パークコート千代田四番町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークコート千代田四番町についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1706/

低層プレミアム住戸（１２戸）は有料にて※温泉（宅配温泉・加温・加水）を供給もしてくれるそうです。
駅もいくつか使えるので、とても便利そうですね。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都千代田区四番町4番他（地番）
交通：総武・中央緩行線「市ヶ谷」駅　徒歩5分
　　　東京メトロ有楽町線「麹町」駅　徒歩4分　6番出口/利用時間6:00～23:00
　　　中央本線「四ツ谷」駅　徒歩8分　南北線「四ツ谷駅」徒歩10分、丸の内線「四ツ谷駅」徒歩11分
　　　東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅　徒歩9分　サブエントランスより
間取：1LDK～3LDK
面積：35.76平米～181.23平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3101: 匿名さん]

結局、第一期で何部屋売り出すのでしょうか？

[3102: 匿名さん]

>>3101 匿名さん
約半分の80くらいですかね

[3103: 匿名さん]

3／4以上です。

[3104: 匿名さん]

>>3100 匿名さん
四番町で平均価格帯1000/坪の時代になってしまった。インフレだね。賃貸に住んでキャシュを貯めている人は、儲ける機会を逸している。

[3105: 匿名さん]

仲介会社の話だと半年前から明らかにマンション価格は上昇してるとのこと
中国マネーなしの状況での本格的な上昇はホンモノの勢いだな
この流れに乗り遅れないことが重要だね

[3106: 匿名さん]

それがバブルって言うんですよ。
人口減少下の日本では今後は不動産価格が上がり続けることはまずないですから、そう遠くないうちに下落局面に入るでしょうょう。

[3107: バブル人生]

都心3区は戦後毎年継続してバブルって言われてる。
今年は出来は上々で申し分の無い仕上がりのバブルだし。
人口流入が続く2040年までは安定したバブル相場だろう。

[3108: 匿名さん]

>>3106 匿名さん

ずいぶんおおざっぱな分析ですな。マクロとミクロを一緒にしちゃいかん。

[3109: 匿名さん]

モノが増えていない中、これだけ世界中で紙幣がバラまかれてしまうと、紙幣の価値が相対的に下落してしまう。景気が良いわけでも、バブルでもなく、単にインフレが進んでいるだけ。
なお、インフレはモノの価格を一律には引き上げない。
四番町のこの価格上昇ペースを基準とすると、価格が上がっていない郊外のマンションは、実質上、価値が下落しているということを意味している。
インフレの時代においては、価値を減じない優良資産（モノ）をいかに押さえるかが資産防衛の鍵となる。

[3110: 口コミ知りたいさん]

他のスレでもあるけど、超富裕は2020年日本でも+9%。格差社会ですわ。貨幣価値とか流動性とかわかるけど、買い手が増えているのが揺るぎない事実。中流家庭は貧しくなる一方。なのでここ買う人はそもそもこんなしょうもない議論してないという事実。
https://content.knightfrank.com/research/83/documents/en/the-wealth-re...

[3111: 匿名さん]

このハイパー高値じゃあ、永住する人しか怖くて買えないよ。

[3112: 口コミ知りたいさん]

>>3101 匿名さん
130戸です。

[3113: 匿名さん]

>>3111 匿名さん
おたくとってはハイパーでも、金持ちにとっては何て事はない。それが現実。

[3114: 職人さん]

>>3112 口コミ知りたいさん
虎ノ門よりハイペースなんじゃない
アマンレジ最上階も早々にお客がついた模様

[3115: 匿名さん]

>>3106 匿名さん

千代田区は今後微妙だよね。都心3区の意味合いも変わってきそう

[3116: 匿名さん]

>>3083 匿名さん

医者がいらなくなる未来がわたしには見える。時間的自由がないお仕事。今後は、健康意識が高まる個人と、どんどん病気になってもらいたい医者との対立構造。

[3117: マンション掲示板さん]

ここ免震でも制振でもなく、耐震なんですね。やばくないですか？

[3118: 匿名さん]

免震の方がベターだけど、地盤の良い台地だし、タワマンではないので、実際のところ耐震で十分です。

[3119: 匿名さん]

130も申し込みあるということは免震じゃないことにそれほど重点おいてないということでしょう。

[3120: eマンションさん]

>>3119 匿名さん
でしょうね。購入される方はこんなスレ見てないでしょう。買えない人で色々議論しても杞憂に終わるだけかと。

[3121: 匿名さん]

