パークコート千代田四番町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークコート千代田四番町についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1706/

低層プレミアム住戸（１２戸）は有料にて※温泉（宅配温泉・加温・加水）を供給もしてくれるそうです。
駅もいくつか使えるので、とても便利そうですね。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都千代田区四番町4番他（地番）
交通：総武・中央緩行線「市ヶ谷」駅　徒歩5分
　　　東京メトロ有楽町線「麹町」駅　徒歩4分　6番出口/利用時間6:00～23:00
　　　中央本線「四ツ谷」駅　徒歩8分　南北線「四ツ谷駅」徒歩10分、丸の内線「四ツ谷駅」徒歩11分
　　　東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅　徒歩9分　サブエントランスより
間取：1LDK～3LDK
面積：35.76平米～181.23平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2949: 匿名さん]

医者や外資系企業には売りたくないですね。転勤あるし。会社役員もローン通らないから避けたいね。地方公務員が一番いい

[2950: 迷ってます]

>>2924 eマンションさん
この物件の抽選方法をお聞きした時、この方式の方が住める確率が高いのではと思いました。「部屋」毎の抽選の場合は、落選した場合、少なくとも1番目の人が辞退しない限り次点以降の人に買うチャンスがないのですが、「人」に順位をつける方式の場合、希望住戸はいくつでも登録できるとのことでしたので、自分の順番が回ってきた時に、希望住戸が1つでも残っていたら購入できる、故にチャンスは多いのかと。

少なくとも、「人」に順位をつける抽選は、三井が操作はできないので、各人が提出した希望住戸番号まで公開されるのであれば、公平な抽選になるのではと思いました。

「人」の順位までは公明正大に決まるのでは・・・甘い考えでしょうか。

[2951: とり]

>>2950 迷ってますさん
まず氏名は公表しないので、ダミーの「人」が登録される可能性があります。
つぎに抽選が終わっても、自分が登録した住戸に、先の順位者がいたかどうかは、自分にはわかりません。
「●●さんの前の順番の人が先に選んでしまいました」と言われたら、それを確かめる術がないです。

[2952: とり]

さらに上順位の人が、登録時の希望順位通りに確定するかどうかも分からず、自動的に当落が定まりません。
自分が買えるかどうか決まるのは、抽選日よりずいぶんと先の話になろうかと思います。
抽選後に購入者の選択意思が介入するため、それを理由にして操作することができます。

[2953: 匿名さん]

それはありえませんね。平均販売価格を2億として160戸で320億程度です。デベの取り分としては高々30億程度です。三井不動産の規模からしてあまりにも小さな商いです。そんなちっぽけな商いのためにコンプライアンスに違反するようなことは絶対にありえませんね。

[2954: 匿名さん]

20世紀ならばいざしらず、このご時世において三井がコンプライアンス違反を犯すことは”絶対”ないです。ただし、違反にはならない部分で”調整”は可能である、というのがミソなのです。わかりにくい抽選システムにしているのはそのためです。いずれにせよ、デベ側からの目線で「優良客」にならないと、当選確率は落ちることになります。

[2955: マンコミュファンさん]

2022年秋以降に先着順を買いましょう。

[2956: 匿名さん]

要するに皆さんは第一希望のお部屋を購入したい方々なんですかね、、
皆さんにとってはそれだけ魅力ある物件という事なんでしょう。

[2957: 迷ってます]

>>2952 とりさん
確かに・・・「人」の順位を決める際に、全員の希望住戸が公開された上でない限り公平性は保てないですね。てっきり、「人」の順位を決め、先順位の方の希望住戸一覧を元に、機械的に判定していき、”裁量”や”調整”の余地はないものと信じていました。

[2958: 匿名さん]

>>2945 匿名さん
>マンションを売るのに相手を選ぶことなど絶対にありません。

パーマン檜町と隣のパーマン六本木の差は知ってるかい？

[2959: マンコミュファンさん]

