パークコート千代田四番町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークコート千代田四番町についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1706/

低層プレミアム住戸（１２戸）は有料にて※温泉（宅配温泉・加温・加水）を供給もしてくれるそうです。
駅もいくつか使えるので、とても便利そうですね。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都千代田区四番町4番他（地番）
交通：総武・中央緩行線「市ヶ谷」駅　徒歩5分
　　　東京メトロ有楽町線「麹町」駅　徒歩4分　6番出口/利用時間6:00～23:00
　　　中央本線「四ツ谷」駅　徒歩8分　南北線「四ツ谷駅」徒歩10分、丸の内線「四ツ谷駅」徒歩11分
　　　東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅　徒歩9分　サブエントランスより
間取：1LDK～3LDK
面積：35.76平米～181.23平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1239: 匿名さん]

>>1238 匿名さん

だよね。リーマンショックの底から今に至るまで、毎年毎年高い高すぎる、買い時ではない、と言い続けて買えない人いるよね。人には底も頂もわからない。頭と尻尾はくれてやれ、の格言とおり。実需ならなおさら、つべこべ言ってる暇があれば買った方がいい。

[1240: 名無しさん]

>>1237 匿名さん
バブルの頂点を当てれるのですね。すごっ。そもそもバブルの定義何ですか、不動産に置いて。どのような指標見れば良いですか？

[1241: 匿名さん]

不動産は比較対象がなく、取引は相対なのでバブル云々はナンセンスですね。欲しい時に払う価格が正価です。

[1242: 匿名さん]

1237の反論ないの

[1243: マンション検討中さん]

>>1237 匿名さん

俺が買えないんだからバブルなんだよ！涙
ていうとんでも理論でしょ。

大極的にみると戦前も戦後も日本の不動産は右肩上がり。
バブルバブル騒いでる奴は、ここ30年程度の相場動向をみてどうのこうのいってるだけ。
オリンピック終わりに暴落。コロナで暴落。

パンピーが思い描く相場の未来ってホント逆指標だよね。

[1244: 匿名さん]

>1243 マンション検討中さん
Ｗ
時代の流れについて行きましょうね。

[1245: 匿名さん]

むしろパンピーが上がる上がる煽られて必死ダブルローん組んで埋立に嵌め込まれてるのがここ数年の傾向なので、そろそろ逆回転だよ。

[1246: eマンションさん]

>>1245 匿名さん
ごめん、ちょっと何言ってるか分からないので退場してください。
ちなみになぜ逆回転でしょうか。何がカタリスト？

[1247: 匿名さん]

そろそろ天井っていう人がいる間はまだまだ上がるよ。

[1248: マンション検討中さん]

>>1244 匿名さん

時代の流れについていったら買い一択やろ。
過去のバブルみて、今もバブル言うてる方が思考停止の化石ですよ。

[1249: 匿名さん]

>>1248 マンション検討中さん

きっと、当時のバブルを知らないんですよ。イメージだけで実感がない、だから簡単にバブルとか使ってしまう。
当時は、企業が必要のない土地を買って翌日には右から左に売っていた。日本のどこどこだけの土地価格でアメリカ全部買える、そんな時代で実需や賃貸利回りとか無関係に土地が値上がりしていた。
今は実需ベース、収益還元法で評価された価格で取引されている。確かに値上がりは急でどこかで価格調整があるかもしれないが、たかが知れて不良債権の山なんてことにはならないと思う。
マスコミは少しでも下がったら大騒ぎするだろうけど。今もコロナ禍で住宅ローン返済できない人続出！みたいな特集をやっていたが不発。

[1250: 匿名さん]

確かに、過去のバブルも買え買え言ってましたね。

[1251: 匿名さん]

逆にここが安く出る、あるいはひどく売れ行きが悪いなどというような事が起きるようだと、千代田区番町のブランド価値が落ちているという現れなわけで、決してブランド価値が落ちているとは思えないので、たぶんそういうことは起きないと思うんだよな。

