パークコート千代田四番町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークコート千代田四番町についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1706/

低層プレミアム住戸（１２戸）は有料にて※温泉（宅配温泉・加温・加水）を供給もしてくれるそうです。
駅もいくつか使えるので、とても便利そうですね。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都千代田区四番町4番他（地番）
交通：総武・中央緩行線「市ヶ谷」駅　徒歩5分
　　　東京メトロ有楽町線「麹町」駅　徒歩4分　6番出口/利用時間6:00～23:00
　　　中央本線「四ツ谷」駅　徒歩8分　南北線「四ツ谷駅」徒歩10分、丸の内線「四ツ谷駅」徒歩11分
　　　東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅　徒歩9分　サブエントランスより
間取：1LDK～3LDK
面積：35.76平米～181.23平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[842: 購入予定者の本音]

100平米2.5億とか本気ですか？
陽が当たらないんですよ。

回答ありがとうございます。私はそこまで出すなら、日照は妥協しないです。この先長いですから。

[843: マンション検討中さん]

坪800なんて今や大手デベの都心ラグジュアリークラスの下限値。しかも三井のパークコート。管理費はフォレスト維持の600円/㎡。
これが新しい生活様式でございます。

[844: マンション検討中さん]

三井がいくらで売りたいかはわかった。

[845: 三井でございます]

読売に頼まれて東京ドームの件に首を突っ込むことになってしまいました。後楽園の再開発でございます。
つきましては、どなたが前述された新しい生活様式にどうかご理解賜りますようお願い申し上げます。昨今、搾り取れるところから搾り切れ、と申します。
なお、三井は永遠に不滅でございますので、どうぞご安心の上お申し込みくださいますよう重ねてお願い申し上げます。テヘ

[846: 通りがかりさん]

読売(日テレ)?三井不動産

勘の鋭い方はお気づきかと思いますが、三井は日テレの再開発の全容を掴んでいます。千代田区長以上に、蜜月関係にあります。

ただし、トップシークレットゆえに、当マンション購入者程度の顧客層には、重説時に将来的に再開発ありますぐらいの内容しか伝えず、開示などしないでしょう。

[847: 匿名さん]

小石川が坪800だから番町は坪1000
つまり80㎡で2.5億

[848: 口コミ知りたいさん]

この物件は買わずに、賃貸で住むのが良さそうです。
相場賃料は50-60万ですから、40年分以上払って(2.5億で)日陰を買う必要ないです。
所有するなら、接道と日照が良さそうな三番町案件ですね。

[849: 通りがかりさん]

>>847 匿名さん

PC虎ノ門が坪800からですから、此処は間違いなくそれ以下です。

番町は斜陽地区ですので、港区のトップランナーと同列ではありません。

[850: マンション検討中さん]

たしかに。
サイト見ましたが、pc虎ノ門の方が立地も採光もぜんぜん良いですね。

[851: 匿名さん]

パークコート小石川が坪800なのに、
パークコート虎ノ門が坪800なの？

[852: 検討板ユーザーさん]

確かに、
小石川スレや小石川セレブスレでは、
パークコート小石川は坪800だと明言してますね。
風説の流布に問われるのでウソを言っているわけではないと信じたいのですが。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/666428/

[853: 匿名さん]

日照を気にする方がおられますが、私にはその気持ちはよくわからないです。日が入る部屋は、温暖化がますます進むでしょうから、夏場は暑すぎて困ります。

[855: マンション検討中さん]

>>853 匿名さん

ここは一般的に嫌がられる西向きしか採光をとりづらいため、温暖化が進行する昨今においては不適格の最たる物件ということでしょう！

たとえ温暖化が進行しても、北半球にある日本では南向きがいいことは変わりません。要は日照や温度をコントロールする建築側の設計や技術の工夫が大切なんです。

ですから、日テレ150mタワーによる環境悪化は避けられない模様です。

[856: マンコミュファンさん]

>>848 口コミ知りたいさん
深く同感します。
三菱三番町の接道の良さ、周囲の施設のレベルを考えたら三番町に惹かれます。

[857: 通りがかりさん]

すんまへんっ！

ここは見送って三番町の三菱案件を検討しようと思ってまんねんけど、来週あたりに近くへ行く要件のついでに現地確認したいと思うとりますぅ！

場所はどの辺りになるんでっか？
どなたはんかよろしゅう頼んますぅ。

[858: マンション検討中さん]