>>2958 匿名さん
天井高、坪単価、バレーパーキング、専用エレベーター、内外装、築年数くらい

[2960: 匿名さん]

一般販売住戸は、人は選ばんだろう。特定優良顧客に販売する場合は、最初から一般販売の対象からはずして売る。

[2961: とり]

>>2957 迷ってますさん
確かめてみないとわかりませんが、抽選会に参加しても、「あなたは●番目です」しかわからないでしょうね。
その後の調整はブラックボックスです。
もし1番目なら選び放題ですが、2番目以降は上順位の人が選んでしまったと言われたら終了です。実際にはあなたより下順位の人に割り当てられたとしても知る術は無いです。

[2962: 匿名さん]

モデルルームを見てきましたが、かなりの盛況でした。最初に予定価格が見れるタブレットが2台あり、そこで渡された紙に予定価格をメモするように言われます。予定価格をメモするための待ちも発生する盛況ぶり。当然ですがプレミアムの予定価格は空欄でした。あとは流れ作業で建物模型、モデルルームの案内と続き、出口に誘導されます。さっと通過すると15分程度で終了してしまいます。購入したい人は、最後に購入したい旨を伝えないと商談スペースにさえ入れてもらえません。圧倒的な売り手市場を感じました。もう、家売るっていうレベルじゃないです。頭下げて買わせていただくという感じです。間取りの記載されたプランブックも無くwebから見るように言われます。なんともそっけないモデルルームでした。アフターコロナはモデルルームも簡素化されていくのでしょうかね。それとも新規予約を増やしたせいで冷やかし客が多くなりまともに対応していると人手が足りないのかもしれません。予約無しで飛び込みで見学に来ている人もいて驚きました。

[2963: 匿名さん]

目黒のブリリアがそんな感じだったな。営業いちいちつけて対応できないから、「買ってにモデルルーム見てきて、終わったら声掛けて」みたいな。で、「億ですよ買えます？あっ買い替えですか？申し込むならまた来てね。バイバイ」って感じ。

[2964: 匿名さん]

2億円以上はローン審査に時間がかかるから、この週末に事前審査申し込んでも登録までに間に合わないかもしれません。列ごとに希望をだして抽選、順位が上の人から好きな部屋を選んでいくというのはこれからの新しいスタンダードになるかもしれませんね。ハイルーフのタワーパーキングが20台しかないので、プレミアムと角部屋で大方埋まってしまうでしょう。番町はハイルーフの人少ないのかな？

[2965: マンション検討中さん]

こちらのマンションを投資用に買う方いらっしゃいますか？みんな実需でしょうか？

[2966: 匿名さん]

>>2965 マンション検討中さん

管理費も高いし、賃貸で回すのはつらいですね。
モデルルームで投資用に買いたいと話している人はいました。

[2967: 匿名さん]

投資用に買うと大やけどしますよ。

[2968: 購入経験者さん]

>>2967 匿名さん
ですね、
将来リセールはどうでしょう?

[2969: 匿名さん]

実需メインでこれだけ人気の物件も珍しいですよね

[2970: 匿名さん]

>>2962 匿名さん
プレミアムはすでに購入予定のお得意様がいるので一般販売はないのかもしれませんね。
もともと番町は投資より実需が多いと思います。

[2971: 匿名さん]

冷やかしがけっこういるのでしょうね

[2972: 三番町住人]

番町のなかでは場所も質もイマイチな物件だな。この程度の物件をポジしてる層って上質なレジ住んでない可哀想な人達かな。

[2973: 匿名さん]

数年前の番町が安い時代に住んだ近隣住民とは異なる層が住むのかねえ

[2974: 匿名]

日テレ再開発の影響はどう思われますか？マンションの価値が高まるのか、下がるのか。。

[2975: 匿名さん]

>予約無しで飛び込みで見学に来ている人もいて驚きました。

以前、三井の人気物件MRに予約無しで行って
受付のお姉さんに入場をアッサリ断られた経験がありますけど。

[2976: 周辺住民さん]

