プラウド東陽町ガーデンズ

[マンコミュファンさん]

ガーデン・サンクチュアリ-新・庭園街区登場。


□所在地：東京都江東区南砂1丁目940番5（地番）
□交通：東京メトロ東西線東陽町駅から徒歩15分
□入居：2011年3月下旬(予定)
□総戸数：110戸 (他管理事務所1戸)
□間取り：2LDK～4LDK
□専有面積：62.04～90.72平米（トランクルーム0.35～0.75平米含む）
□売主：野村不動産、トヨタホーム
□施工：長谷工コーポレーション

[230: 匿名さん]

>229
専業主婦は自分さえ楽が出来ればいいんだろうなぁ～。
旦那や中高生の通勤通学は眼中にないらしい。

[231: 匿名さん]

>>224さん

そのカラクリを教えて頂けないでしょうか？
今後の参考にしたいと思いますので宜しくお願い致します。

[232: 匿名さん]

>231さん

通常デベはまず購入希望者から要望書を取ります。
そこで要望書の出た箇所を第１期の販売数として公表します。
なので要望書の分だけ（今回は７０戸）完売するのは当たり前なのです。

あとは抽選で外れた人用に第１期２次として販売するんですよ。
今回は２次が５戸なので５人ほど抽選に外れた人がいるんでしょうね。
第１期１次７０戸に比べて、第１期２次が５戸というふうに急激に販売数が少なくなっているのは
そういうカラクリがあるからなんです。

そしてまた要望書を取って第２期１次として販売するので、第２期１次はまた販売数が増えますし
その分は確実に完売します。
なので『即日完売』という言葉は全戸売り切る以外は釣り文句だと思ったほうがいいですよという事です。

[233: 匿名さん]

>>232
ニワカ考えでは要望書が多いんだったらいちいちそんなことしなくてもと思うんですが、なるほど。
要望書が思ったより集まらなかった場合はどんな方法があるんでしょうか？

[234: 匿名さん]

>>233
第一期３０戸完売ってすればいいだけだろ？
要はデベロッパーのさじ加減でどうにだって出来るんだよ

[235: 匿名さん]

大健闘と言えるんじゃないでしょうか。
値引き期待の人は正念場ですね。

[236: 匿名さん]

周りにいろいろ商業施設があるのは助かるけど、
駅から遠いって言うのが気になる。

子供の足で、駅から20分以上はかかりそうですよね。

[237: 匿名さん]

夜間に周辺を歩いたことがないのですが
駅から物件までの夜道で女性の一人歩きが危なそうな所ってありますか？

[238: 匿名さん]

治安は心配ですよね～。
駅から遠いと歩く時間は長くなるし、人通りもどんどん無くなるからね。

[239: マンコミュファンさん]

>>237さん

一度購入前に予定される帰宅道を友人等と歩いてみるのが一番間違いないですね。
購入前に朝昼晩と時間変えて周りの雰囲気を見てみると結構いろんなことが分かっていいですよ。
まあ時間がなかなか取れなかったりでそう何回も見に行けないのがほとんどなんですが＾＾；

[240: 匿名さん]

駅から遠い、駅から遠いってホントしつこいね～
購入者はそれを理解して買ってるんだから別にいいだろ？
それに購入する気もないあんたらが心配しなくてもここは完売するから心配すんなよ（笑

まっそれ以外に叩くところがない良物件だから仕方ないけどね

[242: ご近所さん]

>237さん
基本的には239さんの見解が正しいと思いますが、一応私の主観で。

東陽町駅東口から西友の横を抜けて横十間川親水公園に入るところまでは
人通りも車通りもそこそこあるので、まず問題ないと思います。
（電車が走っている時間帯は、必ずと言っていい程、人が歩いています）

その先は公園になりますが、ここも夜10時過ぎに歩いても
何人かとすれ違いますし、自転車の人に追い抜かれたりするので、
公園内での犯罪は起こりにくいかと思います。

仙台堀川公園と横十間川親水公園はかなりの人が
通勤経路として利用しているようです。

[243: 匿名さん]

ご参考まで
ひったくり危険度マップです。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm

[244: 匿名さん]

ライバル会社が完売できない中、東陽町で唯一完売したプラウド東陽町はどのように分析するのですかね。ネガレスで書かれているような、こんなに危険で駅遠なのに、なんでこんなに売れているんですかね。その分析を無視して悪口しか書いていないというところに悪意が感じられますね。
本当に意見したいなら、こういう部分が評価されて完売だけど、ここが難点という感じになるものです。
ここの書き込みも見る価値なさそうですかね。購入の判断基準にはならないな

[245: 匿名さん]

値引き提示で購買意欲をそそる販売戦略でしょ。

[246: 231]

