高調べたらそんな安易な回答にならんよ。

[37: マンション掲示板さん]

そんなことは東京駅東側とか標高2桁以下の物件でやってくれ。
ここが沈むなら東京の東側は冠水して、多摩川と荒川は大氾濫。
それが嫌なら高台に大枚叩いて住むしかないよ。そもそも東京は川も街なんだから。

[38: 匿名さん]

浸水が心配な方はここではなく、山梨県や長野県あたりのマンションを検討していただいた方はご安心になされるのではないでしょうか。

[39: マンション掲示板さん]

このあたりの保活が厳しくなるなあ…

[40: 匿名さん]

ここは少し高いから冠水しなくても千川通りはひざ下覚悟したほうがいいよ。

[41: マンション検討中さん]

物件HPを見て興味をもったんだけど現地に行ってガッカリしました。高台というフレーズに惑わされたかも。。隣地のコーシャハイム千石なら高台感はあるも本物件は谷底って感じ。駅からも10分と微妙なので検討見送りとしました。

[42: 匿名さん]

谷ではある。底ではない。

[43: マンション掲示板さん]

どうして高台なんて書いたんだろう？

[44: マンション検討中さん]

環境自体は凄くよいですよ。千川通りからも、不忍通り一本入るので静かですし、近所に大きい公園も複数あります。
自転車乗ってしまえば茗荷谷も新大塚も直ぐですね。春日もフラットでアクセス出来ます。
千石三丁目のバス停も近いからバスも使いやすい。
日当たりも前が戸建てで距離も取れるので悪くはないのではないかな。
気になる点は、旧丸山町住宅の建て替えなので地権者住戸が多そうなのと、書いてある通りハザードマップですかね。不忍通りは結構登り坂ですからね。。。まぁでも坂が多いのが文京区なので割り切れたらアリな気がします。

[45: 名無しさん]

来月の案内会楽しみです。

[46: 評判気になるさん]

ハザードは区のHPで見れるので現地案内図と重ねて見る必要がありますね。

[47: マンション掲示板さん]

昭和22年の千石三丁目交差点付近

[48: マンション掲示板さん]

昭和38年の千石三丁目

[49: マンション掲示板さん]

現地

[50: マンション掲示板さん]

前の建物