神田エリアですら高騰が続いているのに
番町エリアの将来は暴落とか的外れすぎ。

あんなダメ立地のクリオ御茶ノ水ですら
坪450オーバー、しかも正式な販売前なのに
間取りによってはもう申し込めない。

[3122: 買い替え検討中さん]

>>3117

免震もデメリットありますからね。
こちらタワーじゃ無いし、無理矢理3LDKみたいな部屋の広さじゃ無いから
寝ているときの地震でタンスが体の上に、なんてこともこちらでは無いでしょう。^^;

7億といっても、バブルかどうかは、後になってはじめて分るもの。
下げ始めは、千代田区からなので、こちら慌てて売却は難しい。
でもそれでも平気な人が買うからいいのでしょう。

ホームページで見るモデルルームの画を見て、都心のマンションでこういう仕様（木々を眺めてバルコニーで浴槽でくつろぐ　しかも　都心）って凄い。

[3123: マンション検討中さん]

こちらのマンションはキャピタルゲイン出ますでしょうか？

[3124: マンション検討中さん]

130も初回で売れたのですか。凄い。

[3125: 匿名さん]

抽選必至だそうです。

[3126: 匿名さん]

少なくとも130組以上がプレミアムも含めて数億円の物件に集中してること、番町恐ろしや。

[3127: 職人さん]

>>3126 匿名さん
キャッシュで持つより番町のマンションに代えておいた方が、インフレや相続の対策になると考えている層が、久々の番町本格物件に群がっているといった状況なんでしょう

[3128: マンション掲示板さん]

>>3123 マンション検討中さん
デル

[3129: 匿名さん]

もうキャッシュ持っていても価値の毀損が激しすぎて、早いところ優良な現物に替えておきたい層は沢山居る。歴史的にずっと価値のある番町の不動産はうってつけ。新興の住宅地は、流れが変わると一代で一気に価値を下げるのが怖い。

[3130: 匿名さん]

>>3129 匿名さん
不動産じゃなくても良いけど、リスク資産持たないとあかんね。不動産なら高くても良いところ選ばないと。セレクティブな相場になりますねこれからは。

[3131: 匿名さん]

リスク資産はそうなんだけど、株は実態経済との乖離が激しすぎて、適正価格が分からなくなって来てる。まだ暫く上がると思うが、ステルステーパリングが入って来てるので注意が必要。まあ現物に替えたとしても、バブル終わったら不動産も激しく影響受けると思うが。

[3132: 匿名さん]

>>3131 匿名さん
株は実体経済の改善を予想して先に反応するだけでは？Forward 12 month EPS上方修正されてるので、PERは正当化されますよ。景気回復時のバリュエーションは高止まりします。ステルステーパリングも日本は無理なので米国がどのタイミングでやるかですね。

[3133: 匿名さん]

こんな高値掴みしたらキャピタルゲインもクソもないだろうに。

[3134: 匿名さん]

>>3133 匿名さん
と、いい続けて早10年

[3135: マンション検討中さん]

何とか購入するべくあらゆる間取りを詳細に確認しましたが、決断できる間取りはありませんでした。

ここは坪800万でもまともな部屋は皆無だと思うのですが、購入意思を決断した方々は番町エリア、番町小区、番町エリア最大敷地など番町ブランドが最優先であって、専有部などにはあまり関心ないのでしょうか。

[3136: 匿名さん]

人によって優先順位違うし、間取りも好きに変更するから、富裕層とは世界が違うと思って納得するしかない。

[3137: 匿名さん]

>>3135 マンション検討中さん
ごもっともでございます。購入衝動が起きるような間取りがございませんでした。
ここまで美しく一期販売を成し遂げられた三井様に脱帽するばかりでございます。

[3138: マンション検討中さん]

>>3137 匿名さん

まだ成し遂げてないよ、22日に抽選だし。

[3139: 匿名さん]

>>3135 マンション検討中さん
富裕層はめちゃくちゃ多いですよ。不景気をものともしないというか、不景気を餌にして稼ぐ人。だから金持ちなんですよ凡人と違う。

[3140: 口コミ知りたいさん]

再開発が進み番町がますます息苦しい町になるまえに、テンポよく売り切ってしまおうという三井の販売戦略はなかなかのものですな。

[3141: 匿名さん]

つまり、三井としては建替以外で最後の番町大型物件か。
もう少し間取りを改善して欲しかった。

コロナ禍で爆儲けした連中も、あんまり不動産のことわかってない。
ここはリセールで転ぶよ。どっちにかは言わずもがな。

[3142: 匿名さん]