>>232さん

初心者の質問にお答え頂き有難うございました。

第１期完売を謳っているこの物件は、あまり宜しくないのでしょうか？
書き込みで、駅から遠い物件は価値が低いというのをよく目にします。
周辺が騒然としていても駅に近い物件の方が価値が高いのでしょうか？
東陽町、葛西の他物件と比べ魅力的に思っており、第２期で申込みを
検討しています。

宜しければご意見を伺わせてください。

[247: 匿名さん]

予定通りなら2期開始まで1ヶ月切ってるんですよね
第一候補ではないのですが、駅からの距離以外は本当に魅力的な物件だと思います
じっくり様子を見てたら後悔することになるのかな・・・

[248: 匿名さん]

>>244さん

プラウド東陽町１７１戸＋ガーデンズ１１０戸＝２８１戸中２４１戸販売済み
パークホームズ東陽町２７２戸中２６０戸販売済み

若干パークホームズがリードかな？

[249: 匿名はん]

>>248さん

販売時期が違います。
ガーデンズの販売は今年４月以降ですから、現時点で比較するのは意味がないのでは？

>>246さん
「第一期完売」を謳う物件＝魅力ない　とはならないでしょう。
あまり参考にならない、というのが正しいのでは？

>>245さん
値引き提示はないはずですよ。

[250: 匿名さん]

駅遠でも売れる。
プラウドはマーケティングが実に上手い。
恐らく、他のデベではこうはいかなかったでしょう。

購入者側の視点より、野村不動産の販売戦略のほうが興味あります。

[251: 匿名さん]

駅から遠いプラウドだから注目されてんじゃないの？

[252: 匿名さん]

転売しても激安にしないと売れないので、
永住するならいいんじゃないかしら

[253: 匿名さん]

>249
>値引き提示はないはずですよ。

値引き提示がないような空気が出来上がっているところで値引き提示されると
購買意欲が否が応でもそそられるんだよね。
そこが野村の販売戦略の上手いところ。
定価でも買える客には定価で買わせる。
定価で買えない客には懐事情を把握してギリギリの額で値引き提示して買わせる。
値引きして買う方も早く完売させて売る方も満足。
定価で買った客も値引きしてる事も知らずに人気あるんだなぁと勘違いして満足。
本当、野村の販売戦略は絶妙。

[254: 匿名さん]

>>249さん
>現時点で比較するのは意味がないのでは？

なら「プラウド（170戸）は完売してライバル会社（272戸）は完売できない」と比較するのも意味が
ないんじゃね？
よくプラウド信者は『完売した完売した』って自慢してるけど、170戸ぐらいならパークホームズも
確か第１期で軽く売り切ってたんじゃなかったっけ？
結局手頃感のない高層階で苦戦してるみたいだけど、ここも最初の勢いはいいけどどうなんだろうね？

[255: 匿名さん]

駅からの距離という不便は、その他の利便性で相殺って感じですかね
電車通勤の旦那様が「ちょっと歩くな～」と言っても
奥様が「健康の為に15分くらい歩きなさい」と言われてそう（笑）
小さな子供がいる専業主婦の方には魅力あると思います

[256: 匿名さん]

子供が小さいうちだけ限定して住むならいいかもね。
子供の電車通学始まったら売ればいい。
駅から遠いから売る時の下落幅は気になるけど。

[257: 匿名さん]

値引きは無いっていう人が多いけど、その根拠は何ですか。

値引き交渉してマンション買った知り合いがいるけど、
そこの検討板でも値引きは無いって豪語する人ばかりだった。

[258: 249]

>254さん
　ごもっともですね。
　「プラウド（170戸）は完売してライバル会社（272戸）は完売できない」って書いたのは
　私ではないので、なんとも言えませんが。。
　それぞれマンションごとに条件は違いますから、販売状況だけで比較するのは無理がある、ということで。

>253さん　257さん
　確かに、私は野村不動産社員ではないので、本当に値引きがないかどうかなんて知りません。
　そこまで疑問にもたれるのでしたら、モデルルームに行って値引き交渉されてはどうでしょう。
　抽選もあるような物件ですので、野村側も強気でして、とても値引きに応じてくれるような
　雰囲気ではなかったですけどね。

[259: 匿名さん]

東陽町駅周辺にもっと駐輪場があれば自転車で駅まで行くならすぐなんだけど、現状だと駐輪場が厳しそうだよね。
健康の為に歩くかな（笑）
アリオもOKも近いから、買物とかは便利そうだよね。

[260: 匿名さん]

アリオやOKこそ自転車で行けばいいからね。荷物もあるし。
アリオやOKが近いのは便利だけど、他物件と比べると有利、不利は全然ない。

[261: 匿名さん]

