プラウド東陽町ガーデンズ

[マンコミュファンさん]

ガーデン・サンクチュアリ-新・庭園街区登場。


□所在地：東京都江東区南砂1丁目940番5（地番）
□交通：東京メトロ東西線東陽町駅から徒歩15分
□入居：2011年3月下旬(予定)
□総戸数：110戸 (他管理事務所1戸)
□間取り：2LDK～4LDK
□専有面積：62.04～90.72平米（トランクルーム0.35～0.75平米含む）
□売主：野村不動産、トヨタホーム
□施工：長谷工コーポレーション

[21: 物件比較中さん]

パークホームズもここと値段の変わらない中層階まではほとんど売り切ってますよ。
残っているのは殆どが２ＬＤＫ、後は３ＬＤＫ４ＬＤＫでも価格帯の高い高層階みたいですね。

ちなみに私の狙っている4000万円台半ばの３ＬＤＫはパークホームズではもう予算オーバーで買えないので
ここを狙ってます。

[22: 匿名さん]

>20さん
パークホームズは格安といいますがそれは50平米の2LDKがあるからでの方で3LDKはプラウドと
変わりませんでしたよ。

あちらは駅近でも周辺が寂しい、こっちは周辺環境が良さそうですがやはり駅遠というのが
ネックですかね。
前回のプラウドよりもう少し安くなれば欲しいのですが、プラウドが残り１戸までになるくらい
売れたので、ガーデンズは強気の価格を出してくるんでしょうか・・・

[23: 匿名さん]

>22さん
ある程度、需要を掘り起こしてしまったでしょうから、
需要と供給のバランスを考えるとむしろ安くなるのではと想像しています。

[24: 匿名さん]

>>23さん
資材も安くなってきてるはずなんですから期待しちゃいますよね。
ただ近隣のパークホームズの２棟目の「四季の庭」が4500万～になっててあまり安くなってないみたいなので
少し不安です。
ここは「四季の庭」より駅から遠いのですから、安くなるといいのですが…。

[25: 購入経験者さん]

価格に関しては強気も弱気もなく、隣のプラウド１と同じになると思いますよ。
価格帯を１とガーデンズで変えれば、どっちかから文句が出ますから。
２棟で共同利用する施設があるので、入居者同士がギスギスするのは
管理会社としても避けたいのではないでしょうか。

[26: 物件比較中さん]

正直なところこのプラウドは10年後、価値があるとは思えない。

[27: 匿名さん]

>25さん
同じ野村系ではあるが、売主と管理会社はあくまで別会社。
管理会社の事を考えて価格を決めるなんてないのでは。
管理会社はその道のプロなんだから、ギスギスしようが上手く管理していかなければいけない。
売主は売る方のプロ。
利益追求は当り前だが、この時期の景気市況や客の問合せ状況も勘案して価格を決めるでしょう。

[28: 匿名さん]

>26
資産価値は期待できないかもしれないが、
元々安く買えれば問題ないんじゃない？

隣りのプラウドに比べたら資産価値の目減りはマシでしょう。
隣りはここより古いし、定価で買った人が多いようだしね。

[29: 購入経験者さん]

＞27さん
確かに。管理会社のために同じ価格帯にはしないかもしれないですね。
ただ、２棟並んだプラウドの住民が不仲というのはブランドイメージの毀損につながるので、
売り手としてもそういう状況になることは避けた方が良いように思うのです。

まあ、上場企業とはいえ、このご時世では長期のブランド戦略より
目先の利益の方が重要かもしれませんが。。。

同じ価格帯の方が営業マンの説明が楽だと思うんですけどね～。

[30: 物件比較中さん]

プラウド１が完売間近なのにガーデンズを安く売るわけないですよ。
最低でも同じ価格帯かもうちょっと上がるんじゃないですかね？
自分はここを狙っているのであまり値上してもらいたくないですけど。

それよりもガーデンズの影に入ってしまうプラウド１の東側を買った人はここをどう思ってるんですかね～。
恨まれたりしないですかね？（笑

[31: 匿名さん]

>30
あなたみたいな方が多ければ上がるかもしれないが、
少なければ値引きとかで結局、安くなるんじゃないでしょうか。

[32: 匿名]

東側ねぇ〜かなり安くなりそうだったけどね〜。日照とかこれから始まる工事の騒音考えて見送りました。売れたんだ。良かったですね。

[33: 匿名さん]

いくらで売れたかは…ウフフ…。

[34: 匿名さん]