なんだかんだ言って買いたい人との出会いがあるのがOTCです。
買える人が勝ちですね。
ここでウダウダ言っている人は＊＊＊です。

[3143: 匿名さん]

結局振り返れば適正価格だったで落ち着くのかな。
しかし富裕層の購買力は凄まじい。やはり番町凄いね。

[3144: 口コミ知りたいさん]

色々ここの意見を拝見していましたが、仮に第一期で130戸本当に売れたとしたら、売れないと見ていた大多数の方の見立ては間違っていたことになりますね。これは非常に興味深いです。
富裕層は単価関係ない、東京は新しい価格帯がデフォルトになってきたことが確認できます。
ここがこの価格帯だと全体的に番町の築浅は上がりますね。

[3145: 匿名さん]

このレベルの物件を手放す時は、売る相手も富裕層になる。唸るほど金を持ってる人達の中で、グルグルするだけで、一般的に高いとか安いはあまり関係ないよ。欲しければ高くても買い手居るだろう。

[3146: 購入経験者さん]

>>3144 口コミ知りたいさん
さらに1期１次の申し込み契約状況では残りの1期２次の価格もどうなるか・・・

[3147: 匿名さん]

バブルピークの物件として記憶される事になりそうですね

[3148: 匿名さん]

上がったら、落ちるだけです。

住み心地を無視して造られた劣悪な間取りを掴んだら、リセールで苦労するよ。

例えば、一番町のブランズザハウス(勝ち)とブリリア(負け)が中古市場で大きく差がついているように、必ずしも株長者が不動産に目利きがあるわけではない。

さあ、ここはどちらに転ぶかをお分かりか。

[3149: マンション検討中さん]

もう散々述べて参りましたが、大事なことなので繰り返してお伝えします。

番町デフォルト相場は坪500万、番町デフォルト賃貸相場は坪15000です。

良い子のみんなはDON’t forget

[3150: 匿名さん]

55m2と57m2の2LDK部屋のお値段はだいたいどれくらいなのでしょうか。

[3151: マンション検討中さん]

>>3150 匿名さん

12000?13300ぐらいですね。

[3152: もうはまだなりさん]

ここ高すぎとして、みんなどうすんのかね。自宅売って賃貸で時を待つのかな？どのくらい？。

あとリセールとは無縁な方達がかってるんでしょ？そんな人達にやれリセール云々は通じない。いいじゃん新しい相場きてるんだし。マーケットは理論値云々ではなく出合い値だから。モメンタム。

パークコート虎ノ門より活況ってことで地位の差が出たんでしょ。購入層も違うんだろうし。

130戸一期でとなった瞬間からここの論調変わってウケるわ。

[3153: まだはもうなり]

パークコートは不動産界のエルメスなりね

[3154: 買い替え検討中さん]

>>3153

ここのことをよく書きましたが、エルメス？

最高にいい物件だと思ったのは、ザ・パークハウス・グラン千鳥ヶ淵です。
手に入れた人ラッキーだと思う。
当時はとても良心的すぎるような価格でした。
三菱がやるのにふさわしい場所。

今でも思う、ザ・パークハウス・グラン千鳥ヶ淵に張る物は無しと。
やはり手入れ不要の借景を得ているのはいい。庭も要らない、周囲は国が管理する都心のオアシスが目の前にあるのだから！
自前の庭など要らないのだ。

賃貸では、海老蔵の物件もとてもいい。

脱線させてすみません。

[3155: マンション検討中さん]

>>3154 買い替え検討中さん

心配しなくても、ここはだだ下がりするよ。プレミスト六番町と一緒で中古市場では評価されない。

皇居かぶりつき物件は、パークマンション千鳥ヶ淵、ザパークハウスグラン千鳥ヶ淵、一番町パークマンションの御三家であります。

番町住むなら、皇居ビューでしょ。

[3156: 匿名さん]

どさくさに一番町パークマンション入れてるあたり。。。よく広告入ってますよ、売れなくて。築古ですが、買ってあげてください。

[3157: eマンションさん]

>>3148 匿名さん
同じ皇居を望む一番町の坪1000万の部屋でもブランズとブリリアの差には驚きます
ブリリア掴んだ人はお気の毒としかいいようがないね

[3158: 買い替え検討中さん]

>>3155

でも、ザパークハウスグラン千鳥ヶ淵のほうがいいなぁ。
石使いもいい。デザインも綺麗。
即日完売だったんですよね。

ここは売りに出さないだろうなぁ。

桜の季節なんか、羨ましい。

[3159: eマンションさん]