むしろとんでもない経済の減速が起きたら、マンション価格も下がるのかもしれないけれど、エンドの購買力の方がそれに倍して下がるので、ますます買えなくなるんじゃないかな。

[1252: eマンションさん]

>>1249 匿名さん
あとは米ほどではないですが、貧富の格差かなり日本も広がってますね。こういうところを買える人って昔よりかなり増えてます。ダブルローン除きですもちろん。あと金利の効果は大きいですね。だから今ローン組まない人は何考えてらのかなと思います。無理にでもローン組むべきレベルの金利です。

[1253: 匿名さん]

新築マンションが減っている。中古在庫も減っている。コロナ販売自粛で溜まっていた需要は増えている。買いたい人は多いのに、買える物件がない。金利は低いまま。
答えは１つ。価格が上がることはあっても下がることはない。

[1254: eマンションさん]

>>1253 匿名さん
ここや虎ノ門みたいなハイクラスな物件、3A、駅直結とかセレクティブな物件というのが条件になりますが、そうだと思います。だからこそ上位層だけが上位層の中でクルクル回転させられることが出来るので、富の格差も広がってしまうんです。これまで見たく何でもかんでも上がるという相場から、良いところだけ上がるイメージです。

[1255: 住民板ユーザーさん1]

利回りで2.8％しかない。
収益還元で考えて間違いなく割高だよ。
落ち目の番町、戸数増えて昔みたいな希少性もないし、四番町だし、パスする人もたくさんいそうだね。

[1256: 匿名さん]

>>1255 住民板ユーザーさん1さん

もう不動産転売ヤーの時代は終わったんやで

[1257: 匿名さん]

中央線内側＋山手線内側
これが今後の東京の鉄板コンセンサス
荒らしてるのは所詮 電車頼みの外側民やろ

[1258: eマンションさん]

>>1254 eマンションさん
３Ａや番町虎ノ門の中にしれっと駅直結とかクサい要素まぜるなよ。
お前、高値ボッタ営業に嵌め込まれた小石川か勝どきの奴だろ。笑
需要ないからどっちも地価下がってるよ？オイ。笑

[1259: 住民板ユーザーさん1]

実質的の利回りなら2.2%くらいになる。
買うより借りて住む方が正解。
45年分だよ。

[1260: マンコミュファンさん]

集合住宅は集合住宅同士、仲良くすればいいのに。。。

[1261: 匿名さん]

っていうか、勝どきの物件を長い地下通路で駅直結物件にしたのは三井さん。
ここと同じデベさん同士。

[1262: 匿名さん]

勝どきも小石川も同じ埋め立て地の都営地下鉄マンション。
兄弟物件同士、なかよくしなさい。

[1265: マンション検討中さん]

[NO.1263～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[1266: 匿名さん]

まぁ駅直結はすでに旧世代の価値観だよ。　
少なくとも、メトロじゃないとね。
小石川勝どきの兄弟マンションに関しては、なんというか運が悪かったね。

[1267: 匿名さん]

関係ない小石川勝どきに執着してるの何？
気持ち悪いよ

[1268: マンション掲示板さん]

もうすぐMRオープンですね。
高層ビルと価格について、レポートお願いします!

[1269: 匿名さん]

緊急事態出るのにモデルルームなんかやらないだろ
世間の笑いモンになるのがオチやで

[1270: 検討板ユーザーさん]

>>1229 マンション検討中さん

>>1216ですが既に所有不動産がありそちらの支払いを考えると返済負担率ギリギリというところです。別不動産は訳あって賃貸には出せないので

[1271: 検討板ユーザーさん]

>>1269 匿名さん

また延びるのか、、

[1272: マンション検討中さん]

今回の緊急事態宣言は会食やめさせるために出すのであって、それ以外には制限かけないんじゃないかと思う。
三井も変な忖度はせずに普通にやってほしい。

[1273: 匿名さん]

