パークコート千代田四番町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークコート千代田四番町についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1706/

低層プレミアム住戸（１２戸）は有料にて※温泉（宅配温泉・加温・加水）を供給もしてくれるそうです。
駅もいくつか使えるので、とても便利そうですね。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都千代田区四番町4番他（地番）
交通：総武・中央緩行線「市ヶ谷」駅　徒歩5分
　　　東京メトロ有楽町線「麹町」駅　徒歩4分　6番出口/利用時間6:00～23:00
　　　中央本線「四ツ谷」駅　徒歩8分　南北線「四ツ谷駅」徒歩10分、丸の内線「四ツ谷駅」徒歩11分
　　　東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅　徒歩9分　サブエントランスより
間取：1LDK～3LDK
面積：35.76平米～181.23平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3690: 匿名さん]

>>3678 匿名さん
トナリスクをなんでそんなに推してんの？笑
社員さん？？
謄本取るとか異常なこと言ってるなーって思ってたけど不安煽って金儲けかーい笑

[3691: 匿名さん]

みんなそれなりに高いお金払って住むのよ
どんなに性格悪かろうが揉めたいなんて思って住む人なんかいないわけ
揉めて発散するなら近隣住民じゃなくて、少し離れたママ会とかでしょ
もうさ、トナリスクの伏線のスレに気付いて吹いたよ

[3692: 匿名さん]

>>3690 匿名さん
社員じゃなくて社長さん

[3693: 匿名さん]

>>3689 匿名さん
お前もトナリスクか？
それとも淳？笑

[3694: 名無しさん]

>>3693 匿名さん
と思うでしょ？金持ちとヤバイ家族の間にあまり関係性ないので、本当角部屋をオススメします。ヤバイやつは金持ちでもヤバイので。自分からリスクを取り除く事ですね。ここだけの話ではなく一般論です。

[3695: 匿名さん]

>>3694 名無しさん
不安を抱えてる人に安心を売るのは良いと思うよ
でもね、不安を煽って安心を売るのはないよ
親や子供に胸張れる？
今は目先しか考えられないかもしれないけど、いずれ後悔するよ
では、トナリスクの話はこの辺で終了します
何も生み出さないからね笑

[3696: マンション検討中さん]

昨日公示地価の発表があった。
土地の実勢価格を考慮すると、販売価格は条件が良くない部屋で坪700万スタートぐらいの今回の売り出し価格は妥当と言いたいところだけど、ここのm2当たりの建築費は虎ノ門に比べて相当カットされてるから、三井はこのマンションで相当に儲けたな。
まるで虎ノ門で利得できなかった収益をここでカバーしたかのようだ。

[3697: 匿名さん]

地価公示　住宅地
六番町　405万/平米
三番町　316万/平米
一番町　303万/平米
四番町は基準点でなかったが、おそらく250万/平米くらいか。
それでもマンション価格が平均850万/坪なんだね。

[3698: 匿名さん]

ものすごーくみたいな利益が乗ってるって事ですな。
地価下落してるのにね。

[3699: 匿名さん]

>>3698 匿名さん
番町は横ばいで下がってないよ

[3700: 匿名さん]

ここは敷地が広い分だけ三井の取得費は高いだろうけど、仮に1種価格で坪400万で仕入れたとしてもあの構造と間取りや建材の建物価格で坪400万はおろか300万も絶対にかからない。三井の儲け2割を加味してもね。

プレミアムフロアなんて笑いが止まらないだろうが、おそらく今後の三井の新商法になるんだろう。

[3701: 職人さん]

容積対象面積1坪あたり土地代400万、それに建物代200万で合計600万が原価ということ？

[3702: 匿名さん]

>>3701 職人さん

そんな辺りかと思いますね。
これから剪定代などの植栽メンテナンスや温泉管理費を名目に莫大な管理費も徴収できる。耐震なのにね。

当方の番町所有物件の管理費は150円/m2ですよ。なお、各階ごみ回収ありで、三井レジデンシャルサービスです。

[3703: 匿名さん]

上記の管理費を300円/m2に訂正します。
管理費は継続賃料などと同じでなかなか上げられないんですよね。消費者保護の観点。

それでも、ここの半分くらいでしょ。

[3704: 匿名さん]

>>3695 匿名さん
ごめん、何言ってるか分からない

[3705: 匿名さん]

やはり千鳥ヶ淵の桜は最高ですよ。購入出来た方はおめでとう御座います。

[3706: 匿名さん]

ここ数日トナリスクが伏線はってたんですか？

[3707: 匿名さん]

>>3705 匿名さん
ありがとうございます！入居が楽しみですばい！

[3708: 評判気になるさん]

白金ザスカイ、PC虎ノ門と迷って、こちらの購入を決めました！

決め手は、他２つと違って、エリア内他物件との差別要素（敷地面積、ガーデン、温泉（笑））が明白なことです！
正直、エリア的には虎ノ門に軍配ありかなと思っていたのですが（将来性、好み）、近隣他物件と比較して優位性が維持できるか疑問に感じ、高層に囲まれている低立地にも不安が。
白金は価格的に身の丈に合っており、再開発期待は大きかったのですが、現在、航路下の他物件におり、少なくともコロナ前の本数だとかなりの不安を覚えたので航路下以外が希望であり、古川もどう開発してもプラス要素たりえないと判断しました。