>>857 通りがかりさん

先週見てきました。大妻女子大の隣の高台ですよ。
ラ・メール三番町の横道を抜けたら千鳥ヶ淵ボード乗り場まで徒歩３分でした。いいです、あそこ。

[859: 通りがかりさん]

>>858 マンション検討中さん

早速のお返事ありがとぅっ！

見に行ってきまっさかい。

[860: 坪単価比較中さん]

>>859 通りがかりさん
レポートされてます。
https://skyskysky.net/construction/202425.html
四方接道は魅力的。相当な高額物件になるでしょうけど。

[861: マンション比較中さん]

JR市ヶ谷から三菱三番町まで徒歩10分。ここが徒歩5分。
それでも、ここより高額になるのかな？駅から距離がある分、安価になって欲しいと願っています（ここを見送るので）。

三菱三番町には自分には不必要な設備である温泉やフォレストが無いように願います。

[862: 匿名さん]

>>858 マンション検討中さん
車の抜け道なのでうるさいですよ、あの辺。

三菱は数年前にもあの辺りのコインパーキングレベルの狭い敷地に三番町テラスというペンシル物件（見た目からして賃貸マンション？）を作っていましたが、やっとマトモな分譲マンション作るんですか？

[863: マンション比較中さん]

万が一ですが、日テレ跡地の再開発が、現行の高さ規制に準拠して60m計画でいきます！みたいな事はありえないのでしょうか？

[864: マンション検討中さん]

100メートルはいくでしょう。

[865: 匿名さん]

＞パークコート小石川が坪800なのに、
＞パークコート虎ノ門が坪800なの？


小石川は中古でも坪500くらいだよ
適当書いて小石川中古の押し付け合いすんなや

[867: 名無しさん]

三菱の三番町は『坪単価は限りなく1000万に近い。』と三菱の違うモデルルームに行った時に担当の方が言ってしたよ。
三井はこの物件の後に定借で三番町出すみたいですよね。

[868: マンション検討中さん]

>>867 名無しさん
なるほど。2億以上出すなら日照と接道がいい三番町ですね。
ここは賃貸投資用かな。

[869: 匿名さん]

ここは坪1200までなら即買いかな。
コロナバブルで誰でも数千万くらいは儲けてるはずだし、当然デベもそのマネーは知ってるはずだしね。

[870: マンコミュファンさん]

どなたか知見のあるかたへ。
「建物の長寿命化」の星一つというのは一般的なのでしょうか？

[871: 匿名さん]

パークコート虎ノ門も同じ性能表示ですよ。

[872: マンコミュファンさん]

>>871 匿名さん
ありがとうございます。あちこち調べてみましたが、問題なさそうですね。

[873: 匿名さん]

外壁はタイル貼りだし長寿命化は問題ないだろう。
マンションなのにサイディング壁とかなら劣化が激しいだろうけど。

[874: 匿名さん]

みどりは、四番町★★★、虎ノ門★★

[875: マンション検討中さん]

裏返すと、ここは緑しかアピールポイントがありませんが、、

[876: マンション比較中さん]

緑と温泉がアピールポイントです！都心のオアシスです！って営業さんは本当に言うのだろうか？あと、パティオも入れてみました！って。笑。

不都合な真実がいっぱいあるマンションなので、営業ポイントは２点に絞るしかないと思います。JR駅近、敷地面積地区最大。（前出しておりますが）それだけでも、学区からこのあたりを検討する人には売れると思います。

プレミアムが売れ残るのかな。

[877: マンション検討中さん]

番町小学区、複数路線5分から10分（JR市ヶ谷・四谷、地下鉄麹町・半蔵門）、緑多い、皇居近い、東京駅などの主要場所にタクシーですぐ、などアピールになるほどのことではないですね。まあ、当たり前の環境かな。

地区計画で高さ制限あるので、それを覆してまで一企業が高層ビル建てるの難しいと思います。高層ビルの話はめっきり聞かなくなりましたね。日テレ通り再開発の計画は続行中ですが。

好みで検討すればいいと思います。Bestではなく、Betterを選べばよいのでは。

[878: 匿名さん]

番町ナンバーワンとは言わないまでも、ベスト５には入る高級マンションになるのは間違いないでしょうね

[879: マンション検討中さん]

ここのマンションには関係ないけど、南接道の電柱・電線を地下に埋めて欲しい。

[880: マンション検討中さん]

>>879 マンション検討中さん

こんな場末の番町の電柱埋めるくらいなら、一番、三番、六番町の電柱が全て埋まってからですから、、、

[881: 匿名さん]

