プラウド天王寺勝山ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド天王寺勝山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/w131210/

所在地：大阪府大阪市天王寺区勝山4丁目85番1（地番）
交通：JR線環状線 「桃谷」駅 徒歩8分
　　　JR線環状線 「寺田町」駅 徒歩8分
間取：2LDK～3LDK
面積：60.14平米～73.86平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社森組
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[662: マンション検討中さん]

>>661 マンション検討中さん

そうなんですね。だからスーモとかに出ている中古は60平米台ばかりなんですかね。70以上はスーモ出す前に売れるってこと？

[663: マンション比較中]

>>662 マンション検討中さん
そうなんですよね
天王寺エリアは60から70平米はすぐに売れますよ
特に70平米の間取りは

[664: マンション検討中さん]

>>660 マンション検討中さん

えーーーーー泣

[665: マンション検討中さん]

>>663 マンション比較中さん

あと低層階より高層階ですよね
スーモも広い部屋残ってても2,3階ばかり
低層階は結構売れ残ってる印象です。

[666: マンション検討中さん]

緊急事態宣言が伸びた。売り出しはまた伸びるのかな？

[667: マンション検討中さん]

>>665 マンション検討中さん
私は最近、天王寺エリアの2等地の低層階の新築購入したマンションを売却しましたが、かなり高く売ることができましたよ。低層階は割安なので利益が出やすい。

[668: マンション検討中さん]

>>667 マンション検討中さん
天王寺区のマンション相場はここ10年ぐらい上り調子なので、多分階層に関わらず利益出てる人多いと思いますよ。問題はこの先も伸びるのか、沈むのかですが、これが分かれば苦労しないですね。

[669: 通りがかりさん]

>>667 マンション検討中さん

羨ましい。。。ちなみに大通り沿い？
大通り沿いの低層階は売りずらいと聞いたので。

[670: マンション検討中さん]

>>668 マンション検討中さん

ま、金利は上がるほうの期待値がはるかに高いですから、連れてマンション価格も下がるとみるのが普通かと。資産価値の維持にはあまり期待していません。

[671: マンション検討中さん]

>>669 通りがかりさん
低層階の方が割安なので売りやすいですよ
新築は1階上がることに50?100万円価格が上がりますが、中古は0?50万程度しか上がりません。
最近では地震災害を考え低層階が人気です。
将来売却を考えているなら、低層階がおすすめです。

[672: マンション検討中さん]

>>671 マンション検討中さん

まあ仰りたいことはわかりますが、このあたりを新築で買おうとする人は少なからず何年かは生活することを前提にしてるわけで。今は金利も極限まで低く地価も高騰してますからたまたま高く売れただけで、それが今から買う人にあてはまるかはまた別の話かと。

[673: 匿名さん]

>>672 マンション検討中さん
金利は上がらんでしょ。

[674: マンション検討中]

>>672 マンション検討中さん
大阪市の主要区は最低でも人口増加が続く、月大阪万博の2025年までは上がり続けるんじゃないですか？
なにわ筋線開通くらいまではあがるかな？

[675: マンション検討中]

>>672 マンション検討中さん
地価が上がり人が集まりやすい天王寺エリアだから売却を考えて購入する方が多いんじゃないですか？
仮に諸経費全て含め5000万で購入し5年後に5000万で売却すれば、5年間の住居費用（賃料）が0円です。
その分貯蓄ができたことになりますよね？
天王寺エリアなら3LDKが15万位として900万貯蓄したと同じですよね？
購入5000万から売却5000万なら税金もかかりません。って考える方が天王寺エリアではいるとおもいますよ

[676: マンション検討中]

>>675 マンション検討中さん
同感です。この辺やと生涯住もうと思って買う人より、いつか売却を想定してる人の方が多いのではと思ったりしてます。

[677: 匿名さん]

>>675

5年　
固定資産税10万円×5＝５０万円
管理費・修繕積立金３万円×60回=１８０万円

売買にかかわる手数料　160万円

合計　約400万円が発生します。

[678: 通りがかりさん]

5年で400万なら良くないですか？
家賃換算したら、
6.7万ってことですよね？

[679: マンション検討中さん]