ここで抽選漏れした方は、そのうち三井が一番町で建設中の物件を売り出すでしょうから、そちらに期待ですね。

[2977: 匿名さん]

>>2972 三番町住人さん

白金スカイを見ていて思うけど、最近検討しだした人ばかりだと思うよ
何が高級か分かってない
自社利益を削った設計とか見えないコストを評価できない奴多すぎ

[2978: マンション検討中さん]

今日は暇なんで、この掲示板で暇つぶし。
さて、一番人気はどのタイプでしょうか。
80Aか80Bの上層階と予想。

[2979: 匿名さん]

しょぼい庭とか温泉とかで高級と勘違いしてるんでしょうね。分譲価格と管理費が高かなるだけなのに。

[2980: 匿名さん]

テレワークに使える共用部の個室ワーキングスペース3つと、小さな会議室みたいなのがありますね。
1回5時間までの使用で予約制ですが、予約回数を制限しないと特定の人が毎日占有してしまいそうですね。

[2981: 匿名さん]

>>2979 匿名さん

庭がないと隣の古い雑居ビルと対面してしまうため、苦肉の策でしょうね。管理費が高いのは温泉だけではなく、夜間もコンシェルジュを配置しているせいでしょう。

[2982: 匿名さん]

>>2979 匿名さん

温泉はプレミアム以外は部屋では使えず、貸切風呂を1回3000円でつかうかたちになりますね。1回温泉を補給したら、循環加温して使うようですが、衛生面が心配です。何日で入れ替えてくれるのかとか。

[2983: 匿名さん]

温泉は桐生新里温泉（赤城南麓の湯）から供給するとのことですが、あまり聞いたことない温泉ですが、安かったのかな？箱根や湯河原温泉の方がブランド力あるとおもうのですが。

[2984: マンション掲示板さん]

>>2981 匿名さん

千代田富士見はコンシェ24hだけどここは21:00まででしょ？
それでもレジサスタンダードより1h長い

[2985: 匿名さん]

>>2983 匿名さん

温泉好きには有名ですよ。アルカリ性で色も黄金色なので伊豆や熱海の無色泉より温泉感がでます

[2986: 通りがかりさん]

>>2981 匿名さん

そういうコストの掛け方がパークコートらしいな
白金なら建てられるだけ部屋作って売るぞ

[2987: ご近所さん]

>>2985 匿名さん

アルカリ性だとすべすべするから温泉感出でよいですね

[2988: ご近所さん]

>>2978 マンション検討中さん

80A12階で20700万、80B12階で20800万と予定価格に出ていました。
2億円程度で人気なのはこのあたりでしょうね。
トランクルームがないので、収納が少ないのが気になります。

[2989: ご近所さん]

モデルルームで聞いたところ、やはり角部屋が人気のようですね。
101Aあたりは1期1次で完売かもしれません。

[2990: マンション検討中さん]

72Aと73Aも抽選になりそうですね。

[2991: 口コミ知りたいさん]

>>2982 匿名さん
毎回掛け捨てだと営業に聞いたが
さすがに循環なわけない

[2992: マンション掲示板さん]

このマンションを見学しましたが、値段の割にグレードがかなり低いと感じました。

[2993: マンション検討中さん]

>>2992 マンション掲示板さん
それはある。

[2994: 匿名さん]

>>2992 マンション掲示板さん
所詮は雑居ビル街の中のマンションですからね。

[2995: 匿名さん]

>>2991 口コミ知りたいさん

循環ではないのですね。
お湯は100%温泉なのかな？
水道水で割って使ったりしないですよね。

[2996: 匿名さん]

>>2990 マンション検討中さん

1億後半で買えるのがよいですね。
下の階なら1億5千万くらいからいけるので、何とかサラリーマンでも買えますね。

[2997: 匿名さん]

このマンションに住んだとすると普段の買い物、スーパーマーケットはどこを使えばよいのでしょう。
成城石井以外でありますか？

[2998: 匿名さん]