三番町はピンキリだよ。
大妻の辺りとか雑居ビル群だし番町らしさはゼロ。

[882: マンション検討中さん]

ここはツボ単価はどれくらいになりそう？

[883: マンション検討中さん]

さまざまなご意見がありますが、当マンションは買いなのでしょうか？

[884: マンション検討中さん]

>>883 マンション検討中さん
私も知りたい質問です！笑
我家は決め手不足で見送る感じになっています。悪い点を上回る良い点が見いだせなかったです。連れ添いが決めますが、来年のモデルルームで色々確認してから決めます。ここ以外に2021年から22年に完成する比較対象があるわけではないので困っていますが。

[885: マンション検討中さん]

日照確認してから判断が賢明でしょう。
日照ダメなら、100平米2億以下。
それ以上で買うと、日テレビル完成後は、価値が大幅に下がると思います。
ファミリーや高齢夫婦は陽当たりを重視します。

[886: 匿名さん]

ンムフフフ

[887: 匿名さん]

素直に買えませんと言えばいいのに。

[888: 通りがかりさん]

日テレ再開発の高さ問題は60mになりました。当初心配されていた150mの高層ビル計画はなくなり、正式に59.9mで決まり現在建設中です。実際に現地の建設看板を確認して大成建設の工事をしている人にも聞いてきました。11階建てだそうです。三角比で計算した結果、60mなら日照の問題はないと思います。

[889: eマンションさん]

アンテナ鉄塔は無いのでしょうか？

[890: 評判気になるさん]

先月周辺の学校から区に要望書が出されたところなのに、もう決まってもう建設中なんですか？

[891: 匿名さん]

少なくとも今工事中の日テレの建物は高さ制限内になるはずです。高さ制限を変えるには地区計画を変える必要があり、それはすごぐ時間かかると思います。日テレ通り再開発計画で高さについては今後ディスカッションになるかと思います。このマンションの前も日テレが持っていると思いますが、広大な土地なので緑地やセットバックすると思いますよ。現在の日テレ建物工事の場所も緑地を作っています。

[892: マンション比較中さん]

なんだなんだこの展開＞60m　笑
本当なら凄いですね！

[893: 検討板ユーザーさん]

どうなっているのか事実確認が必要ですね。
鉄塔は99メートルのようですね。
スタジオ棟と商業棟と2棟建てるのでしょうか？

[894: 匿名さん]

悩むくらいなら、手を引きますよ。

[895: 通りがかりさん]

>>893 検討板ユーザーさん
スタジオ棟は既に完成してますよ。

[896: 評判気になるさん]

現地の建設看板というのはすでに建っている番町スタジオの建築計画の看板じゃないですか？
その西側がまだ工事中のため看板がそのまま残っているのでは？
ここに載っている看板のことではないのかな？
https://skyskysky.net/construction/202073.html
この看板は下記画像のように日テレ通り沿いにあります（奥に見えるグレーの鉄塔が建っているところが番町スタジオ）。
150mで問題になっているのは番町スタジオではなくてその西の部分だと思います。ここの建築計画はまだ出ていないのだと思います。
さらに一つ北側のブロック、つまり四番町側でこのマンションのすぐ南のブロックでも日テレは土地買収を行っており、そこがどうなるのか懸念されています。
https://www.ntv.co.jp/info/pressrelease/532.html
東京都千代田区四番町５番地９というのはカフェのNo.4があるところで、7番地10というのは日テレ四番町ビルの南側だと思います。

[897: マンション検討中さん]

>>896 評判気になるさん
ん。。。凄いレポート！ありがとうございました。情報を整理していただきましてありがとうございました！

来年の春に千代田区がダウンプランのレポートを出す予定になっていたと記憶しています。その頃には建築高制限を撤廃するのかしないのか、明言されないにせよ、読む人が読めば千代田区の思惑はわかると思います。

[898: 検討板ユーザーさん]

期待してしまいました^_^
やっぱり150メートルですか。。。

[899: 匿名さん]

地区計画を変更して高さ制限を変えるのは相当大変だと思いますよ。現に住民から反対意見が多いのに。六番町は高さ制限ないところを逆に高さ制限しようとしていますからね、区役所の方がヒアリングしてます。一企業が住環境変えるのは限界がありますし、高層ビルの話は聞かなくなりましたよ。

[900: 匿名さん]

すぐ近くで市ヶ谷駅再開発も進行してますし、資産価値上がるかも。区のマスタープランに入ってますね。

[901: 評判気になるさん]