>>3158 買い替え検討中さん
https://news.mynavi.jp/article/20130918-a101/

坪800万円で即日完売だったけど22戸以外は飛島所有なんですかね

ちなみに免震、4重セキュリティ、バイリンガルコンシェルジュみたいね

[3160: マンション検討中さん]

>>3158 買い替え検討中さん

皇居かぶりつきのマンションも何度か売りに出てますよ。

パークマンション千鳥ヶ淵やザパークハウスグラン千鳥ヶ淵で坪1200から1400ぐらいだった気がする。

2年ほど前には桜苑の最上階(南西角)も売りに出たことあります。坪1000ぐらい。

マンションって竣工後10年くらいから売りに出ますよ。まあ、買値より絶対に値上げしてきますけど。

一方で、ここはバブルすぎて、プレミアム(しかも一部)以外に買値を上回る売却はできないということです。

[3161: 冷静にさん]

>>3160 マンション検討中さん
PMのほうだと直近は2330(２０００台ね)、1450だね。これは売り出しではなく約定ベース。
グランはよくわからないけど南向きなのにひさしがあって暗かったり、高速目の前とか色々あるからどうなんだろう。

いずれにせよ、こうしたティア1とはここは違う。でもそのティア2が800台になってきているのは違和感ない。ほとんどの人リセールとか関係ないもん。

[3162: 評判気になるさん]

>>3161 冷静にさん
ブランズ一番町最上階のパーシャル皇居ビューも分譲時1000万だったね。
コンシェルジュは中国語対応も必要な時代だね

[3163: 匿名さん]

番町内の富裕層がここぞとばかり購入している。番町住民は番町以外の地域に興味なし。番町の良さを一番よく知っている。

[3164: 通りがかりさん]

>>3163
本当にそれ。一度番町に腰を据えた人達は他の地域に移らない。何世代にも渡って番町周辺に住み着くケースが比較的多い。子供が親戚の家に遊びに行くって言っても、歩いて近所とか同じマンション内とか普通に多い。

[3165: 職人さん]

>>3164 通りがかりさん
その番町の将来に影響を及ぼす日テレの動きについて
第8回日テレ通り沿道まちづくり協議会が3/30p３時から開催されるとのことです
詳しくは千代田区まで

[3166: マンション検討中さん]

いよいよですね。150mタワーの詳細が早く知りたいですね。

[3167: ご近所さん]

日テレ跡地は壁も取り払われ、整地されていますね。何が起こるのでしょうか？　日本テレビが寄付してくれて公園になったら、本物件の価値も上がりそうです。

[3168: 匿名さん]

>>3163 匿名さん

井の中の蛙？夜郎自大？

[3169: 評判気になるさん]

>>3167 ご近所さん
とりあえず駐車場で様子見では
今売りに出せば坪5000万くらいで買い手がつきそうですが

[3170: 匿名さん]

日テレ通り再開発計画なので、日テレの建て替えがメインじゃないよ。
市ヶ谷から麹町にかけてどのように再開発するかの議論です。

[3171: ご近所さん]

たしかに駐車場の整地のように見えますね。しかし駐車場だとしたら寂しいですねえ。no４みたいに空き地にして住民に開放してくれたら、と思います。

[3172: 匿名さん]

>>3168
ドミナント戦略（笑

[3173: 匿名さん]

プレミアムから申込入ってますね。第1期平均2億700万。130戸。これでも抽選ですから、当たるかわかりません。

https://www.31sumai.com/mfr/X1706/juko.html?saletime=1&reception=0...

[3174: 匿名さん]

売り出し価格の坪単価は部屋によってずいぶん差がありますね。

[3175: マンコミュファンさん]

>>3159 eマンションさん

飛島建設はただのテナントでした

[3176: 買い替え検討中さん]

ザパークハウスグラン千鳥ヶ淵売り出し何度かあったんですね。
坪単価情報もありがとうございます。
中古でもザパークハウスグラン千鳥ヶ淵なら　新築じゃ無くてもかまわない感じ。

高速があっても、皇居の殆どは緑で車道が無いから（東雲とか上下線で幹線道路と高速とあわせると2桁車線数）凄い。

再度の脱線をすみません。

[3177: 匿名さん]

私は紀尾井町が良いと思う
港区も近い

[3178: 買い増し検討中さん]

>>3176 買い替え検討中さん
いや前の方はグランでは無く、パークマンションのことを書いてらっしゃるかと、、、

[3179: eマンションさん]

完全に正解ですねここは。勝利宣言しても良いですかね。

[3180: 匿名さん]

