プラウド天王寺勝山ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド天王寺勝山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/w131210/

所在地：大阪府大阪市天王寺区勝山4丁目85番1（地番）
交通：JR線環状線 「桃谷」駅 徒歩8分
　　　JR線環状線 「寺田町」駅 徒歩8分
間取：2LDK～3LDK
面積：60.14平米～73.86平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社森組
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[702: マンション検討中さん]

ま、上がらんかも、下がらんかも、先の事はわからんですね。既に持ち家で10年以上経ちますが、変動金利で支払いはずっと一緒。上がると言われてたけど上がらない。景気はよめませんね、ほんとに。

[703: 口コミ知りたいさん]

変動0.5%、5年毎に0.3%上昇(5年125%ルールくらい上がると想定）
固定1.2%
35年でローン組んだら、上記の二つはほとんど同じ返済総額になるよ。
変動の金利が低いうちに残金が多く減るから。
それなら金利が上がらない可能性がある分変動が有利とも思えるけど。

[704: マンション検討中さん]

>>703 口コミ知りたいさん

最悪、借り換えもありますからね。はじめ変動の最安で組んで、様子見が一番経済的かもしれません。

[705: マンション検討中さん]

>>704 マンション検討中さん
借り換えの時ってローン控除は普通に継続できるのでしょうか？？ご存知の方居たらお願いします。

[706: マンション検討中さん]

週末にプラウドさん前を観察していたのですが、意外とJR環状線の電車音がします。
線路まで遮るものが無く抜けていることと建物で反響しているような感じを受けました。
玉造筋と環状線は気にしないといけませんね。

[707: 評判気になるさん]

>>706 マンション検討中さん

電車は0:30には終わりますが玉造筋はトラックや改造車も居ますからね。AタイプにするかCタイプにするか迷う要因ですね。

[708: マンション検討中さん]

不安なら夜の玉造筋も視察してみては？実際に見て夜うるさいかどうか判断するといいと思います。夜間の交通量はかなり少ないです。

[709: ご近所さん]

>>708 マンション検討中さん

玉造筋の夜は救急車以外は静かですよ

[710: マンション掲示板さん]

>>709 ご近所さん
しかし玉造筋ですから。谷町筋上町筋玉造筋です。
道路横で静かになることはないですよ。
勝山新築ならブランズがマンションとしてはベストですね。

[711: 匿名さん]

>>710 マンション掲示板さん
設備面、間取り、エントランス、セキュリティ含め、単純な比較なら個人的意見ですがそれは無いのかなと思います。しかし坪単価や総額面で少し客層が違うのかなとも思えます。

[712: マンション検討中さん]

>>710 マンション掲示板さん

ブランズが一番よいと思う理由は何ですか？無知な小職的には勝山新築では一番下に見てましたので、よろしければご参考までに聞かせていただければ！

[713: マンション検討中さん]

>>712 マンション検討中さん
勝山新築だけで比較すると
①静かさ
②低層階の日当たり
③広さの工夫（ロスが少ない設計）

[714: 名無しさん]

>>713 マンション検討中さん
>>③広さの工夫（ロスが少ない設計）
この辺の三物件で唯一廊下側インポール設計で部屋の形がデコボコなのに？

[715: マンション比較中さん]

>>714 名無しさん
確かに

[716: マンション検討中さん]

ここのスレ定期的にブランズ推しの人が現れて、推しポイントがイマイチ根拠無くて叩かれてますよね。推しの人は同じ人なのかな、だとしたらメンタル強いですよね。笑

[717: 通りがかりさん]

>>716 マンション検討中さん
確かに、特徴あるので、この人かって分かりますし。

[718: 匿名さん]

>>716 マンション検討中さん

これ、逆にネタっぽくてブランズ推しではない人がふざけてる感じですね。

[719: マンション比較中さん]

>>718 匿名さん

ブランズさんは販売状況が厳しいと聞いていますので
営業さんがなんとかして売りたい行動では？

[720: 検討板ユーザーさん]

>>719 マンション比較中さん

ここの営業の評価は各コメント見ても高いようなので、こんな弱いロジックのコメントはしないでしょうね。

[721: マンション検討中さん]