>>899 匿名さん
ほんの2週間前の記事でも日テレの担当者は制限変えるつもりでいるようですよ。
https://www.tokyo-np.co.jp/article/68963
日本テレビ番町再開発事務局の担当者は「（１５０メートルは）諸制度を活用した高さの上限として示した。そこまでの計画は考えていない」とした上で「地域要望を実現し、コンセプトのしっかりした施設を造るためには、現在の制限下では難しい。まちに対するみなさんの意見を聞きながら検討を続けたい」としている。

[902: 評判気になるさん]

番町の町並みを守る会は活動を続けていますね。12/6に行うオンライン勉強会でも超高層ビルについて取り上げるとなっています。
https://bancho-machinami.com/
https://bancho-machinami.com/wp-content/uploads/2020/11/20201129_Web.p...
超高層ビルの話題は消えていないようです。

[903: マンション検討中さん]

前職、約20年位、こういった行政の基本構想や計画の調査や資料作りしてました。そういう目でこれまでの千代田区の資料の出し方を見ると、高層ビルができるのが前提のように読めます。日テレさんの土地買い漁りも大規模ですよね。

[904: 匿名さん]

住民や周囲の学校の反対を押しきって制度変えれるの？日テレの希望はわかるけど、制度変えるのはハードル高い。

千代田区のマスタープランは市ヶ谷駅や四ツ谷駅などの複数路線ある駅周辺の高さ制限緩和の方針あるが、住宅地の高さ制限を変える方向じゃないよ。

[905: マンション検討中さん]

住民が反対しても、決まっているものであれば何も変わらないと思います。

[906: 評判気になるさん]

>>905 マンション検討中さん
そうですね。変えられないのは一度決まったことのほう。そっちを変える方が大変。この件はすでに“一度決まったこと”になってしまっているように思います。だからこそ今でも新たに要望が出たりしているわけですから。このマンションのデザインから見ると三井も“すでに決まったこと“として扱っているように思います。

[907: 匿名さん]

決まってるのは高さ制限。それを変えるのは難しい。

[908: マンション検討中さん]

このスレでどなたかが、100メートルくらい！とご発言されていましたが、その方は日テレか千代田区から発注を受けている関係者じゃないかな？笑

・誰かと日テレが再開発合意。10年前？
・150メートルという数字を泳がせよう
・100メートルまで妥協した
・反対さん許してね！

というシンプルなプラン。

[909: 検討板ユーザーさん]

>>900 匿名さん
市ヶ谷駅再開発って、どのように進行してるのですか？
教えていただきたく。

[910: 名無しさん]

今後再開発されていくので、今買わないと買えなくなるレベルになるよ。

[911: 匿名さん]

市ヶ谷駅周辺再開発計画の方が日テレ通り再開発計画より具体化して進んでますよね。オープンになると、このマンション人気になるかも、笑

[912: 検討板ユーザーさん]

買いたいユーザーの掲示板なのに、高く売りたい事業者関係者がいるところが笑えますね。

[913: 匿名さん]

決め手に欠けるマンションだからね

[914: 通りがかりさん]

東京ミッドタウン麹町になるみたいですね！

[915: 匿名さん]

笑い

[916: 匿名さん]

都心部はこんなこともある
このご時世日当たり良い場所なんかなかなか無い

[917: マンション検討中さん]

>>914 通りがかりさん
本当！？

[918: 通りがかりさん]

>>917 マンション検討中さん

ミッドタウンもパークコートも三井不動産です。

[919: 匿名さん]

ミッドタウンは三井不動産
パークコートは三井不動産レジデンシャル

[920: 匿名さん]

ここ検討してましたが、三番町に出来る三菱物件の方が良さそうですね。

[921: マンション検討中さん]

近所に住んでますが、ダンプの運転が荒くて不快です。靖国通りをぶっとばしてから、市ヶ谷の坂をぶんぶん登るので危なくて仕方ない。
三井さん、何とかして下さい！

[922: 匿名さん]

交通量は大妻通りの半分くらいだよ。
あの辺はお見合いカーテンマンション多いね。
新しいペンシル物件もあるぞ。笑

[923: 匿名さん]

三番町のマンションは四方接道以外、いい点ありますか？交通量多い道路、三番町でも下位立地、駅から遠い、学区もよいわけでなく、再開発の恩恵なし。

[924: 匿名さん]

良い場所は昔に売れてるわな
場所選ぶなら中古やな

[925: 評判気になるさん]