>>2995 匿名さん

赤城南麓の湯は個人にも宅配してますからプレミアム住戸でなくてもついでに宅配してもらえば自宅でも温泉楽しめますよ。追い焚きすれば3日くらいは使えます。

[2999: ご近所]

>>2972 三番町住人さん

まあ、三番町の方が落ち着いていて千鳥ヶ淵も近いから魅力的ですが、四ツ谷と市ヶ谷、麹町に近いのは便利ですよ。個人的には二番町、六番町が好きですけどなかなか物件無いし。

[3000: 通りがかりさん]

>>2997 匿名さん
成城石井とリンコスで不便はないです
パンは№4で買いますけど

[3001: ご近所]

>>2997 匿名さん

日テレ通りにヨシヤ？っていうスーパーあります。鮮魚系はイマイチですが。
靖国通りまで足を伸ばせばリンコスが充実かな、後は四ツ谷駅の向こう側だけどlifeも。

[3002: ご近所]

先日モデルルーム訪問しました。予約制だから殆ど他のお客さんに会わないかと思っていたら、なかなか混雑していて驚きました。
85Aって思ったより狭くてがっかりしましたが、やはり新築は綺麗ですね笑　子供の居る家族であの間取りは厳しいのでは？
やはり将来的に周りの建設物がどう影響するか気になったのですが、結局いつどこにどの位のモノが建つのかは何とも言えないようですね。階数、方角による眺望のシミュレーションがあって参考になります。
価格は、、まあ予想通りでした。3/12に最終的に価格が決定されるようです。

[3003: 匿名さん]

>>3000 通りがかりさん

モデルルーム見学した帰りに現地前を通りno4のパン買ってかえりましたが、どれもレベル高くてびっくりしました。こんなにハイレベルな店があるとはさすが番町。店内もマダム達がおしゃべりしていて湾岸とは違う雰囲気でした。

[3004: 匿名さん]

>>3002 ご近所さん

モデルルームはウォークインクローゼットがシューズインクローゼットに変更されていたり、キッチン水回りの位置も変更されていたりして、実際をイメージしにくかったです。天カセエアコンがリビングとマスターベッドルームに付いているのはさすがです。

[3005: ご近所]

>>3004 匿名さん

あれは変更されたタイプでしたね。85Aは北東でビルに囲まれるのであまり惹かれなかったのですが、13階ともなると見晴らしも良くて良いですね。

[3006: ご近所]

>>2992 マンション掲示板さん

私は普通に綺麗だと思いましたが、グレードというのは壁や床の材質？　間取りとかですか？

[3007: マンション検討中さん]

本日、はじめてMRを訪問してきました。
プレミアムを拝見してないので網羅できていないところもあるものの、価格はほぼPC虎ノ門と同価格でした。一方で、仕様は比較にならないくらい違いがありました。双方を検討されていた方からすると、どちらが上かは自明だと思います。

ところで、日テレ再開発の場所とは日テレ通りの広大な空地のことですよね。であれば、当物件にそこまで影響を及ぼしますか？

[3008: 匿名さん]

>>3007 マンション検討中さん

マンション南側の黒っぽいビルもバップという日テレ系企業で、将来的に建て替え計画があるようです。

[3009: 匿名さん]

予定価格表をもらえなかったのはなぜだろう？
メモするの面倒だから印刷したものを欲しかった。
見込み客には渡してるのかな？

[3010: マンション検討中さん]

モデルルーム見てきましたが、価格に対して建具等の仕様が悪すぎますね。
特にシートフローリングと、洗濯にお湯が使えないのが何とも。廊下洗面トイレのタイルも質感が酷くてコストカット感ミエミエで萎えました。

[3011: マンション検討中さん]

>>3008 匿名さん

早速にありがとうございます。

番町だとお見合いは仕方がないところもありますよね。ちなみに前面建物との距離ですが、南側は30m、西側(庭園)は最大44mほどあるそうですので、実際はDW部以外は気にならないかもしれません。

[3012: マンション比較中さん]

