ブランズ桜新町ってどうよ？

[周辺住民さん]

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/sakurashinmachi/

売主：東急不動産
施工会社：東急建設
管理会社：東急コミュニティー

所在地：東京都世田谷区桜新町2丁目525番4(地番)
交通：東急田園都市線 「桜新町」駅 から徒歩 1分

ブランズ桜新町について語りましょう。

【物件情報を追加しました。2020.8.14　管理担当】
【東京23区の新築分譲マンション掲示板から東京のマンション住民掲示板へ移動しました。2021.4.8　管理担当】

[181: 匿名さん]

また営業か…
マンマニさんの記事もさすがにちょっと恣意的な内容すぎるかと。

良い物件だと思うけど、やっぱ高いよ…

[182: マンション検討中さん]

桜新町昔住んでました、落ち着いていていい街ですよね。しかし高い…こんなに上がってるんなら賃貸でもいいかなって思いますけど、駅徒歩圏1分なら買っても資産性は十分なんでしょうね。広さもそこまでないので、dinks向けでしょうか

[183: 匿名さん]

マンマニさんの記事は決して恣意的なものではなく正当な評価だと思います。前例のない、そして将来的にも出てくる可能性が限りなく低い徒歩1分の希少性抜群の物件ですから、もっと強気の価格でもよかったと思いますが、竣工売りだからこそ実現できた割安な価格設定だと思います。このような物件は、販売時は高いと言われていても、将来的に遡ってみれば割安だったと評価され、売出し待ちが何人も出るような物件になるでしょう。そのような明るい将来を見通せる人は、マンマニさんの言うとおり、迷わずGOだと思います。

[184: 匿名さん]

なんか、擁護があからさま過ぎてちょっと怖い。
平均単価に騙されちゃいけないって…
明らかに条件悪い部屋(日当たり絶望、飲食店真裏等)が単価下がっているだけで、まともな部屋は@500超えですよ？
これで割安というんなら、モリモト物件以外の具体的なデータください。

[185: 匿名さん]

隣駅徒歩３分、周辺に徒歩１分、２分の物件が複数あるため、本物件と異なり、全く希少性もない物件ですが、坪単価はこのレベル感みたいですよ。
まともな部屋（前建て、建て替えリスク等がない４階以上）は、平均すると＠500位ですね。
本物件の希少性を踏まえると＠500超は当然かと。

★パークホームズ駒沢大学★

Ag　3LDK　80.63㎡　管理費（月額）26,370円　修繕積立金(月額)14,510円
1階　10818万円　坪単価443万円

A　3LDK　80.63㎡　管理費（月額）26,370円　修繕積立金(月額)14,510円
2階　10888万円　坪単価446万円
3階　11188万円　坪単価458万円
4階　11588万円　坪単価475万円

B　3LDK　73.49㎡ 管理費（月額）24,030円　修繕積立金(月額)13,230円
2階　9388万円　坪単価422万円
5階　10788万円　坪単価485万円

C　3LDK　67.49㎡ 管理費（月額）22,070円　修繕積立金(月額)12,150円
2階　8588万円　坪単価420万円
5階　9888万円　坪単価484万円

D　2LDK　61.75㎡　管理費（月額）20,190円　修繕積立金(月額)11,120円
2階　7888万円　坪単価422万円
5階　9088万円　坪単価486万円

F　3LDK　68.84㎡　管理費（月額）22,510円　修繕積立金(月額)12,390円
2階　8788万円　坪単価422万円
3階　8988万円　坪単価431万円

H　2LDK　55.75㎡ 管理費（月額）18,230円　修繕積立金(月額)10,040円
2階　7588万円　坪単価449万円
3階　7788万円　坪単価461万円

I1　2LDK　64.23㎡　管理費（月額）21,000円　修繕積立金(月額)11,560円
4階　8588万円　坪単価442万円

K　2LDK　75.15㎡　管理費（月額）24,570円　修繕積立金(月額)13,530円
6階　11988万円　坪単価527万円

L　2LDK　62.19㎡　管理費（月額）20,340円　修繕積立金(月額)11,190円
6階　9688万円　坪単価515万円

[186: 匿名さん]

営業 vs 検討中さん？の構図で盛り上がつていますね。
色々な観点があって大変勉強になります。

[187: 通りがかりさん]

冷静になりましょうよ。
お隣の駒沢でも2年前の駅1分が坪450万、直近の駅3分も同じく坪450万なのでここの坪470万が割安なわけないんです。もちろん、どちらも大手です。
この物件との比較でいえば246が近いのは飲食店との近さでデメリット相殺ですし。

桜新町のこれまでの最高単価は4年前の413万(駅4分)なので、遥か上をいく挑戦的価格と言えます。
これから始まる駅7分も坪410万くらいみたいですし。

用賀1分の某M社さんが坪470万円の暴利で売り切った実績がありますが、あちらの方が環境良いのは事実(M社PRではありません)。

以上を全て勘案すると、この物件の価格は割高と思料します。

[188: マンション検討中さん]