>>720 検討板ユーザーさん
とすると一部のブランズ推しの方が営業さんの頑張りを計らずも阻害してる感じですかね。あるいは718さんが言うように推しでも無い方が適当に邪魔してるのか。後者なら悪質ですね。

[722: 通りがかりさん]

2LDKプラスの4100万台の部屋って、管理費積立費どれ位か知ってる人いますか？

[723: マンション検討中さん]

Cの一期販売分はほぼ要望書入ってましたね。

[724: 口コミ知りたいさん]

>>722 通りがかりさん

安いな 本当に4100万円代にあるのか？
客寄せパンダの典型かもしれない。

[725: マンション検討中さん]

>>724 口コミ知りたいさん
これはCタイプの間取り変更verなので4000万台はありません。
Bタイプ60平米の2階は4100万です。日当たりが特に冬場絶望的なので安いですね。

[726: マンション検討中さん]

エレベーターが食い込んでる間取りがBタイプです。

[727: マンション検討中さん]

>>722 通りがかりさん

合計26000円ほどです。上町一丁目タワーぐらい高いですね。

[728: マンション検討中さん]

>>723 マンション検討中さん
要望書って、まだ契約前なので特に違約金とか無しで辞めれる状態やと思ってるんですけど、それでも間取り変更とかオプションとか受け付けてくれるんですかね？

[729: マンション検討中さん]

>>728 マンション検討中さん

要望書はあくまでどのくらいの希望者がいるかの判断なので、来週20、21日に申し込み会があるので被ってる場合は抽選でその後にオプション変更です。

[730: マンション検討中さん]

>>727 マンション検討中さん
えらい高いですね。
管理人は常駐なのですか？
金額からしてコンシェルジュが居てるの？
居てないようですが、なぜ？

[731: マンション検討中さん]

>>730 マンション検討中さん
週4日
8:00から12:00の通勤
おもに清掃業務

らしいです。
何故？かは解りません。

[732: マンション検討中さん]

>>723 マンション検討中さん
そんなに人気なんですね。さすがです！

[733: マンション検討中さん]

>>729 マンション検討中さん
なるほど、じゃあ二月末にはプラウドさんの真の人気度合いが見えるんですね。楽しみです。

[734: マンション検討中さん]

Cプランは即完売でしょう。Aは苦戦すると思うけど。

[735: マンション比較中さん]

>>726 マンション検討中さん

エレベーターが食い込んだマンション　4100万円で誰も買わないですね！
しかも日当たりが絶望的とならば実質3500万円の価値です。

[736: マンション検討中さん]

>>735 マンション比較中さん

はい、こういう批判する人がまた来たね。笑

[737: マンション検討中さん]

間取り見ましたが、2LDKも3LDKと迷うくらい良いと思いますけどね。価格も魅力的やし！エレベーターが横にある設計だと何がデメリットなんですか？純粋に知りたいです。

[738: マンション検討中さん]

>>736 マンション検討中さん
多分毎回同じ人ですよね笑
嫌なら買わなきゃいいだけです。

[739: マンション検討中さん]

>>736 マンション検討中さん
参考意見ならまだしも、嫌悪感、不快感ある言い方ですよね。絶対検討者じゃないと思いますよ。ただ、荒らして批判しに来てるだけ。どこかの営業の人じゃないですか？

[740: 検討板ユーザーさん]

>>735 マンション比較中さん
貸せば利回り高いですね、そういう人のニーズがあるのですよ。

[741: マンション検討中さん]

>>740 検討板ユーザーさん
月のランニングコストが高いので、グロスでは全く廻らないですよ

[742: 検討板ユーザーさん]

>>741 マンション検討中さん
グロス？ネットでしょ、具体的には？

[743: マンション検討中さん]

管理費が高いのが気になってはいるのですが、仕方ないですよねー
マンションブランドも野村ですし。。。

管理会社を変更することは可能？

[744: マンション検討中さん]

>>743 マンション検討中さん
管理費の内容を見ずに値段だけで高いとか言うのはナンセンス。
それを管理会社のせいにするのはもっとナンセンス。

[745: マンション検討中さん]