緊急事態宣言が出れば、上場企業は従うと思う
5割以上のテレワークとか言ってたな
その間に価格が上昇していくとう悲劇が起きてる
中古好調の理由だ

[1274: 匿名さん]

関係ないけど、九段は開発されないのかね
いい加減くたびれていて、士業の事務所とかになっているマンション多いよね

[1275: 匿名さん]

九段は企業エリアだからな
住居エリアになったら日本経済は崩壊するよ

[1276: 匿名さん]

都心の住宅地って貴重だな
100年先を考えると高層化は、元に戻れなくなる禁じ手のような気がうする

[1277: 匿名さん]

容積率フル消化した再開発タワマンに価値はないよ
永住を夢見てるローン君には酷な話だけど

[1278: 匿名さん]

>>1277 匿名さん

ここ再開発タワマンか？

[1280: 検討板ユーザーさん]

>>1276 匿名さん

100年先とは言わないまでもタワマン群て自分がヨボヨボになる頃にはどーなるんだろうかとふと思う。高島平の団地みたいになるんだろうか。

[1281: 匿名さん]

都心のタワマンは栄える
他は知らん

[1282: 匿名さん]

タワマン買うならせめて山手線内側＋中央線南側にしとけってことかな。

[1283: 匿名さん]

ここタワマンか？

[1284: 匿名さん]

ここタワマンじゃない

[1285: 匿名さん]

山手線内側＋中央線南側はいいねえ
間違ってもここからハミ出しちゃあいけないよう

[1286: 匿名さん]

中央線南側でも行き過ぎちゃいけない
コロナ禍が終息すれば
港区南側の街の上空を低空で飛行機通過が本格化
タワマン高層階だとますます飛行機に近づく

[1287: 匿名さん]

新航路と中央線北側なら、新航路下の方がましだなあ

by 広尾民

[1295: マンション検討中さん]

今、モデルルームに来ました！3階建のモデルルームは初めてです。家族連れの方が多いですね。車が4台しか停められないのはどうかと。

[1296: 匿名さん]

報告可能ならお願いします。事前案内予約とれず、3月の第1期販売に間に合わないので。。。

[1297: マンション検討中さん]

>>1295 マンション検討中さん

坪単価は、どのぐらい？

[1298: 匿名さん]

1925さんではありませんが、去年別の三井のモデルルームで聞いたときは、中には坪１０００万以上のものがあり、８０㎡程度の物件は2億円切るくらいといっていたので坪８００万くらいでしょうか。高いですが虎ノ門の水準考えるとここもそれくらいしてしまうんでしょうかね。。。細かいことは別物件担当だったので聞けませんでしたが、実際はもっと安いものがあることを祈っています。
私もモデルルーム往訪予定なので希望を捨てずに見に行きたいと思います。

[1299: マンション検討中さん]

三井の別物件の担当者に聞いてみたら90㎡で3億弱らしいです。設備にお金がかかってるからこれくらいになっても仕方ないですと言ってました。

[1300: 匿名さん]

結構前にエントリーしたのですがモデルルーム予約の案内が来ません。どのようにモデルルーム予約されたのでしょうか？

[1301: マンション検討中さん]

>>1300 匿名さん

残念ながら、何か支障が生じてエントリーできていない、あるいはエントリーさせないようにしているかもしれません。

[1302: マンション検討中さん]

>>1300 匿名さん
エントリー時に、予算はいくらと書いた？
おれも案内が来なかった。恐らく予算が低すぎたかな。

[1303: マンション検討中さん]

本日、ギャラリーに行ってきました。
価格表に載っているのは、ごく一部ですが、85で850ぐらいでしょうか、近隣の中古と合わせて価格を決めたとの事です。

[1304: 匿名さん]

>>1303 マンション検討中さん

情報ありがとうございます。
高いですね…2,3年前とまた違った世界ですね。無理してでも購入すべき物件か悩ましいです。

[1305: 匿名さん]