こちらは愛着もって長く住める地かなと思っています。ご近所になられる方、どうぞよろしく！

[3709: 購入組]

損得勘定なんてせず、イマジネーションを膨らませてときめいた場所に住めば良いんだよ。

[3710: 匿名さん]

>>3702 匿名さん
植栽や温泉メンテはプレミアム住戸のみが負担するのかな

[3711: 匿名さん]

>>3708
次抽選当たると良いですね。

他の２物件は住むイメージ湧かないんだよな。地に足がついてないみたいな。準工業地と商業地だからかな。

[3712: 評判気になるさん]

>>3711 匿名さん
ご安心ください！当選済みです。どうぞよろしく

[3713: 匿名さん]

ここ買った奴はやっちまったなあ。

[3714: 評判気になるさん]

>>3713 匿名さん
あたったけど、まだ契約前だから戻れます。なぜに「やっちまった」？
低仕様はまあ許すしかないかなと思い、割高かもしれないけどとりあえず住んでみようと。多少下落しても、自己居住なので致し方なしと判断しました。

致命的な要素があれば、気づいていないかもしれないので、ぜひご教示いただきたく

[3715: 匿名さん]

まえの電線汚いんですが地中化予定はありますか？

[3716: マンション掲示板さん]

>>3715 匿名さん
一本靖国側のニ七通りでは地中化工事中。
これから埋まるといいですよね！

[3717: 匿名さん]

番町学園通りの地中化なんて、番町3通りのなかで最後の最後でしょ。50年後ぐらいになる。

[3718: 購入組]

>>3715 匿名さん

https://www.city.chiyoda.lg.jp/documents/18465/hoshin.pdf
残念ですが、26ページの電線地中化計画には載って無いですね。

[3719: 匿名さん]

日テレ通り再開発でどのぐらいまで街をきれいにできるか、楽しみです。

[3720: 匿名さん]

>>3702 匿名さん
850万が売値だと利益は250万
平均25坪の部屋として1部屋あたり6250万円か

[3721: 匿名さん]

>>3720 匿名さん

プレミアムフロアの利益は坪450万
各部屋平均40坪として1部屋あたり1.8億円。

さらに管理費でドーンと行くよー、みんなぁー。

[3722: 検討板ユーザーさん]

>>3721 匿名さん

そうなんですね。
プレミアさんたちには敬意を払わないといけませんね。

[3723: 匿名さん]

>>3722 検討板ユーザーさん
プレミアさんとか呼ばれちゃうんだ
かわいそ

[3724: 匿名さん]

ここ四番町は番町エリアのヒエラルキーでは最下層に位置するとの認識で良かったでしょうか？

[3725: 匿名さん]

>>3724 匿名さん

御意。

[3726: 匿名さん]

>>3724 匿名さん
まー残念だけどそういう事になるよね

[3727: 匿名さん]

まあ可もなく不可もなくって感じ。
敷地規模や共用部、外装(開口部サッシ割)は一定の評価はしつつも、間取りや構造については酷評だわ。当然の評価だし、中古市場では厳しい洗礼を浴びるだろう。

https://mansion-madori.com/blog-entry-7881.html
https://mansion-madori.com/blog-entry-7882.html

[3728: マンション検討中さん]

モモレジも1期登録前にupせーよ。遅いわ

[3729: 匿名さん]

>>3727 匿名さん
間取りにイチャモン付けたりしてるけど、予算上げて綺麗な間取り選べば住む話だろ。

よくもまーこの手の連中は買えもしないのに、高額物件をアレコレ論評するよな。ここがここが良い、ここがダメだと云々かんぬん。

買えるようになってから書けや。

[3730: マンション検討中さん]

>>3729 匿名さん

ここは予算上げてもいい間取りがホント無い。無い。無い。
最も高価なクラスのマスターベッドルームがリビングインなんて前代未聞。未聞。未聞。

[3731: 匿名さん]

ネガが多いのは人気の証拠。2期以降も高倍率になってしまう。

[3732: 検討板ユーザーさん]

>>3727 匿名さん
こんなサイトもあるんですね。勉強になりました。ありがとうございました！

[3733: 口コミ知りたいさん]

勝利宣言しても良いですか？

[3734: 匿名さん]

>>3732 検討板ユーザーさん

ここは悪い間取りの代表格ですから、他の物件の間取りもご参照ください。
ここは南東、南西角のコーナー柱間隔やバルコニーの切り欠き始めの位置も下手くそです。ソファ置いたらコーナーにもれなくデッドスペースができます。
あと主寝室の短辺の距離もダメ。最低でも芯で3000mmほどないと、ベッド置いたら蟹さん歩き。

[3735: 検討板ユーザーさん]

>>3734 匿名さん

ごもっともでございます、本当に。ご指導ありがとうございます！

[3736: マンション検討中さん]

>>3721 匿名さん

管理費なんて4.5万でしょ

[3737: 匿名さん]

>>3727 匿名さん
リビングの天井高と下り天井の差が40センチもあると良くないとの話は勉強になります
もったいないはなしですよね

[3738: 匿名さん]

坪1400万って凄いですね。まさにバブル。
ここからどう落ちるのか非常に楽しみです。

[3739: マンション検討中さん]

>>3703 匿名さん
それって賃貸と変わらないじゃん笑