>>742 検討板ユーザーさん

ご自分で考えて下さい
めんどくさそうな方なのでこれにて

[746: マンション検討中さん]

>>744 マンション検討中さん
731に書いてますが。
これでは言われてもしょうがないレベルでは。
否定する方がナンセンスですよ。
それを理解した上で購入するのですから。

[747: 匿名さん]

>>745 マンション検討中さん
いやいや、貴方が間違えているので指摘しただけです。私は自分で計算できますので、悪しからず。

[748: マンション検討中さん]

>>743 マンション検討中さん
一年目は無理ですね。2年目以降は前年の組合役員さんがすごい頑張れば可能ではあります。

[749: マンション検討中さん]

管理費の内訳として
建物設備保守点検業務、セキュリティ、管理業務、清掃業務、火災・地震保険等とのこと。

管理員週４午前のみでこの値段？
物件価格を下げたことによる影響かなと思いますが、予算がぎりぎりだと決断しずらいです。

ちなみに修繕積立金は妥当かなと思っています。

[750: マンション検討中さん]

全戸満室だと管理費が年間約７3０万。
35戸だと妥当だと思われますか？

[751: 検討板ユーザーさん]

>>748 マンション検討中さん
管理会社を変えるのは大変そうですね。
この物件を買う方は管理費は納得済だと思うので、安くすることに賛同を得られないかもしれないですね。

[752: 通りがかりさん]

>>737 マンション検討中さん
2LDKのEVが間取りに食い込んでるタイプですね、建築容積率、コスト面で廊下の外側には設置できなかったパターンですね、メジャー７のマンションでも厳しい時代です。
懸念される事は2点、音の問題が1つめ、EVが運転中の機械音が聞こえる可能性がある事、北側の洋室窓開けてるとEVのボタン操作音が聞こえる可能性。2つめは玄関入口がクランクインでないのでEVから降りて来た人と玄関から出て来た人が接触する可能性が考えられます。モデルルームに設計図が保管されてるので、EVの箱の周りコンクリート厚みやEVのボタン押した時の音量など配慮されてるか要確認です。結構な音でピイッと鳴るEVがあります。

[753: マンション検討中さん]

>>747 匿名さん
横槍です。
どっちでもいいですが回らんので、悪しからず。

[754: マンション検討中さん]

>>751 検討板ユーザーさん
管理会社変えてサービスレベルが低下しないかの懸念を持つ人も居るでしょうし、サービス大きく落とさず安く出来る管理会社見つけないといけないし、簡単では無いですよ。
というかそもそも管理費は3マンション大きな差は無かったのでは？千円か二千円ぐらいの差とどっかの掲示板で見た記憶が有りますが。

[755: 匿名さん]

>>753 マンション検討中さん
横槍と言いつつ、どっちでもいいとか、貴方失礼ですね。はっきりと計算式と相場感示してくださいよ。収益物件わかってます？

[756: 匿名さん]

>>753 マンション検討中さん
そもそも利回りが高いとか低いとか議論していません。同じマンションの部屋のうちで相対的な話をしているのです。日当たりや階数の条件が悪い部屋でも、分譲価格の坪単価の相関性と家賃の相関性は違うのですよ。条件が悪くて価格が抑えられている割合よりも、家賃は下がりません。(単価)そこのマンションに住んでいるというステータス性などが賃貸の場合は実需よりも影響するのです。実需でもその原理を突いて、転売屋もタワーマンションの低層階を仕入れて転売するのです。高層階よりも単価が安いと言う点とマンション相場が上昇している環境を上手く利用するのです。

[757: マンション検討中さん]

>>754 マンション検討中さん

管理費は近隣の３つのマンションと、比べると1万円近く差があります。

[758: マンション検討中さん]

>>757 マンション検討中さん

管理費のみならレジェイドとプラウドはそこまで差はありません。
戸数が多いブランズとは差があります。

[759: マンション検討中さん]

>>756 匿名さん
では勝手にそう利用して下さい。
745さん、流石です。
めんどくさいたぐいでした。
私もこれにて笑

[760: マンション検討中さん]