>>3173 匿名さん

514号室、いきなり3LDKとか、ぼけかましてるじゃん。レベル低！

[3181: 匿名さん]

>>3177
紀尾井町は環境も利便性も素晴らしいですが、物件が殆ど出て来ませんね。大規模ホテル、公務員宿舎、上智大学が大部分でマンション用地は残っていない様に思います。もし大規模のマンションが建つなら、ここと同じ様な価格帯になるでしょうね。

[3182: マンション検討中さん]

>>3180 匿名さん

2LDKに変更出来るのでは？

[3183: マンション検討中さん]

>>3180 匿名さん

編集プロさんなのかな？凄い！笑わせてもらいました！笑

[3184: 評判気になるさん]

>> 3183
何が面白いのか意味不明。

[3185: 匿名さん]

これだけ株が上がって下げる兆候なし。
そりゃあ、売れますね。

[3186: 周辺住民さん]

今、住んでる近隣の部屋が156㎡だから、157Aを狙ってたけど
66000万だと坪1385万か。想定の坪1100万を遥かに超えており
数年居住後の出口が、まったく想定出来ないので撤退。

[3187: 匿名さん]

>>3186 周辺住民さん

ここの低層プレミアムはいずれも終日日陰にlなるんだけど、検討者さんたちはモウマンタイなのか？

[3188: 周辺住民さん]

>>3187
157Aは最上階の14Fだよ

[3189: 匿名さん]

>>3188 周辺住民さん

失礼。南東角でしたね。

洗面所ビューがステキな部屋ですね。

当マンションではまだマシな間取りですが、子供部屋のナロースパンはひどいですね。おそらく両手いっぱい腕を広げたら、壁を触れると思います。

まあ、6.6億の値打ちはないでしょう。

[3190: 匿名さん]

抽選倍率そこそこあるので、倍率下げ目的が増えてきますね。まあ、富裕層に対して意味ないと思いますけど。購入希望者にとって各自ほしい基準が違いますから。最終倍率がいくつになるやら。

[3191: 匿名さん]

>>3189 匿名さん
子供部屋、幅2m以上ありますが、2ｍほど身長ある人にとっては手は届きますね。

[3192: 匿名さん]

>>3187 匿名さん
終日日陰って、日照シミュレーションも見ていない検討者でない人が書き込んでますね。

[3193: 匿名さん]

プレミアムは十分なお値段ですが、このエリアの中古と同レベルの価格帯の部屋も多いので、これはすごい倍率になるでしょうね。
ところで、何故、三井さんがこんな安く売りだしたのか不思議です。上智大学から土地を購入した際の価格がよほど安かったのか。。。

[3194: 匿名さん]

>>3193 匿名さん
たしか中々買い手がつかず、三井が買い叩いたんじゃなかったのかな？上智としてはもっと高値で売れると踏んでたから思わぬ誤算だったと。まぁ上智も売り時を誤ったんだね。上智はキャッシュが欲しかったから仕方ないけど。子供が減ってきてるから学校経営は大変だよ。

[3195: マンション比較中さん]

間取りを見ると柱の出っ張りでガタガタな部屋が多いですね。
主寝室は一応四角だけど子供部屋は変な形とか窓が小さいタコつぼとか、
リビングも一体どうしてこうなった？というプランが少なくありません。
設計の独特な感性や美意識に馴染める人は良いですね。

[3196: 匿名さん]

間取りや仕様で少し落ちる部分あるかもしれませんが、それを超える立地の優位性が高価格にも関わらず人気になっている証拠です。細かいことは気にしない富裕層物件です。

[3197: マンション検討中さん]

>>3184 評判気になるさん

3183です。分かりづらい書き方でしたね。
価格リストの最初のお部屋は、1LDKが正しいのですが、3LDKとミス入力されていて、私は気付かなかったのですが、ウィットに富んだご指摘の投稿を見て、確認し、笑ってしまったのでした。

[3198: 職人さん]

>>3196 匿名さん
このロケーションで眺望、間取りや仕様が良ければ、平均1000、最高1500でしょ

[3199: 匿名さん]

プレミアムはすでに1100から1400万／坪ですよ

[3200: 匿名さん]

番町学園通りは、番町文人通りと比べて決して一流ストリートではありません。
路線価や地価公示もその点で評価に差があります。

再度お伝えしますが、ここの低層プレミアムは終日日陰になります。

また、周辺は極めて雑多な環境であるからこそ、ゲート化して周囲と縁を切っているんです。

不動産を分かっている方なら、釈迦に説法ですのでご容赦ください。