条件悪い住戸の単価が下がり、条件良い住戸の単価が上がるのはどの物件も共通のことであり、平均単価は、他の物件との比較において、その物件全体の割高・割安を判断する重要な指標になると思いますよ。

因みに、坪500万円を超えてるのは、ぼぼ1LDKだけなので明らかに事実誤認かと思います。。

[189: 匿名さん]

>>188 マンション検討中さん
確かに坪500万越なんて、ペントハウス的な住戸除けば、上層階の一部1LDKだけですね…

[190: マンション検討中さん]

駅近であれ、どんなにオリジナリチキンが好きでも、毎日KFCの匂いはきつい。ダクトの眺望はきつい。机上は結構。資産性という名の牢獄には住みたくない。しかし、それに惹かれる人もいる。理解できないけど。

[191: 匿名さん]

>>185 匿名さん

ちゃんと数字以外の要素も確認しましたか？
PH駒沢大学は6階部分は全ての住戸が南向きワイドスパン若しくはルーバル付きです。
それに、6階だけ内廊下になっている特別仕様です。
6階が突出しているだけで、4階より上の平均で@500にはなりません。
3階以下でも前建懸念も影響を受ける住戸とそうでない住戸が当然あります。

希少性の差と言いますが、駒沢1分のタワーが@450であることと比較されたら抗弁できますか？
国道と首都高が近いことは言い訳になりませんよ。
こちらも飲食店が目の前なんですから。

[192: マンション検討中さん]

>>187 通りがかりさん
5年前のヴィークステージ桜新町を含め、坪413万円を軽く超える住戸を含むマンションはいくつも販売されてますよ。。

[193: マンション検討中さん]

>>191 匿名さん
分譲の時期が異なるのですが。。

[194: 匿名さん]

>>193 マンション検討中さん
CT駒沢は確かに2年前ですしね
振り返るとあちらは今となっては割安だったということですか

だとしても、さすがにここが割安というのは言い過ぎかと
検討している大半の人たちは安いとは思ってないでしょう

[195: 匿名さん]

ここ全然盛り上がってなかったのに。いよいよ、焦り始めたな。

[196: 評判気になるさん]

なんだか、少し前と打って変わって擁護する人が増えましたね（笑）
契約された方か、関係者の方でしょうか。
過剰な批判も擁護も検討者を惑わせてしまうので、両極端ではなく様々な角度の意見が欲しいですね。

[197: 匿名さん]

いよいよ最終章が近くなってきたのか、盛り上がってきたな。
年始には残り13戸だったが、すでに11戸。

[198: 匿名さん]

>>197 匿名さん
まだ、そんな残ってるんですね。だから、テコ入れしてるんですね。

[199: ご近所さん]

長年住んでいますが、こちら実需エリアです。
桜新町の住環境が気に入って住んでおりますので、坪単価云々言う方々は住まないで良いと思います。気に入ったマンションがあれば、たかが１千万、２千万など誤差の範囲内。
売る気もさらさらありませんし、売らざるを得なくて損が出ても痛くも痒くもありません。
そういう人達が住むエリアです。

[200: マンション検討中さん]

同じ駅近でもサンウッドの方が掘出し物感あったなぁ。だいぶ前だけど。
サザエさん通り沿いだし。そっちの方が希少性高いよね。

[201: マンション検討中さん]

>>200 マンション検討中さん
サンウッドとブランズは比較にならないレベルだと思いますよ。。圧倒的にブランズの方がよい。

[202: マンション検討中さん]

>>201 マンション検討中さん
確かに二つを比較するとブランズ一択ですね。

[203: マンション検討中さん]

もうすぐ残り9戸になりますね。

[204: マンション検討中さん]

サンウッドの7階中古が出てたけど瞬間蒸発でしたね。

確かにグレードとかは圧倒的にブランズでしょうが、コスパ考えた総合的な評価は…

[207: マンション検討中さん]

どちらにせよ、スレが盛り上がってるということはそれだけ注目されてる物件ってことですね

[208: マンコミュファンさん]

割安とか言うから反感を買うのであって、普通に売ってれば高くてもある程度時間かければ売り切れる物件だと思いますけどね。
変にPRしすぎると逆効果な気がする。

[209: 匿名さん]

>>207 マンション検討中さん
いえ、梅ヶ丘見ればここが盛り上がってないことに気付きますよ。

[210: マンコミュファンさん]

>>209 匿名さん
プラウド世田谷代田のスレは桁違いの盛り上がり様ですね。
本当に検討している人がそこまで多いかは定かではありませんが。

[211: マンション検討中さん]