虎ノ門は
そんなに仕様がいいの？

[3013: 名無しさん]

>>3012 マンション比較中さん
こちらよりは良い。なぜかは知らん。

[3014: マンション検討中さん]

>>3010 マンション検討中さん

同感です。

フローリングよりも廊下や水廻りのタイルの質感はかなりチープでした。あと、壁紙や間接照明器具の周囲の造り込みも安普請。極め付けはダイレクトウインドウのサッシ割で、脚元の無目はコスカの象徴。

現地周囲の評価の高い物件と比較されたら、結構厳しそうです。

将来的に「偽物の桜苑」になることを危惧します。

[3015: 匿名さん]

>>3007
マンション目の前のno4も日テレの土地だそうです。no4は期間限定で借りてるそう。
ですので日テレの再開発によって少なからず影響はあるのではないかと個人的に思います。

[3016: マンション検討中さん]

>>3015 匿名さん

MRに行って南東角に関心あることを伝えると、倍率がつくことと日テレ再開発を覚悟して検討くださいとのことでした。

皆さん、覚悟の準備は整ったのでしょうか。

[3017: 通りがかりさん]

>>3014 マンション検討中さん
「偽物の桜苑」とはショッキングな表現をしますね
エントランスの天井高や温泉施設、各階の宅配ボックス等、目を引く魅力はありますよ
自走式駐車場が少なく、車寄せがなく、間取りがトリッキーで南側の日テレ再開発が不透明なことは否定できませんが
外観は桜苑と似てると、よく資料見ると両方ともデザイナーが三沢さんで共通なんですよね
個人的にはブランズ一番町の方が好みですが

[3018: 匿名さん]

>>3017 通りがかりさん

このクラスのマンションで車寄せが無いのには驚きました。タクシーで玄関まで付けてもタクシーはそのまま出られず、奥のつきあたりで切り返して出てくるしかないと。車の動線が悪すぎますね。

[3019: 匿名さん]

>>3016 マンション検討中さん

東側の駐車場も将来的に建物が建つ可能性があるとのことでした。

[3020: ご近所]

>>3015 匿名さん
No.4は期間限定だが番長の森自体は盆踊りスペースだか何かのために残すって話が以前のコメントであったけど、ガセだったのかな？

[3021: ご近所]

>>3018 匿名さん

まあ、近年番町地区最大の敷地と言っても周りの環境を考慮したセットバック、植林スペース確保、十分な販売戸数を作るにギリギリ十分な建物スペースを得るとクルマの導線は犠牲になるかもね。

[3022: 匿名さん]

>>3000 通りがかりさん
パン体に悪いですよ。今は大丈夫でも将来お気をつけて。

[3023: 通りがかりさん]

>>3022 匿名さん

ご心配いただきありがとうございます
パンが駄目ならケーキをいただくことにします

[3024: 通りがかりさん]

>>3004 匿名さん

当たり前だろ

[3025: ご近所]

>>3022 匿名さん

実は米の方が血糖値上昇カーブが高いですよ笑
何れにせよ糖質摂る前に野菜とタンパク質摂って皇居走れば何食べてもOK。

[3026: ご近所さん]

No.4は人気がありますが、パンの味という点ではいまひとつだと感じています。パンの美味しさだけで比べるとすれば、本物件からは少し離れますが半蔵門駅近くの「ル・グルニエ・ア・パン」がこのエリアではベストだと思います。あるいは、半蔵門駅寄りの「TiMi」、靖国通り沿いの「FACTORY」というお店のパンも美味しいですよ。

[3027: 匿名さん]

小麦は腸に良くないから
玄米食ですよ

[3028: 匿名さん]

>>3027 匿名さん
まさにその通り。
小麦、白砂糖は害。腸は第二の脳、おしゃれなものに騙されてたら体悪くしますね。お店はお客の健康のことなど考えてないですよ、ビジネスです。

[3029: 匿名さん]

>>3023 通りがかりさん

長生きできるよう頑張ってね

[3030: 匿名さん]