夜の公園を通るのはちょっと無理だし、結構駅から徒歩１５分はきついな～って思っているので、隣のプラウドもそうですけど、駅にもっと近い三井の３ＬＤＫあたりで４千万円台。比較してもスペックの違いもあるからしょうがない点もあるけど、同じ間取りプランで３千万円台前半あたりとか、出てくれないでしょうか。無理か。隣のプラウドの価格かい離が激しすぎるし。

[35: 匿名さん]

お隣は完売したようですね

[36: 物件比較中さん]

お隣の東側買った人、日当たりが悪くなっちゃってかわいそうですね…
でもそれを知って南側より安い値段で買ったのなら仕方ないのかな？

[37: 匿名さん]

それでも買う価値があると思ったのでしょう。隣もあれだけネガキャンしても完売したのに、懲りない人たちですね。もう、人気があることを認めてもいいんじゃないんですか

[38: 物件比較中さん]

ここは東側に何か高い建物が建つ可能性はないのでしょうか？
それならプラウド１とは違って、東側は買いだと思うのですが。

[39: 匿名さん]

34
申し訳ありませんが、その予算だと23区は諦めないと無理ですよ。

[40: 匿名さん]

>38さま

ガーデンズの東側は道路ですが、その向かいに14階建てくらいのマンションが既に建ってます。
東側だから日当たりが期待できるかと思えば、購入場所にもよりますが、かなり早い時間から影がおちてきますよ。がっつり目の前に建っているので、眺望も期待できないと思います。

やはり、ここは南側で検討したいところです。

[41: 物件比較中さん]

>>40さん

お返事ありがとうございます。
やはりここも南側でないと日当たりは厳しそうですね…。
しかも南側は公園で高い建物が建つ可能性はなさそうですし。
何十年も住む訳ですから、予算が少しオーバーしそうですが南側で検討してみます。

[42: 匿名さん]

現地をちゃんと確認しましたか？東側の建物との距離を確認していますか？日射も確認していますか？道路の幅の広さと、太陽の動きを見たところ、問題ないと思ったのですが。どのような日射角度だと何階までが何時に日陰が来るのですか？これで、日射が悪いという話になれば、ほとんどのマンションは購入できないですよね

[43: 購入検討中さん]

>42
だからあえてリスクのある東側を購入するのじゃなく南側ならより安心という話な訳で。

[44: 匿名さん]

>42さま
別の掲示版でシュミレーションされている方がいらっしゃるので、ご参考に・・・。
http://www.smatch.jp/T3790/thread/P_4/

[45: 匿名さん]

それにしても外観パースの緑地は誇張しすぎでしょ。
手前側なんて、葛西橋通なのにさ。

[46: 匿名さん]

23区内でも3LDKで3000万円代は結構ありますよ。

[47: 匿名さん]

23区でも都心部になると高いですね。

しょうがないけど。

[48: 購入検討中さん]

先日ＭＲ、現地を見てきました。プラウドの標準仕様的なつくりでした。
東側の棟は、やはり日当たりは期待できそうにありません。風当たりはいいでしょうが。立地条件の景観もありません。後は価格しだいかと思います。

[50: 匿名ちゃん]

通勤地獄、駅遠、公園内の酔っ払い＆ヤンキー＆浮浪者、幹線道路、排気ガス、海抜０メートル、カオス的巨大団地、江東区…の割には高いから止めました。

[51: 匿名さん]

間取りを見て思ったのですが(既出かもしれませんが)、ここの外壁ってひょっとして・・・。

[52: 匿名さん]

やっぱりどうしても都営団地群が気になってしまいます。

[53: 匿名]

自分も駅遠のくせに価格高の理由でやめました。
雨の日を考えるとうんざり。

[54: 匿名]

売れてるの？四季の庭はほぼ完売らしいよ。

[55: 購入検討中さん]

四季の庭は、残り１戸ぐらいか。
あそこは東陽町駅まで１０分でも売れない。やはり、東西線だけでは不便という理由かも。

[56: 物件比較中さん]

ここの物件の価格って、坪単価いくらぐらいなんでしょうか？
広いＬＲタイプぐらいの部屋でいくらぐらいなんでしょう？

[57: 周辺住民さん]

駅まで歩いて20分近くあるくのに、こんな割高なマンションなんぞ選ばなくてもいいと思う。雨の日、真夏、真冬はつらいんじゃないかな。公園が近いとはいっても、そんな立派なもんじゃないし、周辺環境も自動車修理工場が多いし。営業妨害するつもりはないけど、他にあるんじゃないかな。