飲食店真裏なので臭気と害虫などの衛生環境が気になりました。また、すぐ近くの地下を田園都市線が走っているので、振動や音などがないか少し心配です。

[212: マンション検討中さん]

残ってるのって1LDKですか？

[213: マンション検討中さん]

>>212 マンション検討中さん
2LDKも若干あると思いますよ。

[214: 通りがかりさん]

物件や設備クオリティは高そう。
立地も1分なので、メリデメはあるものの許容、あとは予算さえ合えばという感じになるのかな。

ちょっと興味あったけど残り少なそうなので、見送るかな。

[215: マンション検討中さん]

予算、1番の問題ですよね…
この辺の物件の中で、圧倒的に高い。
この価格なら都心に住めるんじゃないかと頭をよぎってしまう。
桜新町、すごく良いところなんですけどね。

[216: マンション検討中さん]

リビングインの部屋が多い間取りが目立ちますが、皆さんその辺は気になりませんか？

[217: マンション検討中さん]

>>205 匿名さん
普通にモデルルーム訪問したら教えてくれますよ(笑)
誰でも知りうる情報です。

[218: 評判気になるさん]

ここ、天井高いくつですか？
天カセ付けるために無理やり下り天井にしている物件多いから、気になる。

[219: デベにお勤めさん]

坪単価（所謂バランスシートのアセットサイド）でしか不動産の価値を図れない人達が多数居るようですが、バランスシートの調達サイドやインフレ率などをご理解いただいてからコメントしていただいほうが良いかと思います。

●年に供給されたどこそこのマンションが坪単価幾らなので、それと比較すると本物件は高い安いなどいうコメントは、素人間満載で稚拙過ぎてお話になりません。

過去何十年遡ってインフレ率、調達金利など比較してみてはいかがでしょうか。
金利だけみても、現在は史上最低水準を更新しておりますし、当然インフレにより、建築コストも人件費も上昇しています。
マンションの高い安いは、バランスシートとNOI利回りで決まります。

繰り返しますが、過去物件との比較は意味がありません。（されるなら相当なモデル分析が必要になります。）

現在販売されている同一モデル条件のマンションで議論されるべきです。
ご参考になれば幸いです。

[220: マンション検討中さん]

>>215 マンション検討中さん
都心も値上がりが続いているため選択肢がほぼ無いに等しいですね。。

[221: 匿名さん]

今年の3月末に入居できるというのは、金利や市況リスクを軽減できるという意味で非常に大きいメリットがありますね。

[222: ど素人]

>>219 デベにお勤めさん
坪単価は、相場のアップダウンが繰り返されると仮定した際には有効な比較手段になります。
そもそも、今後の相場なんて誰も想像し得ないので、リスクを回避する意味で過去はどのような価格で取引されていたのか分析し、参考にしているのです。

収益物件と実需物件はまた考え方が異なります。
利回りで全て判断できるなら、デベさんが値付で苦労することなんて起こり得ないはずです。

実需が絡むと、価格形成要因はもっと複雑です。
表面的なことばかりを最もらしく並べているだけで、なんの参考にもなりませんね。

[223: デベにお勤めさん]

>>219 デベにお勤めさん
確かにインフレで家賃なんかも上がっているんだろうけど、これ投資用マンションじゃあないからね。
１LDKの賃貸目的の投資家層に向けて発信したらいかが？

[224: マンション検討中さん]

どいつもこいつもかっかして言い合いばかりだな。
はっきり言ってどいつもまったく参考にならん…
他に行ってくれ。

そんな話しより、もっと物件の中身や住環境（スーパーとか飲食店、隠れスポットとか学校の評判とか）の良い点、悪い点とか真面目に検討している人達の意見が聞きたいね。

[225: 通りがかりさん]

https://mansiontrend.com/?p=5365

先月はまたマンション価格が上がったのですね。。

[226: 匿名さん]

都心マンション(投資用マンションを含む)には海外のマネーが流れ込んできてるので、さらに価格が上がると思われます。そうなると、桜新町のような都心周辺のマンションに流れてくる現象が生じると思います。

[227: 匿名さん]

>>219 デベにお勤めさん
マンションを高い安いだけで語る意見を開陳されても、別に参考にならないかな

[228: 通りがかりさん]

マンション相場が上がろうが下がろうが、このマンションは歴史的高値物件として名を残すことでしょう。

[229: マンション検討中さん]

このマンションは他の追随を許さない歴史的資産価値のある徒歩１分のブランド物件として名を遺すことでしょう。

[230: マンコミュファンさん]

タワマンだったら商業施設との複合開発はプラス要素なのに、低層住宅地だとこうも食い合わせ悪くなっちゃうんですね。
せっかく圧倒的に便利な立地なのに、臭いと騒音のせいでプラマイゼロ、むしろマイナスだなんて…
マンション選びは難しいです。