>>758 マンション検討中さん
なるほど。という事は3マンション管理費は戸数順に並んでるので、管理の質を下げない限り無理でしょうね。

[761: 通りがかりさん]

>>760 マンション検討中さん
ブランズさんは同じブランズ国分町より戸数が少ないのに修繕費が低いです。恐らくですが、これでは修繕費用が不足し数年すれば一気上がります。

[762: 通りがかりさん]

>>761 通りがかりさん
建物が国分町よりお金かかって無いから修繕費も安上がり、とか？
共用廊下の手すり、ただの柵だし。公団仕様よりは目が細かいからそこまでチープには見えないけど。
手すりとかケチってる物件って、色んな部分でコスト削ってそう。

[763: 匿名さん]

>>759 マンション検討中さん
貴方も感覚だけで言いたいことだけ言って、具体的は話もせずにめんどくさいで終わらせるめんどくさい類の方ですね。忙しいので、では。

[764: マンション検討中さん]

今週末ついに販売開始ですね。1期でどれだけ売れるのか楽しみです。

[765: マンション検討中さん]

>>764 マンション検討中さん

楽しみですね。Cはほぼ完売でしょうけど、ABがどうなるのか気になります！

[766: マンション検討中さん]

>>765 マンション検討中さん
Cからすぐ完売し、Aがその次に高層階から順次売れて、Bがどこまで売れるかといった感じでしょうか。
Cは低層高層で値段もそんなに変わらないですし、すぐ売れるでしょうね！

[767: 職人さん]

今回は検討時間がなく見送りですが売れ行きは気になりますねー

[768: マンション検討中さん]

>>766 マンション検討中さん

私はAも心配です。間取りもあんまり特徴も無いし、寝室、バルコニー共に大通りに面していてなかなか苦戦しそう。早く売れますように。

[769: 検討板ユーザーさん]

>>768 マンション検討中さん
私は特徴ない方が使い勝手良さそうと思うタイプなので
売れ残ってるほうが嬉しいですね。
バルコニーは直接西側を向いてないですし、cと比べても安いので只今検討中です。

[770: マンション検討中さん]

ちょっと気が早いですが、ローンはどこで組むか決めてる方いますか？

[771: マンション検討中さん]

Aもほとんど要望書出てるんですね。
3LDKはほぼ完売しそうですね。

[772: 検討板ユーザーさん]

二期の奪い合いですかね？

[773: マンコミュファン]

今週末の1期の売れ行き、是非教えていただきたいです！

[774: マンション検討中さん]

>>772 検討板ユーザーさん

今日時点で3LDKにほぼ要望書はいっているのであれば、二期にはA,Cの3LDKはほぼ残ってないかもしれません。
2LDKは多少苦戦するかもしれませんが。
同じ日に東急も二期の申し込みあるのでどうなるかですね。

[775: マンション検討中さん]

>>774 マンション検討中さん
よく分かってないのですが、ブランズさんの第二期が始まるというのは、ここ最近は欲しくても申し込みとかできず待ちの状態だったという事なんですか？

[776: マンション検討中さん]

>>775 マンション検討中さん

逆でしょう。
売れ残りがあるたも販売期を分けているんじゃないですか？

[777: 通りがかりさん]

>>776 マンション検討中さん

完成まで売らない戦略と完成までに売り切る戦略があります。
リビオザ烏ヶ辻なんかは完成後に売り始めてます。
細部にまで自信があるとかモデルルームを作る余裕がある物件は完成までには売り切らないでしょう。
買ってから建って苦情殺到なんてことザラにありますから。

[778: 職人さん]

要望書通り埋まるかですね。

[779: マンション検討中さん]

>>778 職人さん
ですね、今日明日で誤魔化し無しの人気が分かりますね！

[780: マンション検討中さん]

>>774 マンション検討中さん

すみません。
第一期の20戸数出す分のA,Cがほぼ要望書がでてたとのことなので残り15のうちのAはまだありますね。
ただCはほぼ売れ切れそうです。

[781: eマンションさん]

>>780 マンション検討中さん
流石プラウド。バランス重視ではなく、突き抜ける部分がありますね。

[782: 通りがかりさん]