85Aで2.2億弱か…。

[1306: 匿名さん]

まあ、相場通りですね。買える層が限られますが、売れてしまうでしょう。

[1307: 匿名さん]

投資としては完全に破綻している価格ですね。

[1308: 検討板ユーザーさん]

>>1307 匿名さん
再開発とはいえ、買値以上で上がる想像ができないですね。住宅ローンがマイナスになればいけるかもですが笑
まぁ購入される方は学区とか地位とかで(地域内でピカイチではないにせよ)判断して、値段については二の次でしょうね。
庶民に毛の生えた人間の感覚からしたら温泉みたいなもので価格が乗っかってるならやめて頂いて少しでも安くして欲しい笑

[1309: 匿名さん]

>>1302 マンション検討中さん

予算2億、80平米希望と書きました。
アンケート内容で案内するかどうか決めているんですね。門前払いですね。

[1310: 匿名さん]

肌感覚ですが、1000万から1500万くらい割高な感じがします。
各エリア相場を見てきていますから精度としてはそこそこ自信があるのですが、フラットなご意見を頂きたいです。

[1311: 検討板ユーザーさん]

日テレ高層ビルと日照は何かわかりましたか？
ずいぶんと高い単価ですが、日照抜群ってことですか？

[1312: 口コミ知りたいさん]

>>1310 匿名さん
同感です。仕様がどれくらい違うのか分かりませんが、パークコート虎ノ門と同等かそれ以上に見えます。地域の将来性を考えれば流石に虎ノ門の方が話題性があり、比較感からすると私も違和感があります。そういったロジック抜きで購入層がいると踏んだのか、仕様が虎ノ門を大きく上回るのかわかりませんが、どういう理由でこういう値付けをしたんでしょうね。

[1313: マンション検討中さん]

まだ予定価格の段階では？

要望が出てこなければ、価格downの可能性があります？

虎ノ門より高いなら、番町小狙いの方以外は港区を視野に入れてほうがいいかも。

[1314: 匿名さん]

番町小は最近あまり評判が宜しくないのですよね…

[1315: 匿名さん]

>>1314 匿名さん

このあたりでは番町小が最良、次に麹町小、次に九段小がよいとされています。番町小、麹町小は7割くらい中学受験するので、教育熱心ですね。九段小は九段南あたりの雑多なエリアも学区なので多少レベルは落ちますが校舎が新築されたばかりなのでよいですね。番町小は校舎が古すぎするのがデメリットです。

[1316: eマンションさん]

>>1314 匿名さん
近所住まいですが、この点少し気になってます。たしかに校舎は古いし、番町小にお子さんを通わせてるママ友によると、庶民の目線からするといい意味でも悪い意味でもメンタリティが少し特殊な保護者さんが多いと言ってました。レベルが下がっても施設が新しい九段小が気が楽な気もしています。もちろん通う本人次第でしょうが

[1317: 検討板ユーザーさん]

仕様は普通でした。
プレミアムを除くと、天井2.6のサッシ2.3くらい。
内装も標準的。
最初は買えない人達の皮肉程度にしか考えていませんでしたが、流石にこの価格はバブルの影が見え隠れしますね。

[1318: 匿名さん]

100㎡超なら850もありかもしれませんが、80㎡やそこらで850の単価はありえん！
私はパス。

[1319: マンション検討中さん]

100㎡超えるなら、坪1000ですが何か？
80㎡で低層お見合いで、坪800ですね。

よろしくぅで！す！

[1320: マンション検討中さん]

下がり天井2.2はさすがにビックリしました。
駐車場優先の上位だと坪800万から900万ですね。仕様はPC文京小石川より上、白金ザスカイより下。
周りビルだらけで眺望に期待しては駄目、周辺の飲食店含め少し汚い感じですね。日テレ再開発でどうなるか。
霞町、三田綱町フォレストと同じ方とは思えないデザイン力だと正直思いました。
投資用としては儲かりそうではなく、実需向けですね。