私もいずれは売却を視野に購入を検討しています。
しかし、この辺りに住まいを検討している方は、学区的に子育て世代も多くいるかと思います。
中学受験するとしても小学生の間の最低6年、兄弟姉妹がいるとプラス数年。
我が子はまだ2歳で、小学校入学まであと4年、小学校6年、仮に中学校まで公立であれば購入後13年は同じ住まいのままです。
色々な方がおっしゃるように、築浅なら高値で売却できるかもしれませんが、この場合どうなるでしょうか。
10年以上先のことは素人の私には全く予想がつきません。

[680: マンション検討中]

>>677 匿名さん
それでも5年で500万貯蓄できます

[681: マンション検討中]

>>679 マンション検討中さん
5年後に同じ天王寺エリアに住み替えればよいと思います。

[682: 名無しさん]

>>679 マンション検討中さん
多分プロでも予想はつかないと思います。
仮にここで「10年後でも高値は間違いない！」と答えるプロが書き込んだとして、それを信用して買って10年後に暴落してたとしても誰も責任を取ってくれません。
自分の感性を信じて、当面は楽しく暮らせたらいいや、ぐらいの気持ちで買ったほうが色々と健全な気もします。

[683: マンション検討中]

>>682 名無しさん
高値で売れる必要はありません。
購入した金額で売れれば充分です。
プラウドAタイプ3F70平米5000万なら、5年後でも5000万円以下になることはないと思いますよ。

[684: マンション検討中]

>>683 マンション検討中さん
中古が新築価格と同じ額で売れる時点で相場が上がってると言う事なので、そりゃ充分でしょう。

[685: マンション検討中さん]

>>684 マンション検討中さん
天王寺エリアの中古築浅マンションの価格を一度調べてみてください。
新築売り出し価格以下の物件はありませんよ。
平均＋300万位で売れています。

[686: マンション検討中]

>>685 マンション検討中さん
天王寺区ここ10年ぐらい相場上がり続けているから新築よりも高値で売れてるのだと思いますよ。
冷静に考えてみてください、他条件は全く同じで新築と築浅中古が有ったら誰だって新築買いますよね。

[687: マンション検討中]

>>686 マンション検討中さん
新築マンション価格が上がるので差が出ます。
例えば、ブランズ天王寺勝山は坪単価250万位です。
ブランズ国分町の3年前の新築価格の坪単価は220万です。わずか3年で70平米ならば約600万高騰しています。だから中古が売れます

[688: マンション検討中]

>>687 マンション検討中さん
686のものですが、新築よりも高値で、ではなく、新築時よりも高値で、の誤記です。すいません。
687さんも言う通り中古がいい値段で売れるのは新築相場がその分上がってるからだと思ってます。

[689: マンコミュファンさん]

>>687 マンション検討中さん
単価が上がっているのは相場上昇もあり納得できますが、ディスポーザーなし窓のグレード低いなどマンションに主要設備のグレードがかなりどうかなと思ってしまいます。

[690: マンション検討中]

>>689 マンコミュファンさん
ディスポーサーって使いましたが思っていたほど便利じゃなく、詰まりやすく故障しますし管理費も高くなりますよね。

[691: マンコミュファンさん]

>>690 マンション検討中さん
それなりのマンションは標準装備です。生ゴミが出ないので、かなり人気の装備です。実際使っていますが。管理費は戸数と相場で違いです。ディスポーザー付きのマンションでも管理費が安いマンションもあります。

[692: マンション検討中さん]

戸数が多くないとつけられない設備。コンパクトで着いてるマンションはほぼないよ。

[693: マンション検討中さん]

>>692 マンション検討中さん

24戸のプラネスーペリア夕陽丘はディスポーザーついてますよ。

[694: 匿名さん]

今更ディスポーザー無し生活はしんどい。
付いてたらここに即決だった

[695: マンション検討中さん]

>>694 匿名さん

やっぱりそうなるんですね。生活レベルは徐々に上げるべきですね。

[696: マンション検討中さん]

>>693 マンション検討中さん

ほぼ、と書きました。一物件の話ではなく、一般的なことですよ。参考まで。

[697: マンション検討中さん]

>>673 匿名さん

上がらないと思うのはなぜですか？30年くらいのローンを検討していますので、ご参考までに教えてください！

[698: マンション検討中さん]

>>697 マンション検討中さん

一般的に金利が上がるのは景気がいい時です。今はコロナで世界的に景気の底上げが期待できない時期ですから、そのような短期的な観測を仰ってるのではないでしょうか。30年近いローンを組まれるのであれば、話は違うと思いますよ。