>>257
竣工前に値引きする物件なんてあると思ってるの？
一度MRに行って値段交渉してこいよ、素人が（笑

[262: 購入経験者さん]

私は学生時代に京浜東北線の新杉田駅からバスで１５分（徒歩４０分）の実家から
田町の大学まで通っていました。中学高校はもうちょっと近い駅でしたが。
父親は今でも東京駅まで通勤しています。

そんな我が家からすれば、徒歩１５分が遠いというのはちゃんちゃら可笑しいです。
しかもその駅は新杉田駅じゃなくて東陽町駅なので、東京駅まですぐです。
徒歩10分も15分も変わらない、と考える人は結構いると思います。

東京駅近郊でありながら目の前の緑を取れることへのトレードオフが
駅から徒歩５分後退するということなら、良い取引だと思いますけどね。

まあ、そこを訴求した野村の営業力もあると思いますし、
一部の人たちに値引き提示もしたのかもしれません。
でも一部の人への値引き提示なんて野村に限った話ではないですよね。
それに、野村だけ営業が上手で、三井・住友・三菱が営業下手と考えるのも
無理がありますね。どれも名うての不動産屋なのですから。

[263: 6階の2LDKが中古で売りに出ていますが環境はどうでしょうか？]

6階の2LDKが中古で売りに出ていますが環境はどうでしょうか？

[264: ビギナーさん]

>>261
おいおい・・・竣工前に値引き？フツーにあるぞ？
ベ・・・のブランド展開している大手が相手から話をだしてきたよ。
まープラウドは厳しいかもだけど～竣工後の値引きは酷いな。
最近の竣工物件で15%引って言われた。それでも買わなかったけどね。

[265: 匿名さん]

駐輪場は少ないんですかね？
そしたら自転車は難しいですよね。

[266: 匿名さん]

>265
物件内の駐輪場ですか？戸数の倍の数駐輪できるみたいなので、数的には問題なのではないかと。場所的に自転車使う方多そうですよね。となると自転車で移動した先の駐輪環境が充実しているかどうかも気になりますね。

[267: 匿名さん]

>>266
駅近くのいい場所に駐輪場あるけど空き状況はどうなんでしょうね
毎日の買い物関係だったら大型店が多いから駐輪場完備してると思うけど

[268: 匿名さん]

>>264
>最近の竣工物件で15%引って言われた。それでも買わなかったけどね。

「それでも買えなかった」だよね？（笑

[269: 匿名さん]

>>268

「知らずに定価で買った」だよね？（笑

[270: 匿名さん]

場所的に敷地内駐輪場が戸数の倍の数ってどうなんでしょうね？
子どもが複数いたり、親と同居世帯だとどうしても２台以上になってしまうと思うのですが、
その場合は理事会に承認を得て敷地内にとめる事になるのかな？

[271: 匿名さん]

普通に考えて抽選も出てる人気物件が値引きするわけありません。
竣工前に値引きをする所もありますが、そういう所はタワーなどの大規模物件で竣工までに
埋まりそうもないのが予測できる所です。
ここは110戸しかないので値引きはないですし、値引きを狙っている内に売り切れますよ。

[272: 匿名さん]

抽選ハズレて再申し込みしたのは５世帯でしょ。
つまり定価でもいいから１期で契約する見込みが７５組。
残りは値引きありえるのでは？

[273: 匿名さん]

そんなに値引きして欲しいなら、値引きするまで待っていればいいじゃん。こんなところで、ネガキャンして足を引っ張らずにさ。そんなことしても、１期は半分以上完売、とても待ちきれないと思うけど

[274: 匿名さん]

知らぬが仏

[275: 匿名さん]

>270

確かに3台以上所有する世帯もありますよね。全く所有しない世帯もあるという計算で、真ん中とった数にしたとか(笑)

[276: 匿名さん]

>>270
一世帯につき2台ならいい方だと思いますよ
更に台数が欲しい場合は折りたたみ自転車がいいかも、最近のは軽くて性能もいいやつが
安価で買えますからね～

[277: 匿名さん]

確かに、値引きを待っている間に
売切れそう。

値引きは私もうれしいですけど
値引きを期待しているうちは
本気で買いたいと思ってないみたいなところもあるんですよね。

[278: 匿名さん]

残り35戸ですから第二期で完売してしまうでしょうね。
値引きにうるさい人って結局値引きを待っている内に優遇税制も終わって挙句の果てには消費税もアップして
高い値段で買っちゃうんでしょうね（笑

[279: 匿名]

あの～野村さんは普通に値引きしますよ。客を見てになりますが。少しの値引きでも何百万ですから大きいと思いますが。