三番町に坪1000万で戸建用地出てますね。

[3031: マンション検討中さん]

>>3017 通りがかりさん

三沢アソシエイツは基本設計とデザイン監修のみ携り、主に建物の外観を担当されている一方で、三井住友建設が設計と施工を担っていますので、建築的な視点で言えば、詳細の詰めが甘すぎるんです。

PC一番町のようなシンプルなデザインであれば、三井住友建設でも対処できたかもしれませんが、こちらの平面計画(間取り)は破綻していると言わざるを得ない。

例えば、バルコニーにはリビングとマスターベッドルームから出入りすることが設計における最低限のセオリーですが、ここは子供部屋からしかアクセスできない部屋ばかりです。また、各部屋の間仕切りの位置についても梁下りや開口部との取り合いが悪くて、居心地や動線は良くないと思います。

[3032: 匿名さん]

>>3031 マンション検討中さん
ごもっともでございます。
PSの配置も不思議な状態になってしまっています。

[3033: マンション検討中さん]

>>3032 匿名さん

仰る通り、PSの位置は変更がきかないため、水廻りのリフォーム時にすごく大事なポイントです。PSで分断されたキッチンなんて初めて見ました。
あと、平面計画が破綻しているために無駄にPS部を大きく取って、既成サイズのシステム収納を嵌め込みして誤魔化すんです。太い柱があるように見えてしまうんです。

これだけの高額帯なんで、売ってしまったらあとは知りませんは悲しいです。

竹中工務店、大林組や鹿島建設、並びに一流設計会社が関わっていれば、もっといいマンションができましたよ。
三井住友建設には申し訳ないけど、板状マンション用の建設会社なんですね。

[3034: 匿名さん]

>>3031 マンション検討中さん
子供がベランダでタバコ吸うと迷惑だな。

[3035: マンション検討中さん]

>>3030 匿名さん
広くは無いけど、角地だし悪くは無いね。

[3036: 匿名さん]

>>3035 マンション検討中さん

22坪で三階建新築して、3.5億か。
番町に一軒家は夢だね。

[3037: 匿名さん]

このマンション近く、六番町60平米、3億8千万の土地もありますよ。

[3038: ご近所]

グルテンフリーなんて普通の人には意味無いし、糖質制限も効果一時的。
ご自分の両親兄弟の状態見て、遺伝子的に恵まれていなかったらさっさと内服した方が楽ですよ。

[3039: 職人さん]

>>3033 マンション検討中さん
三沢アソシエイツのに問題があるわけではないのですね
三沢アソシエイツに対する見方を変えようかと思いましたが、問題は設計会社やゼネコンなんですね

[3040: 通りがかりさん]

で。
みなさん購入する？
やめとく？

[3041: 匿名さん]

この物件を買ってくれる人がたくさんいると助かるよ。
次に出てくる高級物件の倍率が下がるからな。

[3042: 匿名さん]

いーね皆んな目が肥えてるね
なぜか大絶賛の白金と大違いだ

[3043: 匿名さん]

ここ最近の株高で富裕層の購買力は増しています。
坪いくら、利回り、そんな事は意思決定の材料にはなりません。
欲しければコレクションとして買います。

[3044: マンション比較中さん]

この物件でも
入居は一年半以上先ですし、
次の番町物件は二年以上先？

[3045: 匿名さん]

>>3040 通りがかりさん
ここは購入費用プラス＋リフォーム代を考える必要がありますよね
ちょっとあの内装ではショボくて…
悩んでますわ

[3046: 買い替え検討中さん]

>>3036 匿名さん

本当のお金持ちはマンションじゃなく番町に一軒家建てるんでしょうね

[3047: 匿名さん]

番町で一軒家に住んでる人って全体の2％しかいないらしい。

マンションで妥協するしかないよね。

[3048: 匿名さん]

>>3040 通りがかりさん
購入するとかやめとく　とか一体何様のつもりなのか、、、
購入させて頂くっていう謙虚な姿勢がなければダメだと思う