納戸町のヒルトップレジデンスの127.90平米が3.3億で出たそうですね。プレミアムプランとは言え納戸町のパークホームズで坪850って、ここや三菱三番町は坪1,000超えでしょうか。

[926: 三井でございます]

>>925 評判気になるさん

仰せの通り、ここは番町かつパークコート！

3つのフォレストや露天風呂も大変にご好評いただいております。日テレタワーなど無問題の勢いよく、つきましては坪800スタート以下のお部屋のご用意は皆無ですので、何卒ご理解賜りますようお願い申し上げます。

新型コロナウィルスが蔓延する今日この頃ではございますが、皆さまにとってご多幸の2021年をお迎えできますよう心より祈念申し上げます。

[927: マンション検討中さん]

仕様次第ですが、100平米３億切れば、買いだと思っています。

[929: 検討板ユーザーさん]

>>927 マンション検討中さん
日影でも？

[931: 通りがかりさん]

>>929 検討板ユーザーさん

太陽は東から上って西に沈むんですよ。真南に高い建物があっても日陰にはなりえません。150m先に150mの建物があっても当該マンションの日照には全く影響ないと思いますが、、、小学生の理科で習ったかと。

[932: マンション比較中さん]

日陰そのものよりも南側に超高層ビルがあることがマイナスだろうと思います。南でも1ブロック離れていれば都会の風景というだけかも知れません。ですので、番長スタジオの西側（北館、西館の跡地）ではなく、現在No.4がある場所がどうなるのかが問題だろうと思います。ここに150m近い超高層ビルが建つのであれば、それは相当大きなマイナスでしょう。230億円も使って土地を広げたんですから日テレはとっくに絵を描いているはずなのになかなか具体案を見せませんね。

[933: 匿名さん]

日照＝三菱マンション推奨マン。定期的に出現。ここの日照問題なるなら、パークコート虎ノ門はどうなの。

[934: 名無しさん]

https://bancho-machinami.com/

932さん、その情報の根拠は？
今工事しているところの話です。間違った情報はやめてください。

[935: 匿名さん]

民間企業がなんで一般人に構造みせる必要あるのか
しかもテレビ局は機密性高いから公開はまずない

[936: マンション比較中さん]

>>934 名無しさん
No.4があるところは日テレが買収した土地です。日テレはそこと日テレ4番町ビルの南側を231億円で買収しています。ここに何かを作るのは間違いないありません。No.4はその工事が始まるまでの限定出店です。
https://www.ntv.co.jp/info/pressrelease/532.html
https://ichigaya.keizai.biz/headline/2322/
ここに超高層ビルが建つのかどうかは不明ですが、再開発計画では日テレ通り沿いをBゾーンとしていて、番町スタジオの西側とNo.4がある四番町の土地は同じBゾーンに含まれるため、ここも制限を外すのではないかと推測しています。
日テレは上限150mにしようとしているのが二番町の土地に限ると明言しているのですか？

[937: マンション検討中さん]

スタンダードなお部屋は学区枠で売れると思います。低層プレミアムがどうなんだろうと思います。

[938: 匿名さん]

日テレ通り再開発のBゾーンの住民です。担当の区役所の方と話ましたが、現在計画は進んでいません。憶測でナンバー4の場所に150mの高層ビルが建つと個人の意見をあたかも建つ前提のように言われるのは誤解を生みます。

[939: 通りがかりさん]

Bゾーン（ナンバー4)は公開空き地とすることが決まっていますよ。盆踊りが出来る空間、町民が集まれる空間を作ることを条件に日テレの再開発に同意したんです。なのでBゾーンに高層ビルが建つことは絶対にありません。

[940: 評判気になるさん]

>>934さんが上げているサイトにリンクがある不動産経済FAX-LINEの記事「高さ制限を2.5倍の150mに!地区計画の見直しに揺れる番町地区」には
> 今回問題となっているのは「二番町地区」「四番町地区」についてだ。
とあり、四番町地区も150m問題の対象に含まれていますが、これはどこのことを指しているんでしょうか？日テレ四番町ビルのところ？

[941: マンション比較中さん]

Bゾーンの情報ありがとうございます！
とても参考になります。来年のモデルルームでもデベさんはきっと、日テレの計画は正式発表があるまで当方も分かりませんので、、という話をしそうですから。。

こういう物件はいつ購入（もしくは見送り）の決定をすれば良いんでしょうかね？
来年の春には千代田区がマスタープランの進捗を発表しそうですしね。物件が出来上がってもまだ売れ残りはありそうですが、条件の悪いお部屋だけでしょうから。。