[58: ご近所さん]

隣を購入した者ですが、プラウド東陽町の時も同様のご意見がありましたが、
私たちにとって
・駅遠⇒静寂
・大した事ない公園⇒気楽な公園
・割高⇒確かに！でも他に見つからない
という感じで買いました。

雨の日は既に何日かありましたが、気にならないですよ。
強いて言えば、西友の辺りですれ違う時に傘が邪魔になるくらいでしょうか。

[59: 匿名さん]

雨の日は、葛西橋通からタクシーですね。
そのまま門前仲町まで乗って、あとは空いてる大江戸線通勤です。
駅近のほうが便利なことは間違いないですが、子供いるとそれだけじゃないから。

[60: 申込予定さん]

「駅近」ってどれだけの価値があるんでしょうか？

そもそも都心以外の地下鉄の駅周辺なんて、地上路線に比べれば
あまり開けていない（商業施設に直結していないとか、大きな商店街がないとか
という意味）から、少なくとも東西線とか東陽町を選ぶ時点で大差ないんでは？
そろそろ新陳代謝の落ちるマンション購入者層の年代からすれば、
むしろ毎日片道１５分程度は歩いた方がいいんじゃないかと…（自戒を込めて）。

どこにどういった価値を見出すのかは人それぞれですが、
駅とは違う方向だけど、大きな商店街やショッピングセンターは
徒歩圏内にあるし、子供を持つ身からすれば、目の前とそれに連なる
大した事ない公園は魅力的に写るんですわ。
現地を見た限り、葛西橋通りの音も案外うるさくは聞こえないし。
だからここの価格にも、それなりの納得はしてるわけで。
どこ選ぼうとしたって、一長一短（それを言っちゃおしまい）。

早く決まって欲しいなぁ。

[61: 匿名]

60
これからより一層都心回帰になるといわれてる市場で、都内郊外エリアの駅遠物件に価値の維持力なんてありませんよ。

[62: ビギナーさん]

え？
東陽町って「都内郊外」扱いなんですか？？！
大手町から１０分で？？？？

[63: 物件比較中さん]

そこに住み続けたいと思う人にとっては価値（金銭的価値？）の維持ってあまり意味ないと思うなぁ。

「マンションの価値が下がる！」って文句言う人と一緒になると、
管理組合の運営が大変なことになるってきいたことがある。
買うところが面倒くさいとこにならなきゃいいなあ。

ここ、周りがマンションだらけだよね。空がせまい～。

[64: 匿名さん]

価値があると思う人は買うのでしょうし、価値が無いと思う人は買わない。視野を広げれば、周辺環境や物件環境だけが価値の対象ではない人もいるはずと考えます。

[65: 匿名さん]

そうですよ。
ところで、あなたは大手町を基準にしたいみたいですが、あなたの中では大手町まで何分以上が郊外なんでしょうか？

[66: 匿名さん]

23区の物件で最寄り駅徒歩15分って…完全に郊外でしょ。。
ただ、この立地、この構造仕様で最多4800万の物件がまだ売れるのか非常に興味があります。
これで売れちゃったら、野村は笑いが止まらないでしょうね。
今後は、長谷工が完全にプラウドの標準ゼネコンになるのは確定的。

[67: 購入経験者さん]

駅徒歩15分とか、長谷工施工・最多4800万円台などの
画一的なデータだけで判断すると、買いではないですよね。

でも城東地区に住む人は勤務地が茅場町～大手町が多いと思うので、
勤務先までタクシー・自転車・徒歩で通勤出来る人には駅徒歩15分は関係なくなります。
長谷工施工も過去の話。森永のお菓子を食べちゃダメと言っているようなものです。
それ以外に目の前に緑があるという暮らしや生活利便性をを勘案すると
4800万円は豊かな暮らしへの対価と考える人はそこそこいるんだと思います。

住友・三井・野村で同じような価格の物件が500戸以上売れているんだから
画一的なデータだけじゃ分からないですよ。
Ｓ氏のレポートも大外れでしたし。

[68: 匿名さん]

駅から15分慣れちゃえば大丈夫だと思うけどな
そういえば木場にある木場公園は良いですよ
ドックランもあったし

[69: 匿名さん]

>68

木場公園けっこう広いですね。売店もあるんだ。

近くにこういう場所があると、豊かさを感じますね。

[70: 匿名さん]

猿江恩賜公園も広いよ。
さらに荒川まで入れれば・・
公園だらけだよ。