[699: マンション検討中さん]

>>697 マンション検討中さん

金融機関に勤務してますが、金利上がらない理論は聞きたいですね。

[700: マンション検討中さん]

>>699 マンション検討中さん

超長期の金利なんて誰もわからないでしょ。揚げ足とってやらないでください。

[701: マンション検討中]

>>700 マンション検討中さん
10年ぐらいでも金利上がらない理論あるなら聞きたいですけどね。住宅ローンの話してて、1年2年ぐらいだけの話で金利上がらんやろという発言は、感覚ズレてますよね。

[702: マンション検討中さん]

ま、上がらんかも、下がらんかも、先の事はわからんですね。既に持ち家で10年以上経ちますが、変動金利で支払いはずっと一緒。上がると言われてたけど上がらない。景気はよめませんね、ほんとに。

[703: 口コミ知りたいさん]

変動0.5%、5年毎に0.3%上昇(5年125%ルールくらい上がると想定）
固定1.2%
35年でローン組んだら、上記の二つはほとんど同じ返済総額になるよ。
変動の金利が低いうちに残金が多く減るから。
それなら金利が上がらない可能性がある分変動が有利とも思えるけど。

[704: マンション検討中さん]

>>703 口コミ知りたいさん

最悪、借り換えもありますからね。はじめ変動の最安で組んで、様子見が一番経済的かもしれません。

[705: マンション検討中さん]

>>704 マンション検討中さん
借り換えの時ってローン控除は普通に継続できるのでしょうか？？ご存知の方居たらお願いします。

[706: マンション検討中さん]

週末にプラウドさん前を観察していたのですが、意外とJR環状線の電車音がします。
線路まで遮るものが無く抜けていることと建物で反響しているような感じを受けました。
玉造筋と環状線は気にしないといけませんね。

[707: 評判気になるさん]

>>706 マンション検討中さん

電車は0:30には終わりますが玉造筋はトラックや改造車も居ますからね。AタイプにするかCタイプにするか迷う要因ですね。

[708: マンション検討中さん]

不安なら夜の玉造筋も視察してみては？実際に見て夜うるさいかどうか判断するといいと思います。夜間の交通量はかなり少ないです。

[709: ご近所さん]

>>708 マンション検討中さん

玉造筋の夜は救急車以外は静かですよ

[710: マンション掲示板さん]

>>709 ご近所さん
しかし玉造筋ですから。谷町筋上町筋玉造筋です。
道路横で静かになることはないですよ。
勝山新築ならブランズがマンションとしてはベストですね。

[711: 匿名さん]

>>710 マンション掲示板さん
設備面、間取り、エントランス、セキュリティ含め、単純な比較なら個人的意見ですがそれは無いのかなと思います。しかし坪単価や総額面で少し客層が違うのかなとも思えます。

[712: マンション検討中さん]

>>710 マンション掲示板さん

ブランズが一番よいと思う理由は何ですか？無知な小職的には勝山新築では一番下に見てましたので、よろしければご参考までに聞かせていただければ！

[713: マンション検討中さん]

>>712 マンション検討中さん
勝山新築だけで比較すると
①静かさ
②低層階の日当たり
③広さの工夫（ロスが少ない設計）

[714: 名無しさん]

>>713 マンション検討中さん
>>③広さの工夫（ロスが少ない設計）
この辺の三物件で唯一廊下側インポール設計で部屋の形がデコボコなのに？

[715: マンション比較中さん]

>>714 名無しさん
確かに

[716: マンション検討中さん]

ここのスレ定期的にブランズ推しの人が現れて、推しポイントがイマイチ根拠無くて叩かれてますよね。推しの人は同じ人なのかな、だとしたらメンタル強いですよね。笑

[717: 通りがかりさん]

>>716 マンション検討中さん
確かに、特徴あるので、この人かって分かりますし。

[718: 匿名さん]

>>716 マンション検討中さん

これ、逆にネタっぽくてブランズ推しではない人がふざけてる感じですね。

[719: マンション比較中さん]

>>718 匿名さん

ブランズさんは販売状況が厳しいと聞いていますので
営業さんがなんとかして売りたい行動では？

[720: 検討板ユーザーさん]