[1321: マンション検討中さん]

下がり天井2.2はさすがにビックリしました。
駐車場優先の上位だと坪800万から900万ですね。仕様はPC文京小石川より上、白金ザスカイより下。
周りビルだらけで眺望に期待しては駄目、周辺の飲食店含め少し汚い感じですね。日テレ再開発でどうなるか。
霞町、三田綱町フォレストと同じ方とは思えないデザイン力だと正直思いました。
投資用としては儲かりそうではなく、実需向けですね。

[1323: 匿名さん]

こちらは実需中心なので、多少高くても売れるでしょう。投資なら虎ノ門がいいと思いますが、再開発後の投資に賭けても面白いかもしれません。

[1324: マンション検討中さん]

>>1321 マンション検討中さん

>>1296 匿名さん

下がり天井2200は配管部のごく一部でしたよ。リビングは2600ありました。
私は事前案内の予約がスムーズに取れ本日モデルルームに行ってきました。第1期の販売スケジュールも価格も現時点でまだ未定でした。予想販売価格の表はありましたが。
モデルルームは圧巻でしたが、他のパークコートやブランズ一番町などと比べて秀逸と言うわけではありませんでした。

[1325: 匿名さん]

>>1315 匿名さん

九段小学校が多少レベルが落ちるとは？
九段は中学受験する子どもの割合が、番町や麹町小よりも多少、少ないという意味ですか？

いずれも公立なので教師（都職員）のレベルは同じはずですよね。

[1326: 匿名さん]

番町小は別格で人気が高いです。学区目当て多いです。

[1327: 匿名さん]

地元の方やマンクラスタTwitterをみると、最近の番町小の評判はあまりよろしくないのですが。
ここから九段小もすごく近いですよね。番町小ではなく九段小に通う方法はないのでしょうか。

[1328: 匿名さん]

九段がいいなら、素直に九段小学区のを検討したらいかがですか？番町小学区のために検討している人にとって必要ない情報です。

[1329: 匿名さん]

実需で長く住んでくれることをみんな期待してる
投資目的で購入する奴いない方が良い

[1330: マンション検討中さん]

番町のデフォルト相場は番町最高峰物件を除き、坪500であることをお忘れ無くなっ！

番町最高峰物件とは例えば皇居ビュー物件、ブランズ一番町、桜苑、番町パークハウスなどの良質物件、JR四ツ谷駅アクセスに優れる物件(皆無)を指します。

なお、当該物件がどちらに属するかはご承知のことと存じ上げます。

[1331: 匿名さん]

>>1330 マンション検討中さん

昔より相場は上がった850は妥当

[1332: マンション検討中さん]

>>1330 マンション検討中さん

坪500万が相場だったのは10年前の話です。あれから日経平均は3倍以上、平均所得も倍増しています。坪800万くらいが相場だと思います。850は、やや高め。

[1333: 匿名さん]

相場感ない人はいつまでも買えないよ。

[1334: マンション検討中さん]

ネガりたいだけでしょ

[1335: 匿名さん]

天井高260って湾岸マンションなみだな。
ブランズ一番町はノーマルの部屋で280あるぞ。
それでも同じ相場っていうのは無理があるな。

[1336: マンション検討中さん]

>>1335 匿名さん
広尾のタワーマンションでも2450ですよ。2600あればいい方かと。

[1337: 匿名さん]

広尾のどの物件ですか？

[1338: マンション検討中さん]

番町は賃料帯が港区一等地に比べて3割程度安いので、坪800万でも相当に厳しそう。
番町エリアの新築の賃料帯は坪20000円のために表面利回りは3%を下回りますし、デフォルト相場が500万のためにキャピタルゲインも獲得困難な状況です。

番町エリアの伸びしろは完全に消滅していますので、港区の麻布、六本木、虎ノ門、三田などの方が将来的にも安定していますよ。

なお、番町小にご執心のご家族を対象としていませんので、ご容赦ください。