>>777 通りがかりさん

売らない戦略なんて後付けでしょう。
機会費用考えるとビジネスとしてありえない。

[783: マンション検討中さん]

>>782 通りがかりさん
同感です。もっと大規模マンションで同時契約や入居が難しいとかならあり得るかもですが、100戸以下でそんな戦略は考えにくいですね。

[784: マンション検討中さん]

>>773 マンコミュファンさん

第一期は20戸出したうち15戸くらい売れたそうです。
Bが残った感じらしいです。

[785: マンション検討中]

>>784 マンション検討中さん

さすがプラウドですね。Bは残るの予想していましたが、やはりACは予定通り…といったところでしょうか。

[786: マンション検討中さん]

ＡとCは完売らしいですね、さすがプラウド

[787: 匿名さん]

>>786 マンション検討中さん
第一期販売の20戸分なのでまだAとCの2戸くらいあると思いますが、比較的早く売れそうですね。

[788: 通りがかりさん]

Aが売れるのは予想外ですね。
なにが良いのか？

[789: マンション検討中]

>>788 通りがかりさん

玉造筋沿いではありますが、広くて安いからではないでしょうか。ランニングコストは高いですが…

[790: 検討板ユーザーさん]

正直都心に住み慣れた方はそこまで大通り気にしてない印象あります。
もともと大通り沿いに住んでるって方もいらっしゃるでしょうし
ちなみに全員がそうとは言っておりません。

[791: マンション検討中さん]

Aは何階が残っていたかわかる方いらっしゃいますか？

[792: マンション検討中さん]

>>789 マンション検討中さん
ですね。HPで管理費、修繕費公開されてますけど、ブランズはともかく、レジェイドと比べてもそこそこの差があるんですね。

[793: 通りがかりさん]

>>792 マンション検討中さん

レジェイドは普通だと思います。管理費修繕費はここの6割くらい。物件価格は安く見えますが、初期費用や管理修繕費は高過ぎませんか？

[794: マンション検討中さん]

ブランズはどれくらい売れたんですかね？同じ日に販売しても賑わいにかなり差がありそう！プラウドさすが！

[795: 匿名さん]

今日説明会に向かう途中にプラウド現地を見てきたのですが。そこにブランズの営業さんとお客さんがいらっしゃって、ここは日当たりが悪いし管理費もうちの倍で！とプラウドのデメリットを説明されておりました。売れてないんでしょうね。

[796: マンション検討中さん]

>>793 通りがかりさん
物件価格は皆んなの食いつきを見て調整したのでしょうが、管理修繕はどうしようも無かったのでしょうね。
その辺の築10年?20年マンションに比べても少し高いですね。

[797: 検討板ユーザーさん]

>>795 匿名さん

ブランズの印象かなり悪くなりました。
必死感がひどいですね。

[798: 匿名さん]

>>791 マンション検討中さん

Aは中層低層はのこってましたよ。
高層はいくつか売れてるようです。

[799: マンション検討中さん]

>>795 匿名さん
本当ですか？？そんな営業する人いるんですね…

[800: 匿名さん]

毎月の管理費は、19,900円＋10,820円＋1,210円＝31,930円です。

この金額は、小規模であれば　築五年後の管理費見直しの標準価格です。


間取り 2LDK～3LDK
専有面積 60.14m2 ? 73.86m2
バルコニー 8.75m2 ～ 12.37m2
管理費(円)/月額 16,200円 ～ 19,900円
(※民間業者ゴミ回収費660円、シェアサイクル運営費330円含む)
修繕積立金(円)/月額 8,810円 ～ 10,820円
管理準備金(円)/引渡時一括払 49,900円 ～ 61,200円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払 721,700円 ～ 886,300円
インターネット使用料/月額 1,210円
駐車場 5台
※別途カーシェア1台設置
月額使用料:27,000円 ～ 30,000円
駐輪場 70台
※別途シェアサイクル2台設置
月額使用料:600円 ～ 900円
バイク置場 3台
ミニバイク置場2台・バイク置場1台
月額使用料:1,500円 ～ 2,000円
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
売主 野村不動産株式会社
施工 株式会社森組

[801: マンション検討中さん]

>>800 匿名さん

おつかれさまです。