>>719 マンション比較中さん

ここの営業の評価は各コメント見ても高いようなので、こんな弱いロジックのコメントはしないでしょうね。

[721: マンション検討中さん]

>>720 検討板ユーザーさん
とすると一部のブランズ推しの方が営業さんの頑張りを計らずも阻害してる感じですかね。あるいは718さんが言うように推しでも無い方が適当に邪魔してるのか。後者なら悪質ですね。

[722: 通りがかりさん]

2LDKプラスの4100万台の部屋って、管理費積立費どれ位か知ってる人いますか？

[723: マンション検討中さん]

Cの一期販売分はほぼ要望書入ってましたね。

[724: 口コミ知りたいさん]

>>722 通りがかりさん

安いな 本当に4100万円代にあるのか？
客寄せパンダの典型かもしれない。

[725: マンション検討中さん]

>>724 口コミ知りたいさん
これはCタイプの間取り変更verなので4000万台はありません。
Bタイプ60平米の2階は4100万です。日当たりが特に冬場絶望的なので安いですね。

[726: マンション検討中さん]

エレベーターが食い込んでる間取りがBタイプです。

[727: マンション検討中さん]

>>722 通りがかりさん

合計26000円ほどです。上町一丁目タワーぐらい高いですね。

[728: マンション検討中さん]

>>723 マンション検討中さん
要望書って、まだ契約前なので特に違約金とか無しで辞めれる状態やと思ってるんですけど、それでも間取り変更とかオプションとか受け付けてくれるんですかね？

[729: マンション検討中さん]

>>728 マンション検討中さん

要望書はあくまでどのくらいの希望者がいるかの判断なので、来週20、21日に申し込み会があるので被ってる場合は抽選でその後にオプション変更です。

[730: マンション検討中さん]

>>727 マンション検討中さん
えらい高いですね。
管理人は常駐なのですか？
金額からしてコンシェルジュが居てるの？
居てないようですが、なぜ？

[731: マンション検討中さん]

>>730 マンション検討中さん
週4日
8:00から12:00の通勤
おもに清掃業務

らしいです。
何故？かは解りません。

[732: マンション検討中さん]

>>723 マンション検討中さん
そんなに人気なんですね。さすがです！

[733: マンション検討中さん]

>>729 マンション検討中さん
なるほど、じゃあ二月末にはプラウドさんの真の人気度合いが見えるんですね。楽しみです。

[734: マンション検討中さん]

Cプランは即完売でしょう。Aは苦戦すると思うけど。

[735: マンション比較中さん]

>>726 マンション検討中さん

エレベーターが食い込んだマンション　4100万円で誰も買わないですね！
しかも日当たりが絶望的とならば実質3500万円の価値です。

[736: マンション検討中さん]

>>735 マンション比較中さん

はい、こういう批判する人がまた来たね。笑

[737: マンション検討中さん]

間取り見ましたが、2LDKも3LDKと迷うくらい良いと思いますけどね。価格も魅力的やし！エレベーターが横にある設計だと何がデメリットなんですか？純粋に知りたいです。

[738: マンション検討中さん]

>>736 マンション検討中さん
多分毎回同じ人ですよね笑
嫌なら買わなきゃいいだけです。

[739: マンション検討中さん]

>>736 マンション検討中さん
参考意見ならまだしも、嫌悪感、不快感ある言い方ですよね。絶対検討者じゃないと思いますよ。ただ、荒らして批判しに来てるだけ。どこかの営業の人じゃないですか？

[740: 検討板ユーザーさん]

>>735 マンション比較中さん
貸せば利回り高いですね、そういう人のニーズがあるのですよ。

[741: マンション検討中さん]

>>740 検討板ユーザーさん
月のランニングコストが高いので、グロスでは全く廻らないですよ

[742: 検討板ユーザーさん]

>>741 マンション検討中さん
グロス？ネットでしょ、具体的には？

[743: マンション検討中さん]

管理費が高いのが気になってはいるのですが、仕方ないですよねー
マンションブランドも野村ですし。。。

管理会社を変更することは可能？

[744: マンション検討中さん]

>>743 マンション検討中さん
管理費の内容を見ずに値段だけで高いとか言うのはナンセンス。
それを管理会社のせいにするのはもっとナンセンス。

[745: マンション検討中さん]

>>742 検討板ユーザーさん

ご自分で考えて下さい
めんどくさそうな方なのでこれにて

[746: マンション検討中さん]

>>744 マンション検討中さん
731に書いてますが。
これでは言われてもしょうがないレベルでは。
否定する方がナンセンスですよ。
それを理解した上で購入するのですから。

[747: 匿名さん]

>>745 マンション検討中さん
いやいや、貴方が間違えているので指摘しただけです。私は自分で計算できますので、悪しからず。

[748: マンション検討中さん]

>>743 マンション検討中さん
一年目は無理ですね。2年目以降は前年の組合役員さんがすごい頑張れば可能ではあります。

[749: マンション検討中さん]

管理費の内訳として
建物設備保守点検業務、セキュリティ、管理業務、清掃業務、火災・地震保険等とのこと。

管理員週４午前のみでこの値段？
物件価格を下げたことによる影響かなと思いますが、予算がぎりぎりだと決断しずらいです。

ちなみに修繕積立金は妥当かなと思っています。

[750: マンション検討中さん]

全戸満室だと管理費が年間約７3０万。
35戸だと妥当だと思われますか？

[751: 検討板ユーザーさん]

>>748 マンション検討中さん
管理会社を変えるのは大変そうですね。
この物件を買う方は管理費は納得済だと思うので、安くすることに賛同を得られないかもしれないですね。

[752: 通りがかりさん]

>>737 マンション検討中さん
2LDKのEVが間取りに食い込んでるタイプですね、建築容積率、コスト面で廊下の外側には設置できなかったパターンですね、メジャー７のマンションでも厳しい時代です。
懸念される事は2点、音の問題が1つめ、EVが運転中の機械音が聞こえる可能性がある事、北側の洋室窓開けてるとEVのボタン操作音が聞こえる可能性。2つめは玄関入口がクランクインでないのでEVから降りて来た人と玄関から出て来た人が接触する可能性が考えられます。モデルルームに設計図が保管されてるので、EVの箱の周りコンクリート厚みやEVのボタン押した時の音量など配慮されてるか要確認です。結構な音でピイッと鳴るEVがあります。

[753: マンション検討中さん]

>>747 匿名さん
横槍です。
どっちでもいいですが回らんので、悪しからず。

[754: マンション検討中さん]

>>751 検討板ユーザーさん
管理会社変えてサービスレベルが低下しないかの懸念を持つ人も居るでしょうし、サービス大きく落とさず安く出来る管理会社見つけないといけないし、簡単では無いですよ。
というかそもそも管理費は3マンション大きな差は無かったのでは？千円か二千円ぐらいの差とどっかの掲示板で見た記憶が有りますが。

[755: 匿名さん]

>>753 マンション検討中さん
横槍と言いつつ、どっちでもいいとか、貴方失礼ですね。はっきりと計算式と相場感示してくださいよ。収益物件わかってます？

[756: 匿名さん]

>>753 マンション検討中さん
そもそも利回りが高いとか低いとか議論していません。同じマンションの部屋のうちで相対的な話をしているのです。日当たりや階数の条件が悪い部屋でも、分譲価格の坪単価の相関性と家賃の相関性は違うのですよ。条件が悪くて価格が抑えられている割合よりも、家賃は下がりません。(単価)そこのマンションに住んでいるというステータス性などが賃貸の場合は実需よりも影響するのです。実需でもその原理を突いて、転売屋もタワーマンションの低層階を仕入れて転売するのです。高層階よりも単価が安いと言う点とマンション相場が上昇している環境を上手く利用するのです。

[757: マンション検討中さん]

>>754 マンション検討中さん

管理費は近隣の３つのマンションと、比べると1万円近く差があります。

[758: マンション検討中さん]

>>757 マンション検討中さん

管理費のみならレジェイドとプラウドはそこまで差はありません。
戸数が多いブランズとは差があります。

[759: マンション検討中さん]

>>756 匿名さん
では勝手にそう利用して下さい。
745さん、流石です。
めんどくさいたぐいでした。
私もこれにて笑

[760: マンション検討中さん]

>>758 マンション検討中さん
なるほど。という事は3マンション管理費は戸数順に並んでるので、管理の質を下げない限り無理でしょうね。

[761: 通りがかりさん]

>>760 マンション検討中さん
ブランズさんは同じブランズ国分町より戸数が少ないのに修繕費が低いです。恐らくですが、これでは修繕費用が不足し数年すれば一気上がります。